成都吉祥村项目前提营销推广定位提报课件

吉祥村项目工作汇报吉祥村项目工作汇报兆胜实业投资有限公司成都吉祥村项目前提营销推广定位提报Contents Contents 目录目录1/1/区域市场分析区域市场分析2/2/竞争项目分析竞争项目分析3/3/目标客群分析目标客群分析4/4/项目产品定位项目产品定位5/5/项目形象定位项目形象定位6/6/项目推广策略建议项目推广策略建议7/7/项目营销策略建议项目营销策略建议成都吉祥村项目前提营销推广定位提报1.区域市场分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目位于高新电子城小寨商圈交汇处高新区域高新区域城南区域城南区域城西区域城西区域项目地项目地成都吉祥村项目前提营销推广定位提报高新区高新区0909年第二季度共有在售、待售项目年第二季度共有在售、待售项目7070个，占西安销售项目个，占西安销售项目总数的总数的18%18%；第二季度销售面积第二季度销售面积2929万万平米，较去年增长平米，较去年增长14%14%，与上季度同，与上季度同比增长比增长17%17%。西高新成交均价西高新成交均价49914991元元/平米平米，环比增长，环比增长3.8%3.8%。城南区城南区0909年第二季度共有在售、待售项目年第二季度共有在售、待售项目9292个，占西安销售项目个，占西安销售项目总数的总数的22.94%22.94%；第二季度销售面积第二季度销售面积5454万万平米，较去年增长平米，较去年增长25.58%25.58%，与上季，与上季度同比增长度同比增长24%24%。城南区成交均价城南区成交均价55545554元元/平米平米，环比增长，环比增长1.21%1.21%。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报仅项目所在区域半径仅项目所在区域半径2 2公里以内（吉祥路、二环南路、公里以内（吉祥路、二环南路、太白路沿线）就有超过太白路沿线）就有超过1010个项目同时在售！个项目同时在售！成都吉祥村项目前提营销推广定位提报区域部分在售项目销售情况分析区域部分在售项目销售情况分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报小悉尼新都：小悉尼新都：项目位置：太白路与光华路交汇处向东100米 开发商：陕西鹏信建设开发有限公司 占地面积：28亩建筑面积：8万平方米 建筑形态：5栋高层、小高层容积率：4.3工程进度：1、2、5号楼已封顶 4号楼8层，即将封顶绿化率：35%户型：一室 两室 三室面积区间：30266 主力户型：一室、两室总户数：600套左右 可售1、2、4、5号楼，约450套销售阶段：只剩10%左右销售价格：均价5200元/交房时间：2009-09-30 54321成都吉祥村项目前提营销推广定位提报不同户型配比及销售情况：户型面积比例销售情况一室30平米10%一室一厅50-60平米30%二室二厅80-90平米40%三室110-160平米15%跃层200-266平米5%此户型销售较慢，目前此户型销售较慢，目前仍有剩余仍有剩余据销售人员反映据销售人员反映此户型多为投资客购买此户型多为投资客购买认购客户认购客户70%选购此种户型选购此种户型销售情况最好销售情况最好110-120左右销售较好，左右销售较好，大面积三室销售速度相对大面积三室销售速度相对较慢较慢只有只有14套，目前仍有剩余套，目前仍有剩余成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目总评项目总评从户型上来看，小悉尼新都涵盖的户型面积范围较广，从一室到三室到跃层均有所涉及，以满足不同置业群体的购房需求；项目07年开盘时均价是4500元/，08年销售均价为4700元/，现阶段均价为5200元/，价格呈逐年递增状态，在本区域同类产品来看，相对较高；项目定位投资加自住型，从实际销售来看，自住型销售更为理想。部分户型设计有些理想化，未贴合实际市场需求，是导致此类户型销售受阻的主要原因；项目处在吉祥村居住圈，周边的配套设施共享，区域发展较早，属于城西南科教集中区域，配套设施以及交通便利程度较为完善，人居氛围浓厚，居住便利程度较高。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报高新品阁：高新品阁：项目位置：高新区科创路东段 开发商：陕西广大房地产投资开发有限公司 占地面积：6亩建筑面积：3.5万平方米 建筑形态：2栋高层工程进度：地上8层容积率：9.2户型：一室、二室、三室（平层、loft）面积区间：32-92主力户型：一室二厅 二室二厅总户数：483套左右销售阶段：排号阶段，9月初开盘销售价格：平层5000元/loft7500元/交房时间：2010-12成都吉祥村项目前提营销推广定位提报现阶段排号（交现阶段排号（交10001000元获元获vipvip卡，可抵卡，可抵1000010000元房款）元房款）一室一厅平层一室一厅平层32-40平米10%一室二厅平层一室二厅平层50-60平米15%二室二厅平层二室二厅平层80-90平米13%三室二厅平层三室二厅平层92平米2%一室一厅一室一厅loftloft32-40平米15%一室二厅一室二厅loftloft50-60平米23%二室二厅二室二厅loftloft80-90平米19%三室二厅三室二厅loftloft92平米3%合计合计100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目总体评价项目总体评价二栋单体商、住综合公寓楼，仅有483户，社区面积小；容积率9.2，居住的舒适度较差；该项目占据交通、人文、教育多重地域优势，生活方便，未来前景广阔，在一定程度上弥补了居住舒适度的不足；投资型地产，户型区间从3290，主推一室，但两室销售情况更理想；该项目证件不全引起媒体和相关部门关注，在一定程度上影响了销售和企业形象。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报美丽的院子：美丽的院子：项目位置：丁白路西段92号(太白小区东门斜对面)开发商：陕西海城置业 占地面积：20亩建筑面积：10万平方米 建筑形态：2栋高层工程进度：准现房容积率：7.5绿化率：35%户型：一室 两室 三室面积区间：40145 主力户型：两室总户数：1000套左右销售阶段：剩余5%左右（均为顶层）销售价格：均价4800元/交房时间：2009-12 成都吉祥村项目前提营销推广定位提报不同户型配比及销售情况：户型面积比例销售情况一室40-50平米15%二室二厅75-90平米50%三室二厅110-145平米35%此类户型销售速度最快此类户型销售速度最快成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目总评项目总评项目地理条件优越，位于高新区电子城小寨商圈交汇处，升值潜力巨大；项目交通便利，周边生活配套齐全；项目产品定位较为合理，以经济型二室户为主，辅以少量投资型一室及三室户，销售情况较为理想。项目07年开盘时均价3800元/，08年均价4500元/，目前在售均价4800元/，价格呈逐年递增状态。项目容积率较高，居住品质一般；项目通过细致的景观规划和产品细节的重视，一定程度上提升了项目的形象，弥补了容积率高的不足。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报巴厘公馆：巴厘公馆：项目位置：丁白路与永松路交叉口 开发商：西安凯跃置地投资有限公司 占地面积：9亩建筑面积：5万平方米 建筑形态：1栋高层工程进度：地上9层容积率：7户型：纯loft公寓面积区间：3090 主力户型：一室、二室、三室总户数：300套左右销售阶段：7月开盘销售价格：均价4100元/(按双层面积算)交房时间：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目总评项目总评一栋单体商、住综合公寓楼，仅有300户左右，26层为安置住房，社区面积小；Loft公寓未被广泛接受，不符合西安目前刚性需求购房需求；该项目占据交通、人文、教育多重地域优势，生活方便，未来前景广阔，在一定程度上弥补了居住舒适度的不足；投资型地产，从目前销售情况来看，两室销售情况更理想；成都吉祥村项目前提营销推广定位提报区域内在售楼盘众多，且相对密集，竞争十分激烈。区域内在售楼盘众多，且相对密集，竞争十分激烈。区域地段优势明显，开发商多冲着投资需求进行产品规划，从实际销售区域地段优势明显，开发商多冲着投资需求进行产品规划，从实际销售情况来看，投资型客户占有一定比例，但自住型二室户需求更为显著情况来看，投资型客户占有一定比例，但自住型二室户需求更为显著（约占（约占60%以上）。以上）。中端产品为主，价格在中端产品为主，价格在4500-50004500-5000元左右。元左右。开发商多不具备知名度，开发经验欠缺。开发商多不具备知名度，开发经验欠缺。容积率多在容积率多在7 7以上，购房者对居住功能性的需求大于对居住舒适度要求。以上，购房者对居住功能性的需求大于对居住舒适度要求。8585平米以下两房、平米以下两房、110110平米左右三房产品销售速度快。平米左右三房产品销售速度快。区域在售项目分析小结区域在售项目分析小结成都吉祥村项目前提营销推广定位提报2.竞争项目分析：区域内，有两项目与本项目类似，分别是祥和雅居和华远项目。由于这两项目尚未启动，不明详细情况，但从其体量、位置以及将来有可能的产品定位来看，与本项目具备较强竞争优势，因此选择恰当的入市时机，尽量避免与其产生直接竞争，是本项目迅速占领市场，打开销售局面的关键。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报下面，我们通过对下面，我们通过对“美丽的院子美丽的院子”近阶段销售情况报表加以分析，近阶段销售情况报表加以分析，找出对本项目销售有用的信息。找出对本项目销售有用的信息。运用其一段周期内运用其一段周期内来电、来访、成交来电、来访、成交进行横、纵向分析，研究进行横、纵向分析，研究成交原因成交原因，为，为项目预判项目预判做好基础。做好基础。从前人那里吸取经验是致胜的一条捷径从前人那里吸取经验是致胜的一条捷径成都吉祥村项目前提营销推广定位提报推出房源销售接近95%，6月累积销售30套，其中50%为两室户型。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报0808年年4 4月月0909年年4 4月价格曲线月价格曲线4500461547004800420043004400450046004700480049005000510052005月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月成都吉祥村项目前提营销推广定位提报6月1日-6月18日来电客户分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报获知途径分析来源来源人数人数比例比例华商报1330.95%房周刊12.38%老带新12.38%一期实景614.29%朋友介绍1126.19%户外12.38%焦点网24.76%搜房网24.76%看周边楼盘经过511.9%合计合计4242100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报获知途径分析华商报32%一期实景14%老带新2%房周刊2%看周边楼盘经过10%搜房网5%焦点网5%户外2%朋友介绍26%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来电居住区域分析 居住区域居住区域数量数量比例比例南郊511.90%西郊12.38%西南郊1023.81%北郊12.38%城内24.76%高新2047.62%咸阳24.76%陕北12.38%合计合计4242100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来电客户区域分析南郊11.9%西郊2.38%西南郊23.81%高新47.62%咸阳4.76%陕北2.38%城内4.76%北郊2.38%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来电咨询重点（6月份）关注内容关注内容数量数量价格41户型38面积30环境7上学3交通3区位3交房27合计合计152152成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来电客户来电客户小结：小结：来电客户来电客户通过报纸最多，其次通过报纸最多，其次朋友介绍朋友介绍。来电客户来电客户的居住区域的居住区域项目周边、高新区和西南郊为主项目周边、高新区和西南郊为主。来电客户来电客户关注内容前四名分别是关注内容前四名分别是价格、户型、面积价格、户型、面积、交房时间。交房时间。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报6月1日-6月18日来访客户分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报1)1)获知途径分析获知途径分析媒体媒体人数人数比例比例华商报73.10%800J41.77%老带新10.44%路标导视93.98%实景3113.72%朋友介绍6930.53%短信10.44%搜房网20.88%户外广告31.33%行销104.42%看周边楼盘经过8939.38%合计合计226226100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来访客户获知渠道朋友介绍31%看周边楼盘经过39%华商报3%老带新0.5%路标导视4%800 J2%一期实景14%搜房网1%行销4%户外广告1%短信0.5%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报1)1)来访居住区域分析来访居住区域分析居住区域居住区域数量数量比例比例东郊62.65%东南郊146.19%西郊62.65%西南郊3415.04%北郊20.88%城内93.98%高新7231.86%周边6830.09%郊县10.44%宝鸡10.44%渭南10.44%咸阳10.44%陕南10.44%陕北52.21%外地52.21%合计合计226226100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来访客户所需产品分析来访客户所需产品分析所需产品所需产品数量数量比例比例一居167.07%二居13660.17%三居6830.09%商铺62.67%合计合计226226100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来访客户需求分析三居30%二居60%一居7%商铺3%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报来访客户来访客户小结：小结：来访客户来访客户的获知途径是以路过最多，其次朋友介绍，再次派单。的获知途径是以路过最多，其次朋友介绍，再次派单。来访客户来访客户居住区域周边、高新区和西南郊最多。居住区域周边、高新区和西南郊最多。来访客户来访客户所需户型两房最多，其次三房，最后是一房及商铺。所需户型两房最多，其次三房，最后是一房及商铺。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报6月成交客户分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成交客户居住区域分析成交客户居住区域分析区域区域人数人数比例比例北郊13%西南郊620%城内413%高新827%东南郊27%西郊27%东郊310%陕北27%陕南13%宝鸡13%合计合计3030100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成交客户认知途径分析成交客户认知途径分析媒体媒体数量数量比例比例华商报413%网络27%户外13%老带新13%实景413%朋友介绍1033%行销13%看周边楼盘经过723%合计合计3030100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报认购客户认知渠道华商报13%朋友介绍35%行销3%实景13%老带新3%户外3%网络7%看周边经过23%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成交客户年龄分析成交客户年龄分析年龄段年龄段数量数量比例比例18-2513%26-301033%31-40620%41-501240%51-6013%合计合计3030100%100%其中4150岁成交客户，大多为其子女购房或改善型住房为主。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成交客户职业分析客户职业客户职业数量数量比例比例公务员27%金融证券413%教育13%国企930%退休13%医疗卫生13%私营业主310%自由职业310%职员620%合计合计3030100%100%成都吉祥村项目前提营销推广定位提报成都吉祥村项目前提营销推广定位提报认购客户认购客户小结：小结：获知途径以朋友介绍最多，其次为路过，报广和实景吸引再次之；获知途径以朋友介绍最多，其次为路过，报广和实景吸引再次之；成交客户西高新最多，其次西南郊。成交客户西高新最多，其次西南郊。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报通过典型项目的切片分析通过典型项目的切片分析来电、来访、成交的客群主要信息来源依靠三个手段，顺序如下：来电、来访、成交的客群主要信息来源依靠三个手段，顺序如下：1/1/现场实景营销现场实景营销2/2/口碑传播口碑传播3/3/媒介传播媒介传播成交客户为以下三个部分构成，顺序如下：成交客户为以下三个部分构成，顺序如下：1/1/西高新西高新2/2/周边周边3/3/城南其他区域城南其他区域从销售情况我们了解到：从销售情况我们了解到：1/1/需求以两室、三室为主，现仅余需求以两室、三室为主，现仅余140140平米左右三室和少量平米左右三室和少量9090平米左右两室户平米左右两室户型。型。2/2/因总价问题经济型两室受追捧，现已脱销（因总价问题经济型两室受追捧，现已脱销（8080平米左右）平米左右）成都吉祥村项目前提营销推广定位提报以上的市场情况分析，只代表过去和现在，以上的市场情况分析，只代表过去和现在，我们只有我们只有洞悉区域未来发展方向，才能使我们洞悉区域未来发展方向，才能使我们超越现状超越现状，更好的把握将来。，更好的把握将来。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报西高新自西高新自20052005年二次创业以来，保持年年二次创业以来，保持年30%30%的增长速度。的增长速度。累计注册企业累计注册企业79387938家，外资企业家，外资企业729729家，金融机构家，金融机构1414家，吸引就业家，吸引就业3030万。万。20092009年高新管委会入住都市之门，高新开发区由原先年高新管委会入住都市之门，高新开发区由原先3535平方公里扩张至平方公里扩张至107107平方公里平方公里。迎来高新区第三次高速发展。迎来高新区第三次高速发展。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报2009201320092013年高新区的目标年高新区的目标“创世界一流园区 建西部第一总部经济基地”引进国内外知名企业，成为辐射西北乃至全国企业总部基地。引进国内外知名企业，成为辐射西北乃至全国企业总部基地。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报高新区发展战略图高新区发展战略图1/1/新发展带来新机遇新发展带来新机遇0909年高新管委会（都市之门）南移，新年高新管委会（都市之门）南移，新CBDCBD形成；形成；成都吉祥村项目前提营销推广定位提报2/2/新机遇带来新企业新机遇带来新企业针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策500500万万创业贷款，创业贷款，3 3减减2 2免免的的优惠税收政策优惠税收政策，办公、生产用地的办公、生产用地的购、租补贴政策，购、租补贴政策，企业主、企业职工的企业主、企业职工的住房补贴政策住房补贴政策等一系列新政策。等一系列新政策。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报高新区的发展必将带来新一轮吸附高精尖人才的强大效应高新区的发展必将带来新一轮吸附高精尖人才的强大效应高学历高学历 高收入高收入 高素质人群将更加快速聚集高素质人群将更加快速聚集20092009年，将会有年，将会有133133家外资企业、家外资企业、2323家国内家国内500500强企业入住西高新。强企业入住西高新。近近5000050000人进入西高新生活办公区。人进入西高新生活办公区。3/3/新企业带来新客源新企业带来新客源成都吉祥村项目前提营销推广定位提报充分利用政策导向，发挥资源优势，掌握项目客群。充分利用政策导向，发挥资源优势，掌握项目客群。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报3.目标客群分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报1/对项目所在区域位置的市场分析；2/对项目所在区域其他项目的客群构成及销售分析；3/对区域未来整体发展的解读；对本项目客群的客源地对本项目客群的客源地/购买动机购买动机/购买诱因购买诱因/购买需求可以得出以下结论购买需求可以得出以下结论综上所述成都吉祥村项目前提营销推广定位提报核心客户群核心客户群2城南区客户3目标客群目标客群所在区域所在区域细分细分其他区客户周边及泛高新区客户1成都吉祥村项目前提营销推广定位提报无变有无变有 小变大小变大 旧换新 少变多一次置业二次置业多次置业投资置业目标客群目标客群购买动机购买动机细分：细分：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报目标客群目标客群购买诱因购买诱因排序：排序：1、价格（性价比的关注）2、独一无二的位置（生活便利性）3、产品（对生活舒适度的追求）4、品牌效应（品牌对质量的保证）成都吉祥村项目前提营销推广定位提报1 1、对居住环境的文化内涵与功能实用要求兼顾；、对居住环境的文化内涵与功能实用要求兼顾；2 2、对项目形象及景观，建筑外观有较高要求；、对项目形象及景观，建筑外观有较高要求；3 3、对户型设计要求更具功能性；、对户型设计要求更具功能性；4 4、对安全感和私密性有较高的要求；、对安全感和私密性有较高的要求；5 5、对物业管理水平有较高的要求。、对物业管理水平有较高的要求。目标客群目标客群购买需求购买需求：也要有里子。也要有里子。既要有面子，既要有面子，成都吉祥村项目前提营销推广定位提报综上所述，本项目未来客群将主要体现在：客群区域：客群区域：高新区、城南区将为本项目提供主力客群。高新区、城南区将为本项目提供主力客群。客群类型：客群类型：首次置业为主，投资型为辅，以及少量区域内小换首次置业为主，投资型为辅，以及少量区域内小换大购房者。大购房者。客群年龄结构：客群年龄结构：26-3026-30岁高素质、高知识人群的首次置业。岁高素质、高知识人群的首次置业。周边企事业单位周边企事业单位4545岁以上为子女购房者。岁以上为子女购房者。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报明确了竞争对手的情况，明确了竞争对手的情况，清楚了目标客群的结构，清楚了目标客群的结构，项目怎么做才能从众多竞争对手中脱颖而出，项目怎么做才能从众多竞争对手中脱颖而出，更好的抓住客群？更好的抓住客群？成都吉祥村项目前提营销推广定位提报4.项目产品定位成都吉祥村项目前提营销推广定位提报项目位于市中心成熟地段，紧邻小寨商圈和高新CBD核心区；项目目前已拆迁完毕，预计9月动工，售楼处10月底开放接受认购，预计2010年元旦左右工程出正负零，可开盘销售。n占地面积22亩n总建筑面积：12.75万平米n容积率：8.1项目基本情况：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报预计整体实现毛利润预计整体实现毛利润2.22.52.22.5亿亿形象目标形象目标树立良好形象和市场口碑树立良好形象和市场口碑营销目标营销目标2 2年实现整体超过年实现整体超过80%80%销售率销售率开发目标：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报S S（优势）（优势）城市中央，西高新与城南结合处，紧邻小寨商圈，成熟生活区域，交通便利；教育资源丰富，高校环抱，重点中小学相对集中；临近小寨商圈，周边配套成熟，文化与居住氛围相对浓厚；区域内相对体量较大，具备一定竞争优势；W W（劣势）（劣势）项目整体容积率较高，居住较密集；项目不临主干道，对项目形象造成不利；项目东侧临吉祥诚信商业街，相对较吵闹。项目swot分析成都吉祥村项目前提营销推广定位提报O O（机会）（机会）西高新未来的发展机遇及城南大规模的老城区改造运动，使得项目所在区域未来升值潜力无限；区域内同质化楼盘销售接近尾声，在售楼盘以投资性公寓住宅为主，本项目具有一定优势；区域内刚性需求旺盛；T T（威胁）（威胁）大量的城改项目，对本项目商品房的价格构成一定冲击；区域内几处未动工项目，与本项目质素类似，对本项目构成潜在威胁。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报中度认知中度认知高度认知高度认知低度认知低度认知突出强调突出强调可为空间可为空间短板所在短板所在客户的价值认知客户的价值认知核心位置优异的教育资源成熟配套项目形象产品细节和品质性价比居住舒适度不足外部居住环境嘈杂成都吉祥村项目前提营销推广定位提报核心位置核心位置优异的教育资源优异的教育资源成熟配套成熟配套我们的核心竞争力我们的核心竞争力成都吉祥村项目前提营销推广定位提报核心位置四大关键词：二环边高新CBD核心区小寨商圈吉祥路通过人们耳熟能详的四大关键词，充分表明项目所处之城市核心位置成都吉祥村项目前提营销推广定位提报长安路长安路小寨教育圈小寨教育圈（陕师大、美院、外院、财院、政法学院、长安大（陕师大、美院、外院、财院、政法学院、长安大学、音乐学院、石油大学、邮电学院、科技大学、医学院等）学、音乐学院、石油大学、邮电学院、科技大学、医学院等）咸宁路咸宁路东二环教育圈东二环教育圈（交大、理工大、西工院、纺院等）（交大、理工大、西工院、纺院等）吉祥路吉祥路边家村教育圈边家村教育圈（西工大、西北大、电子科技大、西安大学等）（西工大、西北大、电子科技大、西安大学等）郭杜郭杜高新新区教育圈高新新区教育圈（西部大学城）（西部大学城）优异的教育资源优异的教育资源西安四大教育资源占有其二成都吉祥村项目前提营销推广定位提报中小学校中小学校（吉祥村小学、电子一中、高新一中等（吉祥村小学、电子一中、高新一中等）购物购物（人人乐、家乐福、秋林商场、华润万家等（人人乐、家乐福、秋林商场、华润万家等）医疗医疗（交大第一附属医院、肿瘤医院等（交大第一附属医院、肿瘤医院等）餐饮娱乐餐饮娱乐（小寨商圈及吉祥路沿线等）（小寨商圈及吉祥路沿线等）成熟配套成熟配套成都吉祥村项目前提营销推广定位提报对于客户的冲突认知我们如何进行引导？对于客户的冲突认知我们如何进行引导？成都吉祥村项目前提营销推广定位提报探求低度认知点的解决之道（1）居住舒适度不足产品的中度认知点需要精细打造，提升为高度认知点，实现价值认知转化。使产品成为有效传递项目基础价值的使产品成为有效传递项目基础价值的窗口和媒介窗口和媒介将产品风格与居住的舒适度划等号，实现价值认知转化。将产品细节传达进行到底！将产品细节传达进行到底！成都吉祥村项目前提营销推广定位提报探求低度认知点的解决之道（2）外部居住环境嘈杂将产品劣势化解在产品综合实力之中，将产品劣势化解在产品综合实力之中，使客户忽略项目劣势。使客户忽略项目劣势。充分利用户型合理及总价控制原则形成的比较优势，对客户形成强有力的吸引。强化性价比，突出比较优势！强化性价比，突出比较优势！成都吉祥村项目前提营销推广定位提报在产品与市场之间建立在产品与市场之间建立有效的沟通点有效的沟通点成都吉祥村项目前提营销推广定位提报城市中央城市中央 十万平米青春家园十万平米青春家园 产品定位产品定位突出项目的地段，稀缺性，区域特征绝无仅有突出项目的地段，稀缺性，区域特征绝无仅有突出项目客群为一群高知识、高素质，追求时尚现代生活的人们突出项目客群为一群高知识、高素质，追求时尚现代生活的人们成都吉祥村项目前提营销推广定位提报户型配比建议房型房型类型类型面积区间面积区间户数配比户数配比面积配比面积配比户数户数（户）（户）比例比例面积面积（）（）比例比例1房1室1厅户30-401008%35003%1室2厅户45-5515011%78007%2房紧凑2室65-7530022%2100020%2房2厅1卫80-9045033%3825035%3房3房2厅1卫105-11535026%3850035%汇总1350100%109050100%在户型设计中，尽量避免面积浪费，黑卫黑厨，以及房间比例失调等情况出现。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报景观及公共设施建议：建筑：建筑：风格要求大于材质要求；体现现代主义时尚风格，以符合项目主力客群的实际情况。在材质上则不必过分考究。景观：景观：精致要求大于规模要求；多做一些精致的符合时尚潮流的景观。公共空间：公共空间：亲和要求大于华丽要求；通过对电梯、大堂、小区街道景观等细节的描绘。（例如电梯内安装扶手，大堂安装防火钢化玻璃门，小区街道多放至些座椅等）通过以上对产品附加值的深挖，体现对未来业主无微不至的关怀，从而提升项目整体形象，规避容积率高的不足，达到对销售价格的支撑。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报在建筑风格上，可采用尖顶、阶梯式并赋以鲜艳色彩的外立面，以及售楼处包装时多参入一些时尚元素，均体现项目一种时尚、现代的风格。建筑风格：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报时尚的雕塑、小品，富有情趣的小型喷泉，利用较小的投入，更多的提升项目的附加值。景观：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报电梯轿厢吊顶、镜面墙以及扶手这些细致的包装，对提升项目品质很有帮助。社区内带有时尚符号的座椅，体现了人文关怀。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报此外，在小区整体规划上，可以增添一些情趣性的设施。例如在3号楼架空层下，可以规划成咖啡屋、快捷的休闲餐厅等，为社区增添品味和实用功能。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报以相对小的代价，换取相对多的 项目价值认同。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报5.项目形象定位成都吉祥村项目前提营销推广定位提报从市场竞争的格局来看，基于物理层面的产品事实在地段优势及教育资源。从市场竞争的格局来看，基于物理层面的产品事实在地段优势及教育资源。我们需要一个基于差异化的、有竞争力的我们需要一个基于差异化的、有竞争力的形象定位来确立物业的价值高点！形象定位来确立物业的价值高点！成都吉祥村项目前提营销推广定位提报u市场形象市场形象形象第一要素 案名案名要求：要求：一、朗朗上口、没有歧义；二、符合目标客群的审美情趣；三、蕴涵美好的愿望和想象；四、突出物业的特征；五、符合物业的精神气质；成都吉祥村项目前提营销推广定位提报第一案名建议第一案名建议E E克拉克拉案名释义案名释义“E”是英文electronic（电子）的缩写，是电子时代，是目标客户时尚、灵动的生活方式，也是对项目未来业主是一群高知识、高素质青年人群的描述。克拉，一个度量单位，联想到永恒的钻石，更是一种时尚符号元素。精致小巧但不失尊贵，是对产品的一个全面描述。钻石炫光立面，代表项目是进行千雕万凿细细打磨出来的，如同钻石一般永恒。e克拉与1克拉音同,朗朗上口,易于记忆。案名整体显示了项目的时尚风格，同时表明了项目位于小寨商业中心，高新区CBD核心的优越地理位置。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报第二案名建议第二案名建议艺佳（嘉）星城艺佳（嘉）星城案名释义案名释义艺佳（通“一家”），案名寓意着高新区与城南板块核心地段，又一个楼盘众星捧月般浮出水面，大家翘首以盼。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报 第三案名建议第三案名建议 青春家园青春家园案名释义案名释义青春家园：西高新是一个年轻的区域，人们都很“青春”；在西高新，从事高科技的人特别多，他们年轻活泼，对于这些第一次置业、刚成家或刚从父母身边搬出来的一族，“青春家园”是个惬意的名字。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报形象第二要素形象第二要素主题主题关于主题的思考我们如何将项目的核心价值目标客群进行沟通；我们将产品进行解构我们将产品进行解构位置位置城市中央；生活生活居住便利；气质气质朝气蓬勃；功能功能性价比优。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报所以，我们有了这样的产品表达主推广语：都市里的时尚派都市里的时尚派点出青春一代的独有特征。点出青春一代的独有特征。点出产品的城市核心与成熟生活圈。点出产品的城市核心与成熟生活圈。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报6.项目推广策略建议成都吉祥村项目前提营销推广定位提报推广思路：推广思路：面市推广组织强调形象突出案名和项目核心价值，利用事件引起市场关注迅速提升知名度面市推广组织强调形象突出案名和项目核心价值，利用事件引起市场关注迅速提升知名度开盘强化卖点，注重实效，一炮打响形成市场热点开盘强化卖点，注重实效，一炮打响形成市场热点开盘后价值深度挖掘，延续热卖态势开盘后价值深度挖掘，延续热卖态势尾盘期，价值提升，完善品牌形象尾盘期，价值提升，完善品牌形象成都吉祥村项目前提营销推广定位提报 结合客群及认知特点，树立鲜活的、有生命力的、温馨和谐的形象传结合客群及认知特点，树立鲜活的、有生命力的、温馨和谐的形象传达。在视觉表现上，体现青春、健康、活力的时尚生活感。达。在视觉表现上，体现青春、健康、活力的时尚生活感。确立推广基调确立推广基调成都吉祥村项目前提营销推广定位提报案名一：建议以稍浅的金属色作为主推广色，突出项目的时尚品质，同时与“钻石”的质感形成呼应。案名二、三：建议蓝色天空，绿色家园，简洁、干净，同时孕育着无限生机。可采用涂鸦的表现形式，也是时下一种流行时尚。主推广色：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报各阶段推广策略各阶段推广策略成都吉祥村项目前提营销推广定位提报媒介资源整合覆盖媒介资源整合覆盖 项目品牌累积项目认同项目品牌累积项目认同定向活动带动营销定向活动带动营销 项目认同累积项目销售项目认同累积项目销售+成都吉祥村项目前提营销推广定位提报售楼部开放前的推广策略售楼部开放前的推广策略：项目可通过前期的形象推广进行蓄水阶段，通过VIP卡登记办理，集中蓄水，广蓄客源，为后期正式销售奠定有效的目标客群。推广时间点推广阶段阶段主要推广方式推广核心2009.10之前前期蓄水阶段房展会+派单+围墙展示项目形象树立展示，概念形象传达,卖点逐步展开报纸广告+网络广告成都吉祥村项目前提营销推广定位提报销售中心开放后推广核心及推广手段：销售中心开放后推广核心及推广手段：阶 段段主要推广方式主要推广方式推广核心推广核心蓄水期售楼部和工地现场包装+外展+户外推广方面以房展会作为节点启动项目，并开展相关准备工作，营销上接待来客，VIP登记办理形象强势面市,概念形象确立,卖点逐步展开开盘强销期户外+报纸+营销活动+网络广告+车体等媒体全面应用卖点强势诉求，结合情景展示支撑活动营销持续期营销活动+户外+网络广告等，减少报纸广告投放卖点深度挖掘，促销加强，展示实景，互动营销尾盘期户外广告+直投广告提升品牌和价值，文化和价值诉求成都吉祥村项目前提营销推广定位提报主要推广手段：主要推广手段：户外：户外：高端拦截 聚焦关注媒体策略：媒体策略：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报 华商报为主，前期重点投放，展示形象，告知进度，形成关注报纸：报纸：地面攻击 遥相呼应成都吉祥村项目前提营销推广定位提报利用项目既有的场地和影响力，持续性展开SP&PR活动，零距离接触目标客户活动：活动：现场攻心 精准锁定Sp活动：价格促销活动。Pr活动：事件营销活动。即和客户建立持续的联系和沟通，通过连续的事件营销，把客户拴住。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报本案推广活动建议从以下个方面开展：本案推广活动建议从以下个方面开展：重大营销节点的活动重大营销节点的活动：工程启动奠基活动 开盘庆典活动 项目封顶 交房活动外围活动：外围活动：房展会 项目品鉴会外展 老客户答谢会成都吉祥村项目前提营销推广定位提报辅助推广手段：辅助推广手段：网络：网络：全面利用800j、新浪、搜房等较有影响力的网络媒体，形成更为广泛的认知基础电视：电视：省台房产节目、车载电视广告以及相关新闻报道灯，扩大宣传面的同时增强公信力杂志：杂志：选择房周刊及部分较有影响力的杂志、DM媒体等，针对特定客户补充推广成都吉祥村项目前提营销推广定位提报7.7.营销策略营销策略成都吉祥村项目前提营销推广定位提报趁势强销达到完胜趁势强销达到完胜低门槛广蓄客源低门槛广蓄客源客户的维护与筛选客户的维护与筛选解筹前摸查客户意向，合理引导需求解筹前摸查客户意向，合理引导需求集中解筹制造热点集中解筹制造热点步步为营，稳扎稳打，最终步步为营，稳扎稳打，最终“套牢套牢”客户！客户！营销策略总体思路：营销策略总体思路：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报 通过广告全面投放，发行会员卡等方式，树立项目形象，大量储备目标客户。会员卡具体操作原则建议：会员卡具体操作原则建议：会员卡有数量限额和办卡时间的限制 会员卡本着低门槛的原则，广泛蓄积客源；会员卡在功能上可以有创新，作为后期购房 优惠的主要凭据.营销策略一：营销策略一：树立形象，广蓄客源树立形象，广蓄客源成都吉祥村项目前提营销推广定位提报营销策略二：营销策略二：低开高走，价格制胜低开高走，价格制胜模糊的相对低价面世引起关注拉高价格提高心理预期以有竞争力的价格优势达到开盘热情市场热捧后逐步拉升价格成都吉祥村项目前提营销推广定位提报营销策略三：营销策略三：分期销售，持续热潮分期销售，持续热潮合理利用市场规律，进行开发周期划分，合理利用市场规律，进行开发周期划分，以新房源的延续不断，持续购房者热情，同时以新房源的延续不断，持续购房者热情，同时确保房源的均好，达到可持续销售之目的。确保房源的均好，达到可持续销售之目的。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报营销策略四：营销策略四：实景营销，触景生情实景营销，触景生情通过多种多样的主体活动，通过多种多样的主体活动，以及样板间的开放，以及样板间的开放，使项目不间断的受到追捧，使项目不间断的受到追捧，达到持续热销之目的。达到持续热销之目的。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报通过对项目周边市场调查（周边项目目前在售均价为4200元4800元/左右），我们初步预计，本项目开盘时的销售均价在4600-4700元/左右。价格策略：成都吉祥村项目前提营销推广定位提报具体销售周期划分及价格策略、销控策略，待项目产品最终确定后制定。成都吉祥村项目前提营销推广定位提报E EN ND D兆胜实业投资有限公司成都吉祥村项目前提营销推广定位提报