精装修全程管理行为培训文化产业园项目部：李洋威

精 装 修 全 程 管 理文 化 产 业 园 项 目 部 ： 李 洋 威 目 录 精 装 修 全 程 管 理 引言 管理架构 营销策划 设计管理 合同管理 技术管理 施工管理 移交入伙管理 售后服务管理 起因 发展历程 全面施工现状 发展趋势 精装修小组 工程架构 岗位职责 合同模式 承包范围 队伍甄选 施工前准备 质 量 管 理材 料 管 理成 品 保 护 管 理竣 工 验 收 管 理 精 装 修 引 言 篇 随 着 居 民 生 活 水 平 的 提 升 ， 房 产 消 费 理 念 趋 于 理 性 成 熟 ，对 于 居 住 品 质 的 需 求 提 升 及 细 分 。 企 业 高 效 运 营 的 管 理 理 念 ，使 工 作 者 的 时 间 越 来 越 集 中 ， 没 有 过 多 的 时 间 安 排 装 修 。 因此 “ 精 装 修 ” 市 场 风 生 水 起 。 其 产 品 市 场 份 额 逐 步 增 长 、 产品 类 型 渐 趋 高 端 化 、 相 关 政 策 导 向 也 日 益 成 熟 。 精 装 修 成 品房 作 为 一 种 现 代 化 的 房 地 产 开 发 在 市 场 中 正 在 扮 演 着 越 来 月重 要 的 角 色 。 精 装 修 起 源 原 因 发 展 历 程 ：发 展 历 程 品 牌 化 运 作 1998年 ， 商 品 房 市 场 竞 争 激 烈 ， 产 生 精 装 房 即 样 板 间 简 单 模 式 的 拼 凑 2001 2006年 ， 精 装 修 出 现 在 中 高 档 楼 盘 ， 针 对 较 强 精 装 修 大 众 化 2007年 ， 房 价 飞 速 上 涨 ， 业 主 负 担 过 重 ， 无 力 精 装 西 安 精 装 房 发 展 历 程 部 分 装 饰 的 毛 坯 房 西 安 精装 修 发展 菜 单 式装修毛 坯 房 全 配 置 式精 装 修 房 一 次 性 精 装 房 精 装 修 将 成 为 房 地 产 开 发 的 大 趋 势 精 装 修 向 中 高 端 、 高 性 价 比 产 品 迈 进 打 造 低 碳 节 能 环 保 的 装 修 市 场 精 装 修 现 状 与 发 展 ：精 装 修 现 状 开 发 商 操 控 难 度 大 ， 风 险 大 管 理 成 本 高 业 主 ： 缺 乏 自 主 性 ： 自 主 规 划 性 受 限 精 装 修 缺 乏 标 准 ， 质 量 和 售 后 服 务 难 以 保 障精 装 修 发 展 精 装 修 管 理 架 构 篇 发 展 经 理项 目 经 理精 装 修 经 理精装修工程 师 水暖安装工程师 电气工程师 售后服务工程师合 约 部营 销 部设 计 部发 展 管 理 部 协 助 外 援 对 外 、 对 外 总 协 调 精装修管理架构 售 后 服 务 工 程 师 ： 全 面 负 责 协 调 各 施 工 单 位 的 维 修 ，至 之 移 交 物 业 及 业 主精 装 修 专 业 工 程 师 ： 分 管 各 栋 楼 和 标 段 的 精 装 管 理对 分 管 单 位 全 面 协 调 ， 且 负 责 设 计 、 材 料 、 设 备 的 对 口 管 理精 装 修 经 理 ： 全 面 负 责 精 装 修 的 策 划 与 管 理 ， 对 各 单 位 进 行 总 体 协 调 ，对 施 工 质 量 、 进 度 、 安 全 文 明 整 体 把 控 。 岗 位 职 责 项 目 经 理 ： 对 内 、 对 外 总 协 调 精 装 修 合 同 篇 精 装 修 合 同 模 式 开 发 商 总 承 包土 建 总 承 包精 装 修 总 承 包 精 装 修 施 工 管 理 篇 进 场 知 会 管 理精 装 修 专 题 会 议 制编 制 施 工 总 计 划 、 移 交 计 划 、 物 资 配 备 计 划精 装 修施工前 精 装 修 全 面 施 工 前 管 理 质 量 管 理物 资 材 料 管 理竣 工 验 收 管 理精 装 修施工 全面 成 品 保 护 管 理 样 板 先 行 制 目 的 ： 样 板 作 为 实 物 的 技 术 交 底 ， 使工 程 项 目 施 工 质 量 目 标 和 验 收 标 准一 目 了 然 。 作 用 ： 1 、 稳 定 与 深 化 设 计 2 、 确 定 主 要 材 料 3 、 确 立 施 工 工 序 标 准 4 、 保 证 工 程 质 量 样 板 验 收 流 程精 装 小 组 验 收施 工 单 位 施 工 完 成 自 检 合 格监 理 、 精 装 修 工 程 师 验 收会 签 样 板 效 果 确 认 单全 面 开 工 精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 缺 陷 N次 交 叉 复 式 过 滤 示 意 图 检 测 单 位 ： 分 户 检 测监 理 单 位 ：按 图 纸 、 规 范 要 求 过 程 检 查施 工 单 位 ：完 工 后 填 写 报 验 单监 理 单 位 ： 按 检 验 批 验 收 准 备 工 作 完 成施 工 单 位 填 写 施 工 令 申 请甲 方 签 发施 工 令施 工 单 位 ：按 设 计 图 纸 、国 家 规 范 要 求 施 工 甲 方 抽 查 施 工 单 位 整 改 、 返 工YesYesYesYesYes Yes Yes No No NoNo上 道 工 序 施 工 完 成（ 专 业 ） 施 工 单 位 本 道 工序工 作 内 容监 理 单 位检 测 单 位甲 方 单位 转 入 下 道 工 序 精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 九 步 走 施 工 流 程 图现 场 施 工工 序 吊 平 顶 龙 骨 施 工吊 平 顶 封 板 施 工 卫 生 间 淋 浴 墙 面 地 面 防 水 施 工厨 房 、 卫 生 间 墙 砖 施 工 平 顶 涂 料 施 工厅 房 顶 、 墙 面 批 腻 子 施 工窗 台 、 门 坎 大 理 石 施 工厨 房 、 卫 生 间 地 砖 大 理 石 铺 贴成 品 保 护 施 工 精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 停 止 检 查 点 管 控 制目 的 ： 确 保 功 能 及 面 层 质 量作 用 ： 对 施 工 隐 蔽 工 程 及 基 层施 工 质 量 的 确 认 与 监 督 停 止 检 查 点 的 设 置现 场 施工 停 止点 设 置 预 留 预 埋 线 管 完 成 吊 平 顶 龙 骨 完 成 放 线 完 成卫 生 间 淋 浴 墙 面 地 面 防 水 和 预 留 预 埋 完 成厨 房 预 留 预 埋 完 成 设 备 安 装木 地 板 完 成 及 产 品 保 护窗 台 、 门 坎 大 理 石 施 工墙 面 腻 子 并 封 闭 基 层 完 成卧 室 地 面 找 平 完 成 或 木 龙 骨 精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 工 作 面 移 交 管 理 制 目 的 ： 加 强 过 程 监 控 、 明 确 质 量 责 任 、减 少 中 间 移 交 纠 纷 ， 从 而 提 升 最 终工 程 质 量 。 。 作 用 ： 1 、 查 缺 补 漏 2 、 匹 配 施 工 进 度 3 、 避 免 反 复 维 修 现 象 4 、 保 证 工 程 质 量 注 ： 详 见 工 作 面 移 交 管 理 制 度 移 交 管 理 流 程 图 ：装 饰 单 位 、 监 理 、 甲 方 验 收施 工 单 位 施 工 完 成 自 检 合 格监 理 、 分 管 工 程 师 验 收会 签 移 交 确 认 单开 工精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 移 交 集 中 检 查 的 主 要 点 ： 1 .天 棚 的 平 整 度 ； 2 .水 电 安 装 功 能 是 否 齐 全 ； 3 .铝 合 金 门 窗 ； （ 划 伤 和 安装 的 标 高 问 题 ） 4 .卫 生 间 防 水 是 否 合 格 5 .墙 面 的 平 整 度 ,及 室 内 的 净标 高 主 要 点 的 预 控 ： 1 .天 棚 的 平 整 度 ， 要 求 土 建抹 灰 ， 天 棚 的 平 整 度 误 差 控 制 在 5 mm 2 .为 统 一 铝 合 金 门 窗 的 进 出线 ， 建 议 以 内 抹 灰 为 基 准 8 0 1 0 0 mm； 3 .室 内 防 盗 门 、 铝 合 金 门 、电 梯 门 的 标 高 统 一 标 准 控 制 ： 预 控 入 户 门 防 火 防 盗 门 的 门口 标 高 与 阳 台 铝 合 金 门 窗 的 标高 预 控 室 内 不 同 功 能 房 间 的 标高 精 装 修 全 面 施 工 质 量 管 理 材 料 管 理 目 的 及 作 用 ： 1 .确 保 材 料 品 质 、 推 动 施 工 进度 2 .计 算 材 料 损 耗 ， 避 免 结 算 时扯 皮 ； 3 .合 理 计 划 材 料 ， 有 利 于 公司 资 金 流 动 4 .确 保 产 品 质 量 主 要 管 控 流 程 ： 精 装 修 全 面 施 工 材 料 管 理材 料 供 应 商 供 货 到 场 报 验甲 方 、 监 理 、 施 工 单 位 验 收施 工 单 位 接 收 并 施 工 样 板施 工 单 位 报 验 报 验设 计 合 约 工 程 监 理 确 认全 面 施 工 成 品 保 护 目 的 及 作 用 ： 1 .确 保 成 品 与 半 成 品 的 交 叉 污染 2 .保 证 施 工 成 品 的 感 官 质 量 3 .降 低 劳 动 消 耗 ， 节 约 维 修 成 本 4 .确 保 产 品 质 量 成 品 保 护 实 例地 面 ： 地 毯 和 木 地 板 防 潮 垫 保 护 ， 接 缝 处透 明 胶 带 密 封精 装 修 全 面 施 工 成 品 保 护 管 理 电 梯 轿 厢 ： 除 灯 具 、 电 梯 呼 叫 按 钮 、 风 口 其 他 用 细木 工 板 或 饰 面 密 度 板 满 封 电 梯 门 套用 细 木 工 板 或 密 度 板 根 据 电 梯 造 型 满 封 ，高 度 为 1 .5 米精 装 修 全 面 施 工 成 品 保 护 管 理 进 户 门 和 铝 合 金 门 框 ：用 细 木 工 板 或 密 度 板 根 据 造 型 满 封 卫 生 间 镜 子用 泡 沫 保 护 膜 满 贴精 装 修 全 面 施 工 成 品 保 护 管 理 卫 浴 龙 头 及 五 金 件 ：用 原 包 装 袋 包 裹 卫 生 间 马 桶用 原 包 装 箱 覆 盖精 装 修 全 面 施 工 成 品 保 护 管 理 厨 房 橱 柜 ：用 防 潮 纸 满 铺 电 气 面 板用 美 纹 纸 满 贴 保 护精 装 修 全 面 施 工 成 品 保 护 管 理 竣 工 验 收 精 装 修 全 面 施 工 竣 工 验 收 管 理 检 测 单 位 ： 1.验 收 2.分 户 出 具 室 内 装 修 质 量 检 测 报 告 工 作 内 容 ： 开 荒 、 保 洁 、 局 部 修 补 甲 方 ： 验 收 签 署 意 见 施 工 单 位位 ：监 理 单 位 ： 全 数 验 收分 包 单 位 ： 分 户 验 收 记 录 表 甲 方 、 物 业 ： 全 数 验 收 施 工 单 位 ： 自 检 合 格 报 验填 写 ： 1.报 验 单 2.全 套 竣 工 资 料 监 理 单 位 ： 1.验 收 2.按 户 整 理 全 套 资 料分 批 移 交 物 业初 开 荒 、 保 洁 、 验 收 设 备 安 装整 改 1、 整 改 2 1施 工 单 位 自 检 合 格 报 验 2 填 写 竣 工 报 验 表3 分 户 质 量 验 收 表 验 收工 作 内 容 ： 1.开 关 、 插 座 面 板 2.洁 具 、 龙 头 3.灯 具 4.空 调 5.厨 房 设 备 6.热 水 锅 炉 管 理 过 程 ， 今 后 将 是 最 复 杂 、 最 具 风 险 性 、 最 不能 确 定 的 行 为 。 来 自 管 理 的 挑 战 是 非 常 困 难 的 、 是 永 恒 的 。 迈 克 尔 哈 默 谢 谢 聆 听