《成本管理研讨》PPT课件

Page 1C1 目 标 成 本 模 板 C2 合 约 规 划 模 板 C3 标 准 合 同 范 本 体 系 成 本 管 理 工 作 框 架 Notes: A-目 标B-关 键 流 程C-核 心 工 具D-基 础 信 息 库 项 目 乃 至 公 司 层 面 成 本 资 源 配 置 的 优 化B1 动 态 成 本 控 制 B2 统 一 合 约 安 排D 地 区 成 本 基 准 库 6 成 本 管 理 流 程 框 架E-重 大 决 策 机 构 E 专 项 决 策 委 员 会 （ 招 标 采 购 ） Page 2 项 目 发 展 总 成 本 与 成 本 控 制 的 对 象 Notes: 除 了 销 售 设 施 建 造 以 外 的 营 销 费 用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 、 税 费 、 物 业 费 用 等 分 别 由 其 他 相 关 部 门 （ 营 销 、 人 力 资 源 、 行 政 、财 务 部 、 物 业 公 司 ） 管 控 ， 成 本 部 门 负 责 汇 总 出 项 目 发 展 总 成 本 。 1 土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费2 前 期 工 程 费3 建 筑 安 装 成 本4 市 政 及 基 础 设 施 工 程5 配 套 设 施 工 程6 销 售 设 施 工 程 费 7 物 业 费8 销 售 费 用9 管 理 费 用10 财 务 费 用11 不 可 预 见 费 项 目 发 展 总 成 本成 本 中 心 控 制 对 象 非 成 本 中 心 控 制 对 象6 成 本 管 理 流 程 框 架 Page 3 全 成 本 责 任 制 下 的 成 本 归 口 管 理成 本 控 制 总 成 本 汇 总 、 建 安 费 用 与 主 要 经 济 技 术 指 标 、 工 程 支 出 的 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控1 投 资 管 理 地 价 、 拆 迁 费 、 契 税 、 交 易 手 续 费 等 费 用 支 出 的 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控2 规 划 设 计 咨 询 评 估 费 用 、 勘 察 设 计 费 用 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控 、 设 计 变 更 管 理3 项 目 管 理 前 期 开 发 报 建 相 关 费 用 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控4 营 销 策 划 销 售 费 用 、 销 售 设 施 工 程 费 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控6 人 力 与 行 政 分 别 负 责 管 理 费 用 中 人 工 成 本 与 其 他 管 理 费 用 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控7 财 务 资 金 利 息 、 税 收 等 费 用 的 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控8 物 业 管 理 物 业 相 关 费 用 的 目 标 控 制 值 的 审 核 与 过 程 监 控9Notes: 此 处 仅 标 明 归 口 职 能 ， 职 能 在 集 团 为 “ 中 心 ” ， 在 地 区 公 司 为 “ 部 ” 。工 程 管 理 现 场 签 证 的 管 理5 6 成 本 管 理 流 程 框 架 Page 4 成 本 管 理 主 线 流 程目 标 成 本（ 可 研 版 ） 目 标 成 本（ 策 划 版 ） 目 标 成 本（ 方 案 版 ） 目 标 成 本（ 执 行 版 ）合 约 规 划 （ 执 行 版 ）合 约 规 划（ 方 案 版 ） 已 签 合同 金 额 已 确 认 变更 金 额 预 估 变更 金 额 未 签 合 同 规划 金 额 预 估动 态 成 本 回 顾 已 发 生 合 同 金 额 未 签 合 同 规 划 金 额变 更 与 签 证 项 目 竣 工成 本 确 认 更 新 地 区成 本 基 准项 目 结 算成 本 总 结 与历 史 数 据 归 集目 标 成 本（ 调 整 版 -日 期 ）合 约 规 划（ 调 整 版 -日 期 ） 是 否 超目 标 5% 是否 评 审评 审评 审评 审 招 投 标 与 合 同 签 定 *橙 色 指 地 区 负 责 完 成 ， 兰 色 指 集 团主 导 、 地 区 参 与 配 合*最 近 1-2年 ， 动 态 成 本 是 否 超 目 标 5%的 判 断 基 准 ， 以 总 包 招 投 标 完 成 后 的首 次 调 整 版 目 标 成 本 为 准 ， 远 期 再 改为 执 行 版 投 资 分 析1 方 案 设 计 施 工 图 设计3 竣 工 交 房 后 期 运 营施 工 与 营 销发 展 策 划2 4 65 7 阶 段职 责成 本 控 制专 项 决 策 委 员 会（ 招 标 采 购 ） 6 成 本 管 理 流 程 框 架合 约 规 划指 导 意 见 项 目 各 阶 段 成 本 控 制 工 作 指 引序 号 项 目 阶 段 完 成 时 间 测 算 依 据 成 果 责 任 部 门1 投 资 分 析 阶 段 投 资 决 策 会 前 1、 土 地 信 息 及 周 边 情 况 项 目 目 标 成 本 （ 可 研 版 ） 地 产 发 展 部设 计成 本 管 理 中 心财 务总 工 办2、 项 目 初 步 市 场 定 位 、 初 步 商 业 定 位3、 规 划 草 案4、 成 本 基 准 （ 可 研 估 算 版 ）2 发 展 策 划 阶 段 土 地 中 标 后 ， 方 案设 计 前 1、 项 目 目 标 成 本 （ 可 研 版 ） 项 目 目 标 成 本 （ 策 划 版 ） ； 项 目 设 计 阶 段 成 本 控 制 重 点 和 控 制 方 案 （ 写进 设 计 任 务 书 ） 成 本 管 理 中 心地 产 发 展 部设 计财 务2、 项 目 关 键 节 点 ， 三 通 一 平 实 施 方 案 及 经 济 分 析3、 项 目 概 念 设 计 成 果4、 产 品 配 置 标 准 （ 策 划 版 ） 3 方 案 设 计 阶 段 方 案 设 计 完 成 后15个 工 作 日 内 1、 项 目 技 术 经 济 指 标 （ 方 案 ） 项 目 目 标 成 本 （ 方 案 版 ） ； 合 约 规 划 （ 方 案 版 ） 成 本 管 理 中 心地 产 发 展 部设 计财 务 中 心2、 产 品 配 置 标 准 （ 方 案 版 ）3、 项 目 方 案 设 计 成 果4、 成 本 基 准 （ 方 案 测 算 版 ）4 扩 初 、 施 工 图 设 计 施 工 图 设 计 完 成 后15个 工 作 日 内 1、 项 目 技 术 经 济 指 标 （ 施 工 图 ） 项 目 目 标 成 本 （ 执 行 版 ） ； 合 约 规 划 （ 执 行 版 ） 成 本 部营 销 部工 程 部设 计 部成 本 管 理 中 心2、 产 品 配 置 标 准 （ 施 工 版 ）3、 初 步 设 计 、 施 工 图 设 计 成 果4、 材 料 设 备 选 型 ， 供 应 界 面 划 分5、 合 同 范 围 与 施 工 界 面 划 分5 施 工 与 营 销 阶 段 每 月 30日 前 1、 上 月 目 标 成 本 回 顾 值 项 目 目 标 成 本 （ 调 整 版 -日 期 ） ， 总 包 招 投 标完 成 后 的 首 次 调 整 版 成 为 后 期 控 制 基 准 ； 项 目 目 标 成 本 回 顾 （ 写 进 成 本 月 报 ） ； 合 约 规 划 （ 调 整 版 -日 期 ） 成 本 部营 销 部工 程 部设 计 部2、 产 品 配 置 标 准 、 材 料 设 备 价 格 变 化3、 新 增 项 目 合 同 造 价 及 货 款 、 合 同 结 算 差 异4、 工 程 设 计 变 更 、 现 场 签 证6 竣 工 交 房 阶 段（ 竣 工 确 认 ） 1-6月 竣 工 的 ， 在 6月 底 前 ； 6-12月 竣工 的 在 12月 底 前 1、 项 目 目 标 成 本 （ 执 行 版 ） 项 目 竣 工 成 本 估 算 成 本 部财 务 部营 销 部工 程 部设 计 部2、 项 目 目 标 成 本 回 顾 3、 各 费 项 已 发 生 支 出 情 况4、 各 费 项 未 完 全 发 生 的 预 估 情 况7 后 期 运 营 阶 段（ 项 目 结 算 ） 结 算 完 成 后 30个 工作 日 内 实 际 结 算 情 况 项 目 成 本 总 结 和 分 析 成 本 部 Page 6 成 本 控 制 过 程 中 的 扰 动 因 素 Notes: 动 态 成 本目 标 成 本 结 算 成 本产 品 配 置 标 准变 化 设 计 变 更与 现 场 签 证 政 策 变 化 投 入 （ 材 料 、 设 备 、 劳动 力 ） 市 场 价 格 的 变 化 工 程 量 的 变 化 6 成 本 管 理 流 程 框 架 Page 7 成 本 控 制 工 作 质 量 要 求p 1 目 标 成 本 制 订 合 理n “ 合 理 ” 的 定 义- 总 额 合 理- 单 个 费 项 金 额 合 理- 单 个 合 约 预 估 金 额 合 理n 三 重 标 准 - 成 本 配 置 符 合 项 目 定 位- 与 同 地 区 水 平 横 向 比 较- 与 公 司 历 史 水 平 纵 向 比 较p 2 动 态 成 本 回 顾 及 时 、 准 确p 3 结 算 成 本 可 控 6 成 本 管 理 流 程 框 架 Page 8 目 前 ， 大 部 分 房 地 产 公 司 受 以 下 条 件 制 约 ， 目 标 成 本 很 难 估 准 ， 编 制 目 标 成 本 现阶 段 主 要 是 为 了 经 营 及 运 营 过 程 控 制 和 定 标 参 考 .最 终 实 际 成 本 很 大 程 度 上 是 市 场博 弈 的 结 果 ， 我 们 只 能 通 过 规 范 采 购 过 程 ， 在 同 档 次 供 应 商 中 获 取 最 低 报 价 。6 成 本 管 理 流 程 框 架缺 乏 稳 定 的 供 应 商 与 分 判 体 系 甲 方 与 供 应 商 之 间 没 有 足 够 重 复 交易 ， 缺 乏 深 入 了 解 和 信 任 p 报 出 低 价 的 供 应 商 ， “ 低 价 ” 未 必 真 实 。可 能 工 程 管 理 能 力 一 般 ， 但 甲 方 并 不 了解 ； 可 能 工 程 管 理 能 力 确 实 很 强 ， 但 会感 觉 没 利 润 空 间 ， 中 途 后 悔 ； 或 者 乙 方习 惯 通 过 索 赔 获 得 合 理 补 偿p 针 对 有 及 时 付 款 信 誉 、 经 常 拖 延 付 款 、需 要 乙 方 垫 资 的 各 类 甲 方 ， 乙 方 报 价 肯定 有 显 著 差 异p 若 选 择 品 牌 开 发 商 的 优 质 合 作 伙 伴 ， 在对 方 不 了 解 自 己 的 情 况 下 ， 报 价 一 般 都会 提 高 不 同 的 分 判 方 式 下 价 格 会 出 现 差 异 ，一 般 分 判 越 细 ， 价 格 越 低 ， 但 会 增加 自 身 工 作 量 与 协 调 难 度 缺 乏 标 准 化 的 产 品 积 累 标 准 化 产 品 出 现 变 更 的 可 能 性 小 ，工 程 量 估 计 更 准 确 标 准 化 产 品 也 意 味 着 供 应 商 、 分 判体 系 会 更 稳 定 ， 价 格 预 期 稳 定 产 品 标 准 化 时 会 出 现 材 料 设 备 规 模化 采 购 需 求 ， 而 战 略 性 供 应 商 价 格预 期 更 稳 定 由 于 前 述 原 因 ， 开 发 商 缺 乏 可 靠 、合 理 的 历 史 成 本 基 准 用 于 指 导 采 购 援 引 其 他 公 司 的 成 本 基 准 也 不 恰 当p 公 司 战 略 定 位 决 定 的 产 品 配 置 标准 有 重 大 差 异p 新 加 坡 仁 恒 专 注 高 端 精 装 花 园 洋 房与 精 装 高 层 公 寓p 万 科 主 力 产 品 在 中 档 、 中 高 档 领 域 ，标 准 化 程 度 很 高p 供 应 链 体 系 、 分 判 方 式 差 异 很 大p 碧 桂 园 、 富 力 等 广 州 开 发 商 ， 采 取价 值 链 垂 直 整 合 模 式 ， 施 工 单 位 、重 要 材 料 供 应 全 部 内 部 化 p 万 科 、 中 海 、 金 地 存 在 战 略 性 总 包单 位 、 大 量 材 料 设 备 进 行 战 略 采 购p 龙 湖 很 重 视 绿 化 但 关 键 景 观 苗 木 大都 提 前 储 备 在 苗 圃 里 ， 在 西 南 地 区连 钢 筋 、 水 泥 、 混 凝 土 也 战 略 采 购 缺 乏 可 靠 的 历 史 成 本 基 准 Page 9 合 约 规 划 的 六 大 内 容 “ 总 包 +专 业 分 包 ” 模 式 下的 合 约 规 划 工 程 与 材 料 供 应 合 约 划 分 甲 供 甲 定 乙 购 乙 购 进 度 款 支 付 方 式 按 实 际 完 成 工 程 量 付 款 里 程 碑 定 额 付 款 按 合 同 额 一 定 比 例 分 期 付 款 合 同 间 范 围 与 界 面 划 分 工 程 标 段 划 分 合 同 计 价 模 式 及 定 标 依 据 工 程 量 清 单 、 合 理 低 价 中 标 定 额 取 费 ， 合 理 低 价 中 标 采 购 方 式 战 略 采 购 集 中 采 购 招 标 直 接 议 标 1 2 3456 6 成 本 管 理 流 程 框 架 Notes: 合 约 规 划 可 增 加 两 大 内 容 （ 1） 总 部 招 标 采 购 中 心 与 地 区 （ 项 目 ） 招 标 采 购 部 的 责 任 界 定 ， 根 据 总 部 成 本 中 心 出 具 的 合 约 规划 指 导 意 见 ； （ 2） 各 项 工 程 、 材 料 设 备 的 招 标 计 划 节 点 （ 取 自 招 投 标 、 材 料 设 备 与 施 工 单 位 进 场 二 级 专 项 计 划 ） 。 Page 10 成 本 控 制 流 程 文 件 体 系文 件 类 别 文 件 名 称 附 带 模 板 是 否 绘 制流 程 图 编 制 单 位管 理 程 序 目 标 成 本 控 制 与 动 态 监 控 管 理 程 序 目 标 成 本 模 板 、 成 本 月 报 模 板竣 工 成 本 确 认 模 板 、 成 本 总 结 模板 、 成 本 基 准 模 板 是 成 本 管 理 中 心合 约 规 划 管 理 程 序 合 约 规 划 模 板 是 成 本 管 理 中 心 （ Owner）工 程 预 结 算 管 理 程 序 是 成 本 管 理 中 心工 程 付 款 管 理 程 序 是 成 本 管 理 中 心 （ Owner）合 同 范 本 标 准 合 同 范 本 体 系 施 工 、 材 料 设 备 采 购 类 否 成 本 管 理 中 心 （ Owner）总 工 办法 务 审 稽 中 心 作 业 指 引 洽 商 变 更 签 证 费 用 计 量 作 业 指 引 否 成 本 管 理 中 心相 关 流 程 与 作 业 指 引 工 程 招 投 标 管 理 程 序 是 成 本 管 理 中 心 （ Owner）材 料 设 备 采 购 管 理 程 序 是产 品 配 置 标 准 指 引 产 品 配 置 标 准 模 板 否 运 营 管 理 中 心 （ Owner）成 本 管 理 中 心 设 计 变 更 管 理 程 序 是 设 计 研 究 所 （ Owner） 成本 管 理 中 心现 场 签 证 管 理 程 序 是 总 工 办 （ Owner） 成 本 管理 中 心 成 本 费 用 分 摊 指 引 成 本 费 用 分 摊 工 作 模 板 否 财 务 管 理 中 心 （ Owner）成 本 管 理 中 心运 营 管 理 中 心项 目 后 评 估 管 理 程 序 否 运 营 管 理 中 心 （ Owner） 6 成 本 管 理 流 程 框 架 Page 11C1 合 约 规 划 模 板 C2 供 应 商 评 价 模 板 C3 标 准 合 同 范 本 C4 工 程 技 术 标 准 招 标 采 购 管 理 工 作 框 架 Notes: A-目 标B-关 键 流 程C-核 心 工 具D-基 础 信 息 库 规 范 操 作 、 品 质 达 标 、 提 高 效 率 、 有 效 控 制 、 降 低 成 本B1 工 程 招 投 标 B2 材 料 设 备 采 购 B3 战 略 采 购D1 供 应 商 与 部 品 库 D2 材 料 设 备 价 格 信 息 月 报 7 招 标 采 购 流 程 框 架E-重 大 决 策 机 构 E 决 策 执 行 委 员 会 （ 重 大 招 标 决 策 ） Page 12 招 标 采 购 管 理 主 线 流 程 目 标 成 本（ 执 行 版 ）合 约 规 划（ 执 行 版 ） 招 标采 购专 项计 划 施 工 图 出 图 回标发标下 达单 项计 划 推 荐或 参与 考察 投标 候选 人 施 工 图 设 计 施 工 与 营 销4 5 阶 段职 能招 标 采 购 7 招 标 采 购 流 程 框 架专 项 决 策 委 员 会（ 招 标 采 购 ） 成 本 控 制工 程 管 理规 划 设 计 施 工 单 位 与 材 料设 备 进 场 计 划施 工 图 出 图 计 划 提 出投 标候 选人 组织 考察 审 批 技 术要 求目 标 成 本 与工 程 量 清 单 、计 价 方 法组 织招 标文 件评 审地 区 总 经 理 组织答疑 组织开标、评标参与答疑 经 济 标评 标 汇 总 评 标 报告 ， 确 定 议标 单 位 组织议标 组 织定 标会 ，定 标参与议标 发出中标通知 签署合同技术标评标 分 级 审 批编 制 招 标 文 件 Page 13 采 购 合 同 分 级 审 批 制 （ 授 权 体 系 ） 7 招 标 采 购 流 程 框 架董 事 长 地 区 （ 项 目 ） 总 经 理 审 批集 团 分 管 成 本副 总 ， 分 管 地 产 副 总 招 标 过 程 文 件 、拟 签 署 合 同招 标 采 购 土 建 、 机 电 合 同 50万材 料 设 备 合 同 50万勘 查 设 计 类 合 同 30万营 销 策 划 类 合 同 10万行 政 后 勤 类 合 同 10万审 核土 建 、 机 电 合 同 100万材 料 设 备 合 同 100万勘 查 设 计 类 合 同 40万营 销 策 划 类 合 同 40万行 政 后 勤 类 合 同审 批审 核审 批 否否 是是 Page 14 大 额 合 同 招 标 时 总 部 与 地 区 公 司 责 任 界 定 7 招 标 采 购 流 程 框 架 p凡预算标的金额超过500万元的，由区域公司安排计划，集团成本管理中心组织实施，区域公司招标采购部、成本部、工程部配合（各部提出招标要点）；集团招标采购领导小组决策确定中标单位。具体工作流程按照管理制度执行。p凡预算标的金额超过50万元，低于500万元的，由区域公司招标采购部组织实施，集团成本管理中心派员参加招标采购及合同谈判；集团成本管理中心派驻人员为区域公司招标采购领导小组组员。区域公司招标采购领导小组决策确定推荐中标单位并将预审资料、开标结果、推荐中标理由等相关资料报送集团分管副总审核，并报集团总裁批准。具体工作流程参考管理制度执行。 p凡预算标的金额低于50万元的，区域公司负责，由区域公司招标采购领导小组组织实施，区域公司招标采购领导小组决策确定中标单位，由区域公司总经理批准，报集团成本管理中心备案。具体工作流程参考管理制度执行。 Page 15 招 标 采 购 流 程 文 件 体 系文 件 类 别 文 件 名 称 附 带 模 板 是 否 绘 制流 程 图 编 制 单 位管 理 程 序 工 程 招 投 标 与 材 料 设 备 采 购 管 理 程 序 是 招 标 采 购 中 心 （ Owner）总 工 办成 本 管 理 中 心设 计 研 究 所招 标 采 购 中 心供 应 商 评 价 管 理 程 序 供 应 商 评 价 模 板 、 名 册 模 板 否战 略 采 购 管 理 程 序 战 略 采 购 协 议 范 本 是 招 标 采 购 中 心作 业 指 引 材 料 设 备 价 格 信 息 月 报 编 制 指 引 否 招 标 采 购 中 心 合 同 范 本 标 准 合 同 范 本 体 系 成 本 管 理 中 心 （ Owner）招 标 采 购 中 心总 工 办法 务 审 稽 中 心相 关 流 程 与 作 业 指 引 合 约 规 划 管 理 程 序 是 成 本 管 理 中 心 （ Owner）招 标 采 购 中 心 工 程 技 术 标 准 体 系 否 总 工 办 （ Owner） 7 招 标 采 购 流 程 框 架