物业管理费催缴流程及技巧

物 业 管 理 费催 缴 流 程 及技 巧 涌 金 物 业 *右 岸 嘉 园 管 理 处 2 一 、 宗 旨 规 范 物 业 管 理 费 收 取 操 作 流 程 ， 明 确 从 业 人员 对 物 业 管 理 费 之 组 成 构 架 ， 引 导 业 户 对 物 业 管理 费 支 付 的 正 确 认 识 ， 提 高 应 收 账 款 收 缴 率 ， 通过 收 缴 率 业 绩 反 映 服 务 方 工 作 之 优 劣 。 3 二 、 工 作 描 述 账 务 人 员 根 据 楼 盘 之 实 际 需 求 ， 按 时 出 具 管 理 费 或 其 他 应 收 账 款 之费 用 清 单 。 通 过 信 函 、 挂 号 信 函 、 传 真 、 特 快 等 方 式 准 确 送 达 至 业 户 手 中 。 根 据 各 业 主 之 付 款 明 细 ， 做 好 账 务 入 账 、 销 账 、 核 对 等 工 作 ， 避 免出 现 人 为 失 误 ， 造 成 业 户 之 不 满 情 绪 。 针 对 拖 欠 时 间 较 久 ， 不 明 实 际 原 因 之 业 户 ， 需 上 门 主 动 沟 通 ， 以 便采 取 相 应 解 决 方 法 。 楼 盘 负 责 人 需 及 时 了 解 各 业 户 之 动 态 并 对 该 项 工 作 做 好 指 导 、 检 查工 作 。 4 三 、 催 缴 作 业 流 程 为 维 护 社 区 正 常 运 作 ， 对 逾 期 未 缴 物 业 管 理 费之 住 户 需 按 下 例 流 程 于 不 同 阶 段 实 施 不 同 催 缴 作 业 。 5 步 骤 一 ： 对 逾 期 付 款 业 户物 业 经 理 /客 服 人 员 以 电 话 或 登 门 拜 访 方 式 催 缴 1.收 到 欠 费 结 果 2.没 有 收 到 欠 费 ， 进 入 步 骤 二 6 步 骤 二 ： 欠 费 金 额 累 计 超 过 3个 月 或 包 含 3个 月寄 发 催 缴 函会 计 根 据 未 缴 款 明 细 制 作 催 缴 明 细 表 1.收 到 欠 费客 服 人 员 根 据 催 缴 明 细 表 制 作 催 缴 通 知 单 2.没 有 收 到 欠 费 进 入 步 骤 三 7 步 骤 三 ： 对 催 缴 通 知 单 上 超 过 催 缴 期 限 的 住 户 且 多 次 电 话 催 缴 还 未 支 付 的 1.收 到 欠 费寄 发 律 师 函 2 .没 有 收 到 欠 费 进 入 步 骤 四 8 步 骤 四 ： 对 寄 发 律 师 函 内 超 过 所 规 定 的 缴 费 期 限 还 未 支 付 且 拒 绝物 管 沟 通 的 提 请 法 院 诉 讼 ， 建 议 追 加 其 滞 纳 金 9 四 、 执 行 细 则1 电 话 催 款 2 制 作 催 款 单负 责 执 行 人物 业 经 理 /客 服 人 员 负 责 执 行 人物 业 经 理 /会 计 /客 服 人 员使 用 表 单欠 款 单 元 催 缴 日 报 表 使 用 表 单 催 缴 函 寄 发 记 录 表 催 缴 通 知 单时 点逾 缴 费 通 知 单 上 缴 费 期 限 时 点逾 缴 费 通 知 单 上 之 缴 费 期 限 ，可 参 考 管 理 合 约 约 定 日 期 时 点按 月 以 第 一 个 月 25日按 季 以 当 季 第 一 个 月 25日操 作 说 明会 计 依 据 未 缴 款 资 料 等 制 作 “ 催 缴 函 寄 发 记 录 表 ”客 服 人 员 依 据 “ 催 缴 函 寄 发 记 录 表 ”依 次 制 作 催 缴 通 知 单催 缴 通 知 单 中 的 欠 费 金 额 应为 统 计 截 止 日 之 前 的 所 有 欠 费 操 作 说 明月 收 第 一 次 催 缴 通 知 单 ， 此 后 每 月 依 次 执 行 ，直 至 三 次 ， 后 进 入 诉 讼 程 序季 收 第 一 次 催 缴 通 知 单 ， 此 后 每 月 依 次 执 行 ，直 至 三 次 ， 后 进 入 诉 讼 程 序说 明物 业 经 理 及 客 服 人 员应 主 动 登 门 拜 访 以 便 提 醒业 主 缴 纳 物 业 管 理 费 10 负 责 执 行 人客 服 人 员 4 提 请 法 院 诉 讼 欠 缴 管 理 费 满 一 年 以 上 者 时 点 负 责 执 行 人物 业 经 理使 用 表 单 诉 讼 明 细 表 寄 发 律 师 函 依 法 院 判 决 程 序 对 于 不 适 合 进 入 诉 讼 程 序 的 3 催 缴 通 知 单 寄 发 11 1. 物 业 经 理 应 就 恶 意不 缴 纳 管 理 费 一 年 以上 者 编 制 诉 讼 明 细 表 ，经 总 公 司 相 关 领 导 审核 确 认2. 经 确 认 的 诉 讼 对 象名 单 提 报 业 主 委 员 会 ，经 业 主 大 会 （ 业 主 代表 大 会 、 发 展 商 ） 决议 同 意 授 权 后 执 行 ，首 先 寄 发 律 师 函3. 律 师 函 内 容 由 律 师出 具4. 邮 寄 挂 号 信 证 明 、寄 发 律 师 函 明 细 表 连同 律 师 函 影 印 本 应 一 并 存 档5. 对 于 律 师 函 规 定 之催 缴 期 限 后 还 未 支 付欠 款 的 业 主 ， 立 即 进入 诉 讼 程 序6. 所 有 诉 讼 函 资 料 留底 存 档 法 院 终 审 判 决后 ， 已 过 最 后判 决 付 费 日 期1.向 法 院 申 请债 务 人 财 产 冻结2.拍 卖 债 务 人财 产 ， 以 便 清算 物 业 经理 应 提报 公 司总 部 ，注 明 原因 ， 及后 续 催缴 计 划方 法 12 付 款 通 知 单单 元 号 ： 客 户 ：日 期 ： (总 计 ) (金 额 ) (月 度 ) (期 间 ) (帐 项 说 明 )备 注 ： 1. 请 于 年 月 日 前 支 付 款 项 , 逾 期 将 按 规 定 加 收 滞 纳 金 。2为 方 便 您 付 款 , 建 议 您 与 管 理 处 联 系 选 择 银 行 代 扣 代 付 的 付 款 方 式 。3如 果 您 选 择 银 行 汇 付 , 请 使 用 以 下 帐 户 , 并 注 明 物 业 名 称 、 房 号 和 付 款 内 容 。 帐 户 名 称 ) 开 户 银 行 )： 银 行 帐 号 )： 若 对 此 付 款 通 知 有 任 何 疑 问 ， 请 于 管 理 处 联 系 。 地 址 ： 电 话 ： 传 真 ： 邮 编 ： 13 14 15 16 17 六 、 催 缴 技 巧 及 应 对 方 法 开 发 商 有 纠 纷 ， 如 房 屋 质 量 问 题 采 取 措 施 ：1). 有 效 沟 通 ， 通 过 电 话 、 会 面 与 业 主 商 讨 解 决 方 法 ， 如 涉 及到 发 展 商 方 面 的 ， 做 好 畅 通 的 沟 通 渠 道 ， 一 般 开 发 商 在 其责 任 范 围 内 同 意 解 决 。2). 如 无 法 达 成 共 识 ， 只 要 管 理 处 帮 业 主 作 为 了 ， 则 业 主 应 该履 行 其 缴 纳 管 理 费 的 义 务 ， 如 业 主 继 续 不 交 的 ， 可 通 过 法律 手 段 处 理 . 对 物 管 服 务 不 满 ， 与 管 理 处 有 纠 纷采 取 措 施 ： 1). 有 效 沟 通 ， 向 业 主 表 示 物 管 为 其 服 务 之 诚 意 ， 在 管 理 处 职 责 范 围内 ， 尽 量 满 足 其 要 求 。 2). 适 当 在 一 些 特 殊 时 节 里 ， 赠 送 小 礼 品 ， 经 常 电 话 沟 通 询 问 业 主 的需 求 ， 让 业 主 能 感 受 到 只 有 业 主 与 物 业 共 同 努 力 才 能 有 效 管 理 整个 小 区 。 18 六 、 催 缴 技 巧 及 应 对 方 法 业 主 交 房 后 ， 一 直 未 入 住 采 取 措 施 ：1). 在 交 屋 时 ， 注 意 提 醒 业 主 留 下 有 效 联 系 方 式 ， 建 议 业 主 留 下 固 定电 话 。2). 根 据 公 司 催 款 流 程 发 放 账 单 及 催 款 函 ， 在 必 要 时 发 放 律 师 函 。 无 正 当 理 由 ， 不 交 管 理 费 采 取 措 施 ：有 效 沟 通 无 果 后 ， 直 接 通 过 法 律 途 径 追 讨 欠 费 ， 建 议 追 加 其 滞 纳 金 。