智能化物业管理

引言当时光进入2001年时，人类跨入了一个崭新的世纪，回顾人类 走过的路程，可以清晰地看出，人类一直在追求用科技来改善自己 的生活。在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关 注已不仅仅局限于居住面积、周边自然环境、交通等方面，而是把 更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业 管理等方面。随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来 越复杂，人们对物业信息的处理要求日益提高。正是对高效率的物 业管理的追求，才促使人类在实现智能化物业管理方面迈进了一步。 电脑、网络与IC卡的出现，为实现智能化物业管理提供了必要的条 件。本文通过对智能小区及智能化物业管理模式的介绍，探讨一下 小区物业管理智能化的实现方案。第一部分一：物业概念：物业一词是由英语PROPERTY 引译而来的，其含义为“财 产”“资产” “房产”等。是一个较为广义的范畴。十年前，我们对 这个词还很陌生。实际上，它沿用的是香港房地产业通行的说法。 近些年才逐渐通过媒体介绍被我们采用。作为一个完整的概念，“物 业”包括房业和地业，是房屋以及与其相配套的附属设施场地的总 称，而“房地产”是房产和地产的统一体，是房屋建筑和建筑用地 有机构成的整体。由此可见，“物业”与“房地产”所表达的概念是 一致的。二：物业管理概念1传统概念物业管理是随着社会主义市场经济的发展和人民生活水平的 不断提高而逐渐发展起来的新住宅的管理模式。我们现在所说的“物 业管理是一种狭义的范畴”即对房地产的管理，是由专门的机构和 人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约 对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地动 用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理， 同时对房屋区域周围的环境清洁、卫生、安全保卫、公共绿化、道 路养护等统一实施专业化的管理，并且向住户提供多方面的综合性 服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住消费 需求，使得物业能够保值并增值。2智能化物业管理传统的物业管理知识在建筑物、用户档案、设备维修、环境保 护等方面只进行一般的管理。这种管理模式对于现代化的智能住宅 来说存在着很大的局限性。而智能化的物业管理是应用现代的，高 科技的主流技术即信息与网络科技（IT&LAN）和自动化技术，将 建筑智能化和计算机物业管理系统集成于一体的自动化监控和综合 信息服务台上，实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管 理模式。为住宅小区使用者与住户提供高效率和完善与多样化的服 务，以及低成本的管理费用。第二部分一：智能产品应用现状（一）房地产行业智能产品应用情况在上面我们谈到了”智能化物业管理”的概念，那么到底什么才 是真正的智能小区？中国的智能行业已发展到什么水平，实际应用情 况到底怎么样?要知道这些问题的答案，就需要对智能的发展史作一 个简单的了解。“智能”一词最早就是出现在建筑行业，所以这也注定了智能与 房地产行业的渊源关系。在八十年代，日本的房地产行业出现了低 迷，最后仰仗着智能小区的出现掀起了一个房地产的热潮，激活了 日本的房地产行业。从消费的角度来看，实现生活的智能化，也一 直是人类孜孜以求的目标。近两年，中国也出现了许多所谓的智能 小区。在内地只是安装了一个简单的监控设备就冠之以智能小区， 而有些仅仅把对讲系统当成了智能化的全部，有些打出了 “宽带社 区” “ E时代生活”并称之为智能小区。一时间纷纷扰扰，不仅消费 者一头雾水，就连许多发展商也十分困惑。要解决这些困惑，首先 我们还是发解房地产行业智能产品应用情况。世界是上第一个智能大厦出现于1984年的美国。从此，“智能 建筑”的概念便开始在世界各地传播，并逐渐一种新兴行业。几乎 与此同时，“智能”的概念也传入了中国，但由于受当时的科技水平 和观念的限制，智能行业发展较缓慢。然而1992年房地产热的兴起， 带动了智能概念的推行，也推动了智能行业的发展。1996年后，中 国智能的概念逐渐流行起来，智能行业与智能产品的生产，研究技 术和应用，都快速发展起来。在现今，最流行的概念莫过于“智能小区”，由于了解程度上的 差异，使人们在认知“智能小区”上的理解程序并不一样，那么究 竟何谓“智能小区”呢？（二）智能小区的概念1概念由于没有明确的统一概念，所以对“智能小区”有不同的理 解，目前主要有以下几种概念：1）小区应该表现为安全、舒适、快捷方便、效益的良性结合， 智能小区应该是动态的。2）智能化小区是指：在城乡住宅小区利用先进的计算机技术、 通信技术、网络技术、自控技术和智能IC卡技术，实现小区管理 和服务的自动化，构筑安全、高效、快捷舒适的信息化居住空间， 建成一个便于发挥人的主动性和创造性的现代化文明生活环境。3）所谓智能化住宅小区：是指通过综合配置住宅小区内的各个 子功能系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为内各种设 备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求 出发，综合运用计算机、信息、通信、控制及科学技术，以智能 控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合 服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网信息服 务平台，为小区提供安全环保、高效、舒适、方便的生活空间。4）所谓的智能化住宅小区是指通过综合配置住宅区内的各功能 子系统，以综合布线为基础以计算机网络为区内各种设备管理自动 化系统的表型住宅小区。通常智能化大厦是“三A”系统，普遍认 为智能住宅也为“三A”系统，它们分别是：（1）安全自动化（CASsafing automation system ）包括室内 防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、 防盗对讲系统、煤气泄漏系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外 的巡更签到系统。（2）通讯自动化 （CAScommunication automation system） 包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。（3）管理自动化 （MASmanagement automation system） 包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备 管理系统、公共信息显示系统。2概念总结从以上各种概念不难看出，智能小区应当理解为：利用国际上 最先进的IC技术（智能卡-IC卡、计算机、自动控制、通讯和网 络）将物业管理与服务中心、通讯接入、家庭智能化系统集成一体， 建立一个安全方便、快捷、舒适的生活社区。二 智能化是发展的趋势，也是时代的特征。1我国住宅产业建设高潮来临我国的住宅产业正面临着一个高速发展的时期，改革开发以来， 我国住宅建设发展快。1998年同改革开始的1978年相比，全国城 市人均居住面积从3.6平方米增加到9.3平方米，竣工面积从3752 平方米增加到47600平方米，城市住宅建设投资从3921亿元增加到 4310.81亿元，增加100多倍。住宅建设至今仍呈上升趋势。建设部 有关领导和专家认为，这种上升趋势逐将持续30 40年。这主要是：1）人口（特别是城市人口）增长引发的住房需求。1998年 我国总人口为12.67亿,2030年预计将达到16亿；1998年我国城 市人口为全国人口的29.7%.2）居住条件改善的需要。1998年我国人均住宅建设面积为18 平方米，预计2030年要达到40平方米。根据上述需求预计，21世纪的前30年，我国需新建住房 460亿平方米，即每年15亿平方米。2住宅建设的时代特征一一住宅智能化最近二三十年的人类科学史，最重要的事件是工厂技术的发展， 它正在改变人们生活的方方面面。也必然要向传统产业发展渗透。 包括传统的建筑业。因此，现在的住宅建设必将带有十分明显的时 代特征以工厂技术为主要内容的住宅及管理的智能化。国际互 联网的出现是工厂技术发展的最大成果，它的意义不亚于新时器的 出现、商业社会的货币发明。INTERNET 和电子商务的出现预示新 经济时代的到来，正在改变通常的商业活动方式，改变人们的交往 方式。因此，网络功能将是未来住宅的基本功能。现在的城市住宅 建设已经开始把电话线、有线电视网线、甚至计算机网线一次建设 直接完成。“网络书屋”的概念也应运而生，这是住宅建设的时代特 征。尽管有人在炒作住宅智能化，但住宅智能化已经不再仅是炒作。 住宅智能化使住宅的功能有了极大提升，增加了许多高科技服务功 能。如果把。网络建设、安防系统、计算机物业服务作为智能住宅 和智能小区建设的3项主要内容的话，专家们预言：今后的5年， 将有20%-30% 的小区要以称之为智能小区；而再后的10年以后 的住宅建设将无一例外的是智能住宅，并预计今后5年的住宅智能 化市场每年将在500亿兀人民币左右。因此说，智能化小区是时代发展的趋势。第三部分一：“智能小区”及“智能化物业管理”存在问题。由于电脑英特网特别是IC技术的出现与介入，使智能行业有了 相当大的发展，也让智能行业有了诱人的前景。然而就象我们看到 的一样，智能行业也有许多困惑，特别是互联网、宽带、数字化等 技术的不成熟，布线与接入标准的不统一，社会相应的配套体系不 健全，使这些高科技在短期内还无法发挥真正的作用。质量、实力和服务这企业竞争的三大法宝中，高品质的服务正 已越来越成为最终获胜的根本，可现实是在飞速发展的现代人面前， 传统的物业管理，已显得无能为力。物业管理公司也处于困境中。目前我国房产物业管理公司是基本上有三种类型：一是计划经 济时代房管所转制而来的物业公司；二是房产公司隶属的物业公司； 三是真正市场化社会化的专业物业公司。第一类物业公司管理的物 业大多是旧住宅，面对的房改多元化的产权，收取较低的物业管理 费，管理内容基本上还是房管所承担的维修职责。第二类物业公司 是开发公司的子公司，新开发商品房管理以这类物业公司为主。目 前，我国城市物业公司以前两类为主。第三类物业公司具有开发与 管理分离的优势，是今后发展的方向，尤其是加入 WTO后带来的 公平竞争的市场环境，包括前二类企业通过竞争，兼并转化为此类 公司，还有国(境)外进入中国物业管理市场的企业。在我国的物业管理中，目前存在许多问题，归结起来有以下几 类：1) 各类车辆的管理(1) 效率低、失误多、受人为的影响较大，容易引起业主的 不满；(2) 在管理费上，容易出现多收少交，导致资金流失；(3) 人情车和霸王车，给物业公司造成经济损失；盗窃者以访友为名，以次转好、以旧换新实施盗窃；(5)临时车辆的停放和摩托车的进出无法做到科学、高效管理；(6)每日统计报表工作繁杂，而且差错难免；2) 数于各业主，暂住人和临时进出人员的管理(1) 每天数万人进出，难免有闲杂人员混入小区形成安全隐 患，不仅增大了管理难度，一旦出事影响极坏。(2) 各种装修人员和维修人员，未经管理处同意，在业主家 中施工，一旦出现野蛮施工，管理人员很难监控；(3) 外部人员借探亲访友之名，骚扰业主的生活，管理人员 无以为计；如果为加强管理，保安过多，使人仿佛生活在管制区， 潜在的业主会望而退却，导致客户流失；(5)保安人员极易掌握业主的生活规律，里应外合，监守自 盗，防不胜防；3) 各种收费管理(1) 业主的水电费拖欠不交，一旦对其停水停电，引起矛盾 激化，必将影响公司辛勤培育的品牌形象；(2) 管理人员工作量大，而人又有情的高低差错，失误再所 难免；(3) 严格管理、铁面无私与人性化情感管理有时实在是两难 选择；小孩将零钱花在电子游戏厅和一些成人娱乐场所的消 费，令家长十分头痛(5)回收款较多时，无法避免人提款离去；这些传统无法解决的种种难题，是每一个物业公司都会碰到的 问题。有问题就有机遇，谁能很好的解决问题，谁就能将对手甩开， 确立领先地位，而建立高智能化的小区，实现智能化物业管理是一 条切实可行的解决之道。那么应该建立一个什么样的智能化小区， 又如何实现智能化物业管理，才能解决上述问题，真正实现“智能 化”呢？二智能的解决之道技术加管理的先进模式智能小区物业管理的瓶颈的突破一个强势的房地产品牌，不仅需要良好的宣传包装更需要有实实在在的软硬件来支撑，更需 要有先进的技术和管理模式。在管理上从物业管理公司要有一个整体的管理宗旨并针对主要 突破经常发生的问题制定出具休办法来进行管理。(一)管理解决之道1物业管理宗旨：分为四个环节：(1) 首先在工程建设过程中，规划布局要合理，施工质量要高标准 严要求。(2) 其次，对已建成的小区或住宅群，物业管理者要将它视为一 部机器，制定相应方案，以保护为主，定期检查设备、设施，装饰 材料定期加强保养，做到消除隐患，尽量不让维修工作发生在事故 之后。(3) 物业队伍必须年轻化、知识化、现代化，同时还要牢固树立“以 人为本”的精神。制定合理的收费标准，为未来的房产开发带来商机。2针对出现的主要的有代表性问题解决方法针对上面曾提到物业管理存在的问题，高效智能小区分别设计了 解决方法；(1) 针对各种车辆管理中的一系列问题，智能停车场管理系统设 计了以下功能：中文显示屏、语音报价。不仅使车辆进出停放有序， 还使收费公开，避免了少收和多收。安装先进的图象记录系统，将进 入的车辆拍摄存入电脑，并安装了自动车牌示别系统。车辆离开时， 再次拍摄并将进场时的图象、车牌IC卡等资料对比，识别确认后才 予放行。杜绝了以旧换好，以次换新的盗窃现象发生；系统将每天、 每日、每年的收费、IC卡发行、挂失恢复所有情况自动统计，打出 报表；通过管理中心与软件，可设定操作员的权限，防止其舞弊 。(2) 针对各种人流管理中心的一系列问题，智能通道管理系统与智 能门禁止系统相配合通过以下方式加以解决：每位业主发行接触式IC卡，并授权。利用系统识别功能，在读 写器上确认身份，显示通过后予以放行。杜绝了闲杂人员的进入，也避免了保安人员 的监守。给临时进出人员，特别是装修，家电装修人员发放临时卡，并设定有效期，便于 管理和控制，变被动为主动；(3) 针对各种收费管理中的一系列问题，采用智能收费管理系统加 以解决在会所、餐厅、商场等消费场所，安置若干收费机，业主消费 后，凭卡在智能终端上结算。通过对系统的操作，设置收费时的折 扣标准，减少失误，避免了现金流动，防止假币出现，实现货币电 子化；针对业主拖欠水电费的一系列问题，采用智能门禁管理系统 与三表抄送系统加以解决；在每个单元门上安装信息门禁，平时可以显示各种问候语等公 共信息。如果业主拖欠水电费，业主刷卡进门时，显示屏会提醒，催促业主 交纳费用，避免人员催促时的直接冲突。同时还能为业主提供个性化的信息服务。(二)技术解决之道1物业管理智能化软件设计概述小区实现智能化不仅需要硬件来支持，更需要实用，高效的软 件作为管理工具。目前，在“智能化物业管理软件”的来源方面主要有三种形式： 自行开发、委托开发购买商品化软件三种形式。智能化物业管理软件的设计分为从低到高三个层次。第一个层 次为单项数据处理模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作， 这主要是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二层次 是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已 具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统 此时信息论、控制论系统工程等优化理论在软件程序中得以运用， 计算机网络和数据的建立，使计算机有管理某个单一系统发展成全 面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析能力成为衡量此阶 段物业管理软件水平的依据。另外，住宅小区智能化水平的高低与住宅造价和住户对象有相 当大的关联。为便于小区智能化的技术与实施应用，应对小区智能 化进行技术分档。其等级按投资成本分为高、中、低三档，即较高 标准（成本约为住宅投资额的1%2%）、普及标准（成本约为60008000元/户）、最低标准（成平约为30005000元/户）。软件 设计可根据各小区实情况，依据国家规定考虑。2物业管理软件构成开发语言：VISUAL, BASIC数据库：ACCESS 7.0服务器 系统：WINDOWS NT SEVER 4.0客 户机：WINDOWS 95或 WINDOWS 983软件功能：包括资料的储存、调用、查询，各项费用的登记、打印、统 计、查询，小区各信息的存储、输出，还有小区的设备管理以及数 据系统的维护和小区的物业公司的人事、财务管理等。4模块功能介绍：1管理系统管理系统主要实现小区的资料管理，为实现小区智能化创造一个强大的数据库。1. 1业主档案：管理系的子功能模块，在这个模块中提供了业主的详细档 案，包括：户主代码、户主姓名、性别、年龄、住址、联系电 话、单位地址以及主要入住成员的个人资料、与户主的关系、 联系方式、工作单位和工作单位的电话。在模块中有添加、删 除、打印、返回功能。添加、删除分别是添加业主档案和删除 业主档案。打印模块则提供了业主档案的输出方式。返回键返回上一级界面。1. 2房产档案管理系统的子功能模块，房产档案提供了小区内各建成房屋 的资料；包括房屋代码、所在小区、楼号、单元号、门牌号，房屋 类型、建筑面积、产权情况、是否入住、备注。管理员可以对房 产档案进行添加、删除、打印等操作。1. 3费用管理1.31固定费用管理系统的子功能模块，在管理系统中占有重要地位的模 埠。该模块主要提供了住户固定费用的清单，包括：费用生成 日期、流水号、住户名、地址、住户代码、建筑面积；在住户 固定费用项目中包括收费的项目（物业管理费、有线电视费、 卫生费、绿化费、中内空调费）收费的标准、应收费用、实收 费用。管理人员可以对“住户固定费”进行添加、删除、打印， 邮件通知等工作，其中“邮件通知”是在小区局域网或互联网 上进行的操作。管理人员可以把费用清单以电子邮件的形式发 送给用户，催促用户交费，而且方便快捷。管理人员也可以把 清单打印出来，方便用户。流水号可由用户自己选择。1.32住户可变费用管理系统的子功能模块。此模块与住户固定费用模块功能 类似，唯一不同的是可变费用项目（水费、电费、天燃气）收 费标准；并且里面的数据由三表远程抄送过来。如果远程抄送 出现了问题，也可以采取人工抄表，然后手工录入。其余操作 与住户固定费用相同。1.4财务管理系统财务管理系统主要实现公司财务系统与银行联网，实现货币 的直接划转。1.5设备管理管理系统的子功能模块。提供小区的设备资料，对小区的设 备进行记录。了解设备的使用情况，以便及时进行修理更新。 设备的资料包括设备代号、设备名称、设备型号、购货单位 电话、购入时间、购进单位、使用寿命、购入价格、停止使 用时间、设备更新时间、设备负责人、维修次数、备注。管 理员可进行添加、删除、打印工作。2内部管理提供物业管理公司的垂直管理系统结构图和管理人员资料查 询。管理人员资料包括姓名、性别、民族、年龄、所在部门、 家庭住址、联系电话、备注。管理人员可进行添加、删除操 作。3查询系统提供了软件管理中各资料、档案、信息的查询。3.1管理系统资料查询3.11业主档案查询提供了按住户代码、住户姓名等关键词的查询，也可以全部 查询。3.12房产档案查询提供了按房屋代码、是否入住及备注等的查询，也可以全部 查询.3.13住户固定费用查询可按住户姓名、住户代码、欠费用户进行查询，也可以全部 查询.3.14住户可变费用查询与住户固定费用一样3.15设备资料查询可按设备名称或设备代号进行查询，也可全部查询3.2管理人员资料查询可以按姓名或职位进行查询，也可全部查询4 系统维护主要对以往发生的数据进行备份和恢复.5小区信息提供小区最新综合信息和供求信息，管理员可对信息进行添 加、删除、打印工作管理员在信息录入完毕后，将其发布在小 区局域网或小区的网站上,以方便用户查询6退出第四部分结束语科技发展到今天，先进的技术和高度文明的生活概念，已使我们 有能力创造并享受智能化给我们的工作。生活带来的种种便利，在 先进的国家，在中国经济和文化发达的地区，特别是房地产行业和 公共场所，智能行业对人流、资金流、物流、信息流之服务和管理 的影响已越来越大。人类正在向着智能化的道路上迅跑。只要正确 给住宅小区定位，实现小区智能化及智能化物业管理绝对不是梦！