《房地产私募基金样》PPT课件

2021-5-5 中 国 私 募 股 权 基 金 与 房 地 产 基 金 研 究2011年 3月 20日川 信 资 本 张 小 浩 2021-5-5 目 录一 、 中 国 和 国 际 PE基 金 发 展 动 向二 、 中 国 房 地 产 融 资 方 式 介 绍三 、 中 国 房 地 产 投 资 基 金 市 场四 、 我 国 房 地 产 基 金 组 织 和 盈 利 模 式 分 析五 、 我 们 的 建 议 2021-5-5 一 、 国 内 外 PE基 金 发 展 -国 内l 国 内 PE基 金 开 始 于 20世 纪 90年 代 中 后 期l 2006年 后 ， PE基 金 才 开 始 活 跃 ；l 2007年 ， 渤 海 产 业 投 资 基 金 和 渤 海 产 业 投 资 基 金 公 司正 式 成 立 ；l 券 商 直 接 投 资 基 金 和 民 营 企 业 组 建 基 金 ， 探 索 投 资l 基 金 募 集 迅 速 扩 展 ； （ 人 民 币 基 金 后 来 居 上 ） 8000家l 基 金 投 资 进 入 调 整 期 ； （ 金 融 危 机 下 ， 投 资 呈 现 明 显回 落 态 势 ） 2021-5-5 市 场 化 募 集 基 金 不 断 扩 大1资 金 来 源 以 海 外 为 主 的 PE基 金l （ 1） 国 外 设 立 ， 投 资 中 国 ； 黑 石 、 KKR、 凯 雷l （ 2） 海 外 基 金 为 主 国 内 背 景 ： 金 沙 江 、 弘 毅 、 鼎 辉2资 金 来 源 以 国 内 为 主 的 PE基 金l （ 1） 国 有 资 金 主 导 PE： 渤 海 、 深 圳 市 创 新 投 资l （ 2） 国 有 金 融 资 本 为 主 导 的 PE基 金 ： 商 业 银 行 、 保险 公 司 、 证 券 公 司l （ 3） 民 间 资 本 为 主 的 PE基 金 ： 九 鼎 、 硅 谷 天 堂 、 深圳 南 海 成 长 创 业 投 资 合 伙 企 业 （ 有 限 合 伙 ） 2021-5-5 国 际 PE基 金 发 展 动 向l PE基 金 管 理 公 司 上 市 （ IPO）l 业 务 发 展 公 司 设 立l 新 金 融 工 具 运 用 2021-5-5 1、 PE基 金 管 理 公 司 上 市 （ IPO）l PE上 市 两 种 形 式 ： PE基 金 管 理 公 司 所 管 理 的 一 只 基 金 上 市 或 选 择 基 金 管 理 公 司 上 市l PE基 金 管 理 公 司 所 管 理 的 基 金 上 市 好 处 ： 公 司 不 必 浪 费 时 间 和 人 力 去 筹 集 资 金 ； 上市 筹 集 的 资 金 可 以 让 PE基 金 任 意 追 逐 巨 型 目 标 ， 而 无 需 与 其 他 基 金 联 合 ， 从 而 使 的资 金 的 基 金 更 有 竞 争 力 ； 投 资 灵 活 性 。 劣 势 ： 股 权 分 散 以 及 信 息 披 露 的 要 求 会 限 制基 金 迅 速 决 断 能 力 ； 基 金 上 市 可 能 严 重 影 响 PE基 金 改 善 被 收 购 公 司 盈 利 和 业 绩 的 基金 心 态 。l 2006年 5月 ， KKR旗 下 一 只 基 金 KKR.AS(KKE)创 造 性 在 荷 兰 阿 姆 斯 特 丹 证 券 交 易 所成 功 融 资 50亿 ， 创 PE基 金 上 市 的 先 河 ， 一 度 震 惊 业 界 。 （ 逃 避 美 国 信 息 披 露 和 低 税收 政 策 优 惠 ） l 2007年 2月 ， 堡 垒 投 资 集 团 FORTRESS在 美 国 证 券 市 场 进 行 公 开 招 股 ， 募 集 6.433亿美 圆 ， 成 为 美 国 受 家 公 开 上 市 的 私 募 基 金l 2004年 ， 黑 石 集 团 希 望 想 阿 波 罗 管 理 公 司 ， 设 立 自 己 的 业 务 发 展 公 司 （ BDC）l 2006年 ， 计 划 将 管 理 公 司 自 身 进 行 IPO， 2007年 6月 ， 黑 石 集 团 在 纽 约 证 券 交 易 所上 市l PE基 金 管 理 公 司 上 市 主 要 好 处 ： 在 信 贷 环 境 紧 张 的 形 式 下 。 通 过 上 市 获 得 大 量 资 金 ，通 过 杠 杆 作 用 更 多 交 易 ； 给 创 始 人 和 其 他 合 伙 人 解 决 身 价 问 题 ； 对 于 提 升 公 司 品 牌价 值 ， 延 长 企 业 生 命 ； 获 得 永 久 资 金 投 资 已 有 业 务 ， 扩 张 新 业 务 或 建 设 永 久 基 业 ；吸 引 公 众 资 本 、 扩 大 筹 集 资 金 渠 道 ； 透 明 化 运 作 摆 脱 公 众 和 监 管 层 的 质 疑 2021-5-5 2、 业 务 发 展 公 司 设 立 （ BDC）l 近 年 来 ， 一 些 PE公 司 一 开 始 就 通 过 设 立 公 众 性 质 的 机 构 来 获 得流 动 性 并 保 持 私 募 性l 英 国 ： 3I旗 下 有 市 值 96亿 美 圆 伦 敦 上 市 基 金 ；l 美 国 ： 更 多 PE公 司 以 设 立 公 众 化 的 业 务 发 展 公 司 （ BDC） 来 募集 更 多 的 公 众 资 本 ；l 受 到 特 殊 监 督 ， 遵 循 PE基 金 的 基 本 投 资 策 略l PE基 金 设 立 BDC的 好 处 。l （ 1） 永 久 资 本 ：l （ 2） 新 的 投 资 者 ： 不 需 要 严 格 标 准 ； 金 融 机 构 费 用 高l （ 3） 更 高 的 费 用 l （ 4） 夹 层 融 资 机 会 ； 安 全 的 投 资 2021-5-5 3、 新 金 融 工 具 运 用l 担 保 债 务 凭 证 （ CDO） ：l CLO： 担 保 贷 款 凭 证 ， 基 金 资 产 是 高 收 益 贷 款l CBO： 担 保 债 券 凭 证 ， 基 础 资 产 是 企 业 债 券l CSO： 担 保 合 成 凭 证l CIO： 担 保 保 险 凭 证l SFCDO： 结 构 性 金 融 担 保 债 务 凭 证 2021-5-5 1、 资 金 来 源2、 融 资 渠 道2.1银 行 贷 款2.2委 托 贷 款2.3信 托 融 资2.4房 地 产 基 金2.5战 略 私 募2.6上 市2.7资 产 证 券 化2.8债 权 融 资2.9典 当 融 资二 、 中 国 房 地 产 企 业 融 资 方 式 2021-5-5 、 1997-2005年 我 国 房 地 产 企 业 资 金 来 源年 份 本 年 资 金 来 源小 计 国 家 预 算内 资 金 国 内 贷 款 债 券 利 用 外 资 外 商 直 接投 资 自 筹 资金 其 他 资 金来 源1997 3817.1 12.5 911.22 4.9 460.9 327.9 972.9 1454.81998 4414.9 14.9 1053.2 6.2 361.8 258.9 1167.0 1811.91999 4795.9 10.0 1111.6 9.9 256.6 180.5 1344.6 2063.22000 5997.6 6.9 1385.1 3.5 168.7 134.8 1614.2 2819.32001 7696.4 13.6 1692.2 0.34 135.7 106.1 2184.0 3670.6 2002 9750.0 11.8 2220.3 2.2 157.2 124.1 2738.4 4619.92003 13196.9 11.4 3138.3 0.56 170.0 116.3 3770.7 6106.12004 17168.8 11.8 3158.4 0.19 228.2 142.6 5207.67 8563.31997-2005年 我 国 房 地 产 企 业 资 金 来 源 一 览 2021-5-5 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005国 家 预 算 资 金 0.21 0.12 0.18 0.12 0.09 0.07 0.06国 内 贷 款 23.18 23.09 21.99 22.77 23.78 18.40 18.30债 权 0.21 0.06 0.00 0.02 0.00 0.00 1.03利 用 外 资 5.35 2.81 1.76 1.61 1.29 1.33 0.12自 筹 28.04 26.91 18.38 28.09 28.57 30.33 33.63其 他 43.02 47.01 47.69 47.38 46.27 49.87 47.901999-2005年 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 比 重 表 （ 单 位 ： %） 从 表 面 上 资 金 来 源 结 构 来 分 析 ， 2003年 是 分 水 岭 ， 1997-2003年 ， 房 地 产 国 内 贷 款 在 房地 产 投 资 中 的 比 重 一 直 保 持 在 20 左 右 的 水 平 ， 2003年 国 家 出 台 了 121号 文 ， 随 后 又 实行 了 一 系 列 的 调 控 政 策 ， 导 致 银 根 紧 缩 ， 银 行 贷 款 比 重 明 显 下 降 ， 2004年 国 内 贷 款 比2003年 下 降 了 近 个 百 分 点 ， 房 地 产 自 筹 资 金 和 其 他 资 金 来 源 比 例 持 续 提 高资 料 来 源 ： 房 价 与 泡 沫 经 济 徐 滇 庆 著 机 械 工 业 出 版 社 2021-5-5 一 般 说 来 ， 开 发 商 在 拿 地 、 规 划 等 少 数 环 节 上 动 用 自 筹 资 金 。 在 拿 到 土 地 后 和 国 有 土 地使 用 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 建 设 工 程 开 工 许 可 证 ， 可 以 土 地为 抵 押 向 银 行 贷 款 ， 从 而 获 得 工 程 建 设 资 金 和 流 动 资 金 ； 在 土 建 环 节 ， 将 成 本 转 嫁 给 建筑 承 包 商 带 资 垫 付 或 者 仅 付 少 量 建 设 资 金 ； 房 屋 结 构 封 顶 、 取 得 预 售 许 可 证 后 ， 开 发 商即 可 先 后 收 取 定 金 、 预 收 款 、 首 付 款 和 整 个 房 款 。 从 整 个 过 程 看 房 地 产 开 发 企 业 自 有 资金 很 少 ， 大 量 仰 仗 银 行 贷 款 ， 房 地 产 企 业 资 产 负 债 率 一 直 处 于 高 位 。 2021-5-5 、 房 地 产 融 资 渠 道银 行 贷 款 是 房 地 产 开 发 商 趋 之 若 鹜 的 主 要 融 资 渠 道 。 央 行 121号 文 件 规 定 以 及 近 期 一 系 列从 紧 措 施 ， 对 于 项 目 开 发 程 度 和 开 发 商 自 有 资 金 的 门 槛 要 求 ， 将 大 多 数 开 发 商 排 除 在 门 外 。但 是 ， 对 于 企 业 而 言 ， 便 捷 ， 成 本 相 对 较 低 ， 财 务 杠 杆 作 用 大 的 银 行 贷 款 有 着 致 命 的 诱 惑 ，更 何 况 ， 其 还 债 压 力 大 等 缺 点 还 可 以 通 过 调 整 长 期 负 债 和 短 期 负 债 的 负 债 结 构 加 以 规 避 。同 时 ， 房 地 产 信 贷 业 务 目 前 仍 普 遍 被 银 行 视 为 优 质 资 产 ， 商 业 银 行 的 信 贷 热 情 丝 毫 未 减 。 常 用 贷 款 方 法 有 :信 用 贷 款 ： 信 用 贷 款 是 银 行 根 据 借 款 人 的 信 誉 ,财 务 状 况 ,预 期 收 益 和 信 用 记 录 表 现 的 良 好程 度 而 发 放 的 一 种 无 抵 押 ,保 证 贷 款 ： 保 证 贷 款 是 指 按 规 定 的 保 证 方 法 ,以 第 三 人 承 诺 在 借 款 人 不 能 偿 还 贷 款 时 ,按 约定 承 担 一 般 保 证 责 任 者 连 带 责 任 为 前 提 而 发 放 的 贷 款 .一 旦 借 款 不 能 履 约 ,担 保 人 将 承 担 偿 还 责 任 .抵 押 贷 款 ： 指 按 规 定 抵 押 方 式 以 借 款 人 或 第 三 人 的 财 产 作 为 抵 押 物 发 放 的 贷 款 .这 种 贷 款是 目 前 普 遍 采 用 的 一 种 .贴 现 贷 款 ： 即 指 借 款 人 在 急 需 资 金 时 ， 以 未 到 期 的 票 据 向 银 行 申 请 贴 现 而 融 通 资 金 的 一 种贷 款 方 式 。 2.1 银 行 贷 款 2021-5-5 2.2 委 托 贷 款委 托 贷 款 是 指 委 托 人 提 供 资 金 ， 由 受 托 人 （ 银 行 ） 根 据 委 托 人 确 定 的 贷 款 对 象 、 用 途 、金 额 、 期 限 、 利 率 等 代 为 发 放 并 协 助 收 回 的 贷 款 。 这 项 业 务 属 于 银 行 中 间 业 务 ， 银 行 收取 手 续 费 ， 不 承 担 风 险 。委 托 贷 款 融 资 方 式 因 为 不 是 银 行 的 自 营 业 务 ， 所 以 诸 如 “ 四 证 齐 全 ” 之 类 的 限 制 条 件 少 （ 但 用 于 固定 资 产 投 资 项 目 的 贷 款 须 经 报 政 府 有 关 部 门 批 准 ） ， 门 槛 低 ， 并 且 操 作 方 便 ， 银 行 作 为 中 间 人 承 担着 搭 桥 、 沟 通 和 风 险 控 制 的 责 任 。 该 融 资 方 式 可 适 用 于 项 目 的 各 个 阶 段 ， 但 由 于 资 金 的 协 商 利 率 可能 相 对 较 高 ， 运 用 该 借 款 多 为 过 桥 性 质 。 2003底 年 北 京 市 商 业 银 行 与 北 京 今 典 房 产 推 出 了 “ 开 发 商 贴 息 委 托 贷 款 ” 业 务 ， 其 基 本运 作 方 式 是 ： 在 取 得 预 售 证 但 尚 不 能 取 得 银 行 按 揭 资 格 时 ， 开 发 商 先 投 入 一 部 分 预 付 资金 作 为 贷 款 本 金 向 购 房 者 提 供 购 房 用 的 委 托 贷 款 。 由 于 开 发 商 委 托 贷 款 为 房 款 70%的 按 揭 比 例 ， 销 售 后 回 笼 资 金 中 增 加 了 买 房 人 30%的 首 付 款 ， 如 果 开 发 商 首 笔 投 入 1亿 元 委托 贷 款 ， 则 通 过 委 托 贷 款 开 发 商 首 次 回 笼 销 售 资 金 E=1/70%=1.4285亿 元 。 若 将 该 资 金再 次 投 入 委 托 贷 款 的 周 转 ， 则 可 再 次 回 笼 销 售 资 金 2亿 元 ， 即 融 资 了 1亿 元 。 这 1亿 元 即可 作 为 公 司 的 自 有 资 金 ， 使 得 资 金 链 更 加 的 宽 余 起 来 。 同 时 ， 销 售 竞 争 优 势 显 而 易 见 。 2021-5-5 2.3 信 托 融 资房 地 产 信 托 是 指 信 托 机 构 代 办 房 地 产 的 买 卖 、 租 赁 、 收 租 、 保 险 等 代 营 业 务 以 及 房 地 产的 登 记 、 过 户 、 纳 税 等 事 项 ， 或 者 直 接 参 与 房 地 产 的 开 发 经 营 活 动 。 2003年 6月 央 行 121文 件 的 出 台 ， 使 得 房 地 产 企 业 银 行 贷 款 渠 道 受 阻 ， 房 地 产 业 的 高 额 收 益 和 较 短 的 投 资 周期 都 满 足 了 信 托 的 要 求 ， 信 托 是 目 前 房 地 产 业 新 兴 的 融 资 热 点 ， 并 以 “ 井 喷 ” 式 速 度 发展 。不 过 ， 从 法 律 上 看 ， 目 前 我 国 “ 房 地 产 信 托 ” 一 词 表 述 不 够 严 谨 。 根 据 信 托 投 资 公 司管 理 办 法 第 二 十 条 的 规 定 ， 信 托 投 资 公 司 的 信 托 业 务 有 二 ： 一 是 资 金 信 托 业 务 ， 二 是动 产 、 不 动 产 及 其 他 财 产 信 托 业 务 。 从 我 国 目 前 的 房 地 产 信 托 产 品 来 看 ， 既 有 投 资 者 将资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 用 于 房 地 产 投 资 ， 也 有 房 地 产 企 业 将 房 地 产 项 目 、 公 司 股 权 等委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 。 也 就 是 说 ， 既 有 资 金 信 托 ， 也 有 不 动 产 及 其 他 财 产 信 托 。 但 不 论 哪 种 类 型 的 房 地 产 信 托 ， 其 目 的 均 是 通 过 信 托 方 式 解 决 房 地 产 企 业 的 融 资 难 题 。 因此 ， 目 前 的 房 地 产 信 托 ， 并 非 类 似 国 外 REITs真 正 意 义 上 的 不 动 产 信 托 ， 而 是 资 金 投 向为 房 地 产 项 目 的 一 种 信 托 产 品 。 2021-5-5 资 金 信 托 类 房 地 产 信 托 贷 款 模 式 是 指 投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的约 定 ， 将 投 资 者 集 合 的 信 托 资 金 借 给 房 地 产 企 业 ， 房 地 产 企 业 在 借 款 期 限 届 满 后 向 信托 公 司 还 本 付 息 ， 信 托 公 司 向 投 资 者 支 付 投 资 本 金 及 收 益 。优 点 ： 涉 及 法 律 关 系 不 多 ， 交 易 环 节 较 少 ， 操 作 方 便 。缺 点 ： 只 有 二 级 以 上 资 质 的 房 地 产 企 业 才 能 在 完 成 前 期 开 发 工 作 （ 取 得 国 有 土 地 使 用证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 ） 后 ， 才 能 通过 这 一 模 式 融 资 ， 并 且 开 发 项 目 资 本 金 比 例 不 低 于 35%， 资 金 投 放 时 间 、 资 金 投 放 范围 、 资 金 比 例 均 受 到 限 制 ； 信 托 投 资 公 司 接 受 自 然 人 资 金 信 托 合 同 不 得 超 过 0份 ，每 份 合 同 金 额 不 得 低 于 人 民 币 万 元 ， 不 能 满 足 较 大 规 模 项 目 的 资 金 需 求 （ 这 是 所 有 资 金 信 托 类 房 地 产 信 托 的 共 同 缺 点 ， 以 下 不 再 赘 述 ） ； 成 本 相 对 较 高 法 律 风 险 控 制 要 点 ： 控 制 委 托 人 和 受 益 人 的 个 数 ， 防 止 自 然 人 信 托 合 同 虽 然 不 足 0份 ； 合 理 评 估 担 保 物 的 价 值 ， 调 查 抵 押 物 权 利 状 况 ， 防 止 担 保 物 不 足 值 或 权 利 受 限 ；房 地 产 企 业 提 供 信 用 保 证 ， 分 解 担 保 风 险 ； 按 施 工 进 度 发 放 贷 款 ， 严 格 监 督 贷 款 运 用 ，防 止 贷 款 被 挪 用 。贷 款 模 式 2021-5-5 股 权 融 资 模 式 是 指 投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的约 定 ， 将 投 资 者 集 合 的 信 托 资 金 用 于 认 购 房 地 产 企 业 增 资 扩 股 或 转 让 的 股 份 ， 房 地 产 企 业的 股 东 在 期 满 后 溢 价 购 回 购 信 托 投 资 公 司 所 认 购 的 股 份 ， 信 托 投 资 公 司 向 投 资 者 支 付 投 资本 金 及 收 益 。优 点 ： 资 金 投 放 时 间 不 受 限 制 ， 避 免 因 项 目 未 取 的 “ 四 证 ” 而 不 能 投 资 ； 项 目 资 本 金 比 例不 受 35%的 限 制 ， 降 低 房 地 产 企 业 自 有 资 金 比 例 ； 信 托 投 资 公 司 可 以 参 与 企 业 决 策 ， 进 一 步防 范 风 险 。缺 点 ： 增 加 注 册 资 本 ， 需 召 开 股 东 会 决 议 ， 并 办 理 相 关 验 资 、 企 业 变 更 登 记 、 颁 发 出 资 证明 书 等 手 续 ， 操 作 较 为 复 杂 ； 存 在 信 托 投 资 公 司 到 期 不 回 转 所 购 股 份 或 者 房 地 产 企 业 股 东不 回 购 股 份 的 风 险 ； 因 股 权 买 卖 并 非 真 实 交 易 目 的 ， 存 在 被 认 定 为 企 业 间 借 贷 的 风 险 。法 律 风 险 控 制 要 点 ： 明 确 信 托 投 资 公 司 用 以 购 买 股 份 的 资 金 系 信 托 资 金 ， 而 非 其 固 有 资 金 ，防 止 被 认 定 为 企 业 间 借 贷 或 信 托 投 资 公 司 到 期 不 回 转 房 产 ； 选 派 具 有 房 地 产 开 发 经 验 的 人 员 代 表 信 托 公 司 参 与 管 理 ， 防 范 项 目 开 发 风 险 ； 由 房 地 产 企 业 对 其 股 东 购 回 股 份 进 行 担 保 ，防 止 股 东 不 回 购 股 份 。 股 权 融 资 模 式 2021-5-5 置 业 模 式 是 指 投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的 约 定 ，将 投 资 者 集 合 的 信 托 资 金 贷 用 于 购 买 房 地 产 企 业 开 发 的 房 产 ， 然 后 将 房 产 对 外 出 租 或 出 售 ，从 而 获 得 收 益 ， 信 托 投 资 公 司 向 投 资 者 支 付 投 资 本 金 及 收 益 。优 点 ： 可 通 过 收 取 房 租 长 期 获 取 收 益 ， 或 者 待 房 价 上 涨 后 获 得 收 益 ； 因 系 真 实 买 卖 ， 没 有 被认 定 为 无 效 的 风 险 或 无 法 回 购 的 风 险 。缺 点 ： 因 受 房 屋 预 售 制 度 的 限 制 ， 资 金 投 放 时 间 、 投 放 额 度 均 受 制 约 ， 无 法 满 足 前 期 项 目 开发 的 资 金 需 求 ； 如 果 购 买 的 房 产 无 法 出 售 或 出 租 ， 投 资 目 的 无 法 实 现 ； 所 涉 税 费 较 多 ， 成 本较 高 ； 无 法 监 控 所 购 房 产 的 开 发 建 设 ， 存 在 不 能 按 期 接 房 或 办 理 产 权 证 的 风 险 。法 律 风 险 控 制 要 点 ： 认 真 审 查 拟 购 房 产 项 目 的 相 关 证 照 、 查 清 是 否 存 在 抵 押 、 查 封 情 形 、 土地 出 让 金 交 纳 情 况 等 ， 最 好 选 择 已 竣 工 备 案 的 房 产 ； 防 止 无 法 追 究 其 逾 期 交 房 、 逾 期 办 证 等违 约 行 为 的 责 任 ； 如 果 整 体 收 购 房 产 项 目 ， 可 以 采 用 股 权 收 购 的 方 式 ， 以 减 少 交 易 成 本 。置 业 模 式 2021-5-5 资 产 池 模 式 是 指 投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的 约 定 ，将 投 资 者 集 合 的 信 托 资 金 贷 用 于 购 买 房 地 产 企 业 开 发 的 房 产 ， 房 地 产 企 业 在 约 定 的 期 限 按 原价 或 溢 价 回 购 该 放 产 ， 信 托 投 资 公 司 向 投 资 者 支 付 投 资 本 金 及 收 益 。优 点 ： 无 需 考 虑 所 购 房 产 能 否 出 租 或 出 售 的 风 险 ， 收 益 较 稳 定 ； 一 般 是 以 低 于 房 产 实 际 价 值的 价 格 收 购 ， 房 地 产 企 业 不 回 购 的 可 能 性 较 小 ， 即 使 不 回 购 ， 也 可 以 通 过 转 售 收 回 成 本 和 收益 。缺 点 ： 因 受 房 屋 预 售 制 度 的 限 制 ， 资 金 投 放 时 间 、 投 放 额 度 均 受 制 约 ， 无 法 满 足 前 期 项 目 开发 的 资 金 需 求 ； 所 涉 税 费 较 多 ， 成 本 较 高 ； 因 买 卖 并 非 真 实 交 易 目 的 ， 存 在 被 认 定 为 企 业 间借 贷 的 风 险 ； 如 利 润 较 高 ， 存 在 信 托 投 资 公 司 不 予 回 转 的 风 险 ； 如 果 房 地 产 企 业 到 期 不 回 购 ，该 房 产 又 无 法 出 售 ， 则 面 临 成 本 和 收 益 无 法 实 现 的 风 险 。法 律 风 险 控 制 要 点 ： 认 真 审 查 拟 购 房 产 项 目 的 相 关 证 照 、 查 清 是 否 存 在 抵 押 、 查 封 情 形 、 土 地 出 让 金 交 纳 情 况 等 ， 最 好 选 择 已 竣 工 备 案 的 房 产 ； 以 低 于 房 产 价 值 的 价 格 购 买 ， 防 止 其 到期 不 回 购 或 者 所 购 房 产 到 期 无 法 处 置 ； 明 确 信 托 投 资 公 司 用 以 购 买 房 产 的 资 金 系 信 托 资 金 ，而 非 其 固 有 资 金 ， 防 止 被 认 定 为 企 业 间 借 贷 或 信 托 投 资 公 司 到 期 不 回 转 房 产 ； 如 果 整 体 收 购房 产 项 目 ， 可 以 采 用 股 权 收 购 的 方 式 ， 以 减 少 交 易 成 本 。 资 产 池 模 式 2021-5-5 融 资 租 赁 模 式 是 指 投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的约 定 ， 将 投 资 者 集 合 的 信 托 资 金 购 买 房 地 产 企 业 开 发 的 房 产 ， 然 后 将 该 房 产 租 给 该 房 地 产企 业 使 用 ， 房 地 产 企 业 向 信 托 投 资 公 司 支 付 租 金 ， 到 期 回 购 该 房 产 ， 信 托 投 资 公 司 向 投 资者 支 付 投 资 本 金 及 收 益 。优 点 ： 只 要 信 托 投 资 公 司 具 有 融 资 租 赁 的 业 务 资 格 ， 可 以 避 免 类 似 资 产 池 模 式 被 认 定 为 企业 间 借 贷 的 风 险 ； 能 获 取 稳 定 的 收 益 ； 到 期 不 回 购 的 风 险 较 小 。缺 点 ： 因 受 房 屋 租 赁 制 度 的 限 制 ， 资 金 投 放 时 间 、 投 放 额 度 均 受 制 约 ， 无 法 满 足 前 期 、 中期 项 目 开 发 的 资 金 需 求 ； 所 涉 税 费 较 多 ， 成 本 较 高 ； 存 在 房 地 产 企 业 到 期 不 回 购 房 产 的 风险 。法 律 风 险 控 制 要 点 ： 认 真 审 查 投 资 房 产 项 目 的 相 关 证 照 、 查 清 是 否 存 在 抵 押 、 查 封 情 形 、土 地 出 让 金 交 纳 情 况 等 ， 避 免 采 取 预 售 、 预 租 方 式 ； 以 低 于 房 产 价 值 的 价 格 购 买 ， 并 由 房地 产 企 业 提 供 担 保 ， 防 止 其 不 按 期 支 付 租 金 ， 或 到 期 不 回 购 ， 或 者 所 购 房 产 到 期 无 法 处 置 ； 如 果 整 体 收 购 房 产 项 目 ， 可 以 采 用 收 购 股 权 的 方 式 ， 以 减 少 交 易 成 本 。 融 资 租 赁 模 式 2021-5-5 不 动 产 及 其 他 财 产 信 托 类 房 地 产 信 托不 动 产 信 托 受 益 权 转 让 模 式 ， 是 指 房 地 产 企 业 将 房 产 委 托 设 立 为 信 托 财 产 ， 取 得 信 托 财 产的 信 托 受 益 权 ， 然 后 委 托 信 托 投 资 公 司 将 该 信 托 受 益 权 转 让 给 投 资 人 ， 并 通 过 租 金 或 和溢 价 回 购 信 托 受 益 权 等 方 式 向 投 资 人 支 付 本 金 回 报 。优 点 ： 因 不 系 资 金 信 托 ， 在 一 段 时 间 内 突 破 了 信 托 合 同 份 数 限 制 ， 满 足 房 地 产 企 业 较 大 的资 金 需 求 ， 吸 引 更 多 的 投 资 者 ； 但 现 阶 段 也 同 样 受 到 了 监 管 部 门 的 限 制 缺 点 ： 由 于 信 托 财 产 登 记 和 转 移 制 度 不 完 善 ， 无 法 解 决 信 托 财 产 的 独 立 性 ； 所 涉 税 费 较 多 ，交 易 成 本 较 高 ； 由 于 信 托 投 资 公 司 系 房 地 产 企 业 的 受 托 人 ， 在 法 律 上 要 着 重 于 维 护 房 地 产企 业 的 利 益 ， 投 资 者 的 风 险 较 大 。 法 律 风 险 控 制 要 点 ： 认 真 审 查 信 托 房 产 的 相 关 证 照 、 查 清 是 否 存 在 抵 押 、 查 封 情 形 、 土 地出 让 金 交 纳 情 况 、 租 金 收 益 情 况 等 ； 以 低 于 受 益 权 价 值 的 价 格 购 买 ， 并 由 房 地 产 企 业 提 供担 保 ， 防 止 其 不 按 期 支 付 租 金 或 到 期 不 回 购 。不 动 产 信 托 受 益 权 转 让 模 式 2021-5-5 股 权 信 托 受 益 权 转 让 模 式 ， 是 指 房 地 产 企 业 将 股 权 委 托 设 立 为 信 托 财 产 ， 取 得 信 托 财 产 的信 托 受 益 权 ， 然 后 委 托 信 托 投 资 公 司 将 该 信 托 受 益 权 转 让 给 投 资 人 ， 并 通 过 分 红 或 和 溢价 回 购 信 托 受 益 权 等 方 式 向 投 资 人 支 付 本 金 回 报 。优 点 ： 资 金 投 放 时 间 不 受 限 制 ， 避 免 因 项 目 未 取 的 “ 四 证 ” 而 不 能 投 资 ； 项 目 资 本 金 比 例不 受 35%的 限 制 ， 降 低 房 地 产 企 业 自 有 资 金 比 例 ； 所 涉 税 费 相 对 较 少 ， 交 易 成 本 相 对 不 高 。缺 点 ： 由 于 信 托 财 产 登 记 和 转 移 制 度 不 完 善 ， 无 法 解 决 信 托 财 产 的 独 立 性 ； 由 于 信 托 投 资公 司 系 房 地 产 企 业 的 受 托 人 ， 在 法 律 上 要 着 重 于 维 护 房 地 产 企 业 的 利 益 ， 投 资 者 的 风 险 较大 。法 律 风 险 控 制 要 点 ： 认 真 评 估 、 调 查 信 托 股 权 的 基 本 情 况 ； 以 低 于 受 益 权 价 值 的 价 格 购 买 ，并 由 房 地 产 企 业 提 供 担 保 ， 防 止 其 不 按 期 分 红 或 到 期 不 回 购 。股 权 信 托 受 益 权 转 让 模 式 2021-5-5 资 金 信 托 与 不 动 产 信 托 受 益 权 转 让 相 结 合 的 模 式 ， 是 指 房 地 产 企 业 将 房 产 委 托 设 立为 信 托 财 产 ， 取 得 信 托 财 产 的 信 托 受 益 权 ， 然 后 委 托 信 托 投 资 公 司 将 该 信 托 受 益 权转 让 给 投 资 者 ， 并 通 过 租 金 或 溢 价 回 购 信 托 受 益 权 等 方 式 向 投 资 者 支 付 回 报 ； 同 时 ，投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的 约 定 ， 将 投资 人 集 合 的 信 托 资 金 用 于 购 买 房 地 产 企 业 的 不 动 产 信 托 受 益 权 。 资 金 信 托 与 股 权 信 托 受 益 权 转 让 相 结 合 的 模 式 ， 是 指 房 地 产 企 业 将 股 权 委 托 设 立 为信 托 财 产 ， 取 得 信 托 财 产 的 信 托 受 益 权 ， 然 后 委 托 信 托 投 资 公 司 将 该 信 托 受 益 权 转让 给 投 资 者 ， 并 通 过 分 红 或 溢 价 回 购 信 托 受 益 权 等 方 式 向 投 资 者 支 付 回 报 ； 同 时 ，投 资 者 将 资 金 委 托 给 信 托 投 资 公 司 管 理 ， 信 托 投 资 公 司 按 照 信 托 合 同 的 约 定 ， 将 投资 人 集 合 的 信 托 资 金 用 于 购 买 房 地 产 企 业 的 不 动 产 信 托 受 益 权 。混 合 信 托 类 房 地 产 信 托混 合 信 托 类 房 地 产 信 托 主 要 有 两 种 模 式 ： 一 是 资 金 信 托 与 不 动 产 信 托 受 益 权 转 让 相结 合 的 模 式 ， 二 是 资 金 信 托 与 股 权 信 托 受 益 权 转 让 相 结 合 的 模 式 2021-5-5 2.4 房 地 产 基 金房 地 产 基 金 是 一 种 集 中 众 多 零 散 资 金 ， 交 由 投 资 专 家 进 行 集 中 投 资 的 融 资 方 式 。 具 体 的基 金 融 资 方 式 有 海 外 房 产 基 金 和 国 内 产 业 基 金 。 国 外 房 地 产 基 金国 外 地 产 基 金 看 好 中 国 房 地 产 市 场 ， 近 几 年 流 入 中 国 的 海 外 基 金 不 断 增 加 ： 摩 根 士 丹 利下 属 房 地 产 投 资 基 金 RSREF、 荷 兰 国 际 房 地 产 、 瑞 安 集 团 、 新 加 坡 嘉 德 置 地 等 纷 纷 出 手 。由 于 受 到 国 内 政 策 ， 以 及 国 内 企 业 运 作 的 不 规 范 和 房 地 产 市 场 的 不 透 明 性 的 影 响 ， 目 前海 外 地 产 基 金 在 选 择 合 作 伙 伴 时 的 标 准 是 公 司 的 道 德 风 险 、 管 理 团 队 、 项 目 风 险 、 政 府关 系 、 发 展 前 景 等 。 国 内 房 地 产 基 金国 内 地 产 基 金 的 发 展 由 于 缺 乏 相 关 法 律 制 度 的 规 范 而 受 到 了 限 制 。 随 着 房 地 产 市 场 的 进一 步 发 展 以 及 合 伙 企 业 法 的 实 行 ， 地 产 基 金 有 望 成 为 房 地 产 融 资 方 式 的 新 宠 。 2021-5-5 2.5 战 略 私 募国 际 资 本 市 场 有 大 量 资 金 ， 它 们 十 分 看 好 中 国 的 高 增 长 性 和 增 长 空 间 ， 非 常 乐 意 到 中国 来 进 行 私 募 投 资 。 战 略 私 募 是 指 通 过 非 公 共 市 场 的 手 段 定 向 引 入 具 有 战 略 价 值 的 股权 投 资 者 ， 即 战 略 投 资 者 。 其 优 势 主 要 体 现 在 以 下 几 个 方 面 ： 首 先 ， 可 以 帮 助 企 业 改 善 股 东 结 构 ， 同 时 建 立 起 有 利 于 上 市 的 治 理 结 构 、 监 管 体 系 、法 律 框 架 和 财 务 制 度 。 其 次 ， 可 以 帮 助 企 业 比 较 好 地 解 决 员 工 激 励 问 题 ， 建 立 起 有 利 于 上 市 的 员 工 激 励 制度 。 第 三 ， 可 以 通 过 引 入 战 略 资 本 帮 助 企 业 迅 速 扩 大 规 模 ， 从 而 在 未 来 上 市 的 时 候 更 容易 获 得 投 资 者 的 追 捧 。 第 四 ， 战 略 投 资 者 （ 特 别 是 国 际 战 略 投 资 者 ） 所 具 有 的 市 场 视 野 、 产 业 运 作 经 验 和战 略 资 源 可 以 帮 助 企 业 更 快 地 成 长 和 成 熟 起 来 ， 也 更 有 可 能 产 生 立 竿 见 影 的 协 同 效 应 ，在 较 短 的 时 间 内 改 善 企 业 的 收 入 、 成 本 结 构 ， 提 高 企 业 的 核 心 竞 争 力 并 最 终 带 来 企 业 业 绩 和 股 东 价 值 的 提 升 。 最 后 ， 比 较 而 言 ， 战 略 投 资 者 更 加 着 眼 于 未 来 市 场 的 长 期 利 益 ， 而 不 像 金 融 投 资 者那 样 往 往 寻 求 短 期 的 投 资 回 报 。 中 国 大 多 数 企 业 面 临 的 最 主 要 的 问 题 其 实 不 仅 是 资 金的 问 题 ， 而 依 次 是 资 金 ， 产 权 结 构 、 治 理 结 构 、 运 营 机 制 以 及 产 业 运 作 经 验 的 问 题 。战 略 性 私 募 恰 恰 在 这 几 个 方 面 都 能 够 为 企 业 带 来 直 接 的 助 益 。 2021-5-5 2.6 上 市 融 资上 市 是 企 业 获 取 资 金 ， 实 行 资 本 运 作 的 主 要 方 式 之 一 ， 也 是 企 业 品 牌 提 升 的 良 好 应 。然 而 中 国 证 监 会 的 关 于 进 一 步 规 范 股 票 首 次 发 行 上 市 有 关 工 作 的 通 知 让 大 多 数房 地 产 公 司 只 能 望 洋 兴 叹 。 至 今 年 月 向 前 倒 推 年 ， 房 地 产 企 业 通 过 IPO上 市 只有 家 ， 监 管 部 门 对 房 企 上 市 还 是 严 控 但 借 壳 上 市 还 是 一 事 一 议 ， 较 IPO略 为 宽松 房 地 产 证 券 化 作 为 金 融 创 新 的 一 个 重 要 领 域 ， 对 于 公 众 参 与 房 地 产 、 积 聚 社 会 闲 散 资金 、 拓 宽 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 方 面 的 影 响 是 深 远 的 。 推 行 房 地 产 资 产 证 券 化 ， 直 接 向社 会 融 资 并 且 融 资 的 规 模 可 以 不 受 银 行 等 中 介 机 构 的 制 约 ， 有 助 于 迅 速 筹 集 资 金 ， 建 立 良 好 的 资 金 投 入 机 制 。 2.7 资 产 证 券 化 2021-5-5 2.8 债 券 发 行债 券 融 资 是 指 企 业 通 过 举 债 筹 措 资 金 ， 资 金 供 给 者 作 为 债 权 人 享 有 到 期 收 回 本 息 的融 资 方 式 。 房 地 产 企 业 债 券 是 由 房 地 产 企 业 发 行 ， 表 明 房 地 产 企 业 与 投 资 者 债 权 债务 关 系 的 一 种 承 诺 凭 证 。 只 有 在 相 关 政 府 部 门 对 房 地 产 企 业 的 背 景 、 经 济 效 益 等 内容 审 查 合 格 后 才 可 以 发 行 债 券 。优 点 ：债 券 融 资 有 利 于 降 低 企 业 的 融 资 成 本 ， 因 为 债 务 的 利 息 是 计 入 成 本 的 ， 而 发 行 股 票的 股 息 是 税 后 支 付 的 ， 这 从 一 定 程 度 上 减 少 了 税 收 。 债 券 融 资 也 可 以 分 担 银 行 贷 款的 压 力 ， 同 时 也 为 房 地 产 企 业 的 融 资 提 供 了 更 多 的 选 择 ， 分 散 银 行 和 政 府 的 风 险 。而 且 ， 债 券 资 金 的 使 用 相 当 的 灵 活 ， 不 象 银 行 贷 款 那 样 ， 有 规 定 的 用 途 。缺 点 ： 因 为 根 据 公 司 法 ， 发 行 债 券 主 体 要 求 严 格 ， 只 有 国 有 独 资 公 司 、 上 市 公 司 、 两个 国 有 投 资 主 体 设 立 的 有 限 责 任 公 司 才 有 发 行 资 格 ， 而 且 对 企 业 资 产 负 债 率 、 资 本金 以 及 担 保 等 都 有 严 格 限 制 ， 因 此 ， 大 多 数 民 营 房 地 产 企 业 很 难 通 过 发 行 债 券 融 资 。 2021-5-5 典 当 以 其 快 速 、 短 期 、 便 捷 的 特 性 ， 成 为 中 小 开 发 商 的 融 资 渠 道 之 一 ， 利 用 手 上包 括 不 动 产 在 内 的 不 易 变 现 资 产 来 换 取 企 业 所 急 需 的 后 续 发 展 资 金 ， 典 当 行 业 作为 银 行 信 贷 融 资 的 拾 遗 补 阙 ， 已 开 始 显 现 出 其 灵 活 便 捷 的 特 性 ， 为 房 地 产 个 人 投资 和 中 小 企 业 融 资 提 供 了 全 新 途 径 。一 些 手 中 已 经 有 新 项 目 开 工 的 发 展 商 ， 由 于 前 期 资 金 尚 未 回 笼 ， 银 行 贷 款 又 迟 迟未 到 位 ， 因 此 短 期 资 金 压 力 对 地 产 来 讲 也 很 难 度 过 。 所 以 为 此 目 的 而 走 进 典 当 行的 地 产 企 业 也 在 增 多 。 以 上 海 为 例 ， 在 华 联 、 恒 隆 等 典 当 行 里 ， 各 企 业 都 在 融 资 。恒 隆 典 当 行 接 受 一 笔 房 产 整 体 项 目 的 典 当 抵 押 融 资 ， 融 资 协 议 总 额 度 达 到 2000万元 。 “ 土 地 典 当 ” 的 方 式 也 受 到 许 多 城 市 开 发 商 的 追 捧 。2. 典 当 融 资 2021-5-5 三 、 房 地 产 投 资 基 金1、 房 地 产 基 金 概 要2、 房 地 产 基 金 管 理 、 运 作 和 盈 利 模 式3、 境 内 外 地 产 基 金 在 中 国 的 运 作 机 构 及 基 金 产 品4、 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 与 中 国 房 地 产发 展 的 结 合5、 REITs在 中 国 的 发 展 之 路 2021-5-5 1、 房 地 产 基 金 概 要1. 1 房 地 产 基 金 定 义 所 谓 房 地 产 基 金 ,是 指 以 房 地 产 项 目 或 公 司 为 投 资 对 象 ,在 房 地 产 的 开 发 、 经 营 、销 售 等 价 值 链 的 不 同 环 节 ,及 在 不 同 的 房 地 产 公 司 与 项 目 中 进 行 投 资 的 集 合 投 资 制度 。 2021-5-5 1. 2 房 地 产 基 金 的 分 类 一 般 来 说 ， 房 地 产 基 金 可 以 分 为 以 下 几 种 形 式 ： 第 一 种 为 开 发 型 基 金 ， 投 资 于 开 发 公 司 或 项 目 以 实 现 高 额 回 报 ； 第 二 种 是 投 资 基 金 ， 汇 集 投 资 者 的 资 金 投 资 于 房 地 产 的 基 金 ， 这 种 基 金 一 般 不 直 接 从 事具 体 房 地 产 项 目 的 开 发 ， 主 要 投 资 于 房 地 产 投 资 信 托 基 金 及 已 上 市 或 即 将 上 市 的 房 地 产开 发 企 业 等 来 实 现 间 接 的 房 地 产 投 资 ； 第 三 种 是 资 产 运 营 型 基 金 ， 以 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ ） 为 代 表 ， 即 不 进 行 项 目 投 资 活 动 ， 而 是 直 接 运 作 房 地 产 资 产 ， 由 此 而 产 生 经 济 收 益 作 为 基 金 回 报 ；注 ： 当 前 ， 在 中 国 产 业 基 金 只 能 向 确 定 的 投 资 者 发 行 基 金 份 额 ， 也 就 是 说 产 业 投 资 基 金 只 能采 用 私 募 基 金 的 模 式 。 所 谓 私 募 基 金 ， 是 指 通 过 非 公 开 方 式 ， 面 向 少 数 投 资 者 募 集 资 金而 设 立 的 基 金 。 由 于 私 募 基 金 的 销 售 和 赎 回 都 是 通 过 基 金 管 理 人 与 投 资 者 私 下 协 商 来 进行 的 ， 因 此 它 又 被 称 为 向 特 定 对 象 募 集 的 基 金 。 2021-5-51. 4 房 地 产 投 资 信 托 基 金 的 一 般 投 资 特 征 1. 3 房 地 产 基 金 的 投 资 领 域 2021-5-5 基 金 持 有 人基 金 持 有 人 指 投 资 者 购 买 并 持 有 基 金 证 券 的 个 人 或 机 构 。 在 权 益 关 系 上 ， 基 金 持 有 人 是 基金 资 产 的 所 有 者 ， 对 基 金 享 有 资 产 所 有 权 、 收 益 分 配 权 和 剩 余 资 产 分 配 权 等 法 定 权 益 。 基 金 组 织在 公 司 型 基 金 中 ， 基 金 组 织 通 常 设 有 基 金 持 有 人 大 会 、 基 金 公 司 董 事 会 及 其 它 办 事 机 构 。其 中 ， 基 金 持 有 人 会 议 是 基 金 公 司 最 高 权 力 机 构 ， 董 事 会 负 责 对 日 常 重 大 事 项 做 出 决 策 。在 契 约 型 基 金 中 ， 基 金 组 织 是 一 个 无 形 机 构 ， 可 以 认 为 基 金 组 织 是 一 种 名 义 上 的 存 在 。 基 金 管 理 人基 金 管 理 人 是 管 理 和 运 作 基 金 资 产 的 机 构 ， 主 要 职 责 是 ： 进 行 基 金 资 产 的 投 资 运 作 ， 负 责基 金 资 产 的 财 务 管 理 ， 促 进 基 金 资 产 的 保 值 增 值 及 其 他 与 基 金 资 产 有 关 的 经 营 活 动 。 基 金管 理 公 司 内 部 一 般 设 有 投 资 部 、 研 究 部 、 市 场 部 、 稽 核 部 等 部 门 和 投 资 决 策 委 员 会 、 风 险控 制 委 员 会 等 机 构 。基 金 托 管 人基 金 托 管 人 又 称 基 金 保 管 机 构 ， 通 常 由 商 业 银 行 等 金 融 机 构 承 担 ， 主 要 职 责 是 ： 保 管 基 金 资 产 ， 监 督 基 金 管 理 公 司 在 基 金 投 资 动 作 中 各 种 资 产 活 动 ， 办 理 基 金 资 产 变 动 的 有 关 事 宜 。 1. 5 房 地 产 投 资 基 金 的 组 织 体 系房 地 产 投 资 基 金 组 织 体 系 由 基 金 持 有 人 、 基 金 组 织 、 基 金 管 理 人 、 基 金 托 管 人 等 构 成 系 统 ： 2021-5-5 1. 6 房 地 产 投 资 基 金 的 主 要 部 门 分 工 基 金 规 划 部负 责 房 地 产 投 资 标 的 筛 选 确 认 ， 规 划 基 金 内 容 和 机 构 ， 并 负 责 基 金 所 决 定 的 房 地 产 投资 方 案 各 项 前 期 准 备 工 作 。 基 金 募 集 部负 责 基 金 募 集 的 销 售 策 略 并 协 助 金 融 机 构 及 证 券 公 司 ， 负 责 代 销 基 金 受 益 凭 证 募集 资 金 。 基 金 管 理 部负 责 所 有 基 金 的 房 地 产 投 资 标 的 购 买 ， 开 发 与 管 理 及 其 他 业 务