《社区普法讲座》PPT课件

社 区 普 法 讲 座 主 讲 人 ： 2014年 4月 11号 讲 座 主 要 内 容 第 一 部 分 小 区 内 房 屋 租 赁 方 面 第 二 部 分 小 区 内 饲 养 宠 物 方 面 第 三 部 分 小 区 内 物 业 管 理 方 面 第 一 讲 ， 房 屋 租 赁 合 同1.租 赁 合 同 的 内 容 包 括 ： (一 )当 事 人 的 姓 名 或 者 名 称 及 住 所 ; (二 )房 屋 的 座 落 、 面 积 、 装 修 及 设 施 状况 ; (三 )租 赁 用 途 ; (四 )租 赁 期 限 ; (五 )租 金 及 其 支 付 方 式 ; (六 )房 屋 修 缮 责 任 ; (七 )消 防 安 全 责 任 ; (八 )变 更 或 者 解 除 合 同 的 条 件 ; (九 )违 约 责 任 及 解 决 争 议 的 方 式 ; (十 )转 租 的 约 定 ; (十 一 )当 事 人 约 定 的 其 他 条 款 。 小 区 房 屋 租 赁3房 屋 租 赁 期 限2房 屋 租 赁 用 途1房 屋 租 赁 主 体 注意事项 4租 金 缴 纳 时 间 和 方 式5装 修 改 造 的 约 定 6转 租 的 约 定 租赁 主体u出 租 人 ： 拥 有 房 屋 所 有 权 或 者 使 用 权 的 自 然 人 、 法 人 或 者 其 他 组 织 法 人 或 其 他 组 织 的 ， 是 否 依 法 成 立 ， 审 查 其 营 业 执 照 及 年 检 情 况自 然 人 的 ， 看 是 否 年 满 18周 岁 或 者 年 满 16周 岁 未 满 18周 岁 但 以自 己 的 劳 动 收 入 为 主 要 生 活 来 源 ， 精 神 是 否 正 常 。1.资 格 ：2.实 体 权 利 ： 房 屋 的 所 有 权 人 委 托 或 代 理 出 租 的 共 有 房 屋 出 租 的 房 屋 转 租 的u承 租 人 ： 承 租 为 自 然 人 的 ， 是 否 具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 ； 出 租 人 系 法 人 或 其 他 组 织 的 ， 是 否 依 法 成 立 。注 意 ： 索 取 承 租 人 的 身 份 证 复 印 件 、 营 业 执 照 复 印 件 ， 若 是 公 司 签 订租 赁 合 同 ， 则 考 虑 签 字 人 是 否 为 法 定 代 表 人 或 授 权 代 表 （ 结 合 武 汉 市 房 屋 租 赁 管 理 办 法 等 政 策 性 规 定 ， 核 查 小 区 住 宅 楼 是 否 允 许 开 设公 司 ） 小区房屋租赁用途 办 公工 商 业仓 库住 宅注 意 ： 1.在 房 屋 租 赁 中 房 屋 的 用 途 是 必 备 条 款 ， 作为 出 租 方 有 义 务 保 证 房 屋 能 作 约 定 的 用 途 使 用 。 2.承 租 人 应 当 按 照 约 定 的 方 法 使 用 租 赁 物 。 3.承 租 人未 按 照 约 定 的 方 法 或 者 租 赁 物 的 性 质 使 用 租 赁 物 ， 致 使 租 赁 物 受 到 损 失 的 ， 出 租 人 可 以 解 除 合 同 并 要求 赔 偿 损 失 。 合 同 法 关 于 房 屋 租 赁 用 途 的 相 关 规 定 第 二 百 一 十 六 条 出 租 人 应 当 按 照 约 定 将 租 赁 物 交 付 承 租 人 ， 并 在 租赁 期 间 保 持 租 赁 物 符 合 约 定 的 用 途 。 第 二 百 一 十 七 条 承 租 人 应 当 按 照 约 定 的 方 法 使 用 租 赁 物 。 对 租 赁 物的 使 用 方 法 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 ， 依 照 本 法 第 六 十 一 条 的 规 定 仍不 能 确 定 的 ， 应 当 按 照 租 赁 物 的 性 质 使 用 。 第 二 百 一 十 八 条 承 租 人 按 照 约 定 的 方 法 或 者 租 赁 物 的 性 质 使 用 租 赁物 ， 致 使 租 赁 物 受 到 损 耗 的 ， 不 承 担 损 害 赔 偿 责 任 。 第 二 百 一 十 九 条 承 租 人 未 按 照 约 定 的 方 法 或 者 租 赁 物 的 性 质 使 用 租 赁 物 ， 致 使 租 赁 物 受 到 损 失 的 ， 出 租 人 可 以 解 除 合 同 并 要 求 赔 偿 损 失。 租 赁 期 限1、 出 租 人 与 承 租 人 自 主 约 定 ， 最 长 不 超 过 20年 ， 超过 部 分 无 效 。2、 租 赁 期 限 六 个 月 以 上 的 ， 应 当 采 用 书 面 形 式 。 当 事人 未 采 用 书 面 形 式 的 ， 视 为 不 定 期 租 赁 。 我 国 合 同 法 关 于 租 赁 期 限的 规 定 第 二 百 一 十 四 条 租 赁 期 限 不 得 超 过 二 十 年 。超 过 二 十 年 的 ， 超 过 部 分 无 效 。 租 赁 期 间 届 满 ，当 事 人 可 以 续 订 租 赁 合 同 ， 但 约 定 的 租 赁 期 限 自续 订 之 日 起 不 得 超 过 二 十 年 。 第 二 百 一 十 五 条 租 赁 期 限 六 个 月 以 上 的 ， 应 当采 用 书 面 形 式 。 当 事 人 未 采 用 书 面 形 式 的 ， 视 为 不 定 期 租 赁 。 当 事 人 之 间 约 定租 金 支 付 时 间 和 方 式没 有 约 定或 者 约 定 不 明 确 协 议 补 充不 能 达 成补 充 协 议的 按 照 合同 有 关 条款 和 交 易习 惯不 满 一 年一 年 以 上 依旧不能确定租 赁 期 限 届 满 时 支 付每 届 满 一 年 租 赁 期 间 届 满 装 修 改 造 的 约 定1. 约 定 是 否 同 意 承 租 人 对 房 屋 进 行 装 修 或 改 造 ， 改 造 的标 准 是 什 么 ？ 违 反 约 定 的 具 体 责 任 。 2.约 定 房 屋 交 付 时 附 属 设 施 和 设 备 的 状 况 和 交 还 时 的 具 体要 求 。 3.约 定 租 赁 期 满 、 提 前 解 除 或 终 止 时 装 修 物 如 何 处 理 。4. 约 定 装 修 期 限 、 装 修 免 租 期 ； 装 修 保 证 金 等 装 修 改 造 的 法 律 规 定 1.合 同 期 限 届 满 时 ， 未 形 成 附 合 的 装 饰 装 修 物 ， 承 租 人 需 自行 拆 除 ， 形 成 附 合 的 装 饰 装 修 物 ， 出 租 人 不 予 补 偿 。 2.合 同 无 效 时 ， 未 形 成 附 合 的 装 饰 装 修 物 由 承 租 人 自 行 拆 除 ，恢 复 出 租 房 原 状 ， 出 租 人 同 意 利 用 的 以 及 已 形 成 附 合 的 装饰 装 修 物 且 出 租 人 同 意 利 用 的 ， 可 折 价 补 偿 。 若 出 租 人 不同 意 利 用 ， 根 据 合 同 无 效 的 过 错 分 担 现 值 损 失 。 装 修 改 造 的 法 律 规 定 3.合 同 解 除 时 ， 未 形 成 附 合 的 装 饰 装 修 物 ， 承 租 人 需自 行 拆 除 ， 已 形 成 附 合 的 装 饰 装 修 物 ， 有 约 定 的 依 约 定 ， 无约 定 的 依 下 列 情 况 处 置 ： 因 出 租 人 违 约 导 致 合 同 解 除 的 ， 出租 人 赔 偿 装 饰 装 修 的 残 值 损 失 ;因 承 租 人 违 约 导 致 合 同 解 除 的 ，出 租 人 不 予 赔 偿 ;双 方 违 约 导 致 合 同 解 除 的 根 据 过 错 分 担 责 任 ;不 可 归 责 于 双 刀 事 由 导 致 合 同 解 除 的 ， 双 方 依 据 公 平 原 则 分担 装 饰 装 修 的 残 值 损 失 。 转 租 的 约 定1. 出 租 人 确 认 条 款 。 既 明 确 约 定 ， 转 租 应 得 到 出 租人 的 同 意 。2. 约 定 转 租 期 限 。 转 租 期 限 应 限 于 原 租 赁 合 同 规 定的 期 限 内 ,超 过 原 租 赁 合 同 期 限 的 ， 则 转 租 无 效 。3. 约 定 转 租 后 房 屋 的 使 用 性 质 。 使 用 性 质 也 必 须 以原 合 同 的 约 定 为 准 ， 不 得 擅 自 改 变 房 屋 的 使 用 性质 。4. 约 定 损 坏 房 屋 的 赔 偿 及 责 任 承 担 。5. 约 定 违 约 责 任 条 款 。 转 租 的 相 关 法 律 规 定u转 租 应 注 意 的 问 题 ：1.承 租 人 在 租 赁 期 限 内 征 得 出 租 人 同 意 ， 可 以 将 承 租 房 屋 的部 分 或 者 全 部 转 租 给 别 人 。2.房 屋 转 租 应 当 订 立 书 面 合 同 ， 转 租 合 同 必 须 经 原 出 租 人 出面 同 意 ， 并 办 理 备 案 登 记 手 续 。3.转 租 合 同 的 终 止 日 期 不 得 超 过 原 租 赁 合 同 的 终 止 日 期 ， 但是 出 租 人 与 转 租 人 双 方 规 定 的 除 外 。4.转 租 期 间 原 租 赁 合 同 变 更 、 解 除 或 者 终 止 ， 转 租 合 同 随 之变 更 、 解 除 或 者 终 止 。 房 屋 租 赁 其 他 注 意 事 项u租 赁 合 同 到 期 怎 么 处 理 ？1.是 否 续 订 租 赁 合 同 （ 约 定 更 新 和 法 定 更 新 ）2.验 收 租 赁 物 ， 检 查 租 赁 物 是 否 存 在 非 正 常 性 损耗u拒 不 退 还 租 赁 物 如 何 维 权 ？1.是 否 构 成 刑 事 犯 罪 （ 如 侵 占 罪 、 非 法 侵 入 住 宅 罪 、 寻衅 滋 事 罪 ）2.以 侵 权 之 诉 起 诉 原 承 租 人 ， 督 促 其 早 日 返 还 房 屋 并 承担 损 失 饲 养 宠 物 方 面 主 要 内 容u饲 养 宠 物 的 资 格u宠 物 饲 养 人 的 注 意 义 务u宠 物 侵 权 处 理u小 区 饲 养 宠 物 管 理 相 关 规 定 u饲 养 宠 物 的 资 格第 二 讲 ： 小 区 内 饲 养 宠 物2 限 养 区 内 个 人 养 犬 ， 每 户 只 准 养 一 只 ，但 禁 止 养 烈 性 犬 和 大 型 犬 。 限 养 区 饲 养 宠 物 的 条 件 ：（ 一 ） 有 合 法 身 份 证 明 ；（ 二 ） 有 完 全 民 事 行 为 能 力 ；（ 三 ） 有 固 定 住 所 且 独 户 居 住 。1 宠 物 饲 养 人 需 要 的 证 书 ：31.个 人 养 犬（ 一 ） 向 居 住 地 公 安 派 出 所 申 请 ， 由 公 安 派 出 所征 求 居 (村 )民 委 员 会 的 意 见 ， 报 区 公 安 机 关 审 核 批准 。 （ 二 ） 自 批 准 之 日 起 30日 内 携 犬 到 畜 牧 部 门 注 射兽 用 狂 犬 病 疫 苗 ， 领 取 犬 类 免 疫 证 后 到 公 安 机 关登 记 注 册 ， 领 取 养 犬 许 可 证 和 犬 牌 。 （ 三 ） 个 人 养 犬 的 ， 应 当 向 公 安 机 关 提 交 与 住 宅所 在 地 居 （ 村 ） 民 委 员 会 或 者 业 主 委 员 会 签 订 的养 犬 义 务 保 证 书 。 u宠 物 饲 养 人 的 注 意 义 务1 (一 )不 得 携 犬 进 入 集 贸 市 场 、 商 店 、 饭 店 、 公 园 、 影 剧 院 、学 校 、 医 院 、 展 览 馆 、 歌 舞 厅 、 体 育 场 (馆 )、 游 乐 场 等 公 共场 所 ；(二 )不 得 携 犬 乘 坐 公 共 交 通 工 具 ；(三 )小 型 观 赏 犬 19时 至 次 日 7时 出 户 的 ， 必 须 挂 犬 牌 、 束 犬链 ， 并 由 成 年 人 牵 引 ， 其 他 时 间 出 户 的 必 须 笼 装 ；(四 )单 位 饲 养 的 大 型 犬 必 须 拴 养 或 者 圈 养 ， 并 有 专 人 管 理 ；(五 )不 得 侵 扰 他 人 的 正 常 生 活 ；(六 )定 期 为 犬 注 射 兽 用 狂 犬 病 疫 苗 ； (七 )犬 在 户 外 排 泄 粪 便 的 ， 携 犬 人 应 当 立 即 予 以 清 除 1 u宠 物 侵 权 处 理（ 一 ） 饲 养 的 动 物 造 成 他 人 人 身 损 害 的 ，饲 养 人 或 管 理 人 即 使 无 过 错 也 应 当 承 担民 事 责 任 ， 但 损 害 是 由 受 害 人 自 己 的 过错 造 成 的 ， 饲 养 人 和 管 理 人 不 承 担 民 事责 任 。 （ 烈 性 犬 的 饲 养 人 不 免 责 ） 。（ 二 ） 饲 养 的 动 物 造 成 他 人 人 身 损 害 ， 是由 于 第 三 人 的 过 错 造 成 的 ， 应 当 由 第 三 人承 担 民 事 责 任 。 被 侵 权 人 可 以 向 动 物 饲 养人 或 者 管 理 人 请 求 赔 偿 ， 也 可 以 向 第 三 人请 求 赔 偿 。 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 赔 偿 后 ，有 权 向 第 三 人 追 偿 。 中 华 人 民 共 和 国 侵 权 责 任 法 第 七 十 八 条 饲 养 的 动 物 造 成 他 人 损 害 的 ， 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 应 当 承 担 侵 权 责 任 ， 但 能 够 证 明损 害 是 因 被 侵 权 人 故 意 或 者 重 大 过 失 造 成 的 ， 可 以 不 承 担 或 者 减 轻 责 任 。 第 七 十 九 条 违 反 管 理 规 定 ， 未 对 动 物 采 取 安 全 措 施 造 成 他 人 损 害 的 ， 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 应 当承 担 侵 权 责 任 。第 八 十 条 禁 止 饲 养 的 烈 性 犬 等 危 险 动 物 造 成 他 人 损 害 的 ， 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 应 当 承 担 侵 权 责任 。 第 八 十 二 条 遗 弃 、 逃 逸 的 动 物 在 遗 弃 、 逃 逸 期 间 造 成 他 人 损 害 的 ， 由 原 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 承 担 侵 权 责 任 。 第 八 十 三 条 因 第 三 人 的 过 错 致 使 动 物 造 成 他 人 损 害 的 ， 被 侵 权 人 可 以 向 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人请 求 赔 偿 ， 也 可 以 向 第 三 人 请 求 赔 偿 。 动 物 饲 养 人 或 者 管 理 人 赔 偿 后 ， 有 权 向 第 三 人 追 偿 。 第 八 十 四 条 饲 养 动 物 应 当 遵 守 法 律 ， 尊 重 社 会 公 德 ， 不 得 妨 害 他 人 生 活 。 1. 武 汉 市 养 犬 管 理 条 例 2. 武 汉 市 限 制 养 犬 规 定 4. 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 5. 侵 权 责 任 法 3. 参 照 其 他 小 区 的 饲 养 宠 物 管 理 规 定 、 小 区 饲 养 宠 物 管 理 共约 u小 区 饲 养 宠 物 管 理 规 定 第 三 讲 ： 物 业 管 理 方 面u业 主 权 利 与 义 务u物 业 公 司 权 利 与 义 务u小 区 内 物 品 、 车 辆 等 安 全u新 房 装 修 应 注 意 事 项 ， 相 关 法 律 规 定 业 主 ： 是 指 物 业 的 所 有 权 人 ， 尚 未 登 记 取 得 所 有 权 ，但 基 于 买 卖 、 赠 与 、 拆 迁 补 偿 等 法 律 行 为 已 经 合 法占 有 该 房 屋 的 人 。业 主 物 业 公 司物 业 服 务 合 同 业主的权利 1.业 主 在 物 业 管 理 活 动 中 ， 享 有 下 列 权 利 ：（ 一 ） 按 照 物 业 服 务 合 同 的 约 定 ， 接 受 物 业 服 务 企 业 提供 的 服 务 ；（ 二 ） 提 议 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 并 就 物 业 管 理 的 有 关 事项 提 出 建 议 ；（ 三 ） 提 出 制 定 和 修 改 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 的建 议 ；（ 四 ） 参 加 业 主 大 会 会 议 ， 行 使 投 票 权 ；（ 五 ） 选 举 业 主 委 员 会 成 员 ， 并 享 有 被 选 举 权 ；（ 六 ） 监 督 业 主 委 员 会 的 工 作 ；（ 七 ） 监 督 物 业 服 务 企 业 履 行 物 业 服 务 合 同 ；（ 八 ） 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 和 相 关 场 地 使 用情 况 享 有 知 情 权 和 监 督 权 ； （ 九 ） 监 督 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 专 项 维 修 资 金（ 以 下 简 称 专 项 维 修 资 金 ） 的 管 理 和 使 用 ； 业主的义务 1.业 主 在 物 业 管 理 活 动 中 ， 履 行 下 列 义 务 ：（ 一 ） 遵 守 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 ；（ 二 ） 遵 守 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位和 共 用 设 施 设 备 的 使 用 、 公 共 秩 序 和 环 境卫 生 的 维 护 等 方 面 的 规 章 制 度 ；（ 三 ） 执 行 业 主 大 会 的 决 定 和 业 主 大 会 授权 业 主 委 员 会 作 出 的 决 定 ；（ 四 ） 按 照 国 家 有 关 规 定 交 纳 专 项 维 修 资金 ；（ 五 ） 按 时 交 纳 物 业 服 务 费 用 ；（ 六 ） 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 义 务 。 物 业 公 司 权 利 (一 )物 业 管 理 公 司 应 当 根 据 有 关 法 规 ， 结 合 实 际 情 况 ， 制 定 小 区 管 理 办 法 ； (二 )依 照 物 业 管 理 合 同 和 管 理 办 法 对 住 宅 小 区 实 施 管 理 ； (三 )依 照 物 业 管 理 合 同 和 有 关 规 定 收 取 管 理 费 用 ； (四 )有 权 制 止 违 反 规 章 制 度 的 行 为 ； (五 )有 权 要 求 管 委 会 协 助 管 理 ； (六 )有 权 选 聘 专 营 公 司 (如 清 洁 公 司 、 保 安 公 司 等 )承 担 专 项 管 理 业 务 ； (七 )可 以 实 行 多 种 经 营 ， 以 其 收 益 补 充 小 区 管 理 经 费 。 物 业 公 司 义 务(一 )履 行 物 业 管 理 合 同 ， 依 法 经 营 ； (二 )接 受 管 委 会 和 住 宅 小 区 内 居 民 的 监 督 ；(三 )重 大 的 管 理 措 施 应 当 提 交 管 委 会 审 议 ， 并 经管 委 会 认 可 ；(四 )接 受 房 地 产 行 政 主 管 部 门 、 有 关 行 政 主 管 部门 及 住 宅 小 区 所 在 地 人 民 政 府 的 监 督 指 导 ； 物 业 公 司 是 否 有 保 障 小 区 内 物 品 车 辆 等 安 全 的 义 务 ？小 区 内 物 品 、 车 辆 等 安 全一 般 物 业 服 务 合 同收 取 的 是 车 位 使 用 费 ，物 业 公 司 只 需 要 向 业 主提 供 合 格 的 车 位 就 可 以 。无 需 承 担 车 辆 保 管及 车 辆 丢 失 的 赔 偿 责 任 保 管 合 同如 果 收 取 的 是 保 管 费 用在 有 偿 保 管 期 间 ，业 主 车 辆 毁 损 、 丢 失 的 ，物 业 需 要 承 担 赔 偿 责 任 。 新 房 装 修 注 意 事 项 和 相 关 法 律 规 定u新 房 装 修 应 注 意 的 事 项 ：1.我 国 物 业 管 理 条 例 第 53条 规 定 ： “ 业 主 需 要 装 饰 装 修房 屋 的 ， 应 当 事 先 告 知 物 业 服 务 企 业 。 物 业 服 务 企 业 应 当将 房 屋 装 饰 装 修 中 的 禁 止 行 为 和 注 意 事 项 告 知 业 主 。 ” 2.根 据 住 宅 室 内 装 饰 装 修 管 理 办 法 的 第 5条 第 1款 的 规 定 ，住 宅 室 内 装 饰 装 修 活 动 ， 禁 止 下 列 行 为 ： （ 1） 未 经 原 设 计单 位 或 者 具 有 相 应 资 质 等 级 的 设 计 单 位 提 出 设 计 方 案 ， 变 动建 筑 主 体 和 承 重 结 构 ； （ 2） 将 没 有 防 水 要 求 的 房 间 或 者 阳台 改 为 卫 生 间 、 厨 房 间 ； （ 3） 扩 大 承 重 墙 上 原 有 的 门 窗 尺寸 ， 拆 除 连 接 阳 台 上 的 砖 、 混 凝 土 墙 体 ； （ 4） 损 坏 房 屋 原有 节 能 设 施 ， 降 低 节 能 效 果 ； （ 5） 其 他 影 响 建 筑 结 构 和 使用 安 全 的 行 为 。