物业环境管理服务教学

第 四 章 物 业 环 境 管 理 服 务 4 1 保 洁 服 务 4 1 1 保 洁 服 务 的 概 述 1 保 洁 管 理 的 涵 义保 洁 管 理 : 指 物 业 管 理 公 司 通 过 宣 传 教 育 、 监督 治 理 和 日 常 保 洁 工 作 ， 保 护 物 业 区 域 .环 境， 防 止 环 境 污 染 ， 定 时 、 定 点 、 定 人 进 行 垃圾 的 分 类 收 集 、 处 理 和 清 运 ， 通 过 清 扫 、 擦拭 、 整 理 等 专 业 性 操 作 ， 维 护 辖 区 所 有 公 共地 方 、 公 共 部 位 的 清 理 卫 生 ， 保 持 环 境 整 洁， 提 高 环 境 效 益 。 2 保 洁 管 理 的 原 则 （ 1） 扫 防 结 合 ， 以 防 为 主 （ 2） 依 法 依 规 严 格 管 理 （ 3） 责 任 明 确 ， 分 工 具 体 3 保 洁 管 理 的 范 围 （ 1） 公 共 地 方在 物 业 区 域 中 ， 业 主 私 人 的 空 间 不 允 许 打 扰 ，但 是 ， 公 共 地 区 的 卫 生 必 须 靠 物 业 公 司 来 保持 ， 包 括 楼 宇 的 前 后 左 右 、 道 路 、 广 场 、 空地 、 绿 地 等 平 面 位 置 的 保 洁 和 管 理 。 2） 共 用 部 位 指 楼 宇 在 垂 直 方 面 的 保 洁 ， 包 括 楼 梯 、 走 道 、电 梯 间 、 大 厅 、 平 台 和 建 筑 物 的 外 观 的 清 扫保 洁 。 3） 垃 圾 处 理 包 括 住 宅 区 的 生 活 垃 圾 和 商 业 楼 宇 使 用过 程 中 的 费 物 的 分 类 收 集 、 处 理 和 清 运 ，要 求 业 主 按 规 定 的 时 间 、 地 点 、 方 式 ，将 垃 圾 倒 入 指 定 的 区 域 或 容 器 。 4 保 洁 管 理 的 质 量 标 准 （ 1） “ 五 定 ” “ 五 定 ” ， 既 指 清 洁 卫 生 工 作 要 做 到 ： 定人 、 定 地 点 、 定 时 间 、 定 任 务 、 定 质 量 。 （ 2） “ 六 净 ” 、 “ 六 无 ”“ 六 净 ” 、 “ 六 无 ” ， 即 指 清 扫 保 洁 标 准 应做 到 ： “ 六 净 ” ， 路 面 净 、 人 行 道 净 、 雨（ 污 ） 水 井 口 净 、 树 坑 墙 根 净 、 果 皮 箱 净 ；“ 六 无 ” ， 无 垃 圾 污 物 、 无 人 畜 粪 便 、 无砖 瓦 石 块 、 无 碎 纸 皮 核 、 无 明 显 粪 迹 和 浮土 、 无 污 水 脏 物 。 （ 3） 保 洁 管 理 的 机 构 设 置 保 洁 部室 内保 洁 班 室 外保 洁 班 高 空 外 墙保 洁 班 保 洁 部 各 级 人 员 的 岗 位 职 责 部 门 经 理 （ 保 洁 主 管 ） 的 职 责 按 照 公 司 经 理 的 指 示 精 神 和 公 司 的 管 理 目 标 ，组 织 各 项 清 扫 保 洁 管 理 的 具 体 工 作 每 日 检 查 督 促 各 区 域 保 洁 任 务 的 完 成 情 况 ，发 现 问 题 及 时 返 工 补 课 接 洽 开 拓 各 种 清 洁 服 务 业 务 ， 为 公 司 创 收 经 常 进 行 巡 查 抽 查 ， 发 现 卫 生 死 角 及 时 解 决 技 术 员 的 职 责 配 合 经 理 拟 定 清 扫 保 洁 工 作 的 实 施 方 案 对 专 用 清 洁 设 备 进 行 使 用 指 导 随 时 检 查 和 保 养 清 洁 用 具 和 机 械 设 备 检 查 监 督 分 管 的 保 洁 区 域 和 项 目 做 好 经 理 交 办 的 其 他 事 项 公 共 卫 生 区 域 领 班 的 职 责 向 保 洁 主 管 负 责 ， 每 日 班 前 留 意 当 日 保 洁 主管 的 指 示 ， 并 接 受 其 督 导 检 查 员 工 签 到 记 录 ， 察 看 是 否 全 勤 当 值 ， 对缺 勤 及 时 采 取 措 施 ， 合 理 安 排 属 下 员 工 工 作 检 查 所 辖 范 围 的 清 洁 成 效 随 时 检 查 员 工 的 工 作 情 况 ， 及 时 调 整 各 种 工具 及 人 力 配 备 编 制 保 洁 人 员 、 用 品 、 物 料 计 划 ， 减 少 消 耗 ，控 制 成 本 保 洁 员 的 职 责 遵 守 员 工 守 则 ， 统 一 着 装 上 岗 听 从 领 班 的 安 排 ， 严 格 按 照 清 洁 程 序 ，保 质 保 量 地 搞 好 职 责 范 围 内 的 清 扫 保 洁工 作 仓 库 保 管 员 的 职 责 严 格 遵 守 员 工 守 则 及 各 项 规 章 制 度 ， 服 从 主管 的 工 作 安 排 认 真 做 好 仓 库 的 安 全 、 整 洁 工 作 。 按 时 到 岗 ， 经常 巡 视 打 扫 ， 合 理 堆 放 货 物 ， 发 现 可 疑 迹 象 可 火隐 患 及 时 排 除 或 报 告 上 级 负 责 清 洁 工 具 用 品 的 收 发 工 作 。 收 货 时 必 须 严 格按 质 按 量 验 收 ， 并 正 确 填 写 入 库 单 ； 发 货 时 必 须严 格 审 核 领 用 手 指 手 续 是 否 齐 全 ， 对 于 手 续 欠 妥者 一 律 拒 发 严 禁 私 自 借 用 工 具 及 用 品 做 好 月 底 盘 点 工 作 ， 及 时 结 出 月 末 库 存 数 据 报 主管 做 好 每 月 物 料 库 存 采 购 计 划 ， 提 前 呈 报 主 管 4 1 2 楼 内 保 洁 服 务（ 1） 人 行 楼 梯 、 电 梯 1） 地 面 保 持 光 洁 、 光 亮 ， 无 污 迹 、 无 水 印 、脚 印 2)走 廊 四 角 及 踢 脚 板 保 持 干 净 、 无 污 渍 3)墙 面 、 地 面 、 灯 具 保 持 干 净 、 无 积 灰 4)安 全 扶 梯 台 阶 保 持 清 洁 、 无 污 物 ， 栏 杆上 保 持 光 亮 、 无 污 迹 5)电 梯 梯 门 光 洁 、 光 亮 ， 轿 箱 及 四 壁 干 净 、整 洁 （ 2） 高 层 住 宅 出 入 口 大 堂 及 楼 层 清 洁 1)地 面 ： 无 废 杂 物 、 纸 屑 ， 无 污 迹 ， 地 毯 平整 、 干 净 2)墙 面 ： 踢 脚 线 、 消 防 排 烟 口 、 警 铃 、 安 全指 示 灯 、 各 种 标 牌 表 面 干 净 ， 无 灰 尘 、 水 迹 、污 迹 、 斑 点 3)垃 圾 桶 ： 外 表 干 净 ， 无 积 垢 、 臭 味 4)玻 璃 窗 （ 玻 璃 、 窗 框 、 窗 帘 、 窗 台 ） ： 明净 、 光 洁 、 无 积 尘 、 污 迹 、 斑 点 5)各 种 设 施 外 表 （ 如 大 堂 前 台 、 广 告 牌 、 灯箱 、 消 防 栓 箱 、 楼 层 分 布 牌 等 ） ： 表 面 干 净 ，无 积 尘 、 污 迹 、 斑 点 （ 3） 公 共 部 位 的 卫 生 间1） 大 小 便 池 ： 内 外 光 洁 ， 无 污 垢 、 积 尘 。适 当 地 方 放 卫 生 球 ， 喷 空 气 清 新 剂 2） 洗 手 盆 、 镜 台 、 镜 面 ： 内 外 光 洁 ， 无 污垢 、 斑 点 、 积 水 、 积 尘 3） 地 面 、 墙 面 ： 光 洁 、 无 污 迹 ， 无 杂 物 、脏 物 ， 无 积 水 、 积 尘 ， 无 蜘 蛛 网 4） 厕 所 篓 、 垃 圾 桶 ： 无 陈 积 物 ， 无 臭 味 ，外 表 干 净 （ 4） 玻 璃 门 窗 及 不 锈 钢 设 施1)玻 璃 无 灰 尘 ， 无 水 迹 ， 保 持 干 净 、 光 亮2)玻 璃 上 的 污 斑 、 手 印 应 及 时 清 除 ， 保 持 清洁3)爱 护 清 洁 工 具 ， 注 意 保 养 ， 不 得 用 损 坏 的工 具 擦 洗 玻 璃4)不 锈 钢 表 面 无 灰 尘 ， 无 水 迹 ， 无 污 迹 ， 无手 印 4 1 3 外 围 保 洁 服 务1 清 洗 条 件（ 1） 气 候 情 况 由 于 外 墙 情 况 一 般 是 在 室 外 高 空 进 行 ， 危 险 性 大 ， 因 此 ，应 注 意 清 洗 的 气 候 条 件 。 一 般 情 况 下 ， 风 力 应 小 于 四 级 ，尤 其 是 高 空 风 力 。 此 外 如 果 下 雨 、 下 雪 、 下 雾 及 高 温（ 35 C以 上 ） 气 候 条 件 ， 均 不 宜 进 行 外 墙 的 清 洗 。（ 2） 人 员 条 件 外 墙 清 洗 的 清 洁 工 人 ， 必 须 身 体 条 件 要 好 ， 心 理 素 质 好 。无 心 脏 病 、 高 血 压 等 症 ， 严 格 进 行 定 期 体 验 ， 并 须 经 过专 门 培 训 、 取 得 高 空 作 业 证 书 ， 并 在 证 书 有 效 期 内 ， 持证 上 岗 。 2 清 洗 方 式 （ 1） 擦 窗 机 擦 窗 机 也 叫 作 室 外 吊 篮 ， 通 过 吊 篮 上 、 下 、 左 、右 移 动 ， 达 到 情 况 的 目 的 。 吊 篮 内 有 电 话 ， 可以 与 外 界 随 时 联 络 ， 比 较 安 全 ， 是 今 后 高 楼 外墙 清 洗 的 发 展 趋 势 。（ 2） 吊 板 吊 板 是 由 悬 挂 支 架 、 大 绳 （ 直 径 16mm） ， 吊板 和 安 全 带 、 安 全 滑 动 锁 组 成 。 它 将 清 洁 工 吊到 工 作 位 置 上 进 行 外 墙 清 洗 。 使 用 这 种 清 洗 方式 ， 危 险 较 大 ， 因 此 ， 要 求 各 项 安 全 措 施 到 位 ，避 免 危 险 事 故 发 生 。 4 1 4 垃 圾 清 运1 环 境 卫 生 设 施 （ 1） 废 物 箱 （ 2） 垃 圾 容 器 和 垃 圾 容 器 间 （ 3） 垃 圾 管 道 （ 4） 垃 圾 转 运 站 2 垃 圾 的 收 集 与 清 运 在 楼 宇 的 各 个 场 所 分 别 放 置 垃 圾 筒 、 垃 圾 箱 、字 纸 篓 等 存 放 垃 圾 的 容 器 应 做 到 ： 1)按 垃 圾 种 类 和 性 质 配 备 存 放 垃 圾 的 容 器 2)按 垃 圾 的 产 生 量 布 置 场 所 的 合 适 位 置 3)存 放 容 器 要 易 存 放 、 易 清 倒 、 易 清 洗 4)存 放 垃 圾 容 器 的 周 围 环 境 要 保 持 清 洁 垃 圾 清 运 的 操 作 程 序1)及 时 清 运 所 有 楼 地 面 上 的 所 有 垃 圾 ， 选 择适 宜 的 时 间 ， 使 用 货 运 电 梯 清 运2)不 准 将 垃 圾 散 落 在 地 面 上 、 楼 梯 上3)要 常 冲 洗 垃 圾 存 放 地 ， 不 得 产 生 异 味 、 飞虫 4 2 绿 化 管 理4 2 1 绿 化 管 理 概 述1 绿 化 作 用（ 1） 具 有 保 护 和 改 善 生 态 环 境 的 作 用 （ 2） 绿 化 具 有 美 化 作 用 （ 3） 绿 化 能 陶 冶 人 的 情 操 2 绿 化 管 理 工 作 绿 化 管 理 工 作 通 常 是 指 绿 地 建 设 和 绿 化 养 护 管 理 。 绿 地 建 设 包 括 新 建 小 区 绿 地 建 设 、 恢 复 整 顿 绿 地 和提 高 绿 地 级 别 三 方 面 的 内 容 。 新 建 小 区 绿 地 一 般 由 房 地 产 开 发 公 司 建 设 ， 但 物业 管 理 公 司 应 争 取 早 期 介 入 ， 参 与 建 设 和 了 解 掌 握建 设 情 况 ， 以 便 日 后 更 好 管 理 。 恢 复 整 顿 绿 地 主 要 是 对 原 有 绿 地 因 自 然 或 人 为 因素 严 重 损 坏 部 分 进 行 整 治 和 修 复 工 作 。 提 高 绿 地 级 别 就 是 对 原 有 绿 地 进 行 全 面 升 级 改 造 。 绿 化 管 理 的 机 构 设 置绿 化 管 理 部 养 护 组花 圃 组办 公 室 4 2 2 室 外 绿 地 养 护1 园 林 绿 地 的 营 造 与 养 护 (1） 植 物 选 择（ 2） 配 置 方 式 （ 3） 施 工 （ 4） 养 护 2 绿 化 养 护 管 理 的 质 量 要 求1） 树 木 生 长 茂 盛 无 枯 枝2） 树 形 美 观 完 整 无 倾 斜3） 绿 篱 修 剪 整 齐 无 缺 枝4） 花 坛 土 壤 疏 松 无 垃 圾5） 草 坪 平 整 清 洁 无 杂 草 绿 化 养 护 管 理 具 体 的 考 核 标 准1） 新 种 树 苗 。 本 市 苗 成 活 率 大 于 95%， 外 地 苗 成 活率 大 于 90%2） 新 种 树 木 。 高 度 1 处 倾 斜 超 过 10 的 树 木 总 数不 超 过 树 木 总 数 的 2%， 栽 植 一 年 以 上 的 树 木 保 存率 大 于 98%3） 五 大 虫 害 的 树 木 不 超 过 树 木 总 数 的 2%； 树 木 二级 分 枝 枯 枝 不 超 过 树 木 总 数 的 2%4） 围 栏 设 施 无 缺 损 ； 绿 化 建 筑 小 品 无 损 坏5） 草 坪 无 高 大 杂 草 ， 绿 化 无 家 生 或 野 生 的 攀 援 植 物6） 绿 地 整 洁 无 砖 块 、 垃 圾7） 绿 化 档 案 齐 全 、 完 整 ， 有 动 态 记 录 3 园 林 小 品 居 住 区 绿 地 建 设 中 ， 少 不 了 园 林 小 品 点 缀 。其 种 类 、 造 型 、 规 格 可 根 据 功 能 与 需 要 而设 计 。 园 林 小 品 建 造 宜 简 单 、 小 型 ， 较 多采 用 的 是 水 池 、 瀑 布 、 喷 泉 、 花 架 、 假 山 、亭 子 等 。 建 筑 小 品 既 有 功 能 要 求 ， 又 具有 点 缀 、 装 饰 和 美 化 作 用 。 居 住 区 绿 化 管 理 方 面 的 规 定 ：1） 爱 护 绿 化 ， 人 人 有 责2） 不 准 损 坏 和 攀 折 花 木3） 不 准 在 树 木 上 敲 钉 拉 绳 晾 晒 衣 物4） 不 准 在 树 木 上 及 绿 地 内 设 置 广 告 招 牌5） 不 准 在 绿 地 内 违 章 搭 建6） 不 准 在 绿 地 内 堆 放 物 品7） 不 准 往 绿 地 内 倾 倒 污 水 或 乱 扔 垃 圾8） 不 准 行 人 和 各 种 车 辆 践 踏 、 跨 越 和 通 过 绿 地9） 不 准 损 坏 绿 化 的 围 栏 设 施 和 建 筑 小 品10） 凡 人 为 造 成 绿 化 及 设 施 损 坏 的 ， 根 据 政 府 的 有 关规 定 和 公 共 契 约 的 有 关 条 文 进 行 赔 偿 和 罚 款 处 理 4 2 3 室 内 绿 地 养 护 建 筑 物 内 （ 如 宾 馆 大 堂 、 餐 厅 ， 会 议 厅 、商 店 和 居 室 等 处 ） 种 植 或 摆 放 观 赏 植 物 ， 构成 室 内 装 饰 不 可 分 割 的 部 分 。 人 们 希 望 在 享受 现 代 物 质 文 明 （ 如 空 调 、 音 响 和 灯 光 等 ）的 同 时 与 植 物 为 伴 ， 是 现 代 审 美 情 趣 祟 尚 自然 、 追 求 返 朴 归 真 意 境 的 反 映 。 1 大 厦 内 的 绿 化 布 置 大 堂 的 绿 化 摆 设 以 大 盆 或 中 盆 的 观 叶 植 物 为主 ， 如 棕 竹 、 龟 背 竹 、 苏 铁 、 巴 西 铁 、 橡 皮树 等 。 在 春 、 秋 季 节 还 可 适 当 配 些 色 彩 鲜 艳 、品 种 名 贵 的 盆 花 来 加 以 点 缀 ， 如 茶 花 、 杜 鹃等 。 走 廊 、 过 道 绿 化 摆 设 以 普 通 型 的 大 盆 或中 盆 的 观 叶 植 物 为 主 ， 如 散 尾 葵 、 发 财 树 、针 葵 棕 竹 等 。 2 办 公 室 的 绿 化 摆 设 办 公 室 是 写 字 楼 办 公 的 主 要 地 方 ， 在 绿 化 摆设 上 要 突 出 舒 适 、 清 静 、 高 雅 。 在 窗 台 上 可选 用 小 兰 草 、 君 子 兰 、 文 竹 等 植 物 来 点 缀 ，办 公 桌 上 可 放 些 小 型 盆 景 或 瓶 插 ， 如 水 仙 花等 来 衬 托 。 3 阳 台 绿 化 (1)根 据 阳 台 不 同 方 向 和 地 区 气 候 特 点 所 形 成 的 日 照 、风 力 、 温 度 、 湿 度 等 条 件 选 择 植 物 ， 特 点 是 选 择 喜阳 或 耐 荫 植 物 。(2)根 据 阳 台 的 面 积 、 形 状 选 择 容 器 。 除 一 些 建 筑 阳 台设 有 固 定 的 种 植 池 外 ， 可 以 采 取 在 栏 杆 上 加 挂 吊 箱 、阳 台 内 设 花 盆 架 或 增 设 格 架 ， 供 植 物 攀 援 等 方 式 ，丰 富 绿 化 布 置 形 式 。 (3)由 于 阳 台 上 一 般 有 风 ， 空 气 湿 度 低 ， 因 此 充 分 的 灌溉 往 往 是 养 护 管 理 的 关 键 。 4 窗 台 绿 化 窗 户 是 沟 通 室 内 外 空 间 的 纽 带 。 室 外 窗 台 的绿 化 可 以 装 扮 城 市 ， 增 加 绿 视 率 ， 但 要 注 意它 的 特 殊 环 境 ， 如 风 大 、 干 燥 、 冬 季 气 温 低 、夏 季 阳 光 灼 热 等 ， 选 择 适 合 这 些 条 件 的 植 物品 种 。