土地法学第十三章建设用地管理

土 地 法 学 法 学 院 教 学 课 程 第 十 三 章 建 设 用 地 管 理第 一 节 建 设 用 地 管 理 概 述第 二 节 国 家 建 设 用 地 法 律 规 定第 三 节 农 村 集 体 建 设 用 地 管 理 法 律 制 度第 四 节 农 用 地 转 用第 五 节 土 地 征 用 制 度本 章 包 含 内 容 第 一 节 建 设 用 地 管 理 概 述一 、 建 设 用 地 的 概 念 二 、 建 设 用 地 制 度 的 主 要 内 容 本 章 主 要 内 容 ：【 教 学 目 的 和 要 求 】 恰 当 了 解 建 设 用 地 的 相 关 规 定 。【 教 学 重 点 及 难 点 】 我 国 现 行 法 律 制 度 对 我 国 建 设 用 地 的 影 响 。【 教 学 方 法 】 以 课 堂 讲 授 为 主 ， 辅 之 以 适 量 讨 论 和 课 后 阅 读 。 建 设 用 地 ， 是 指 建 造 建 筑 物 、 构 筑 物 的 土 地 ， 包 括 城 乡 住 宅 和 公 共 设 施 用 地 、 工矿 用 地 、 交 通 水 利 设 施 用 地 、 旅 游 用 地 、 军 事 设 施 用 地 等 。 依 据 我 国 土 地 管 理 法 的 规 定 ， 建 设 用 地 可 以 分 为 国 有 建 设 用 地 和 农 民 集 体 所 有 建 设 用 地 一 、 建 设 用 地 的 概 念 1.城 镇 居 民 住 宅 用 地 和 公 共 设 施 用 地 城 镇 居 民 住 宅 用 地 和 公 共 设 施 用 地 2.工 矿 区 用 地 3.交 通 用 地 4.水 利 建 设 用 地 5.旅 游 区 用 地 6.军 事 用 地 7.其 他 用 地（ 一 ） 国 家 建 设 用 地 一 般 可 分 为 七 类 （ 二 ） 乡 （ 镇 ） 村 集 体 建 设 用 地 是 农 民 集 体 所 有 的 建 设 用 地二 、 建 设 用 地 制 度 的 主 要 内 容 1.建 设 用 地 规 划 、 计 划 制 度 ；2 土 地 征 用 制 度 ；3 土 地 出 让 、 划 拨 、 转 让 制 度 ；4 建 设 用 地 查 处 制 度 ；5 建 设 用 地 的 地 价 及 土 地 税 费 制 度 等 。 第 二 节 国 家 建 设 用 地 法 律 规 定一 、 国 有 建 设 用 地 的 概 念 二 、 国 有 建 设 用 地 的 取 得 和 使 用 三 、 国 有 建 设 土 地 使 用 权 的 收 回 四 、 闲 置 土 地 的 处 理 本 章 主 要 内 容 ：【 教 学 目 的 和 要 求 】 正 确 理 解 国 有 建 设 用 地 相 关 规 定 。【 教 学 重 点 及 难 点 】 我 国 现 行 法 律 制 度 对 我 国 国 有 建 设 用 地 的 规 制 。 【 教 学 方 法 】 以 课 堂 讲 授 为 主 ， 辅 之 以 适 量 讨 论 和 课 后 阅 读 。 国 有 建 设 用 地 ， 即 国 家 所 有 的 建 设 用 地 ， 是 指 国 家 进 行 各 项 经 济 、 文 化 、 国 防 建设 以 及 国 家 举 力 、 的 公 共 事 业 所 需 要 的 建 设 用 地 （ 包 括 城 镇 集 体 所 有 制 单 位 依 法 进 行各 项 事 业 用 地 ） ， 以 及 其 他 单 位 和 个 人 进 行 建 设 项 目 所 需 要 的 建 设 用 地 ， 包 括 国 家 所有 的 土 地 和 国 家 征 用 的 原 属 于 农 民 集 体 所 有 的 土 地 。 一 、 国 有 建 设 用 地 的 概 念 长 期 用 地 ， 主 要 指 各 项 建 设 工 程 自 身 所 占 用 的 土 地 ， 包 括 企 业 建 设 用 地 、 城 镇 居民 点 用 地 、 交 通 道 路 建 设 用 地 、 水 利 工 程 用 地 、 工 矿 用 地 、 国 防 建 设 用 地 及 其 他 特 殊用 地 等 。 以 建 设 用 地 的 期 限 长 短 不 同 ， 可 以 将 国 有 建 设 用 地 分 为 长 期 用 地 和 临 时 用 地 。（ 一 ） 长 期 用 地 （ 二 ） 临 时 用 地 临 时 用 地 ， 是 指 国 有 建 设 项 目 依 法 取 得 长 期 用 地 的 范 围 以 外 ， 因 堆 放 材 料 、建 设 临 时 运 输 通 道 和 其 他 临 时 设 施 需 要 另 行 增 加 的 短 期 用 地 ， 或 因 架 设 地 上 线路 、 铺 设 地 下 管 道 、 架 设 其 他 地 下 工 程 、 进 行 地 质 勘 探 等 所 需 要 临 时 短 期 使 用的 土 地 。 二 、 国 有 建 设 用 地 的 取 得 和 使 用 取 得 途 径 主 要 是 依 出 让 有 偿 方 式 和 划 拨 根 据 土 地 管 理 法 第 54条 规 定 ， 建 设 单 位 使 用 国 有 土 地 ， 应 当 以 出 让 等 有 偿使 用 方 式 取 得 ； 可 以 以 划 拨 方 式 取 得 的 有 ：1 国 家 机 关 用 地 和 军 事 用 地 ；2 城 市 基 础 设 施 用 地 和 公 益 事 业 用 地 ；3 国 家 重 点 扶 持 能 源 、 交 通 、 水 利 等 基 础 设 施 用 地 ；4 法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 其 他 用 地 。 （ 一 ） 概 念 和 特 征 国 有 建 设 土 地 使 用 权 的 收 回 ， 是 指 当 出 现 某 种 法 律 事 实 时 ， 原 批 准 用 地的 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 经 批 准 后 依 法 收 回 用 地 单 位 或 者 个 人 使 用 的 国有 建 设 土 地 使 用 权 三 、 国 有 建 设 土 地 使 用 权 的 收 回 其 特 征 表 现 为 ：1 行 为 主 体 是 国 家 机 关 2 其 适 用 的 对 象 是 国 有 土 地 使 用 权 3 其 适 用 的 条 件 是 出 现 特 定 的 法 律 事 实 或 者 原 因 4 在 程 序 上 ， 要 求 其 必 须 经 过 法 定 的 人 民 政 府 批 准 5 收 回 的 法 律 后 果 是 原 用 地 者 丧 失 了 国 有 土 地 使 用 权（二）收回国有土地使用权的条件 （ 一 ） 闲 置 土 地 的 范 围 1 国 有 土 地 有 偿 使 用 合 同 或 者 建 设 用 地 批 准 书 未 规 定 动 工 开 发 建 设 日 期 ， 自 国 有 土地 有 偿 使 用 合 同 生 效 或 者 土 地 行 政 管 理 部 门 建 设 用 地 批 准 书 颁 发 之 日 起 满 1年 未 动 工开 发 建 设 的 ；2 已 动 工 开 发 建 设 ， 但 开 发 建 设 的 面 积 占 应 动 工 开 发 建 设 总 面 积 不 足 1/3， 或 者 已 投资 额 占 总 投 资 额 不 足 25 ， 且 未 经 批 准 中 止 开 发 建 设 连 续 满 1年 的 ； 3.法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 其 他 情 形 。 四 、 闲 置 土 地 的 处 理 （二）对闲置土地的处理（三）闲置土地的收回 以 出 让 等 有 偿 使 用 方 式 取 得 土 地 使 用 权 进 行 房 地 产 开 发 的 闲 置 土 地 ， 超 过 出 让 合同 约 定 的 动 工 开 发 日 期 满 1年 未 动 工 开 发 的 ， 可 以 征 收 相 当 于 土 地 使 用 权 出 让 金 20以 下 的 土 地 闲 置 费 ； 满 2年 未 动 工 开 发 时 ， 可 以 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 ； 但 是 ， 因 不 可 抗 力 或 者 政 府 、 政 府 有 关 部 门 的 行 为 或 者 动 工 开 发 必 需 的 前 期 工 作造 成 动 工 开 发 迟 延 的 除 外 。在 城 市 规 划 区 范 围 内 ：（四）对收回的国有闲置土地的利用 第 三 节 农 村 集 体 建 设 用 地 管 理 法 律 制 度 本 章 主 要 内 容 ：一、概念二 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 使 用 范 围 规 划 的 协 调 三 、 农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 的 基 本 要 求 四 、 农 村 建 设 用 地 的 审 批 五 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 收 回 六 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 补 偿 安 置 七 、 集 体 所 有 的 闲 置 土 地 的 收 回 和 利 用 农 村 集 体 所 有 建 设 用 地 ， 即 农 村 非 农 业 建 设 用 地 ， 是 指 农 民 集 体 所 有 的 用 于 建 造建 筑 物 、 构 筑 物 的 土 地 ， 包 括 原 有 的 建 设 用 地 和 经 批 准 办 理 农 用 地 转 用 手 续 的 农 用 地 ，是 位 于 城 镇 以 外 ， 广 大 农 村 和 集 镇 范 围 内 的 建 设 占 用 土 地 的 总 和 。 一 、 概 念1 乡 （ 镇 ） 村 建 设 所 占 用 的 土 地 为 农 民 集 体 所 有 和 方 针 ；2.用 地 规 模 小 、 数 量 大 、 计 划 性 差 农 村 集 体 建 设 用 地 的 特 点 主 要 有 ： 二 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 使 用 范 围 （ 一 ） 举 办 乡 镇 企 业 使 用 本 集 体 的 土 地 （ 二 ） 村 民 建 造 住 宅 使 用 本 集 体 的 土 地 （ 三 ） 乡 （ 镇 ） 村 公 共 设 施 和 公 益 事 业 建 设 使 用 农 民 集 体 的 土 地 （ 一 ） 审 批 机 关 及 其 权 限 （ 二 ） 农 村 建 设 用 地 的 审 批 程 序 1 乡 （ 镇 ） 村 企 业 建 设 用 地 的 审 批 2 乡 （ 镇 ） 村 公 共 设 施 、 公 益 事 业 建 设 用 地 的 审 批 3 乡 村 村 民 宅 基 地 的 审 批 4 “ 两 户 一 体 ” 用 地 审 批 四 、 农 村 建 设 用 地 的 审 批 （ 一 ） 农 村 集 体 建 设 用 地 的 收 回 的 含 义 及 特 征 土 地 管 理 法 规 定 ， 当 出 现 某 种 法 律 事 实 或 原 因 时 ， 农 村 集 体 经 济 组 织 报 经 原批 准 用 地 的 人 民 政 府 批 准 ， 可 以 收 回 土 地 使 用 权 。 收 回 土 地 使 用 权 ， 是 指 可 以 收 回 农村 集 体 的 建 设 用 地 使 用 权 ， 不 包 括 农 用 地 使 用 权 和 农 村 集 体 土 地 的 承 包 经 营 权 。五 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 收 回 由 此 可 以 看 出 ， 集 体 建 设 用 地 收 回 具 有 以 下 主 要 特 点 ：1 它 是 集 体 土 地 所 有 者 行 使 所 有 权 的 一 种 行 为 。2 其 适 用 对 象 是 乡 （ 镇 ） 村 建 设 单 位 或 者 个 人 的 用 地 。 3 其 适 用 的 条 件 是 出 现 特 定 的 法 律 事 实 或 者 原 因 。4.在 程 序 上 必 须 经 过 法 定 的 人 民 政 府 批 准 。 （ 二 ） 收 回 集 体 土 地 使 用 权 的 条 件 ：1 为 乡 （ 镇 ） 村 公 共 设 施 和 公 益 事 业 建 设 ， 需 要 使 用 的 土 地 2 不 按 照 批 准 的 用 途 使 用 土 地 的3 因 撤 销 、 迁 移 等 原 因 而 停 止 使 用 土 地 的六 、 农 村 集 体 建 设 用 地 的 补 偿 安 置 （ 一 ） 集 体 所 有 的 闲 置 土 地 的 收 回 （ 二 ） 收 回 的 集 体 所 有 的 闲 置 土 地 的 利 用 七 、 集 体 所 有 的 闲 置 土 地 的 收 回 和 利 用 第 四 节 农 用 地 转 用一 、 概 念二 、 农 用 地 转 用 的 依 据 三 、 农 用 地 转 用 的 批 准 权 限 四 、 农 用 地 的 审 批 程 序五 、 农 用 地 转 用 方 案 和 补 充 耕 地 方 案 要 求 及 实 施 本 章 主 要 内 容 ：【 教 学 目 的 和 要 求 】 正 确 理 解 农 用 地 转 用 的 相 关 规 定 。【 教 学 重 点 及 难 点 】 农 用 地 转 用 的 法 律 问 题【 教 学 方 法 】 以 课 堂 讲 授 为 主 ， 辅 之 以 适 量 讨 论 和 课 后 阅 读 。 农 用 地 转 用 是 农 用 地 转 为 建 设 用 地 的 简 称 ， 是 指 将 耕 地 、 林 地 、 草 原 等 农 业 生 产用 土 地 ， 按 照 土 地 利 用 总 体 规 划 和 国 家 规 定 的 批 准 权 限 报 批 后 ， 转 变 为 建 造 建 筑 物 、构 筑 物 的 土 地 的 行 为 。 一 、 概 念二 、 农 用 地 转 用 的 依 据 （ 一 ） 土 地 利 用 总 体 规 划 土 地 用 途 管 制 制 度 的 核 心 是 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 通 过 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 划 分 每一 块 土 地 的 用 途 和 土 地 使 用 的 条 件 ， 并 向 社 会 公 告 。 农 用 地 转 为 建 设 用 地 ， 必 须 符 合土 地 利 用 总 体 规 划 确 定 的 用 途 ， 否 则 ， 农 用 地 不 得 转 为 建 设 用 地 。 土 地 利 用 年 度 计 划 是 国 家 实 行 建 设 用 地 的 宏 观 控 制 措 施 ， 是 国 家 根 据 国 民经 济 和 社 会 发 展 计 划 、 国 家 产 业 政 策 、 土 地 利 用 总 体 规 划 以 及 建 设 用 地 和 土 地利 用 的 实 际 状 况 编 制 。 （ 二 ） 土 地 利 用 年 度 计 划 （ 三 ） 建 设 用 地 供 应 政 策 实 行 建 设 用 地 供 应 政 策 的 作 用 在 于 可 以 有 效 控 制 建 设 用 地 总 量 ， 防 止 大 量 占 用农 用 地 ， 可 以 优 化 投 资 结 构 ， 防 止 重 复 建 设 ， 促 进 国 民 经 济 的 协 调 发 展 。 三 、 农 用 地 转 用 的 批 准 权 限 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 批 准 的 道 路 、 管 线 工 程 和 大 型 基 础 设 施 建设 项 目 、 国 务 院 批 准 的 建 设 项 目 占 用 土 地 ， 涉 及 农 用 地 转 为 建 设 用 地 的 ， 由 国 务 院 批 准 。 ” 四 、 农 用 地 的 审 批 程 序 农 用 地 转 用 方 案 和 补 充 耕 地 方 案 符 合下 列 条 件 的 地 方 行 政 部 门 方 可 报 人 民 政 府审 批 ：1 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 ；2 确 属 必 须 占 用 农 地 且 符 合 土 地 利 用 年 度 计 划 确 定 的 控 制 指 标 ；五 、 农 用 地 转 用 方 案 和 补 充 耕 地 方 案 的 要 求 及 实 施 3 占 用 耕 地 ， 补 充 耕 地 方 案 符 合 土 地 整 理 开 发 专 项 规 划 且 面 积 质 量 符 合 规 定 要 求 ； 4. 单 独 办 理 农 用 地 转 用 的 ， 必 须 符 合 单 独 选 址 条 件 。 第 五 节 土 地 征 用 制 度一 、 土 地 征 用 的 概 念 、 特 征 和 条 件 二 、 征 用 土 地 的 审 批 实 施 三 、 征 用 土 地 补 偿 的 范 围 和 原 则 四 、 征 用 土 地 的 补 偿 标 准五 、 其 他 规 定 六 、 农 业 剩 余 劳 动 力 的 安 置 本 章 主 要 内 容 ：【 教 学 目 的 和 要 求 】 正 确 理 解 土 地 征 用 的 相 关 规 定 。 【 教 学 重 点 及 难 点 】 土 地 征 用 的 法 律 标 准 问 题【 教 学 方 法 】 以 课 堂 讲 授 为 主 ， 辅 之 以 适 量 讨 论 和 课 后 阅 读 。 （ 一 ） 概 念 征 用 ， 是 指 国 家 为 了 公 共 目 的 而 强 制 地 、 并 且 通 常 是 有 偿 地 取 得 其 他 主 体 的 所 有权 或 者 其 他 财 产 的 一 种 行 为 。 因 公 共 事 业 的 需 要 而 有 偿 或 者 无 偿 地 征 用 财 产 ， 在 当 今世 界 所 有 的 法 系 都 是 存 在 的 。 在 各 种 财 产 中 ， 土 地 是 最 多 ， 也 是 最 普 遍 地 被 征 用 的 对象 ， 这 主 要 是 因 为 土 地 所 具 有 的 有 限 性 和 不 可 替 代 性 造 成 的 。 一 、 土 地 征 用其 特 点 表 现 为 ：1.公 共 目 的 性 2 强 制 性 3 补 偿 性 （ 二 ） 特 点 我 国 征 用 土 地 一 般 应 具 备 下 列 条 件 ：1 征 用 土 地 的 主 体 必 须 是 国 家2 被 征 用 的 土 地 是 农 民 集 体 所 有 的 土 地 3 征 用 土 地 必 须 依 照 法 律 规 定 的 条 件 和 程 序 获 得 批 准（ 三 ） 条 件 二 、 征 用 土 地 的 审 批 （ 一 ） 征 用 土 地 的 审 批 权 限 的 划 分 1 必 须 经 国 务 院 批 准 后 方 可 征 用 的 土 地 2 由 省 级 人 民 政 府 批 准 方 可 征 用 的 土 地 （ 二 ） 征 用 土 地 的 报 批 程 序 （ 三 ） 征 用 土 地 审 批 注 意 事 项 （ 一 ） 征 用 土 地 补 偿 的 范 围 1 土 地 补 偿 费 2 青 苗 补 偿 费3 地 上 附 着 物 补 偿 费4 安 置 补 助 费三 、 征 用 土 地 补 偿 的 范 围 和 原 则 （ 二 ） 征 用 土 地 补 偿 的 原 则 （ 一 ） 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 的 标 准 1 土 地 补 偿 费 的 标 准 四 、 征 用 土 地 的 补 偿 标 准 （ 二 ） 土 地 上 附 着 物 的 补 偿 费 标 准 （ 三 ） 青 苗 补 偿 费 标 准（ 四 ） 新 菜 地 开 发 建 设 基 金 2 安 置 补 助 费 的 标 准 3 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 的 最 高 标 准 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 的 总 和 不 得 超 过 土 地 被 研 前 3年 平 均 产 值 的 30倍 。 （ 一 ） 水 利 水 电 工 程 建 设 征 地 补 偿 和 移 民 安 置 规 定五 、 其 他 规 定 （二）征用土地的补偿安置规定（三）移民安置规定（ 一 ） 发 展 农 业 生 产 （ 二 ） 大 力 发 展 乡 镇 企 业 、 副 业 生 产（ 三 ） 安 置 在 用 地 单 位 或 其 他 单 位 就 业（ 四 ） 按 规 定 农 转 非（ 五 ） 政 府 安 排 或 者 社 会 保 险 （ 六 ） 自 谋 职 业 六 、 农 业 剩 余 劳 动 力 的 安 置