芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报

芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报拓天之作 自然为之前言：本报告只是思路部分，有待项目组进一步的分析和讨论。所有推广思路都是在整个地产市场的宏观环境和项目所处的微观小环境下得出的，主要包括：市场分析竞争对手分析项目形象定位阶段营销主题及建议整合推广08年1-2月房地产开发经营数据分析n n全国土地购置、开发面积增幅有所回升。全国土地购置、开发面积增幅有所回升。n n1-21-2月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为3270.313270.31万平方米，同比增幅万平方米，同比增幅34.7%34.7%；土；土地开发面积（反映存量土地供应指标）为地开发面积（反映存量土地供应指标）为3133.23133.2万平方米，同比增长万平方米，同比增长20.2%20.2%。n n房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。n n1-21-2月份，全国完成房地产开发投资额月份，全国完成房地产开发投资额2373.722373.72亿元，同比增长亿元，同比增长32.9%32.9%，增幅较上月上升了，增幅较上月上升了2.52.5个百分点；完成商品房销售额个百分点；完成商品房销售额2154.752154.75亿元，同比减少亿元，同比减少4.1%4.1%。n n商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。n n1-21-2月份，全国商品房竣工面积月份，全国商品房竣工面积4381.654381.65万平方米，同比增长万平方米，同比增长31.6%31.6%；全国商品房销售面积；全国商品房销售面积5144.155144.15万平方米，同比减少万平方米，同比减少4.2%4.2%。销售面积与竣工面积比为。销售面积与竣工面积比为1.171.17，较上月的，较上月的1.311.31有一定的回有一定的回落。落。n n1-21-2月份，全国商品房销售均价月份，全国商品房销售均价41894189元元/平方米，同比增长平方米，同比增长0.09%0.09%。其中，商品住宅均价为。其中，商品住宅均价为39383938元元/平方米，同比分别增长平方米，同比分别增长2.97%2.97%，商铺，商铺64766476元元/平方米，同比减少平方米，同比减少10.5%10.5%；写字楼销售；写字楼销售均价均价81528152元元/平方米，同比减少了平方米，同比减少了8.91%8.91%。（以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为（以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统）中国房地产指数系统）数量增长，销售量有所减少！08年上高地产政策 1、2008年年度计划指标：商品住房10万平方米、经济适用住房2.0万平方米、廉租住房2480平方米2、逐步改善其他住房困难群体的居住条件 政策利好！直接竞争对手帝景豪庭帝景豪庭开发商：北京通产江西同利实业有限公司开发商：北京通产江西同利实业有限公司项目地址：上高大道芙蓉路旁项目地址：上高大道芙蓉路旁规模：占地约规模：占地约9292亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约1212万平方米万平方米物业类型：物业类型：1919栋多层，栋多层，7 7栋花园洋房，栋花园洋房，86-14386-143平方米平方米价格：价格：18001800左右左右推广语：上高上品推广语：上高上品 至尊至荣至尊至荣 品质筑家品质筑家 至真至诚至真至诚帝景基本信息（优势）：帝景基本信息（优势）：1 1、庭内配套完善：幼儿园、双语小学、儿童游乐区、专属巴士、精品商业街满、庭内配套完善：幼儿园、双语小学、儿童游乐区、专属巴士、精品商业街满足业主对购物、娱乐、休闲、健身、的各类需求。足业主对购物、娱乐、休闲、健身、的各类需求。2 2、巨大落地窗，阳光户型，保证所有房间的通透采光。、巨大落地窗，阳光户型，保证所有房间的通透采光。3 3、生态森林园林，水景高档社区。、生态森林园林，水景高档社区。4 4、天然龙形地貌，龙脉之地，引水入城，集纳风水。、天然龙形地貌，龙脉之地，引水入城，集纳风水。5 5、引进先进物业管理系统，提供细致物业管理服务。、引进先进物业管理系统，提供细致物业管理服务。6 6、50%50%园林绿化率，独特下沉式广场规划，艺术喷泉、女神雕塑、文化长廊景园林绿化率，独特下沉式广场规划，艺术喷泉、女神雕塑、文化长廊景观遍布。观遍布。7 7、一支独秀，傲距东方。、一支独秀，傲距东方。结论一：相对来说，规模大结论二：配套好、景观优、户型好是对手更是借势对象1 1、帝景豪庭项目无论从配套设计、户型布局、宣传推广、帝景豪庭项目无论从配套设计、户型布局、宣传推广、景观特色、方位等各方面都比本项目要优越。当一支独秀景观特色、方位等各方面都比本项目要优越。当一支独秀变为两虎相争时，就有了对比。这为本项目的切入提供了变为两虎相争时，就有了对比。这为本项目的切入提供了很好的有利因素。很好的有利因素。2 2、另外，本项目与帝景豪庭相隔不远，其所有设施配套等、另外，本项目与帝景豪庭相隔不远，其所有设施配套等可以成为本项目的后盾配套。可以成为本项目的后盾配套。3 3、这一偏远地区经帝景豪庭的大范围推广，已形成一定品、这一偏远地区经帝景豪庭的大范围推广，已形成一定品牌度，本项目只需巧妙借势，即可达到事半功倍的效果。牌度，本项目只需巧妙借势，即可达到事半功倍的效果。本项目浏览 本项目位于帝景豪庭上方，背靠镜山景区，处于本项目位于帝景豪庭上方，背靠镜山景区，处于芙蓉路左侧。项目对面的帝景豪庭和镜山景区对芙蓉路左侧。项目对面的帝景豪庭和镜山景区对面配套设施一应俱全。面配套设施一应俱全。将“繁华与繁华之间”的宁静社区，围合而成。芙蓉嘉苑本项目基本信息：开发商：日升房地产开发有限公司开发商：日升房地产开发有限公司建筑形态：高层和多层建筑形态：高层和多层价位：价位：1300-15001300-1500（中等价位）（中等价位）楼盘定位：安逸、休闲楼盘定位：安逸、休闲建筑特征：整个建筑模型呈建筑特征：整个建筑模型呈L L形，底下一层为商铺，周边为形，底下一层为商铺，周边为即将拆迁的贫民区，背靠镜山风景区，有专项公交车直达。即将拆迁的贫民区，背靠镜山风景区，有专项公交车直达。项目劣势1.1.基本配套比较缺乏基本配套比较缺乏2.2.生活成本比较高生活成本比较高3.3.周边贫民区拆迁问题暂无确定，影响项目形象周边贫民区拆迁问题暂无确定，影响项目形象4.4.项目缺少水环境，景观点缺乏项目缺少水环境，景观点缺乏5.5.项目对面楼盘宣传攻势大，本区域尚处于空白项目对面楼盘宣传攻势大，本区域尚处于空白6.6.地形位置不是很好地形位置不是很好项目优势1.1.本项目开发商为本地开发商，值得托付和信赖本项目开发商为本地开发商，值得托付和信赖2.2.引进专业物管，提供优化无忧服务引进专业物管，提供优化无忧服务3.3.此区域属于上高城市发展高新区，未来的政治、金融、生态中心，升值无此区域属于上高城市发展高新区，未来的政治、金融、生态中心，升值无限限4.4.背靠镜山风景区，万亩生态环境，风景无限美好背靠镜山风景区，万亩生态环境，风景无限美好5.5.临靠实验中学，教育设施完善临靠实验中学，教育设施完善6.6.城市规划所向地，未来城市繁华中心城市规划所向地，未来城市繁华中心7.7.专向公交车直达项目所在地，交通十分方便专向公交车直达项目所在地，交通十分方便8.8.本区域处于交通要道口，是往南昌方向所必经的出城与进城的黄金交接处本区域处于交通要道口，是往南昌方向所必经的出城与进城的黄金交接处9.9.与隔壁楼盘相比，本项目价位十分优越，性价比非常高与隔壁楼盘相比，本项目价位十分优越，性价比非常高10.10.五星级酒店佐临其内，尽享舒适服务五星级酒店佐临其内，尽享舒适服务11.11.高层和多层建筑形态，满足消费者多项选择高层和多层建筑形态，满足消费者多项选择12.12.所有户型采用最大化采光通透系统，确保户户明亮舒适所有户型采用最大化采光通透系统，确保户户明亮舒适13.13.项目对面为帝景豪庭，配套极为完善，间隔不远，可划为本项目的配套范项目对面为帝景豪庭，配套极为完善，间隔不远，可划为本项目的配套范围围芙蓉嘉苑四大亮点建筑特征物业管理高性价万亩景区芙蓉嘉苑建筑特征建筑特征上高高新区现代简约建筑风格，户型设计多样化上高高新区现代简约建筑风格，户型设计多样化上高高新区现代简约建筑风格，户型设计多样化上高高新区现代简约建筑风格，户型设计多样化（时尚、流行、大气）（时尚、流行、大气）（时尚、流行、大气）（时尚、流行、大气）物业管理物业管理引进知名物业管理机构，联手本土开发商引进知名物业管理机构，联手本土开发商提供全方位无忧物管服务提供全方位无忧物管服务高性价高性价项目由本土开发商担任项目由本土开发商担任为客户提供最优质、最优惠的房源为客户提供最优质、最优惠的房源万亩景区万亩景区项目背靠万亩境山风景区，成为项目森林氧巴项目背靠万亩境山风景区，成为项目森林氧巴空气环境指数极为优越空气环境指数极为优越其他辅助元素：其他辅助元素：项目直接竞争对手帝景豪庭在广告推广、配套设项目直接竞争对手帝景豪庭在广告推广、配套设施、景区规划等各方面都在大范围、深强度的宣施、景区规划等各方面都在大范围、深强度的宣传，在一定程度上将本区域逐渐炒热，也带动了传，在一定程度上将本区域逐渐炒热，也带动了本区域的市场关注度。芙蓉嘉苑可借势传播，巧本区域的市场关注度。芙蓉嘉苑可借势传播，巧借竞争对手传播之风，进行错位传播。借竞争对手传播之风，进行错位传播。项目宏观突破口：项目前向帝景豪庭繁华区，中间为镜山景区，镜山景区另一面为县中心繁华区。繁华与繁华之间的休闲区 芙蓉嘉苑项目定位价格定位：开盘价格定位为1300，1500均价，价格随着项目进程逐渐递加，营造旺销态势。本价位在上高地区属于中等价位，性价比极高，随着宣传造势的加大，价位逐渐拉升。市场定位：项目SLOGEN：尽享安逸，不失繁华繁华中的安逸家休闲从安逸出发消费群定位有一种人鄙视富翁，但又向往财富有一种人鄙视富翁，但又向往财富有一种人讨厌炫耀，但又孤芳自赏有一种人讨厌炫耀，但又孤芳自赏有一种人清高、跋扈，但又追求品位有一种人清高、跋扈，但又追求品位有一种人收入中等，但却以过上上等人生活为傲有一种人收入中等，但却以过上上等人生活为傲有一种人喜欢表现自己，在社会中有一定的地位，但却从不张扬有一种人喜欢表现自己，在社会中有一定的地位，但却从不张扬 这种人叫“尚我”派尚我派自画像：我渴望有一所房子，可以安逸的活着，不至于让我渴望有一所房子，可以安逸的活着，不至于让我被工作累死。没事的时候可以和老婆孩子一起我被工作累死。没事的时候可以和老婆孩子一起逛逛街，爬爬山。逛逛街，爬爬山。财富是通天的桥，我不摈弃，但也不膜拜。花我财富是通天的桥，我不摈弃，但也不膜拜。花我的财富，过我的生活，这是我喜欢的一种方式。的财富，过我的生活，这是我喜欢的一种方式。当然，不能让我苦着，我要在咖啡的芳香中将自当然，不能让我苦着，我要在咖啡的芳香中将自我融化，更要在咫尺的繁华间将自我绽放。我融化，更要在咫尺的繁华间将自我绽放。我，无拘无束；我；离城市不远；我，住在安逸我，无拘无束；我；离城市不远；我，住在安逸之家。也许我心所向往的万花世界依然很遥远，之家。也许我心所向往的万花世界依然很遥远，但此生足够。但此生足够。尚者，不卑也尚者，惟美好是也尚者，具财富于无惧尚者，自信、拼搏、奋进之人尚己者，最懂自己之需，自绝不言尚最终形象定位芙蓉嘉苑推广语芙蓉嘉苑推广语上高一品现代简约社区上高一品现代简约社区安逸、休闲、自然的家园时尚、简约、流行的居所在“尚筑”以一种自我格调生活“尚筑”,是尚者的至选,因尚而更加唯美,更加流行!芙蓉嘉苑卖点集合n n现代化现代化:以时尚以时尚 大气的现代建筑风格著称大气的现代建筑风格著称,以最大化阳光以最大化阳光房立市房立市,成就上高一品现代住宅历史性突破成就上高一品现代住宅历史性突破n n景致化景致化:仰仗万亩氧巴森林景区仰仗万亩氧巴森林景区,借景入区借景入区,与芙蓉嘉苑构与芙蓉嘉苑构成谐和一体成谐和一体n n新城化新城化:上高又一政治上高又一政治 金融繁华区金融繁华区,未来新新城区重点发未来新新城区重点发展区域展区域万亩谐和绿色森林景致，成就优越居住环境的尚筑空间空气清新空气清新 绿海无边绿海无边简约化时尚建筑风情，高性价比的尚筑空间低投入低投入 高享受高享受全方位物管贴心服务的尚筑空间舒适享受舒适享受 自在居家自在居家繁华与安逸分秒切换的尚筑空间小隐安逸小隐安逸 大放繁华大放繁华城市规划重点区域，明日次中心的尚筑空间高度决定视野高度决定视野案名解释 芙蓉嘉苑芙蓉嘉苑“芙蓉，莲华也。芙蓉，莲华也。”喜欢温暖湿润喜欢温暖湿润的气候，喜阳光，适应性较强。与本项目性格特的气候，喜阳光，适应性较强。与本项目性格特征极为符合，暗指美好、清新、雅致的项目环境；征极为符合，暗指美好、清新、雅致的项目环境；另外，项目位于芙蓉路上，借势帝景豪庭，将芙另外，项目位于芙蓉路上，借势帝景豪庭，将芙蓉路推广出去。蓉路推广出去。“嘉嘉”，家也。，家也。“苑苑”，花园。，花园。芙蓉嘉苑，清新雅致的家园，与本案的客户群性芙蓉嘉苑，清新雅致的家园，与本案的客户群性格不谋而合，响亮、上口、典雅、脱俗，有文化格不谋而合，响亮、上口、典雅、脱俗，有文化底蕴。底蕴。阶段营销建议08年7月08年8月08年9月08年11月08年12月项目围墙，售楼处包装工程节点：VI导示系统开始完善清水房完毕外立全部到位封顶，推售推广节奏：什么是尚筑空间？现代人追求什么样的居住生活理念？芙蓉嘉苑与尚筑现代化、时尚化、景致化的芙蓉嘉苑尚筑就在芙蓉嘉苑来电客户积累来访客户积累VIP卡认购公开发售08年7月08年9月08年11月08年12月销售节点：营销主题递进尚筑空间概念导入项目形象导入项目卖点提炼什么是尚筑空间？尚筑与人群切合本土开发商增强信心形象高新区政府规划导向尚筑空间支撑元素本项目特点森林景区资源现代风格阳光户型独特优越物管服务尚筑生活潮流概念导入年月积累认筹年月开盘强销年年月概念导入期年月月概念导入期年月月营销目标：导入尚筑生活概念，树立开发商品牌形象营销目标：导入尚筑生活概念，树立开发商品牌形象广告：加大户外广告投入，与竞争对手采取争峰相对的推广政策广告：加大户外广告投入，与竞争对手采取争峰相对的推广政策、广告主题：尚筑生活理念，本土开发商形象、广告主题：尚筑生活理念，本土开发商形象、尚筑唯一性社区、尚筑唯一性社区硬件和工程支持：硬件和工程支持：、项目围墙外立面和售楼处包装完成、项目围墙外立面和售楼处包装完成、导示系统完成、导示系统完成销售手段：销售手段：、售楼部开始接受客户咨询、售楼部开始接受客户咨询、推出项目四大主推卖点、推出项目四大主推卖点、通过其他途径积累客户资源，并通知客户、通过其他途径积累客户资源，并通知客户积累认筹期年月积累认筹期年月营销目标：持续树立品牌形象，将芙蓉嘉苑与尚筑巧妙融合，营销目标：持续树立品牌形象，将芙蓉嘉苑与尚筑巧妙融合，积蓄客户资源积蓄客户资源广告：户外为主，媒体为辅广告：户外为主，媒体为辅、户外广告主题：尚筑空间概念与芙蓉嘉苑品牌卖点契合、户外广告主题：尚筑空间概念与芙蓉嘉苑品牌卖点契合、报纸广告：开始接受咨询登记，、报纸广告：开始接受咨询登记，VIPVIP认购开始认购开始硬件支撑：硬件支撑：1 1、售楼中心开放、售楼中心开放2 2、预售许可证取得、预售许可证取得3 3、项目内外包装完成、项目内外包装完成销售手段：销售手段：1 1、销售中心接受客户认购、销售中心接受客户认购2 2、利用媒体发布会（或产品推介会）推广尚筑居住空间卖点，提高销售、利用媒体发布会（或产品推介会）推广尚筑居住空间卖点，提高销售量量3 3、营销人员电话通知积累客户来访、认购、营销人员电话通知积累客户来访、认购开盘预势期开盘预势期0808年年1111月月-12-12月月营销目标：营造开盘期间的火热气氛，点燃开盘旺销之火营销目标：营造开盘期间的火热气氛，点燃开盘旺销之火广告：活动体验广告：活动体验+户外户外+媒体媒体1 1、户外广告主题：清水房、外观走访体验、户外广告主题：清水房、外观走访体验2 2、报纸广告：尚筑就在芙蓉嘉苑、热销信息发布、认筹数量公布、报纸广告：尚筑就在芙蓉嘉苑、热销信息发布、认筹数量公布硬件支撑：硬件支撑：1 1、清水房完毕、清水房完毕2 2、示范房开放、示范房开放3 3、建筑材料展示、建筑材料展示销售手段：销售手段：1 1、提供优惠折扣、提供优惠折扣2 2、短信发布销售信息、短信发布销售信息3 3、邀约客户现场走访了解项目、邀约客户现场走访了解项目整合推广篇推广目标：1、树立芙蓉嘉苑时尚、雅致、潮流的形象特征2、提高芙蓉嘉苑楼盘档次，打造上高时尚现代建筑风格第一盘“现代、时尚之选现代、时尚之选”，“雅致、品位之居雅致、品位之居”，再也，再也没有一个这样适合这群人的楼盘。没有一个这样适合这群人的楼盘。一个繁华与隐逸的休身之所 尚筑尚筑 安逸安逸 家苑家苑精准入市LOGOTHANKS！