社区居家养老项目合作方案-汇东置业.ppt

社区居家养老服务项目 合作方案 景汇物业 北京颐养资产管理有限公司 一、行业背景 数据来源：国家统计局 随着人口老龄化的日益加重，随之 带来的也是巨大的“ 银发消费 ”市场。 据老龄办数据，预计到 2020年我国老 年人口消费规模将达到 3.3万亿元， 2030年达到 8.6万亿元， 2040年则达到 17.5万亿元，市场潜力巨大。 9073的 养老模式催生了居家养老服务的发展， 养老市场划分的一个基本规律，社区日 间照料养老模式是养老服务体系的基石， 对提升老年人生活质量，构建和谐社会 有着重要的意义。 1 of 19 我国从 2000年开始已经进入老 龄化社会，且其发展速度正在逐渐 加快， 2010年至 2040年期间是我国 人口老龄化高速增长期。据国家统 计局 数据 ，截至 2014年底，我国 60 岁以上的老年人口已经达到 2.12亿， 占总人口的 15.5%。预计 2050年老 龄人口将近 4.92亿，成为超老年型 国家。 二、政策背景 发展目标 1.健康养老服务业及相关产业增加值 达 2000 亿元，建成 15 个左右规模较 大、功能完善的养老服务业集聚区。 2.社区居家养老服务中心覆 90%城市 社区 3.养老示范中心个数 80 100个 4.养老服务及相关产业增加 值： 1000 -2000亿元 5.健康养老服务业集聚区个数 ： 10 - 15个 6.年营业收入超 10 亿元的健康养老产 业园 15 30个 7.年营业收入超 5 亿元的健康养老龙 头企业 15 30个 近期建设任务 （ 20162018 年） 1.社区居家养老服务中心覆盖 90%城市社区，建成 80 个养老示 范中心，引进一批知名度高、带 动作用强的社会养老机构。 2.集中打造“一核四区”养老服 务主体功能区域，建设完成 10 个 左右健康养老服务集聚区，培育 年营业收入超亿元龙头企业 30 个、 超 10 亿元龙头企业 15 个。 加快形成全国养老服务业综合改 革试验区发展格局。 远期建设任务 （ 20192020 年） 1.社区居家养老服务中心基本覆盖所 有城镇，建成 100 个养老示范中心； 2.建成 15 个左右健康养老服务集聚区， 培育年营业收入超亿元的龙头企业 60 个、超 10 亿元的龙头企业 30个。 以产业新业态培育、优势领域升级、 做大做强品牌、产业融合发展为重点。 2 of 19 根据 广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西养老服务业综合改革试验 区规划（ 20162020 年）的通知桂政办发 2016 14 号 三、企业背景 北京颐养资产管理有限公司 是一家专业从事颐养综合产业的运营服务机 构 ， 全国首创三养合一的颐养生活概念 （ 养老 、 养生 、 养心 ） 。 于 2013年底启动全国首个颐养综 合社区 广西 “ 太和自在城 ” 的建设 ， 并在全 国布局 “ 太和 自在城 ” 系列颐养综合社区品牌 。 拥有丰富的颐养整合资源和市场投资运营经 验 ， 与国际专业养老服务机构合作 ， 引进国际先 进养老护理技术并结合中国国情 ， 形成专业化管 理模式和标准化服务体系 ， 开发出自己的信息智 能化管理服务平台 ， 以 “ 标准化 、 产业化 、 智能 化 ” 的标准 ， 打造领先于全球颐养产业的服务运 营商品牌 。 3 of 19 三、企业背景 北京颐养资产管理有限公司 一 、 5大主要业务板块 整合 “ 农 、 林 、 养 、 医 、 教 、 健 、 慰 、 研 、 游 ” 九项产业 ， 构建颐养综合产业 平台 。 综合产业 平台 引入专业金融机构 ， 联合相关服务机构 ， 共同构建颐养金融服务平台 。 金融服务 平台 秉承中华传统文化 ， 诠释颐养文化 ， 发 掘产业价值 ， 对颐养产业进行细化 ， 为 颐养文化产业提供交流平台 。 颐养文化 平台 运营管理服务 、 营销策划服务 、 品牌输 出服务 运营服务 平台 4 of 19 信息智能化 平台 为颐养人群提供一个更加安全 、 舒适 、 便利和人性化的颐养服务体系 。 打造中 国领先的颐养产业信息智能化平台 。 建立标准化的服务体系 和监管体系 。 制定了 老年宜居建筑标 准 、 颐养服务标准手 册 ， 现申请广西壮族自治 区质量技术监督局征集 2017 年广西地方标准计划项目立 项： 老年辅助器具选择指 南 ， 适老化改造指南 ， 社区居家养老服务规范 。 5 of 19 （ 二 ） 输出服务 北京颐养资产管理有限公司 三、企业背景 目前服务的品牌有： 全国 12个太和 自在城： 广西、天津、三亚、北 京、太湖、天府、秦皇 岛等“太和 自在城”。 目前与日医学馆（日本最大 养老机构）及福来爱总研株式会 社合作，进行养老护理人才培训， 输出服务人才。还与广西南宁职 业技术学院及长沙民政学院开设 “颐养人才定制班”，为颐养产 业输送专业服务人员 。 社区居家养老服务人力资源 可依托广西太和自在城基地进行 人才输送，降低人力成本。 服务标准 品牌 团队 景汇物业 高尚物业的“家园守护神”和“庭 院呵护者”秉承国际先进管理水准，引 进金牌大管家 360度无忧一站服务管理模 式，重视每一个生活细节，只为尊贵业 主提供贴心的服务，为业主的尊贵物业 全方位护航。目前所提供服务的项目有 8 个，主要有汇东国际、汇东逸墅、汇东 郦城、汇东星城、绿城小筑、汇东领峰 墅、汇东星世界。 t 6 of 19 三、企业背景 t 7 of 19 四、合作模式 t 8 of 19 五、运营模式 01 02 03 04 辐射周边 2公里范围内居家养老上门服务 颐养自在家社区居家养老服务中心为核心 本小区居家养老上门服务 辐射周边 1公里范围内居家养老上门服务 打造“ 15分钟养老服务圈” 通过开展活动、服务体验 聚 人气 、 留老人 ，辐射带动社 区居家服务项目。 t 9 of 19 五、服务输出 1 日间照料类服务 提供午餐、娱乐、康复、午休、助浴、精神关爱等服务。 2 安全守护类服务 对长者住所的走廊、灯光、浴室、卧室、厨房、阳台等各个方面进行环境评估，并给出适老 化改造的服务方案。对环境评估后给出的适老化改造方案进行适老化改造。 3 情感需求类服务 “千里如面”智能陪伴机器人，社工康娱活动、心理抚慰服务。 4 5 健康管理类服务 健康检测、健康评估、立档，根据健康评估方案开展营养配餐、康复理疗、医护服务、心 理咨询、康娱等服务。 颐养产品 老年颐养用品推送，例如脚外翻矫正器、尿床感应床垫、适老化改造等。 t 10 of 19 六、服务人数及转化率预估 和美春天 约 577户，约 2108人 汇东郦城 住户 4000多户 翡翠园 约 12000户，约 30000人 莱茵湖畔 约 3651户，约 10000人 梦之岛花园 约 766户，约 2000人 恒大苹果园 约 4000人 根据广西老年人占比 16%的比 例 ，汇东郦城预估老年人有 1920 人， 本小区日常能够到服务中心 的老年人预估为 20%-30%，即 1920*20%=384人；能够精准推 送服务的转化率预估为 10%-20%， 即 384*10%=38人。 汇东郦城方圆 1公里范围内的 小区 ， 合计大约 4.8万人口，预估 老年人约 7680人。预估能够到服 务中心的老年人预估 10%-20%， 即 7680*10%=768人；能够精准 推送服务转化率预估为 10%-20%， 即 768*10%=77人。 t 11 of 19 六、服务人数及转化率预估 盛天新 界 900户，约 3000人 汇东星城 住户 6000多户 中房碧翠园 7100户，约 20000人 碧园南城故事 3236户，约 10000人 云顶印象 1200户，约 4000人 奥园 3339户，约 10000人 根据广西老年人占比 16%的 比例，按照每户 3人，汇东星城本 小区预估老年人 2880多人。日常 能够到服务中心的老年人预估为 20%-30%，即 2880*20%=576人， 能够精准推送服务转化率预估为 10%-20%，即 576*10%=58人。 汇东星城方圆 1公里范围内的 小区合计 4.7万人口，预估老年人 约 7520人。预估能够到服务中心 的老年人预估 10%-20%，即 7520*10%=752人；能够精准推 送服务转化率预估为 10%-20%， 即 752*10%=75人。 七、财务分析 以汇东星城为例 1.收入项 政府政策支持 ： 根据南宁市人民政府关于印发南宁市政府购买居家养老服务实施意见的通知 南府规 2016 27号 补助标准 1基本补助。 前四类服务对象，每人每月可享受 4小时服 务，按照 25元 /小时的养老服务经费标准，每人每年可享受 1200元的政府购买居家养老服务补助；第五类服务对象， 每人每月可享受 2小时服务，按照 25元 /小时的养老服务经 费标准，每人每年可享受 600元的政府购买居家养老服务 补助。（类别重复者不累加，按照类别最高标准执行） 2以奖代补 。对参与政府购买居家养老服务的实体，实 行 100分制考核评估。 服务前四类人群的满意度达到 90分以上的（含 90分）， 对服务实体予以 500元 /年 人的奖励，满意度达到 80分以上 的（含 80分），对服务实体予以 300元 /年 人的奖励。 服务第五类人群的满意度达到 90以上的（含 90分）， 对服务实体予以 300元 /年 人的奖励，满意度达到 80分以上 的（含 80分），对服务实体予以 200元 /年 人的奖励。满意 度在 80分以下、 70分以上（含 70分）的，不予以奖励；满 意度低于 70分的，要求限期整改，整改不合格，取消资格。 政府购买居家养老服务的对象为持有南宁市市区户 籍且年满 60周岁以上（含 60周岁）的老年人，具体 如下： 1 60周岁以上（含 60周岁）城市散居、需介护、 介助的“三无”老人。 2 60周岁以上（含 60周岁）需介助、介护的失独 低收入老人。 3 70周岁以上（含 70周岁）需介助、介护的低保 对象，低收入家庭孤寡老人、残疾老人，及享受定 期抚恤或定期生活补助的重点优抚对象。 4 80周岁以上（含 80周岁）需介助、介护且子女 不在南宁市市区工作的独居老人。 5 90周岁以上（含 90周岁）的高龄老人。 12 of 19 七、财务分析 以汇东星城为例 1.收入项 服务项目收入： 13 of 19 序号 项目 单价 人数 月总价 1 场地设施使用费 1元 /天 133人 1*133*30=3990 2 日托费 60元 /天 5张床位 60*5*30=9000 3 午餐 收入 1元 /餐 133人 1*133*30=3990 4 理疗费 68元 /次 /45分钟 133人 68*133=9044 5 护理指导 25元 /次 /小时 133人 25*133=3325 6 24小时生活照料 3500-6800元 /月 13人 3500*13=45500 7 适老化改造 900-10000元 13人 900*13=11700 8 颐养老年用品 8元起 133人 8*133=1064 9 生活协助服务 1元起 133人 1*133=133 10 合计 87746 11 87746*12个月 =1052952 七、财务分析 以汇东星城为例 2.支出项 按照选定一个 400的物业 架空层 建立日间照料中心 1个，设立 5张日托床位，服务 133名客户 进行财务预算，成本的构成模块：主营业务成本、主营业务税金及附加、营业费用、管理费用、 财务费用、所得税 14 of 19 序号 项目 单价 年度总价 1 前期投入 房屋装修 10万 2 社区检测一体机 15800 3 健康驿站 280000 4 千里如面 9寸有座 1799 5 办公康复器械设施设备 10万 合计 497599元 七、财务分析 2.支出项 15 of 19 运营固定成本： 1 房屋租金 按每月 5000元计算 5000元 /月 *12个月 =6万 2 公共水电、照明等费用摊销 按每 1.5元 /平方米 /月算 400平方米 1.5元 /平方米 /月 12个月 =7200元 3 人力固定成本：主任、副主任、 社工： 3人 按 4500元 /月计算 4500元 /月 /人 *3人 *12个月 =16.2万元 4 办公运营费用 每年预提 5万元。 合计 每年的固定成本（约束性沉没成本）约 27.92万元 运营变动成本： 1 房屋装修成本及其陈旧费 10万 折旧值按照 5年直线折旧，每年 2万。 2 智能化设备成本及折旧费 297599 折旧值按照 5年直线折旧，每年约 59519.8。 3 办公康复器械设施设备成本及 折旧费 10万 折旧值按照 5年直线折旧，每年 2万。 4 人力变动成本，一线服务人员 5 人 按 4500元 /月计算 4500元 /月 /人 *5人 *12个月 =27万元 5 文化活动组织、养生讲座、耗 材费 预估 8万元 /年 合计 每年的变动成本约： 449519.8元 /年 ， 摊销到每个个案每年的成本约： 3380元 /人 /年 七、财务分析 以汇东星城为例 2.盈亏平衡 （ 损益 ） 分析 假设单位变动成本及固定成本均不变动情况下，每月每人平均收入为 87746元 /133 人 =660元，达到保本的服务人数为： 27.92万 /（ 660元 /月 *12月 /10000-0.338） =61 人。 保本点收入额为： 61人 *660元 /月 *12个月 =483120元 /年 服务人员提成按收入 10%计算，预估 1052952*10%=105295.2元 利润 =1052952-483120-105295=464537元 16 of 19 八、风险分析 （ 一 ） 可能面临的风险因素 1.投资风险。 主要是资金的投入和汇报比上。养老服务产业相比很多回报率高的产 业来说具有投入高、回报期长、盈利风险大的特征。 2.财产风险。 社区居家养老服务中心、日间照料中心所提供的服务必须以各种财产 为基础和依托，包括一些高价的康复设施、场所固定资产、入住个人财务等。如果 服务机构管理疏忽就可能引发财产损失，这部分损失无疑加重机构的运营成本。 3.法律风险。 遇到法律及案件诉讼。纠纷案件不仅会对机构的运营带来经济上的损 失而且产生一定的负面影响，长远来看会使机构的运营成本加大。 4.意外伤害风险。 老年人本身的特殊性，日常照料中存在着高风险，老人因为疏忽 发生的扭伤、烫伤、擦伤等这些比较轻微的事故，此外还可能会发生比较严重的突 发疾病、自杀等威胁生命的事故。引起意外伤害的因素是比较复杂的，既包括老人 本身的原因，也报货机构本身服务操作过失造成的。 17 of 19 八、风险分析 （ 二 ） 风险防控措施 1.了解国家、地方针对社区居家养老服务机构颁布制定的各项政策，调研了解已经 在运营的机构的基本运营状态，找准定位，减少盲目投资带来的风险。 2.增强机构的法律意识，在入住合同的设计上一定要明晰化，在同入住老人签订合 同之前一定要严格的按照评估机构的评估结果签订，以防为日后的服务造成不必要 的麻烦和纠纷。 3.健全管理体系，加强监管，防范安全事故。 4.通过保险转嫁风险。利用保险转嫁养老机构的风险是一个比较好的选择，在提高 风险方案意识的基础上，根据机构自身的实际情况以及现实需要选择合适自己的险 种，降低发生损失的概率和损失程度以减少服务机构的损失。 18 of 19 THANK YOU