界首市房地产市场调查报告

转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com转载、下载请注明出处。5 6 5 5 1 2 6界首市房地产市场调查报告 2 0 1 3【6 8 -7 2】号地块汇鑫集团企划部2 0 1 3 -7 -2 9 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com河南省2 7 KM2 0 KM 1 7 KM 5 0 KM城区东城街道办颍南街道办西城街道办下辖乡镇光武镇新马集镇邴集乡靳寨乡芦村镇大黄镇泉阳镇田营镇陶庙镇王集镇砖集镇顾集镇代桥镇舒庄镇 任寨乡1 2镇3乡界首市位于安徽省西部，与河南省沈丘县接壤，土地面积6 6 7平方公里，城市由安徽省直辖，阜阳市代管。界首市下辖3个办事处，1 2个镇，3个乡。市政府位于东城街道办事处，也是界首市市中心位置。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com5 7 .9 7 5 7 .3 5 5 6 .2 5 5 .3 1 5 3 .7 72 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2界首市常住人口变化表单位：万人 7 1 8 7 0 9人2 0 0 0 -2 0 1 0年总人口增长9 .2 8 %；年均增长0 .8 9 % 7 8 5 4 1 7人6 4 0 8 7 8人2 0 0 0 -2 0 1 0年常住人口下降1 2 .3 1 %；年均下降1 .3 1 % 5 6 1 9 5 6人一、户籍人口增加，常住人口减少 2 0 1 0年，界首市普查登记户籍人口为7 8 5 4 1 7人，与2 0 0 0年第五次人口普查7 1 8 7 0 9人相比，十年间增加6 6 7 0 8人，增长9 .2 8 %，年均增长0 .8 9 %； 普查常住人口为5 6 1 9 5 6人，十年间减少7 8 9 2 2人，下降1 2 .3 1 %，年均下降1 .3 1 %。分析界首市常住人口不增反降的原因，主要是近年来界首市外出务工人数日益增多，普查时界首市净流出到市外半年以上人数达2 2 3 4 6 1人。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com二、家庭户数增多，家庭户规模持续向小型化发展 2 0 1 0年，界首常住人口中有家庭户1 9 7 7 0 8户，家庭户人口5 5 7 5 3 7人，平均每个家庭户人口2 .8 2人，与2 0 0 0年相比，家庭户增加9 0 2 8户，户均规模减少0 .5 6人。三、总人口性别比上升，常住人口性别比下降 界首市常住人口中，男性人口2 7 8 1 4 0人，占4 9 .4 9 %；女性人口2 8 3 8 1 6人，占5 0 .5 1 %。性别比（以女性为1 0 0，男性对女性的比例）由2 0 0 0年的1 0 4 .4 3下降为9 8 .0 0。四、少年儿童比重下降、人口老龄化进程加快 界首市常住人口中，0 -1 4岁人口1 1 7 7 5 0人，占2 0 .9 5 % ；1 5 -6 4岁人口3 8 3 6 7 2人，占6 8 .2 8 %；6 5岁及以上人口为6 0 5 3 4人，占1 0 .7 7 %。与2 0 0 0年相比，0 -1 4岁人口比重下降5 .8 2个百分点，1 5 -6 4岁人口比重上升2 .8 0个百分点，6 5岁及以上人口比重上升 3 .0 2个百分点。五、常住人口区域差异较大，分布格局保持稳定 界首市常住人口主要分布在西城办事处、东城办事处、光武镇和陶庙镇，常住人口数2 2 1 6 1 9人，占全市的3 9 .4 3 %，主城区西城办事处、东城办事处分别占常住人口的1 2 %和1 1 .7 2 %。与2 0 0 0年第五次人口普查相比，界首市人口区域分布格局并没有发生太大变化，位次基本保持不变。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com地区户籍人数常住人口数地区户籍人数常住人口数 合市合计785417 561956陶庙镇58672 41538东城办65557 65842王集镇53457 31246西城办62367 67453砖集镇52201 34700颍南办40253 35849顾集镇42249 26459光武镇62628 46786舒庄镇31172 18814泉阳镇45084 26683代桥镇31820 17904芦村镇33701 20067邴集乡36728 23538新马集46606 26388靳寨乡25768 17185 大黄镇37759 23091任寨乡28167 15290田营镇31228 23123 2010界 首 市 各 乡 、 镇 、 街 道 户 籍 人 口 常 住 人 口 地 区 分 布 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com界首市国土资源管理局2012年度综合统计报告 （一）土地供应保障有力，重点项目加快落地2012年，通过建设用地预审及预审备案土地118宗，总面积5660亩；已获省政府批准征收和农转用土地5291亩，已报省国土资源厅待批征收土地867亩，正在组卷待报集体建设用地征收报批520亩；2012年可获省政府批准土地6678亩，保障了我市经济社会发展对土地的需求，如界洪河改造、植物园改造、东环线重点项目用地。（二）土地收储稳妥推进，建设用地供应及时今年以来，我市共收储各类土地26宗，总面积2108.29亩，支付各项征地拆迁补偿费用1.0667亿元。已出让和划拨土地99宗，总面积2073.8235亩，土地出让金27640.651万元；已出让土地改变规划条件9宗，补交土地出让金4714.45万元。正在挂牌工业用地6宗，面积330.56亩，预计出让金3143万元；即将出让商住用地192.6141亩，预计出让金32000万元。全年预计供应土地2596.9976亩，合同土地出让金67498.101万元。 界首市国土资源管理局2011年度综合统计报告（一）土地报批2 0 1 1年省政府批准我市经济适用房建设用地8 6 .3 7 3亩。省政府下达批复面积1 0 9 9 .7 2 0 5亩，其中：光武园区3 6 6 .4 7 1亩，阜康农贸大市场7 2 .8 1 7 5亩，中石油加气站用地6 1 .2 9亩，东城政务新区4 7 .2 6 8亩，黑豹物流园4 6 .7 9 5 5亩，综合大市场1 5 1 .3 5 3亩，西城园区铁路北侧集体建设用地报批3 5 3 .7 2 5 5亩。（二）土地收储和土地交易2 0 1 1年，共收储土地3 8宗，面积3 9 7 0 .7 3亩，拆迁房屋3 3 0余户，拆迁房屋面积4 6 2 5 5平方米，支付各项征地补偿费用近2亿元；出让土地8 3宗，面积1 3 5 0 .2亩，实现土地收入3 .0 8 0 3亿元。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com8 6 0 0 1 0 8 0 0 1 2 4 0 0 9 2 0 0 1 2 4 0 0 1 1 1 0 01月2月3月4月5月6月2 0 1 3年1 -6月界首市房地产销售面积表单位：平米2 1 1 5 2 6 6 5 2 7 2 0 2 7 7 0 2 9 6 02 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2近五年界首市房地产均价走势图单位：元 7 5 .0 %1 3 .0 %3 .0 %9 .0 %近两年界首新盘分布区域城东新区老城区城北区域城南区域界首市上半年房地产销售面积总计6 .4 5万平米，而销售均价由0 9年-1 1年之间基本未呈增长趋势。1 1年以后由于城东新区基础配套的完善以及新盘的集中拉升了城市整体房价。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com界首市整体呈纵形区划，但由于纵形区划受到扩展限制，界首市于2 0 0 6年调整规划范围，以东南部扩展为主，东部新区以建设居住区为 主，完善功能配套。南部以工业区为主，加强本土工业建设。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com一、规划期限：本次近期建设规划期限为2 0 1 0 -2 0 1 5年。二、城市规模：近期城市人口规模为2 6万人。城市用地规模为2 6 1 0 .8公顷，人均建设用地1 0 0 .4平方米。三、城市性质：延续界首市城市总体规划（2 0 0 6 -2 0 2 0）对界首市的总体功能定位：皖西北重要门户之一，豫皖边界工贸滨水城市。四、近期建设主要任务： （1）加快工业区和商贸区建设，促进城市经济发展。（2）改造老城，完善东城，南北拓展，拉开建设框架。（3）建立公共服务设施体系，提高城市的综合服务功能。（4）加强城市绿地建设与水域环境改造，改善生态环境。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com五、近期建设发展方向：依托现状，完善东部，充实中部，优化西部，南北方向选择优势区位重点拓展。六、土地使用平衡：近期城市用地规模为2 6 1 0 .8公顷。其中包括居住用地8 1 5 .9公顷、公共设施用地4 6 6 .3公顷（含商住混合用地1 4 2 .8公顷）、工业用地3 7 7 .8公顷、仓储用地6 8 .2公顷、对外交通用地1 8 .1公顷、道路广场用地5 0 0 .1公顷、市政公用设施用地4 4 .0公顷、绿地3 2 0 .4公顷。 七、近期建设重点区域：（1）东城居住示范区（2）门户商贸区（3）滨河特色风貌段（4）城市公共服务中心老城区城东工业区城东新区 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com 1 #2 #3 # 4 # 5 #深圳达实商贸城汽车站规划复兴路规划振兴路格林豪泰快捷宾馆殡仪馆 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com S优势劣势 机会威胁S WO T 1、处于城市出入口，交通物流发达 2、汽车站、火车站、高速入口坐落于此，出行方便。对面大市场规模巨大，能吸引一部分客商人流。光武镇为界首最大、经济发展最好的乡镇，入城必经之地。1、周边配套设施不够，目前无法满足客户日常生活需求。2、距离市区较远，目前不容易吸引城区客户。3、高速、铁路路径此地，噪音污染大。4、周边规划为工业区，环境与档次受到影响。1、目前规划道路正在修建中，路网逐步完善。 2、周边无住宅楼盘竞争，对于城北客户是首选之地。3、新老城区交汇处，地段优势永不落伍。1、市场高品质、低价位产品的先于本案上市。2、造成客户分流，如：大唐*国际城；商贸城截留本项目商铺客户。3、界首市城东新区新增项目竞争。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com深圳达实界首商贸城占地面积：2 3 0亩建筑面积：3 0万方公摊率：1 3 %-1 7 %容积率：1 .9 6产权年限：4 0年结构：框剪结构开盘日期：2 0 1 2年6月交房日期：2 0 1 3年7月外墙：乳胶漆面砖均价：4 5 0 0元期数：共5期内墙：泥浆面物业类型商业、百货、公寓、酒店、住宅业态分布：见下图 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com销售情况：一期开盘日期：2012年6月份 一期建筑面积：约3万平米 共248间；开盘价格：最低价3500元/，最高价5700元/ ，均价4500元/；剩余房源约20套 剩余房 源主要集中在远离商场主干道的房源，面积较大的房源。项目去化时间较慢，一期248套商铺，开盘一年的时间还剩下20套。周边物流发达，出入方面。高速出入口、铁路、汽车站在其周围。项目业态较为丰富，涵盖范围较广。商贸城在界首辐射范围有限，城市经济发展缓慢。规划产品不太合理，远离市中心，在城市经济发展有限的范围内，规划一座16F写字楼、4万购物中心。商铺客户租金回报率极低，3年2万元。可以看出界首商贸经济发展缓慢，招商困难。 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com深圳达实招商品牌展示图 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com本地块深圳达实商贸城 市政府城东新区老城区火车道1234 5 6 78 1、深圳达实商贸城2、世纪豪庭3、雨田华府4、大唐凤凰城5、东旭华庭6、金城海能花园7、天润祥府8、四级花城 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com界首市目前在售的项目，大大小小多达十余个，其中较具有代表性的项目，如大唐国际城/凤凰城、中润东旭华庭、中南商贸城、天润祥府，金城海能花园等。以下根据界首市板块分区，对各区域代表性竞争项目进行简要概述：老城区板块 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com东城新区板块 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com城北工业区板块（意向地块区域） 转载、下载请注明出处。cc5 6 5 5 1 2 6 .com小结：界首市整体发展趋势向东，老城区周边以优化完善为主。界首城北、城东工业园区主要以工矿仓储发展为主，商品房开发相对较少。根据本地以上代表性竞品项目的调研报告，可以看出本地以城东发展区项目较多，为未来发展趋势，以小高层和高层的电梯式住宅为主，住宅均价在4000元左右。根据各楼盘体量和销售率来看，目前市场在售住宅存量仍然不小，对于本意向地块来说，市场竞争激烈程度不言而喻。 以上代表项目中，唯有地处老城区的“雨田华府”所处地势优越，配套齐全、优越。但随着城市东进，从长期发展来看，地处城北工业区的意向地块不具备地段优势，周边配套设施不健全。但处于城市进出口交通要道上，物流比较发达，随着工业园的陆续发展壮大，将来的市场会逐渐繁荣起来