基础—房地产基础知识培训PPT课件

会场纪律 手机静音或关机; 不能交头接耳; 不能迟到; 未经许可不能接电话; 未经许可不能中途离场; 以上每项违反个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！ 我 们 的 目 的 在 最 短 的 时 间 内掌 握 房 地 产 从 业 的 基 础 知 识 一房地产的概念 二房地产的特性 三房地产市场的特征 四房地产开发流程我 们 必 须 了 解 房 地 产 的 概 念1、 房 产 ： 是 指 房 屋 经 济 形 态 ， 在 法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 ， 在 不 同 的 所 有 者 和 使 用 者 之 间 可 以进 行 出 租 出 售 或 作 其 它 用 途 的 房 屋 。2、 地 产 ： 是 指 土 地 财 产 ， 在 法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 ， 地 产 包 含 地 面 及 其 上 下 空 间 ， 地 产 与 土地 的 根 本 区 别 也 就 是 有 无 权 属 关 系 。3、 房 地 产 ： 是 房 产 和 地 产 的 总 称 。 是 指 土 地 及 附 着 在 土 地 上 的 人 工 构 筑 物 和 建 筑 物 及 其 附 带 的 各 种 权 利 （ 所 有 权 、 管 理 权 、 转 让 权 等 ） 。 4、 房 地 产 业 ：是 以 土 地 和 建 筑 物 为 经 营 为 对 象 ， 从 事 房 地 产 开 发 、 建 设 、 经 营 、 管 理 以 及维 修 、 装 饰 和 服 务 的 集 多 种 经 济 活 动 为 一 体 的 综 合 性 产 业 。5、 房 地 产 开 发 ： 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土 地 上 按 照 使 用 性 质 的 要 求 进行 基 础 设 施 、 房 屋 建 筑 的 活 动 。房 地 产 的 概 念 1、 不 可 移 动 性 房 地 产 最 重 要 的 一 个 特 性 是 其 位 置 的 固 定 性 或 不 可 移 动 性 。 每 一 宗 土 地都 有 其 固 定 的 位 置 ， 不 可 移 动 ， 这 一 特 性 使 土 地 利 用 形 态 受 到 位 置 的 严 格 限制 。 建 筑 物 由 于 固 着 于 土 地 上 ， 所 以 也 是 不 可 移 动 的 。 因 此 ， 位 置 对 房 地 产投 资 具 有 重 要 意 义 。 房 地 产 的 位 置 有 自 然 地 理 位 置 与 社 会 经 济 地 理 位 置 之 别 。 虽 然 ， 房 地 产的 自 然 地 理 位 置 固 定 不 变 ， 但 其 社 会 经 济 地 理 位 置 却 经 常 在 变 动 。 这 种 变 动可 以 由 以 下 原 因 引 起 ： 城 市 规 划 的 制 定 或 修 改 ； 交 通 建 设 的 发 展 或 改 变 ； 其 他 建 设 的 发 展 等 。 当 房 地 产 的 位 置 由 劣 变 优 时 ， 其 价 格 会 上 升 ； 反 之 ，价 格 会 下 跌 。 房 地 产 的 特 性 2、 长 期 使 用 性 土 地 的 利 用 价 值 永 不 会 消 失 ， 这 种 特 性 称 为 不 可 毁 灭 性 或 恒 久 性 。 土 地的 这 种 特 性 ， 可 为 其 占 有 者 带 来 永 续 不 断 的 收 益 。 作 为 一 种 商 品 ， 房 地 产 具有 长 期 使 用 性 或 具 有 较 高 的 耐 用 性 。 我 国 房 地 产 的 长 期 使 用 性 受 到 了 有 限 期 的 土 地 使 用 权 的 制 约 。 根 据 我 国现 行 的 土 地 使 用 制 度 ， 公 司 、 企 业 、 其 他 组 织 和 个 人 通 过 政 府 出 让 方 式 取 得的 土 地 使 用 权 ， 是 有 一 定 使 用 期 限 的 土 地 使 用 权 ， 其 土 地 使 用 权 在 使 用 年 限内 可 以 转 让 、 出 租 、 抵 押 或 者 用 于 其 他 经 济 活 动 ， 但 土 地 使 用 期 满 ， 土 地 及其 地 上 的 建 筑 物 、 其 他 附 着 物 所 有 权 应 由 国 家 无 偿 收 回 或 需 办 理 土 地 使 用 权续 期 ， 进 行 土 地 出 让 金 的 缴 纳 ， 具 体 细 则 国 家 尚 未 出 台 。房 地 产 的 特 性 3、 附 加 收 益 性 房 地 产 本 身 并 不 能 产 生 收 入 ， 房 地 产 的 收 益 是 在 使 用 过 程 中 产 生 的 。 房地 产 投 资 者 可 以 在 合 法 前 提 下 调 整 房 地 产 的 使 用 功 能 ， 使 之 既 适 合 房 地 产 特征 ， 又 能 增 加 房 地 产 投 资 的 收 益 。 按 照 房 地 产 使 用 者 的 意 愿 及 时 调 整 房 地 产 的 使 用 功 能 是 十 分 重 要 的 ， 可以 极 大 地 增 加 对 租 客 的 吸 引 力 。 对 房 地 产 投 资 者 来 说 ， 如 果 其 投 资 的 房 地 产适 应 性 很 差 ， 则 意 味 着 他 面 临 着 较 大 的 投 资 风 险 。 房 地 产 的 特 性 4、 异 质 性 市 场 上 不 可 能 有 两 宗 完 全 相 同 的 房 地 产 。 一 宗 土 地 由 于 受 区 位 和 周 围 环 境 的 影 响不 可 能 与 另 一 宗 土 地 相 同 ； 纵 使 两 处 的 建 筑 物 一 模 一 样 ， 但 由 于 其 坐 落 的 位 置 不 同 ，周 围 环 境 也 不 相 同 ， 这 两 宗 房 地 产 实 质 上 也 是 不 相 同 的 。 5、 资 本 和 消 费 品 的 二 重 性 房 地 产 不 仅 是 人 类 最 基 本 的 生 产 要 素 ， 也 是 最 基 本 的 生 活 资 料 。 在 市 场 经 济 中 ，房 地 产 是 一 种 商 品 ， 又 是 人 们 最 重 视 、 最 珍 惜 、 最 具 体 的 财 产 。 房 地 产 既 是 一 种 消 费品 也 是 一 项 有 价 资 产 。 房 地 产 而 作 为 一 项 重 要 资 产 ， 在 国 家 总 财 富 中 占 有 巨 大 比 重 。 根 据 有 关 资 料 统 计 ， 美 国 的 不 动 产 价 值 约 占 其 总 财 富 的 73.2 ， 其 中 土 地 占 23.2 ， 建 筑 物 占 50 ， 属 于 其 他 财 富 的 仅 占 26.8 。房 地 产 的 特 性 6、 易 受 政 策 影 响 性 国 家 和 地 区 对 房 地 产 的 使 用 、 支 配 都 会 受 到 某 些 限 制 。 房 地 产 受 政 府 法 令 和 政 策 的限 制 和 影 响 较 重 要 的 有 两 项 ： 一 是 政 府 基 于 公 共 利 益 ， 可 限 制 某 些 房 地 产 的 使 用 ， 如 城市 规 划 对 土 地 用 途 、 建 筑 容 积 率 、 建 筑 覆 盖 率 、 建 筑 高 度 和 绿 地 率 等 的 规 定 ； 二 是 政 府为 满 足 社 会 公 共 利 益 的 需 要 ， 可 以 对 任 何 房 地 产 实 行 强 制 征 用 或 收 买 。房 地 产 的 特 性 7、相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。房 地 产 的 特 性 房 地 产 市 场 具 有 如 下 特 征 ：u房 地 产 市 场 是 房 地 产 权 益 的 交 易 市 场u房 地 产 市 场 是 区 域 性 市 场u房 地 产 市 场 是 不 完 全 竞 争 市 场u房 地 产 市 场 信 息 不 充 分u房 地 产 市 场 的 变 化 具 有 周 期 性房 地 产 市 场 的 特 征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房 地产 商 品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。 房 地 产 市 场 的 特 征 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣调整衰退复苏繁荣。其规律如图所示： 房 地 产 一 级 市 场 ： 又 称 土 地 一 级 市 场 ， 是 土 地 使 用 权 出 让 的 市 场 ， 即 国 家 通 过 其 指 定 的政 府 部 门 将 城 镇 国 有 土 地 或 将 农 村 集 体 土 地 征 用 为 国 有 土 地 后 出 让 给 使 用 者 的 市 场 ，出 让 的 土 地 ， 可 以 是 生 地 ， 也 可 以 是 经 过 开 发 达 到 “ 七 通 一 平 ” 的 熟 地 。 房 地 产 一 级 市场 是 由 国 家 垄 断 的 市 场 。 房 地 产 二 级 市 场 ： 是 土 地 使 用 者 经 过 开 发 建 设 ， 将 新 建 成 的 房 地 产 进 行 出 售 和 出 租 的市 场 。 即 一 般 指 商 品 房 首 次 进 人 流 通 领 域 进 行 交 易 而 形 成 的 市 场 。 房 地 产 二 级 市 场 也包 括 土 地 二 级 市 场 ， 即 土 地 使 用 者 将 达 到 规 定 可 以 转 让 的 土 地 ， 进 入 流 通 领 域 进 行 交易 的 市 场 。 房 地 产 三 级 市 场 ： 是 购 买 房 地 产 的 单 位 和 个 人 ， 再 次 将 房 地 产 转 卖 或 转 租 的 市 场 。 也 就是 房 地 产 再 次 进 人 流 通 领 域 进 行 交 易 而 形 成 的 市 场 。 房 地 产 三 级 市 场 也 包 括 房 屋 的 交换 、 抵 押 、 典 当 等 流 通 形 式 。 房 地 产 市 场 的 特 征 房 地 产 开 发 流 程一 、 决 策 阶 段 这 是 房 地 产 公 司 选 择 开 发 项 目 ， 进 行 调 查 研 究 ， 决 定 实 施 开 发 建 设 的 阶 段 。 主 要 内容 包 括 ： 规 划 摸 底 了 解 城 市 总 体 规 划 对 拟 开 发 区 域 的 要 求 ， 研 究 开 发 建 设 的 可 能 性 。 市 场 调 查 通 过 系 统 地 收 集 、 记 录 、 了 解 房 地 产 市 场 的 情 况 ， 对 拟 开 发 项 目 的 前景 进 行 预 测 。 可 行 性 分 析 经 济 分 析 、 效 益 测 算 等 。 领 导 决 策 在 完 成 以 上 工 作 的 前 提 下 ， 由 领 导 研 究 决 定 是 否 开 发 。 房 地 产 开 发 流 程二、前期阶段 在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括： 申请立项由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，视前期工作情况,再列出详细建设计划。 建设方案根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。 申请用地在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。 委托设计建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。 动拆迁上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。 三通一平指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成 施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。 七通一平是指通水、通电、通气、通讯、通路、通热力、通排水，场地平整； 房 地 产 开 发 流 程三 、 工 程 建 设 阶 段 即 指 房 屋 的 施 工 阶 段 。 主 要 的 工 作 内 容 包 括 ： 施 工 招 标 房 地 产 开 发 公 司 可 通 过 招 标 、 邀 标 等 方 式 择 优 选 定 施 工 队 伍 。 进 度 控 制 按 照 审 定 的 施 工 组 织 设 计 ， 监 督 施 工 单 位 按 计 划 施 工 ， 保 证 建 设 进 度 。 质 量 监 理 对 各 个 分 部 分 项 工 程 进 行 验 收 并 签 证 ， 发 生 质 量 问 题 ， 应 及 时 组 织 处理 ， 确 保 工 程 质 量 。 竣 工 验 收 工 程 竣 工 后 ， 按 规 定 由 房 地 产 开 发 公 司 会 同 质 量 监 督 部 门 对 工 程 项 目进 行 验 收 。 市 政 配 套 市 政 、 公 建 的 配 套 应 与 房 屋 施 工 同 步 进 行 。 房 屋 竣 工 后 ， 还 要 进 行 各种 管 线 的 施 工 ， 并 申 请 正 式 用 水 、 用 电 等 。 交 付 使 用 小 区 建 设 的 内 容 全 部 完 成 后 即 具 备 交 付 使 用 的 条 件 。 建 设 单 位 在 将 建设 项 目 交 付 使 用 前 要 组 织 主 管 部 门 等 进 行 验 收 ， 并 办 理 房 屋 的 移 交 手 续 。 四 、 经 营 阶 段 实 现 房 地 产 本 身 价 值 ， 回 收 建 设 投 资 ， 达 到 资 金 增 值 的 重 要 阶 段 。 主 要 工 作 包 括 ： 房 屋 预 售 在 投 资 开 发 达 到 一 定 阶 段 后 进 行 商 品 房 的 预 售 或 预 租 。 预 售 或 预 租 房地 产 必 须 报 市 房 管 局 批 准 。 房 屋 销 售 商 品 房 竣 工 交 付 使 用 ， 可 以 进 行 房 屋 的 销 售 或 出 租 。 产 权 登 记 商 品 房 竣 工 后 ， 建 设 单 位 应 到 产 权 登 记 部 门 进 行 总 登 记 ； 房 屋 买 卖 后 ，业 主 必 须 按 规 定 进 行 产 权 登 记 ， 并 领 取 房 地 产 权 证 。房 地 产 开 发 流 程 五 、 物 业 管 理 在 房 屋 销 售 前 ， 由 房 地 产 开 发 公 司 选 聘 物 业 管 理 单 位 ,并 制 定 业 主 临 时 公 约 ,与 业 主 签定 前 期 物 业 管 理 合 同 .前 期 物 业 管 理 服 务 合 同 期 限 最 长 不 超 过 3年 .前 期 物 业 管 理 合 同到 期 ,由 业 主 大 会 投 票 决 定 是 否 续 签 或 另 聘 新 物 业 管 理 单 位 .房 地 产 开 发 流 程 我 们 需 要 了 解 土 地 市 场与 房 地 产 开 发 相 关 企 业住 宅 分 类 知 识 土 地 市 场1、 土 地 基 本 概 念土 地 所 有 制 ：现 行 全 部 土 地 实 行 的 是 社 会 主 义 土 地 公 有 制 ， 分 为 全 民 所 有 制 （ 即 国 家 所 有 ） 和 劳 动 群 众 集 体 制 （ 即集 体 所 有 ） 两 种 形 式 。 其 中 ， 城 市 市 区 的 土 地 全 部 属 于 国 家 所 有 ； 农 村 和 城 市 郊 区 的 土 地 法 律 规 定 属于 国 家 所 有 的 以 外 ， 属 于 集 体 所 有 ； 宅 基 地 和 自 留 地 、 自 留 山 ， 属 于 集 体 所 有 ； 矿 物 、 水 流 、 森 林 、山 岭 、 草 原 、 荒 地 、 滩 涂 等 自 然 资 源 ， 属 于 国 家 所 有 ， 由 法 律 规 定 属 于 集 体 所 有 ， 森 林 、 山 岭 、 草 原 、荒 地 、 滩 涂 除 外 。 但 地 上 建 筑 物 既 可 以 为 国 家 所 有 ， 也 可 以 为 集 体 、 单 位 和 个 人 所 有 。 因 此 ， 同 一 宗房 地 产 ， 其 土 地 与 地 上 建 筑 物 的 所 有 权 往 往 是 不 一 致 的 。 土 地 所 有 权 ： 土 地 所 有 权 是 指 国 家 或 集 体 经 济 组 织 对 国 家 土 地 和 集 体 土 地 依 法 享 有 的 占 有 、 使 用 、 收益 和 处 分 的 权 能 土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 什 么 是 地 籍 ？ 什 么 是 产 籍 ？我 们 通 常 所 指 的 地 籍 、 产 籍 、 房 地 产 籍 是 同 一 概 念 。 它 是 指 土 地 的 自 然 状 况 、 社 会 经 济 状 况 和 法 律 状 况 的 调 查 与 登记 ， 包 括 了 土 地 产 权 的 登 记 和 土 地 分 类 面 积 等 内 容 。 具 体 来 讲 ， 是 对 在 房 地 产 调 查 登 记 过 程 产 生 的 各 种 图 表 、 证 件等 登 记 资 料 ， 经 过 整 理 、 加 工 、 分 类 而 形 成 的 图 、 档 、 卡 、 册 等 资 料 的 总 称 。生 地 ： 指 空 间 地 、 田 地 、 未 开 垦 地 等 不 具 备 使 用 条 件 的 土 地 。熟 地 ： 指 三 通 一 平 或 七 通 一 平 ， 具 备 使 用 条 件 的 土 地 。宗 地 ： 是 地 籍 的 最 小 单 元 ， 是 指 以 权 属 界 线 组 成 的 封 闭 地 块 。宗 地 图 ： 是 土 地 使 用 合 同 书 附 图 及 房 地 产 登 记 卡 附 图 。 它 反 映 一 宗 地 的 基 本 情 况 。 包 括 ： 宗 地 权 属 界 线 、 界 址 点 位置 、 宗 地 内 建 筑 位 置 与 性 质 、 与 相 邻 宗 地 的 关 系 等 。土 地 市 场 2、 土 地 使 用 权 获 取 方 式出 让 ：出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价总建面积，楼面价=土地单价容积率。出让又分为三种形式：土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。土 地 市 场 土 地 市 场 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 土 地 市 场土地使用权出让年限：居 住 用 地 70年 ；工 业 用 地 、 教 育 、 科 技 、 文 化 卫 生 、 体 育 及 综 合 或 其 他 用 地50年 ；商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 40年 ；另 外 ， 加 油 站 、 加 气 站 用 地 为 二 十 年 。 土 地 市 场房 子 的 居 住 时 间 是 多 少 ， 土 地 使 用 年 限 届 满 后 ， 该 怎 么 办 ？房 屋 一 经 购 买 并 取 得 产 权 后 ， 即 作 为 业 主 个 人 所 有 的 财 产 ， 并 无 居 住 年 限 的 限 制 ， 担 对 该 房 屋 所 占用 范 围 内 的 土 地 来 说 ， 因 为 土 地 除 属 于 集 体 所 有 的 外 ， 均 属 于 国 家 所 有 。 业 主 所 取 得 的 为 该 土 地 的一 定 年 限 的 使 用 权 。 住 宅 用 地 的 土 地 使 用 年 限 为 70年 ， 自 开 发 商 取 得 该 土 地 使 用 证 书 之 日 起 计 算 。在 该 土 地 使 用 年 限 届 满 后 ， 土 地 将 由 国 家 收 回 。 业 主 可 以 在 继 续 交 纳 土 地 出 让 金 或 使 用 费 的 前 提 下 ，继 续 使 用 该 土 地 。 土 地 市 场2、 土 地 使 用 权 获 取 方 式划拨 ：土地使用权的划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的范围：u国 家 机 关 用 地 和 军 事 用 地 ；u城 市 基 础 设 施 和 公 用 事 业 用 地 ；u国 家 重 点 扶 持 的 能 源 、 交 通 、 水 利 等 项 目 用 地 ；u法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 其 他 用 地 。 土 地 市 场2、 土 地 使 用 权 获 取 方 式转让 ： 与 房 地 产 开 发 相 关 企 业 开 发 商 ：是 指 从 事 房 地 产 开 发 经 营 业 务 的 企 业 .房 地 产 开 发 经 营 公 司 必 须 直 接 从 事 以 房 地 产 开 发经 营 为 主 及 相 关 的 业 务 。 必 须 按 批 准 的 资 质 等 级承 担 相 应 的 开 发 任 务 ， 不 得 越 级 承 揽 任 务 。 与 房 地 产 开 发 相 关 企 业房地产开发企业资质等级划分为四级 与 房 地 产 开 发 相 关 企 业房地产开发企业资质等级划分为四级 与 房 地 产 开 发 相 关 企 业房地产开发企业资质等级划分为四级 与 房 地 产 开 发 相 关 企 业房地产开发企业资质等级划分为四级 承建商：即建筑商，是指从事住宅建设。建筑商不是开发商，建筑商是负责施工队建筑的，它是受开发商的委托，依照开发商的要求进行施工建设的。国家对施工队企业分为四个等级。其中特级为企业最高。与 房 地 产 开 发 相 关 企 业 万 科 公 司 战 略 合 作 总 承 包 单 位 列 举 ： 中 建 三 局 （ 国 家 特 级 资 质 、 一 级 资 质 ） 浙 江 中 天 建 设 （ 国 家 特 级 资 质 ） 南 通 四 建 （ 国 家 一 级 资 质 ） 江 苏 江 都 建 设 （ 国 家 一 级 资 质 ） 江 苏 国 泰 （ 国 家 一 级 资 质 ） 江 苏 华 江 （ 国 家 一 级 资 质 ） 上 海 家 树 (国 家 一 级 资 质 ) 江 苏 顺 通 (国 家 特 级 资 质 )在 施 工 过 程 中 ， 曾 多 次 获 得 省 市 、 国 家 奖 项 ： 武 汉 市 黄 鹤 杯 、 湖 北 省 楚 天 杯 、 湖 北 省 优 质 结 构 工 程 、 武 汉 市 安 全 文 明 工地 样 板 工 地 、 詹 天 佑 住 宅 小 区 金 奖 等 （ 可 根 据 项 目 具 体 情 况 具 体 定 ). 监 理 公 司 ：对 于 任 何 一 个 建 设 工 程 来 说 ， 都 必 须 有 工 程 监 理 企 业 ， 其 职 能 对 工 程 建 设 进 行 监 督 ，以 确 保 工 程 质 量 。工 程 监 理 企 业 的 资 质 等 级 为 分 甲 级 、 乙 级 和 丙 级 ， 并 按 照 工 程 师 性 质 和 技 术 特 点 划分 若 干 若 干 工 程 师 类 别 。与 房 地 产 开 发 相 关 企 业 住 宅 分 类 知 识商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。按 住 宅 类 型 划 分 空置商品房：空置商品住宅是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。 经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。 房改房：在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把此类公房称之为房改房。 住 宅 分 类 知 识按 住 宅 类 型 划 分 安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 廉租房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 住 宅 分 类 知 识按 住 宅 类 型 划 分 住 宅 分 类 知 识期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住、也就是在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房：现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。 尾房：经过销售后剩下少量没有竞争力的房子。烂尾房：由于开发商资金来源不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。按 住 宅 完 工 程 度 划 分 住 宅 分 类 知 识热 点 聚 焦 ：精装修房：由 建 设 部 制 定 的 商 品 住 宅 装 修 一 次 到 位 实 施 导 则 要 求 ， 精 装 修 房 屋 在 交 房 屋 钥 匙 前 ， 房地 产 所 有 功 能 空 间 的 固 定 面 全 部 铺 装 或 粉 刷 完 成 ， 厨 房 和 卫 生 间 的 基 本 设 备 全 部 安 装 完 成 。 开 发 单 位 为住 宅 装 修 的 第 一 责 任 人 ， 承 担 相 应 的 责 任 ， 而 不 是 由 物 业 公 司 作 为 责 任 人 ； 精 装 修 住 宅 要 分 为 不 同 标 准 ，设 立 样 板 间 由 住 户 来 进 行 选 择 ； 房 屋 销 售 的 售 价 中 应 该 包 括 房 屋 的 工 程 成 本 和 装 修 成 本 两 个 组 成 部 分 ，并 要 在 合 同 中 标 明 。毛坯房：毛 坯 房 指 未 经 建 筑 装 饰 、 装 潢 ， 也 不 附 加 过 多 的 起 居 设 施 ， 仅 是 完 成 土 建 、 水 电 等 基 本 工 程 ，地 面 为 粗 糙 的 混 凝 土 面 ， 房 顶 仅 抹 灰 层 ， 水 、 电 进 户 ， 户 内 由 购 房 者 自 行 安 装 。 每 套 住 宅 只 设 防 盗 功 能的 户 门 ， 所 有 房 间 门 一 概 自 装 。 毛 坯 房 可 根 据 个 人 爱 好 和 家 庭 的 特 色 设 计 、 装 饰 居 室 ， 从 视 觉 、 触 觉 、听 觉 和 心 理 感 受 以 及 色 彩 组 合 上 烘 托 出 居 室 主 人 的 性 格 。 对 装 饰 用 品 也 可 自 由 选 择 符 合 环 保 节 能 型 要 求 的 产 品 ， 从 而 降 低 装 修 费 用 。 房屋结构知识 板 式 住 宅 比 较 普 遍 认 同 的 看 法 就 是 东 西 长 ， 南 北 短 的 住 宅 建 筑 ， 整 个 外 观 给 人 的 感 觉 就 是 一 块 巨型 平 板 一 样 的 建 筑 住 宅 楼 。 具 体 深 入 到 内 部 特 征 来 说 ， 板 楼 的 户 型 是 南 向 面 宽 大 ， 进 深短 ， 南 北 通 透 的 格 局 。 住 宅 分 类 知 识 点 式 住 宅点 式 住 宅 是 因 此 种 住 栋 在 进 深 和 面 阔 方 向 尺 寸 大 体 相 当 ， 在 住 区 规 划 图 上 好 似 一 个 点 ，所 以 人 们 称 作 点 式 住 宅 。 点 式 住 宅 平 面 一 般 仅 由 一 个 单 元 组 成 ， 它 四 面 临 空 ， 故 体 型 可以 比 较 自 由 活 泼 ， 朝 向 多 ， 视 野 广 。 房屋结构知识 住 宅 分 类 知 识 蝶 式 住 宅蝶 式 住 宅 准 确 地 讲 是 改 良 型 的 塔 楼 ， 因 其 横 断 面 形 状 像 蝴 蝶 而 得 名 ， 蝶 式 住 宅 的 优 点 很突 出 ， 结 合 了 板 楼 和 塔 楼 的 优 点 房屋结构知识 住 宅 分 类 知 识 阁 楼由顶层住户内部的楼梯往上，建筑在住户楼层以上的空间，一般因为有坡屋面的影响局部高局部低，影响使用，因此称为阁楼。 住 宅 分 类 知 识房屋结构知识 花 园 洋 房总 层 数 六 层 以 下 多 层 板 式 建 筑 ， 以 四 层 为 主 ， 外 国 建 筑 风 格 明 显 ， 强 调 景 观 均 好 ， 绿 化率 比 较 高 ， 普 遍 存 在 远 郊 区 一 带 ， 一 般 首 层 赠 送 花 园 ， 顶 层 赠 送 露 台 ， 也 有 将 户 外 绿 化景 观 引 入 室 内 的 情 况 。住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 叠 加 别 墅它 是 Townhouse的 叠 拼 式 的 一 种 延 伸 ， 是 在 综 合 情 景 洋 房 公 寓 与 联 排 别 墅 特 点 的 基 础上 产 生 的 ， 由 多 层 的 复 式 住 宅 上 下 叠 加 在 一 起 组 合 而 成 ， 下 层 有 花 园 ， 上 层 有 屋 顶 花 园 ，一 般 为 四 层 带 阁 楼 建 筑 ， 这 种 开 间 与 联 排 别 墅 相 比 ， 独 立 面 造 型 可 丰 富 一 些 ， 同 时 一 定程 度 上 克 服 了 联 排 别 墅 窄 进 深 的 缺 点 。 住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 联 排 别 墅又 称 TOWNHOUSE， 有 天 有 地 ， 每 户 独 门 独 院 ， 设 有 1至 2个 车 位 ， 还 有 地 下 室 。 它 是由 几 幢 小 于 三 层 的 单 户 别 墅 并 联 组 成 的 联 排 或 住 宅 ， 一 排 二 至 四 层 联 结 在 一 起 ， 每 几 个单 元 共 用 外 墙 ， 有 统 一 的 平 面 设 计 和 独 立 的 门 户 。 建 筑 面 积 一 般 是 每 户 250平 方 米 左 右 。房屋物业类型 住 宅 分 类 知 识 双 拼 别 墅它 是 联 排 别 墅 与 独 栋 别 墅 之 间 的 中 间 产 品 ， 由 两 个 单 元 的 别 墅 拼 联 组 成 的 单 栋 别 墅 。 住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 独 栋 别 墅即 独 门 独 院 ， 上 有 独 立 空 间 ， 下 有 私 家 花 园 领 地 ， 是 私 密 性 很 强 的 独 立 式 住 宅 ， 表 现 为上 下 左 右 前 后 都 属 于 独 立 空 间 ， 一 般 房 屋 周 围 都 有 面 积 不 等 的 绿 地 、 院 落 。 这 一 类 型 是别 墅 历 史 最 悠 久 的 一 种 ， 也 是 别 墅 建 筑 的 终 极 形 式 。 住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 复 式 结 构这 类 住 宅 的 特 点 是 住 宅 占 有 上 下 两 层 楼 ， 卧 室 、 起 居 室 、 客 厅 、 卫 生 间 、 厨 房 、 及 其 它辅 助 用 房 可 以 分 层 布 置 ， 上 下 层 之 间 的 交 通 不 通 过 公 共 楼 梯 而 采 用 户 内 独 用 小 楼 梯 联 接 。住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 商 住 住 宅是 SOHO（ 居 家 办 公 ） 住 宅 观 念 的 一 种 延 伸 。 它 属 于 住 宅 ， 但 同 时 又 融 入 写 字 楼 的 诸 多硬 件 设 施 ， 尤 其 是 网 络 功 能 的 发 达 ， 使 居 住 者 在 居 住 的 同 时 又 能 从 事 商 业 活 动 的 住 宅 行式 。 住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 会 所就 是 以 所 在 物 业 业 主 为 主 要 服 务 对 象 的 综 合 性 高 级 康 体 娱 乐 服 务 设 施 。 会 所 具 备 的 软 硬件 条 件 ： 康 体 设 施 应 该 包 括 泳 池 、 网 球 或 羽 毛 球 场 、 高 尔 夫 练 习 馆 、 保 龄 球 馆 、 健 身 房等 娱 乐 健 身 场 所 ； 中 西 餐 厅 、 酒 吧 、 咖 啡 厅 等 餐 饮 与 待 客 的 社 交 场 所 ； 还 应 具 有 网 吧 、阅 览 室 等 其 他 服 务 设 施 。 以 上 一 般 都 是 对 业 主 免 费 或 少 量 收 费 开 放 。 房屋物业类型 住 宅 分 类 知 识 酒 店 式 服 务 公 寓是 指 提 供 酒 店 式 管 理 服 务 的 公 寓 。 始 于 1994年 ， 意 为 “ 酒 店 式 的 服 务 ， 公 寓 式 的 管 理 ” ，市 场 定 位 很 高 。 它 是 集 住 宅 、 酒 店 、 会 所 多 功 能 于 一 体 的 ， 具 有 “ 自 用 ” 和 “ 投 资 ” 两大 功 效 。 除 了 提 供 传 统 酒 店 的 各 项 服 务 外 ， 更 重 要 的 是 向 住 客 提 供 家 庭 式 的 居 住 布 局 、家 居 式 的 服 务 ， 让 人 有 宾 至 如 归 的 感 觉 。 住 宅 分 类 知 识房屋物业类型 住 宅 分 类 知 识居 住 区 ： 是 指 城 市 中 由 城 市 主 要 道 路 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ， 设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、 较 完 善 的 、能 满 足 该 区 居 民 物 质 和 文 化 生 活 所 需 要 的 公 共 服 务 设 施 的 相 对 独 立 的 居 住 生 活 聚 居 地 区 。居 住 小 区 ： 一 般 称 为 小 区 。 可 供 一 万 人 居 住 的 地 段 ,称 为 “ 居 住 小 区 ” .它 的 特 点 是 可 以 把 人 们 日 常 生 活活 动 与 日 益 增 多 的 城 市 汽 车 交 通 相 对 隔 开 . 住 宅 用 地 :是 指 住 宅 建 筑 基 底 占 地 及 其 四 周 合 理 间 距 内 的 用 地 (含 宅 间 绿 地 和 宅 间 小 路 等 )的 总 称 。公 建 用 地 ： 是 指 与 居 住 人 口 规 模 相 对 就 应 配 建 设 的 ， 为 居 民 服 务 和 使 用 的 各 类 设 施 的 用 地 ， 应 包 括 建 筑基 底 占 地 及 其 所 属 场 院 、 绿 地 和 配 建 停 车 场 场 等 。公 共 绿 地 ： 满 足 规 定 的 日 照 要 求 、 适 合 于 安 排 游 憩 活 动 设 施 的 、 供 居 民 共 享 的 游 憩 绿 地 ， 应 包 括 居 住 区 、小 游 园 和 组 团 绿 地 及 其 他 块 状 带 状 绿 地 等 级 。 配 建 设 施 ： 与 住 宅 规 模 或 人 口 规 模 相 对 应 配 套 建 设 的 公 共 服 务 设 施 、 道 路 和 公 共 绿 地 的 总 称 。基 本 规 划 术 语 公 共 活 动 中 心 ： 是 配 套 公 建 相 对 集 中 的 居 住 区 、 小 区 中 心 和 组 团 中 心日 照 间 距 系 数 ： 根 据 日 照 标 准 化 确 定 的 房 屋 间 距 与 遮 挡 房 屋 标 高 的 比 值人 均 总 占 地 面 积 （ 平 均 米 /人 ） ： 人 均 总 占 地 面 积 =建 筑 红 线 内 总 用 地 /本 小 区 规 划 居 住 总 人 数 。人 均 住 宅 用 地 面 积 （ 平 方 米 /人 ） ： 人 均 住 宅 用 地 面 积 =小 区 内 总 住 宅 用 地 /本 小 区 规 划 居 住 总 人数 。人 口 毛 密 度 ： 人 口 毛 密 度 =小 区 内 总 居 住 人 数 /小 区 内 占 地 面 积 （ 公 顷 ） 。 住 宅 分 类 知 识基 本 规 划 术 语 住 宅 分 类 知 识江苏省日照间距系数大 城 市 中 小 城 市 纬 度 (北 纬 ) 地 区1.2 1,25 32 30 南 京 、 镇 江 、 常 州 、 无 锡 、 苏 州 、 南 通 的 全 部 辖 区 ， 扬州 大 部 （ 宝 应 、 高 邮 除 外 ） 、 泰 州 大 部 （ 兴 化 除 外 ） 1.25 1.3 32 3034 扬 州 北 部 （ 宝 应 、 高 邮 ） 、 泰 州 北 部 （ 兴 化 ） 、 盐 城 大部 （ 响 水 除 外 ） 、 淮 阴 全 部 、 宿 迁 大 部 （ 沭 阳 除 外 ） 、徐 州 南 部 （ 睢 宁 ） 1.3 1.35 34 徐 州 大 部 （ 睢 宁 除 外 ） 、 连 云 港 全 部 、 宿 迁 北 部 （ 沭阳 ） 、 盐 城 北 部 （ 响 水 ） 注 ： 旧 城 区 改 造 中 局 部 地 区 确 实 难 以 达 到 规 定 标 准 的 ， 按 现 状 城 市 人 口 计 ， 中 小 城 市 可 减 少 系 数 0.05， 大 城 市 减 少 0.1， 并 应 通 过 市 县 实 施细 则 明 文 规 定 局 部 地 区 的 范 围 。 住 宅 分 类 知 识1、 商 品 房 预 售 须 符 合 哪 些 条 件 ？（ 1） 交 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ；（ 2） 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ；（ 3） 按 提 供 预 售 的 商 品 房 计 算 ， 投 入 开 发 建 设 资 金 达 到 工 程 建 设 总 投 资 的 25%以 上 ， 并已 经 确 定 施 工 进 度 和 竣 工 交 付 日 期 ；（ 4） 向 县 级 以 上 人 民 政 府 房 产 管 理 部 门 办 理 预 售 登 记 ， 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 。 2、 商 品 房 预 售 许 可 证 ： 是 市 、 县 、 人 民 政 府 房 地 产 管 理 部 门 向 房 地 产 开 发 公 司 颁 发的 一 项 证 书 ， 用 以 证 明 列 入 证 书 范 围 内 的 正 在 建 设 中 的 房 屋 已 经 可 以 预 先 出 售 给 承 购 人 。商 品 房 预 售 住 宅 分 类 知 识3、 房 地 产 开 发 企 业 申 请 办 理 商 品 房 预 售 登 记 ， 应 当 提 交 下 列 文 件 ：（ 一 ） 已 交 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ；（ 二 ） 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 ；（ 三 ） 按 提 供 的 预 售 商 品 房 计 算 ， 投 入 开 发 建 设 的 资 金 达 到 工 程 建 设 总 投 资 的 25 以 上 ，并 已 确 定 施 工 进 度 和 竣 工 交 付 日 期 ；（ 四 ） 营 业 执 照 和 资 质 等 级 证 书 ；（ 五 ） 工 程 施 工 合 同 ；（ 六 ） 预 售 商 品 房 分 层 平 面 图 ； （ 七 ） 商 品 房 预 售 方 案 。商 品 房 预 售 住 宅 分 类 知 识商 品 房 “ 五 证 ” 包 括 ： 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 国 有 土 地 使 用 证 、 建设 工 程 施 工 许 可 证 、 商 品 房 预 售 许 可 证 。“ 二 书 ” ：是 指 建 设 部 为 了 加 强 对 商 品 房 的 质 量 管 理 与 监 督 ， 要 求 发 展 商 必 须 提 供 的 新 建 住宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 。五 证 两 书 建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证国有土地使用证住宅使用说明书、质量保证书住 宅 分 类 知 识 住 宅 分 类 知 识定 金 是 指 当 事 人 约 定 由 一 方 向 对 方 给 付 的 ， 作 为 债 权 担 保 的 一 定 数 额 的 货 币 ， 它 属 于 一 种 法 律 上 的 担 保方 式 ， 目 的 在 于 促 使 债 务 人 履 行 债 务 ， 保 障 债 权 人 的 债 权 得 以 实 现 。 根 据 我 国 发 法 通 则 和 担 保 法 八 十九 条 规 定 ， 定 金 应 当 以 书 面 形 式 约 定 交 付 定 金 的 期 限 。 定 金 合 同 从 实 际 交 付 定 金 之 日 起 生 效 ， 定 金 的 数 额由 当 事 人 约 定 ， 但 不 得 超 出 合 同 标 的 额 的 20%。 如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 之 后 改 变 主 意 决 定 不 买 ， 开 发 商 有权 以 购 房 者 违 约 为 由 不 退 定 金 ， 如 果 开 发 商 将 房 屋 卖 给 他 人 ， 应 当 向 购 房 者 双 倍 返 还 定 金 。V s订 金 是 在 购 房 者 与 开 发 商 就 房 屋 买 卖 的 意 向 初 步 达 成 协 议 后 ， 准 备 进 一 步 协 商 前 签 订 的 临 时 认 购 协 议 ， 通 常 的做 法 是 在 约 定 所 选 房 号 、 面 积 、 房 屋 单 价 及 总 价 款 后 ， 约 定 一 个 期 限 ， 买 方 需 在 此 期 限 内 与 卖 方 签 署 正 式 合 同 。买 方 支 付 订 金 即 取 得 在 此 期 限 内 的 优 先 购 买 权 ， 在 约 定 的 时 间 内 ， 卖 方 不 得 将 该 房 屋 售 予 他 人 。 如 购 房 者 在 约定 期 限 内 决 定 不 购 该 房 屋 ， 有 权 向 开 发 商 要 回 该 购 房 订 金 。定 金与 订金 住 宅 分 类 知 识权 威 解 读 再来一个实操案例: 实际交付定金的数额与约定不符时如何处理?案例甲公司为一家建筑公司，因业务需要，于2002年3月15日与乙水泥公司签订了一份水泥购销合同。合同规定：乙公司在2002年4月向甲公司供应100吨普通水泥，价款共计10万元，分两批交货，4月15日交付50吨，4月30日交付50吨。为保证合同履行，合同还约定甲公司向乙公司支付定金1万元。合同成立后，甲公司实际只向乙公司支付了5000元作为定金，称待收到第一批水泥后再支付剩余的5000元定金。4月15日，乙公司没能履行合同约定的义务，直到4月30日，甲公司未收到任何水泥。甲公司因工地急需水泥，只得另行购买。之后，甲公司要求乙公司承担违约责任，依合同规定的数额双倍返还定金2万元。乙公司不同意，引起诉讼。审理结果法院经审理认为：双方虽然在合同中约定甲公司向乙公司在支付定金1万元，但实际上甲公司只向乙公司支付了5000元定金。因为定金合同为实践合同，只以实际交付的数额为限，所以，本案合同成 立的定金数额是5000元。由于乙公司没有履行合同义务，根据定金罚则，甲方有权要求乙方双倍返还定金1万元，对于按照合同约定的定金数额进行返还的请求法院不予支持，最终，法院判决乙公司向甲公司双倍返还定金1万元。 住 宅 分 类 知 识预 测 面 积 ： 是 指 商 品 房 期 房 销 售 中 ， 根 据 国 家 规 定 ， 由 房 地 产 主 管 机 构 认 定 具 有 测 绘 资质 的 房 屋 测 量 机 构 ， 主 要 依 据 施 工 图 纸 、 实 地 考 察 和 国 家 测 量 规 范 对 尚 未 施 工 的 房 屋 面积 进 行 一 个 预 先 测 量 的 行 为 ， 这 是 开 发 商 进 行 合 法 销 售 面 积 依 据 。实 测 面 积 ： 是 指 商 品 房 竣 工 验 收 后 ， 工 程 规 划 相 关 主 管 部 门 审 核 合 格 ， 开 发 商 依 据 国 家规 定 委 托 具 有 测 绘 资 质 的 房 屋 测 绘 机 构 参 考 图 纸 、 预 测 数 据 及 国 家 测 绘 规 范 之 规 定 对 楼宇 进 行 的 实 地 勘 测 、 绘 图 、 计 算 而 得 出 的 面 积 。 实 测 面 积 是 开 发 商 和 业 主 的 法 律 依 据 ， 是 业 主 办 理 产 权 证 、 结 算 物 业 及 相 关 费 用 的 最 终 依 据 。房 屋 测 绘 住 宅 分 类 知 识最 高 人 民 法 院 关 于 房 地 产 问 题 的 司 法 解 释 第 十 四 条 出 卖 人 交 付 使 用 的 房 屋 套 内 建 筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 与 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 面 积 不 符 ， 合 同 有 约 定 的 ，按 照 约 定 处 理 ； 合 同 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 按 照 以 下 原 则 处 理 ：（ 一 ） 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3%以 内 （ 含 3%） ， 按 照 合 同 约 定 的 价 格 据 实 结 算 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 的 ， 不予 支 持 ；（ 二 ） 面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3%， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 的 ， 应 予 支 持 。 买 受 人 同意 继 续 履 行 合 同 ， 房 屋 实 际 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 的 ， 面 积 误 差 比 在 3%以 内 （ 含 3%） 部 分 的 房 价 款 由 买 受 人 按 照 约 定 的 价 格 补 足 ， 面 积 误 差 比 超 出 3%部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ， 所 有 权 归 买 受 人 ； 房 屋 实 际 面 积小 于 合 同 约 定 面 积 的 ， 面 积 误 差 比 在 3%以 内 （ 含 3%） 部 分 的 房 价 款 及 利 息 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ， 面 积 误 差比 超 过 3%部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 双 倍 返 还 买 受 人 。房 屋 测 绘 住 宅 分 类 知 识房 地 产 价 格 影 响 因 素 ：经 济 因 素 、 物 理 因 素 、 环 境 因 素 、 行 政 和 政 策 因 素 、 社 会 因 素 、 心 理 因 素 、 国 际 因 素 ;房 地 产 价 格 构 成 ：第 一 部 分 ， 即 征 地 补 偿 费 、 拆 迁 安 置 费 、 土 地 开 发 费 及 土 地 出 让 金 ， 也 就 是 前 3类 ， 构 成 了 房 地 产 价格 中 的 土 地 费 用 。第 二 部 分 ， 即 住 宅 建 筑 安