土地法学第七章土地使用权转让

土 地 法 学 法 学 院 教 学 课 程 第 七 章 土 地 使 用 权 转 让第 一 节 国 有 土 地 使 用 权 转 让 概 述第 二 节 国 有 土 地 使 用 权 转 让 方 式 本 章 主 要 内 容 ：【 教 学 目 的 和 要 求 】 学 习 我 国 土 地 使 用 权 转 让 法 律 制 度 ， 掌 握 土 地 使 用 权 转 让 的 内 涵 与 特 征 、 条 件 ， 了 解 转 让 的 几 种 方 式 。【 教 学 重 点 及 难 点 】 出 让 与 转 让 的 区 别 ， 转 让 的 条 件 。【 教 学 方 法 】 以 课 堂 讲 授 为 主 ， 辅 之 以 适 量 讨 论 和 课 后 阅 读 第 一 节 国 有 土 地 使 用 权 转 让 概 述本 节 主 要 内 容 一 、 土 地 使 用 权 转 让 的 内 涵三 、 土 地 使 用 权 转 让 的 原 则二 、 土 地 使 用 权 出 让 与 转 让 的 区 别四 、 土 地 使 用 权 转 让 的 条 件一 、 土 地 使 用 权 转 让 的 内 涵 土 地 使 用 权 人 在 其 权 利 年 限 有 效 范 围 内 ， 将 其 受 让 的 土 地使 用 权 依 法 转 移 给 他 人 的 民 事 法 律 行 为 。 （ 一 ） 法 律 规 定 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 19条 ： 土 地 使 用 权 转 让 是 指 土 地 使 用 者 将 土 地 使 用 权 再 转 移 的 行 为 。 （ 二 ） 理 解 国 有 土 地 使 用 权 人 作 为 民 事 主 体 的 一 方 ， 将 土 地 使 用 权 转 移 给 新 的 土 地 使 用 权受 让 人 ， 这 表 明 转 移 了 的 资 源 在 它 们 新 的 使 用 者 手 中 将 具 有 更 大 的 价 值 。二 、 土 地 使 用 权 出 让 与 转 让 的 区 别1.法 律 行 为 不 同 创 设 财 产 权 与 转 移 财 产 权2.法 律 关 系 主 体 不 同 所 有 者 只 在 出 让 中 体 现 3.出 让 金 与 转 让 费 的 性 质 不 同 三 、 土 地 使 用 权 转 让 的 原 则（ 一 ） 权 利 义 务 同 时 移 转 “ 认 地 不 认 人 ” 土 地 使 用 权 转 让 时 ， 转 让 人 与 原 土 地 使 用 权 出 让 人 所 签 订 的 出 让 合 同以 及 登 记 文 件 中 所 载 明 的 权 利 、 义 务 随 之 移 转 给 受 转 让 人 ， 发 生 多 次 移 转亦 是 如 此 。（ 二 ） 产 权 一 致 城 市 房 地 产 管 理 法 第 31条 规 定 ： “ 房 地 产 转 让 、 抵 押 时 ， 房 屋 所 有 权和 该 房 屋 占 用 范 围 内 的 土 地 使 用 权 同 时 转 让 、 抵 押 。 ” 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 23条 规 定 ： “ 土 地 使 用 权 转 让 时 ， 其 地 上 建 筑 物 、 其他 附 着 物 所 有 权 随 之 转 让 。 ” （ 三 ） 效 益 不 可 损 土 地 使 用 权 转 让 价 格 明 显 低 于 市 场 价 格 时 ， 市 、 县 人 民 政 府 有 优 先 购买 权 ； 土 地 使 用 权 转 让 价 格 不 合 理 上 涨 时 ， 市 、 县 人 民 政 府 可 以 采 取 必 要的 措 施 给 予 调 节 。四 、 土 地 使 用 权 转 让 的 条 件（ 一 ） 以 出 让 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 的1. 按 照 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 已 经 支 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 并 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ； 2. 按 照 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 进 行 投 资 开 发 ， 属 于 房 屋 建 设 工 程 的 ，完 成 开 发 投 资 总 额 的 25 以 上 ， 属 于 成 片 开 发 土 地 的 ， 形 成 工 业 用 地 或 其 他 建 设 用 地 条 件 ；3. 转 让 土 地 使 用 权 时 房 屋 已 建 成 的 ， 还 应 当 持 有 房 屋 所 有 权 证 。（ 二 ） 以 划 拨 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 的 转 让 条 件 有 批 准 权 的 人 民 政 府 准 予 转 让 的 ， 应 当 由 转 让 方 办 理 土 地 使 用 权 出 让 手续 ， 并 依 照 国 家 有 关 规 定 缴 纳 土 地 使 用 权 出 让 金 。 第 二 节 国 有 土 地 使 用 权 转 让 方 式 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 第 19条 规 定 ： 土 地 使 用 权 转 让 包 括 包 括 出 售 、 交 换 和 赠 与 。 此 外 ， 虽 然 继 承 并 没 有 在 法 律 法 规 上 得 到 体 现 ， 但 他 已 经成 为 现 实 中 的 一 种 方 式 （ 企 业 作 价 出 资 ） 。一 、 出 售 本 质 是 土 地 使 用 权 的 买 卖 。 转 让 人 以 获 取 价 金 为 目 的 将 土 地 使 用 权 转 让 给 受 转 让 人 ， 受 转 让 人 支付 价 金 并 获 取 土 地 使 用 权 的 民 事 法 律 行 为 。 二 、 交 换 两 个 土 地 使 用 权 人 之 间 就 土 地 使 用 权 进 行 互 易 的 行 为 ， 本 质 上 是一 种 权 利 互 易 。 土 地 使 用 权 交 换 ， 双 方 当 事 人 互 负 对 等 义 务 ， 都 负 有 向 对 方 当 事人 移 转 土 地 使 用 权 的 义 务 ， 并 都 负 有 权 利 瑕 疵 担 保 义 务 。三 、 赠 与 土 地 使 用 权 人 将 其 权 利 无 偿 地 移 转 给 他 人 的 行 为 。 赠 与 行 为 是 一 种 无 偿 行 为 ， 出 赠 人 负 有 移 转 土 地 使 用 权 的 义 务 而 受 赠 人无 支 付 对 价 的 义 务 ； 赠 与 行 为 是 一 种 要 式 行 为 ， 须 待 土 地 使 用 权 权 属 变 更 登记 完 成 始 生 法 律 效 力 。 四 、 继 承 土 地 使 用 权 人 死 亡 后 ， 依 法 符 合 继 承 条 件 的 人 ， 继 承 权 利 人 土 地 使 用 权的 行 为 。 继 承 人 继 承 土 地 使 用 权 ， 同 时 也 要 承 担 附 随 权 利 的 义 务 。 广 义 的 继 承 还 包 括 企 业 合 并 分 立 的 情 况 ，企 业 合 并 分 立 亦 发 生 土 地 使 用 权 的 移 转 。五 、 入 股 公 司 法 规 定 股 东 可 以 以 土 地 使 用 权 作 价 出 资 ， 并 应 当 依 法 办 理土 地 使 用 权 的 移 转 手 续 。 所 以 ， 入 股 也 可 以 成 为 是 土 地 使 用 权 转 让 的 方 式 之 一 ， 土 地 使 用 权 从股 东 手 中 转 移 至 公 司 手 中 ， 土 地 使 用 权 入 股 后 ， 股 东 取 得 股 权 ， 公 司 则 取得 土 地 使 用 权 。