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Chongqing, South Bank, Nanping Beauty Full Century City Research Thinking And Planning重庆南岸南坪美全世纪城调研及规划思考重庆xx商业管理有限公司Chongqing Xin Business Management Co., Ltd 持鑫商业 美全项目重塑思考美全项目现状分析项目建议目录 美全世纪城现状分析The whole century city present situation analysis城市/人口/区域经济指标情况不再进行详细分析 地块性质 持鑫商业 4 按（渝府地2012428号）文，南坪西部新区管委会对原经开南区约3367亩工业用地进行储备，并围绕土地利用、交通组织、经济评估、产业发展等完成相关论证工作（但不包括美全世纪城项目用地，美全世纪城地块是由市渝富集团储备，并且由美全置业公司通过公开招拍挂取得）。后随着2014年中央“稳增长、调结构、促改革、转方式、惠民生，全面深化改革”宏观调控政策的出台，原南坪西部新区开发模式和功能定位由最初拟实施大拆大建式的“退二进三”调整为结合区域实际，以发展信息技术服务、产品整体解决方案、产业金融、 供应链管理等产业为核心，利用引导存量企业转型升级、优质企业招商入驻、创新型企业培育孵化等方式打造生产性服务业聚集区的定位，即实施产业开发，实现产城融合。 原南坪工业园区“2进3”改革，现整体片区改革迟缓或停滞状体 项目区位 持鑫商业 5 南坪商圈工厂区南滨路商业带杨家坪商圈大坪商圈项目空有区域级商业体量 偏离商业集中区域 厂区内 3大传统商圈挤压 内部客群无法支撑 需目的性消费业态及客群支撑 3公里半径 3公里半径 孤岛 商圈辐射 厂区 项目四至 持鑫商业 6 项目周边为工业园区，美心等工厂紧临，严重影响其商业价值 无法与周边小区进行互动，内部人群导入困难。 工业园区内 工业片区内，内部道路与大型货车运行为主。 道路可通周边社区，但距离项目依旧具有一定距离，家庭消费预计必须用车，步行不便。. 偏离干道，厂区内支路为主 厂区 道路货车混行 住宅区围绕四周 社会问题 持鑫商业 7 项目自销售到运营，整体负面不断，主要为物业结构及销售返租等问题，并直接至政府进行协调处理。01.前期营销问题待解决 前期招商及退租，导致商业现在除去永辉，整体不足20%，尚有近6万方商业待租，商业运营无法持续，返租成为商业死穴。02.招商率及退租 现在商业负面各个论坛及网站均有发布，对后期整体招商，困难重重。03.社区媒体言论 持鑫商业 8 除开部分餐饮及永辉精品超市，大面积退租或前期就空置商业。业态规划上，不明确，无指示性，按此地理位置必须为引导外部人群的目标性业态规划，均未形成核心带动性商家入驻。一句话盲目开发 盲目招商 盲目运营物业及运营现状规划无目的性、招商乱、运营困难、业主回款压力大 物业整体为9栋独立商务楼加以连廊形成回字形动线，整体无退台，连廊存在断连，导视不明确等系列规划问题，烟道等物业工程问题直接影响商业价值。01.物业结构02.商业运营情况本项目采用了部分违规销售方案，10年返租进行商业推动销售，形成了后续运营死结，开发商如无法有效进行经营，10年汇款将成为开发商未来发展的极大障碍。03.商业体销售去化 持鑫商业 9 小结独立于厂区 商业环境较为恶劣 目的性消费必须成为项目主业态 远离核心商圈，厂区内，并被3大商圈辐射，传 统商业无法进行聚客。区位问题1 传统服饰、餐饮无法满足近6万方以上商业体，项目必须已目标性消费群业态进行调整。商业问题2 物业结构较为独立，需要进行打通，并进行部分物业条件改造。物业问题3 必须通过各种造势，重树立商业形象，促进招商及运营社会效应4 美全世纪城重塑思考 持鑫商业 10破而后立 重新进行品牌产品规划塑造 业态功能思考-SWOT分析 持鑫商业 11 具有较好的商业结构布局，独立商业独栋. 地理位置紧邻5号线站点、九龙坡滨江路及杨家坪优势 项目业态必须具有强力的影响力及聚客能力 引入专业类商业，进行外部客源导入进行市场盘活。机会 销售导致业主方及租方与开发矛盾重重。 项目社会舆论不良，急需改善形象。 招商将受到多方压力，困难重重 威胁 物业部分商业条件及结构无法满足部分业态。 地理位置无法进行内部客群导入，商业无氛围。 项目已进行销售，业态规划及补入需进行协调劣势S WO T 商业类型思考 持鑫商业 12 地理位置导致项目自身周边客源无法承载商业运营，商业体必须进行外部导向性、目的性客源的导入 已本身区域内部客源导入为主，以生活服务配套业态，餐饮、零售等业态补充。社区性商业 具有城市商业体量、主题性、主力店等具有城市号召力。城市级商业业态具有目标导向性、具有外部客源导入等影响力，并形成产业链优势。设立区域商圈内，内外部导入客源，周边不低于20万人口，业态全并具有主题及主业态进行客源吸引。区域级商业3-5万方 6-9万方 10万方以上 项目业态思考 持鑫商业 13专业医疗康复机构. 专业牙科 中医推拿 孕婴产业 儿童产业 运动健身 美食餐饮.结合周边社区需求进行配套商业+专业医疗专科及养生康体相结合=健康产业链条的确立 相关产业调研 持鑫商业 14医疗康复机构 除去医疗治疗机构对物业条件需求严苛，在康复、健康体检、眼科、牙科等专科及辅助医疗随社会发展，生活条件等因素，成为了朝阳产业，导入知名度产业将起到项目对外形象提升作用。 整形美容机构 美容整形机构是目前市场最具有消费代表性医疗产业，体量需求大，自身推广宣传、自我造血，并推动外部客源，盘活商业。 母婴及儿童产业 母婴教育产业及儿童游乐产业及周边餐饮娱乐是整体的附属配套，满足周边楼盘的内部消费，同时可以借助主力商业推动外部人流的消费。 医疗市场大数据 持鑫商业 15 2015年全国医药工业总产值将达约3.7亿元年平均增幅将达到24% BIGDATA 中国2015年将成为全球第2大 医药市场2015年全国医疗服务市场将达到 约3.16万亿元2014年全国医药市场总规模 约3.7亿元重庆社会消费品零售总额 约7271.4亿元重庆户籍人口约3392.11万人重庆人均GDP约58502元重庆人均消费水平 约28209元 政府政策 持鑫商业 16 外部压力人口激增，导致医疗配套等需求无法得以满足，将加大对医疗机构规范及建立，推动专科等医疗建设 内部压力医疗专业中医机构、康复及体检等机构数量不足，医疗人才缺乏，将进行政策鼓励及扶持。 政策扶持鼓励公立医疗机构为社会办医疗机构培养医务人员，提高技术水平。将符合条件的社会办医疗机构纳入医保定点范围，执行与公立医疗机构同等政策。鼓励社会办医疗机构引进新技术、开展新项目，提供特色诊疗服务。 To encourage and support鼓励及支持 项目建议专科医院、主题儿童、餐饮业态结合 定位 持鑫商业 18 非治疗类专科医疗一站式健康生活中心具有聚客产业链条、未来健康产业已成为朝阳产业、有效进行商业体量去化 业态功能思考 持鑫商业 19 专业健康体检中心. 中医医院. 整容医院 月子中心. 康复中心 牙科、眼科等医疗专科 儿童主题游乐城. 儿童教育城 儿童职业体验中心. 产后恢复母婴儿童业态 健身中心 美容中心 社区配套 美食餐饮 美食健身补充业态 意向主力商家 持鑫商业 20u 各专科医院需求面积约3000-10000方不等，需求总面积预计3万方。u 具有相对独立的空间及明确的产权，签约预计为10年。 各医疗机构均对此整体打造医疗健康城具有意向，也提出了较多问题需解决 意向主力商家 持鑫商业 21 金贝壳月子中心 问题点 持鑫商业 22推动 规划 变革 营销 是否就健康城项目进行政府立项并推动，促进项目的形象重新树立，带动招商。是否可以政府政策立项，推动项目招商除主力机构，商业进行统一招商、统一规划、统一运营、统一推广模式运营模式因大型医疗机构投入大，租期通常为10年以上，对物业产权必须要明晰，避免运营纠纷，开发方是否能有效返租。开发商是否能有效对租售物业的可控 业态初期规划 特色餐饮及酒店宾馆等 康复中心、月子会所、中医理疗整形美容 儿童产业 眼科、牙科儿童游乐广场、职业培训等 持鑫商业 23 参考项目 持鑫商业 24 重庆xx商业管理有限公司2018.8.22Thanks.And Your Slogan Here.
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