万科城市花园物业管理服务方案.doc

万科城市花园,物业管理服务方案武汉市万科物业管理有限公司 目 录 社区项目概况03 顾客群特点及需求分析08 物业管理服务模式09 服务模式实现计划及要求10 社区服务人员配置方案15 物业管理费测算 18 一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480(原方案数据)其中居住产品372610以46层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000其中含较大规模的公共商业服务中心（8000）和会所（5000）各一处18班制学校9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1. 周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧紧邻城市中环线既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里是连接城市中心、东湖风景区众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)西南为郑桥变电站提供项目施工用电以及生活用电于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道可为地块提供燃气供应。 2. 项目主要经济指标（设计部提供） A 基本情况： 物业名称 万科城市花园社区 物业类型 商住小区 行政区域 江夏区 规划总用地面积 ha 42.0318 含待征道路 ha 6.2118 居住区用地面积 ha 35.82 总建筑面积 m2 393480 住宅建筑面积 m2 372610 公建建筑面积 m2 21000 半地下车库及人防 m2 26700 未计入总建筑面积和容积率 总户数 户 3026 总人口 人 10591 户均建筑面积 m2 123 含待征道路容积率 0.94 不含待征道路容积率 1.1 建筑密度 25.08% 停车位 1537个900个 地面停车位 840个 半地下架空停车位 697个 停车位户数 50.8%30 住宅建筑面积毛密度 万m2/ha 1.04 住宅建筑面积净密度 万m2/ha 1.68 人口毛密度 人/ha 296 人口净密度 人/ha 479 绿地率（与占地面积的比率） 36% 小区道路面积 15.8 水体面积 2 小广场数量 45个 B户型指标： 户型指标 数值 规划总用地面积(ha) 42.0318 居住区总用地面积(ha) 36.66 计容积率总建筑面积(m2) 393480 容积率 0.94 覆盖率（与占地面积比率） 21% 总户数（户） 3026 总人数（人） 10591 户均面积(m2) 123 建筑面积 建筑面积 住宅 总面积(m2) 372610 其中 独立别墅（m2） 0 0 0 联排别墅（m2） 32户 250 m2/户 8000 2.2% 情景花园（m2） 992户 145 m2/户 143840 39% 多层住宅（m2） 1980户 110m2/户 217800 58% 小高层住宅（m2） 初步预计400户左右22户 135m2/户 2970 0.8% 公共服务 总面积(m2) 21000 1 商业服务（m2） 800010000 2 会所 5000 3 管理（m2） 500（最少800） 4 小学（1所18班制） 36004000 5 幼儿园（1所9班制） 2500 6 其 他 1000 注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700 C配套指标： (一)生活给水: 1给水水源：生活给水水源来自城市自来水城市自来水给水水压按0.40MPa。市政保证水压0.15Mpa。 2给水系统：一层七层直接由城市自来水直接供给下行上给；小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给下行上给式。采用变频供水。 3给水量： 类 别 用水定额 L人d 每日用水时间h 变化系数 k 用水单位人数 日用水量 m3/d 最大小时用量m3/h 住宅 250 24 2.5 10591 2643 276 小学 50 10 2.5 444 36 9 幼儿园 50 10 2.5 819 18 4.5 商业服务 50 10 2.5 1350 67 17 绿化及其它用水 按总用水量的10计 277 31 总计 3042 336 4由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300350（Q400立方米时）一根或DN250（Q200立方米时）两根。 （二）消防给水: 1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h）15L/s每次火灾室外用水量为108立方米。 2室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h）20Ls(2h)+30L/s(1h)每次火灾室内用水量为252立方米。 3室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。 （三）生活排水: 1小区污水为生活污水污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网再直接排入城市污水管网。 2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。 3化粪池选用：无动力排放式化粪池 (1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座。 (2)商业服务：选用7（20立方米）化粪池1座。 (3)小学：选用4（9立方米）化粪池1座。 (4)幼儿园：选用3（6立方米）化粪池1座。 (四)、雨水 1小区的雨水和污废水分流小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。 2雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604 （L/S,公顷）。 按重现期P1计径流系数为0.6。 t=t1+mt2=10+2t2 3主雨水管管径（末端）为D1200.i0.003。 D电气规划指标： (一)、供电 普通住宅用电负荷按每户4KVA估算联体别墅用电负荷按每户8KVA估算独立别墅用电负荷按每户15KVA估算公建用电负荷按每平方米100VA估算另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电一期（大一期）用电量约1.3万KVA。 由于本小区用电量较大且配电范围较广总体需规划设置一座35/10KV的变电站其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA需设置2个10KV开闭所。 为了保证供电可靠采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统重要设备分别给出不同地双电源闭环设计开环运行10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致小区内皆采用户外箱式组合变电站配电由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置深入负荷中心供配电对象明晰、不会交叉 同时体积较小便于建筑外包装修处理形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。 (二)通信及智能化 住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点210M的容量进行规划；每户考虑23个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤保证有较高传输速度和信号质量。 由于小区规模较大整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。每500户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房其中一期（大一期）需设置6个。光纤接入网机房结合规划建筑设置可与物业管理用房统一考虑便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线负责本园区的通信及智能化管理。 (三) 室外管沟布置 室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设二者均有较大的发展余量。 室外管沟皆采用集中排水措施将雨（渗）水引入统一的排水网络保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土保持与道路规划风格一致又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔以满足日常维护及美观的需要。 室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置也可结合建筑外墙或围栏的建造样式以便与建筑风格协调统一。 二、 顾客群特点及需求分析（董咀良） 该项目目标客户群体具有如下共性特征： u 年龄方面客户以31-40岁的中青年为主这部分人普遍学历高追求生活的档次。 25-30岁的青年人也占到一定比例这部分人经济实力有限但对城花倡导的生活方式非常向往。 u 教育程度80%的客户受过高等教育其中有部分受过本科以上的教育有出国经历。 u 相对于花城的客户来说城花的客户有更高的教育程度 n u 客户来源网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构 u 其中又以高校的客户最多 u 其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业如邮科院等。 u 客户分布来自洪山区的客户占有最大比例他们主要是高校老师政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小但其中约有1/3来自江浙。 u 兴趣爱好 u 约有六成的人在休息时会选择外出散步其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系自然运动的时间会比较少。 客户特点： n 中青年人； n 受过高等教育； n 身处在受人羡慕的行业中； n 有较高的收入； n 得到较高的社会肯定评价； 追求生活品质。 三、物业管理服务模式 从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点其一、新都市主义建筑风格具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点万科物业将在万科城市花园定位为 “free” 的物业管理模式。 （一）“free的”服务模式定位与释义 “free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受是无限美妙和令人遐想的“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐突出尊重人为环境营造宗旨回顾历史折射人文情怀追求自然建立服务特色。 实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善善待一切”的价值观“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活二是具有开放的建筑风格舒适的交流空间风格炯异的商业为大背景。 以尊重人文化倡导为前提在法制、契约、诚信为“free”的底线相互尊重和理解共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成： 开放的 1、 自由出入的大社区充裕的公共设施和场所独立且安全的组团； 2、 物业安全管理重点是组团将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制； 3、 组团外施行“无人化管理”通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安同时给予顾客的充分自由空间。 4、 社区不在是私家领地而是具有和政府共同治理的特点引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员将充分享受无阻尼的服务尽情享受丰富的生活方式。 5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌开辟可直接接触的绿地拉近人与自然的距离供客户享受青草芬香和阳光沐浴。 生活的 1、 引领庭院文化丰富组团内社区活动为每组团设置亲善大使直接为业主排忧解难建立快速沟通渠道让业主在大社区中享受更贴切的服务； 2、 营造绿树葱荫的生活环境丰富社区公共场所的娱乐设施； 3、 对商业业态更具有生活味布局生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目； 4、 多元的信息沟通渠道遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。 5、 缤纷色彩的社区文化以健康、科学、探险为主题适于各类人群尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。 便利的 1、 社区提供便利的商业配套引进大型购物商家交通车； 2、 通畅的交通设计路边停车方式缩短步行距离； 3、 物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务； 4、 提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务； 5、 提供房屋租售、转让服务。 “free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。 （二）“free”服务实现计划及要求 项 目 工作内容 工作标准 完成时间 客户服务 客户服务中心设置 1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能 2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触贴心大使办公位置可设计后台。 3、 设置在会所位置使用面积约50m2 包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室 亲善大使制 1、 7：009：0017：3019：00在大房子处直接承办业主委托事宜； 2、 熟悉组团内每户业主走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心； 3、 组织庭院社区文化活动。 着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣） 分3个区域3个专职亲善大使设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达）（与外围安全巡逻相结合在人流高峰期设门童概念） 30岁以下高中以上文化程度气质佳乐于助人善沟通（结合外围巡逻安全员） 社区文化策划 1、 以健康、科学、探险为主题重点突出庭院文化 2、 针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动 3、 以协助业主自行组织为发展方向 4、 组织各类艺术沙龙 有偿服务项目设置 1、 根据业户特点设定便民服务项目只收取成本的5%利润； 2、 方便投资客户群交易开展租售业务以赚取利润为目标 商业配套方案 1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务开设洗衣房管理会所。 2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。 3、 开发路边商业周末设置跳蚤市场。 电子显示屏 1、 需要设在巴士站； 2、 具体方案已提交； 细微点滴服务 1、 成立贴心协会提供业主忽略的点滴服务。 2、 开辟服务画廊寻找服务足迹提高业主精神文明。 环境 管理 现代与历史氛围营造 1、 设置历史回顾凳； 2、 项目开发前后照片对比景点设定 3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务） 自然生态营建方案 开辟亲近绿地供人休憩； 修建人造鸟巢； 建造有机肥基地供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等（共10_6 m2） 社区保洁绿化管理方案（88人） 1、 环境保洁（60人） 2、 家政：（10人） 3、 垃圾清运：市政化 4、 垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m） 5、 服装有楼内和楼外之别楼内体现精致楼外体现专业特点 6、 垃圾中转站设置（60m2 ） 7、 1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台 8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理） 绿化（18人） 地下自动喷灌系统选择PPR管材 每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电） 尽量考虑雨水利用系统 其它 外围保洁实施外包方式。 安全管理 治安管理 城花的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。 人防 采用的内紧外松的管理模式循序渐进。 1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个）主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗（西装）主要是以小区的整个风格相配套。 2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。 3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个）主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装体现自由与开放的小区管理特色。 4、 在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1个）。根据小区的特色着美式的作战服主要是在小区内起到威慑作用。 5、 体现城市花园安全管理的风格在主要的出入口设置安全形象岗位1个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。 6、 在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位）。着安全楼内巡逻岗服装。 技防 小区智能化与小区控制中心联动的模式。 1、 在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。 2、 小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。 3、 组团电动门安装延时自动关闭装置极大的避免安全的隐患的发生同时顾客提供安全方便的服务。 4、 红外发射器对装留有间距防跨越红外线与围墙实体距离35cm。 5、 24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5个岗位）。着安全员楼内巡逻岗。 6、 设电子巡更系统确保巡逻获得质量保证。 交通管理 1、 车场出入口岗（4个岗位）服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。 2、 首期封闭为一个车流出入口（道路宽度可调头） 3、 在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。 4、 针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。 5、 对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区停放车辆实行非固定式管理模式）。 消防管理 采用谁主管谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。 1、 建立责任到人及小区的消防档案定期的对小区的消防设施进行检查整改。 2、 对裸露管口作防冻处理。 内部管理 采用半军事化的管理模式。 1、 安全班值班制度为三班四倒24小时的值班制度。 2、 小区安全管理队伍分三班每班设班长一人副班长一人。 维修管理 人员 16人服装着CI标准服（上衣束腰）配多功能腰带 1设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式将城花以核心路为界划分为两个分区实行分区管理同时在各个分区实行责任负责制每人都有自己的专责区域同时由要求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有所专面面俱到”的用人思想和服务理念。 2家政维修服务主要体现“专业化快速化”推行岗位专家、服务明星来提高服务品质。 3公共照明采用双电源供电分区控制。 4公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制在夜深人稀时关闭一半以利于今后节约公用费用支出。 5小区的绿化用水要求采用双路供水和小区的水景相通充分进行水的重复利用以节约成本。 6控制中心闭路录像采用数字录像机并能保存一个月。 7内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。 水电气计量 1要求前期就能实现抄表到户节约服务成本减少物业今后的水、电、气损耗支出成本。 2箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性及对业主的影响。 3合理设计景观照明尽量减少小区域照明的数量。 服务特色 1、 组合式工具箱体现万科物业的“专业化”。 2、 家政维修体现快速化接到报修信息后能在约定时间到达现场提出专业的解决方法并能快速进行维修处理。 3、 城花的大区域管理要体现快速灵活将采用自行车代步模式。 4、 公共部位的维护要提现维护的及时性所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。 5、 每位技术员都有自己的专门责任区域所有区域责任化。 人员要求和服务制度编制 管理处服务架构 部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。 前台、后台人员服装 仍着CI规定服装 体系文件 按照公司IS09000体系执行 人事行政制度 按照公司IS09000体系执行 内部管理规定 结合现场制定班组内管理规定。 物业管理用房 物业管理用房 1、 资料室 2、 办公室 3、 会议培训室 4、 更衣室 5、 仓库（保洁、维修、办公、宿舍） 6、 宿舍及食堂 7、 维修操作间 800平方米 标识 生活、交通、提示标识系统 1、 配合项目制定与项目定位的永久性标识。 2、 公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。 3、 交通标识按照国家规范制作。 （三）、社区人员配置方案 1.管理处工作人员岗位任职要求 1.1部门经理 基 本 要 求 教 育 工作经验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高、中专以上 三年相关工作以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 管理处经理具物业管理资格证书 物业管理资格证书 国家 建设部 其他要求 1担任主管以上职务满一年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有较强的管理能力和领导水平 4通过公司评审通过 12经理助理 基 本 要 求 教 育 工作经验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高中专 以上 二年相关工作以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 管理处经理助理应具备物业管理资格证书 初级职称证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1担任主管（含主管）以上职务半年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有较强的管理能力和领导水平 4通过公司评审通过 13主管 基 本 要 求 教 育 工作经验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高中专 以上 二年以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特殊 要求 应具备相关专业两种中级等级证书以上 中级等级证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1在专业技术及管理岗位工作两年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有一定的管理能力 4通过公司组织的考核和资格审核 1.2主办 基 本 要 求 教 育 工作经验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高中专 以上 二年以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特殊 要求 应具备相关专业两种初级以上的证书 初级职称证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1在专业技术及管理岗位工作半年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有一定的管理能力 4通过公司组织的考核和资格审核 1.3技术及管理人员 基本 教 育 工作经验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 要求 高中专 以上 一年以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特 殊 要 求 1. 财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗资格”培训或相关专业学历 武汉市会计证 武汉市 财政局 2. 设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训 上岗证 各地 劳动局 3. 专职或兼职司机须持有效驾驶执照 机动车辆 驾驶证 武汉公安局车辆管理所 4食堂厨师须持等级证书并通过健康检查 厨师等级证书 健康证 武汉市劳动局卫生防疫站 5品质管理人员需持物业管理上岗证 物业管理岗位 资格证书 相关认证机构 其他 要求 1、熟悉任职岗位的业务运作具有一定的专业技能 1.4普通员工（含班长） 基本 要求 教育 健康 状况 应接受的内部培训 升班长要求 资格证书 发证 机构 初中以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 在职 培训 升职 培训 特殊 要求 1救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检查 救生员上岗证 健康证 水上运动协会 武汉市防疫站 2食堂工作人员须通过健康检查 健康证 武汉市防疫站 3控制中心负责人需持消防上岗证其他值班人员需通过公司组织的消防培训及考核。 消防上岗证 升班长要求 1、在员工工作岗位工作半年以上 2、熟悉本专业及部门运作流程 4、 具有一定的组织协调能力 5、 通过部门考核和公司审核。 2.管理处组织架构图 部门经理（1人） 经理助理（1人） 经理助理（1人） 技术主管1人 环境绿化主管1人 人事行政主管1人 安全主管1人 客户服务主管1人 保洁主办1人 安全主办2人 食堂 6人 司机兼采购 1人 仓库兼CI1人 安全三班 28人 安全二班 28人 安全一班 28人 控制中心 6人 绿化管理18人 环境管理58人 家政服务10人 会计1人 出纳 1人 品质文档1人 亲善大使 3人 投诉受理2人 客户接待 4人 设施维护 8人 家政维修 8人 共计：223人 四、财务分析方案 经测算及结合市场情况确定住宅管理费为： 情景花园：1.12元/平方米； 多层住宅：1.11元/平方米； 小高层：1.6元/平方米； 联排别墅：1.8/平方米； 商铺：2.8/平方米； 车位租赁费：1510元/月 具体测算见盈亏测算模型： 以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段主要指标如下： 项 目 标 准 备 注 单方主营业务收入 1.54元/平方米 单方主营业务成本 1.45元/平方米 （测算中已考虑年终奖金） 单方主营业务税金 0.09元/平方米 单方主营业务利润 0.00（持平） 人均管理面积 1735.92平方米/人 计划管理费收缴率 95 主营业务利润 0.11万元/年 城花周物业管理费调查情况表 序 号 物业 名称 物业类型 房 价 开发商 物业 公司 管理费 备 注 1 金地 格林小城 还 未 确 定 深 圳 金 地 自己的公司 未 定 20_年上半年开始售房 2 半岛 玫瑰园 小高层 2800元（复式） 2750元（平层） 深圳物业管理公司 08 复式2800元 左右 3 关山春晓 2300元左右 0.60元（平层）1.00元（小高层） 四月份购VP 卡可享受 9.8折 4 阳光海岸 2200元 每高一层加30元 自己的 公司 1.00元左右 只剩小高层 5 东林外庐 2500元至2700元不等 武汉康迪物业 0.80元 20_年8月份交房 6 光谷 待定 0.60元1.00元 7 银河湾 多层2000元 至 别墅25003200元 多层1元 别墅2.5元 完 第 26 页 共 26 页