《物业服务企业》PPT课件

第四章物业服务企业 学习目标了解:物业服务企业,资质的概念掌握:物业服务企业的特征,指导思想,设立条件,职责范围应用:物业服务企业的资质管理制度 第 一 节 物 业 服 务 企 业 的 设 立 和 组 织 运 行案 例 5-1：刘 女 士 于 1999年 2月 入 住 某 小 区 一 楼 ， 常 年 在 外 工 作 ， 很 少 回 来 居住 。 该 小 区 的 物 业 管 理 工 作 由 房 地 产 开 发 公 司 组 建 的 物 业 管 理 单位 负 责 ， 该 物 业 管 理 单 位 于 业 主 签 有 物 业 管 理 协 议 。 由 于 该 楼 某业 主 进 行 装 修 ， 施 工 人 员 违 反 规 定 偷 偷 将 装 修 残 余 腻 子 、 油 漆 等倒 入 地 漏 ， 形 成 堵 塞 ， 同 时 该 小 区 物 业 管 理 没 有 例 行 每 三 周 对 污水 管 道 进 行 疏 通 ， 导 致 污 水 不 能 流 出 。 5月 13日 刘 女 士 屋 内 新 铺木 地 板 全 部 被 水 浸 泡 。刘 女 士 认 为 装 修 公 司 违 规 操 作 ， 物 业 管 理 单 位 未 尽 到 管 理 职 责 ， 在调 解 未 果 情 况 下 委 托 代 理 人 对 二 者 提 起 诉 讼 要 求 二 者 赔 偿 损 失 。这 是 一 个 关 于 物 业 管 理 企 业 法 律 责 任 的 案 例 考 虑 法 律 责 任 的 构 成 ， 但 首 要 的 是 责 任 主 体 的 界 定 。 一 . 概 念 和 特 征 （ 一 ） 依 法 设 立 、 具 有 独 立 法 人 资 格 ， 从 事物 业 管 理 服 务 活 动 的 企 业 。1、 依 法 成 立 、 独 立 承 担 民 事 责 任 法 人 ；2、 公 司 法 和 物 业 管 理 相 关 规 定3、 服 务 性 企 业 分 析 案 例 4-1物 业 管 理 单 位 不 能 作 为 被 告依 据 公 司 法 及 相 关 规 定 ， 不 具 备 法 人 资 格的 物 业 管 理 单 位 的 民 事 责 任 应 由 房 地 产 企 业承 担 （ 二 ） 特 征1、 营 利 性2、 专 业 性3、 服 务 的 多 样 性 和 社 会 性4、 依 据 单 一 化 二 . 类 型1、 按 组 建 和 形 成 方 式2、 企 业 内 部 运 作3、 按 产 权 方 式 （ 二 ） 物 业 服 务 公 司 的 设 立 条 件1、 企 业 名 称 ： 一 个 企 业 只 能 一 个 名 称 ，构 成 ： 所 在 地 、 具 体 名 称 、 经 营 类 别 、 企 业 种 类 。 例 如 ： 湖 北 亿 优 物 业 管 理 有 限 公 司 中 国 、 中 华 、 国 际 的 使 用 “ 总 ” 的 使 用 ： 至 少 3个 以 上 的 分 支 机 构2、 公 司 住 所 ： 主 要 办 事 机 构 所 在 地 租 赁 房 屋 ： 期 限 一 年 以 上3、 有 法 定 代 表 人 4、 有 注 册 资 本5、 公 司 章 程 6、 相 应 的 公 司 人 员 三 、 注 册 登 记 流 程 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理案 例 5-2P66一 、 管 理 部 门1. 国 务 院 建 设 主 管 部 门 负 责 一 级 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理2. 省 、 自 治 区 人 民 政 府 建 设 主 管 部 门 负 责 二 级 资 质 证 书 的 颁发 和 管 理3. 直 辖 市 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 二 级 、 三 级 资 质 证 书的 颁 发 和 管 理4. 设 区 的 市 的 人 民 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 三 级 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理二 、 申 请 和 审 批（ 一 ） 申 请 和 审 批申 请 提 交 材 料审 批 ： 分 级 审 批 一 级 由 省 、 自 治 区 建 委 、 直 辖 市 房 地 产 局 初 审 ， 报 建 设 部二 级 由 省 、 自 治 区 建 委 颁 发 和 管 理直 辖 市 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 二 级 、 三 级 资 质 证 书 的 颁发 和 管 理设 区 的 市 人 民 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 三 级 资 质 证 书 的 颁发 和 管 理 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理 需 要 提 交 的 资 料1.资 质 等 级 申 报 表2.营 业 执 照3.资 质 证 书 正 、 副 本4.职 业 资 格 证 书 和 劳 动 合 同5.物 业 服 务 合 同 复 印 件6.物 业 管 理 业 绩 材 料 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理（ 二 ） 不 予 审 批 的 情 形 物 业 管 理 企 业 资 质 管 理 办 法 13条 规 定 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理三 、 资 质 的 等 级 和 标 准1.一 级 资 质2.二 级 资 质3.三 级 资 质4.临 时 资 质 ： 有 效 期 一 年 ， 期 满 可 申 请 三 级 ， 未 获 通 过 ， 则 取 消 第 二 节 物 业 服 务 企 业 的 资 质 管 理 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务案 例 5-3业 主 王 某 楼 下 的 住 户 向 物 业 服 务 公 司 投 诉 顶 棚 渗 水 现 象 ， 要 求物 业 公 司 维 修 ， 物 业 公 司 遂 派 人 将 王 某 家 的 浴 缸 撬 开 查 找 原因 ， 之 后 回 复 原 装 。 一 个 月 后 ， 卫 生 间 仍 是 漏 水 ， 物 业 公 司再 次 派 人 维 修 ， 两 次 维 修 费 用 均 由 王 某 承 担 ， 并 要 王 某 家 人到 邻 居 家 上 厕 所 。 鉴 于 两 次 维 修 均 未 解 决 问 题 ， 在 王 某 提 出签 约 的 情 况 下 ， 物 业 公 司 人 员 仍 不 顾 王 某 家 人 阻 拦 ， 闯 进 王家 卫 生 家 撬 开 地 砖 ， 卸 下 面 盆 和 座 便 器 。 王 的 家 人 急 忙 打 电 话 叫 回 王 某 ， 才 制 止 了 物 业 公 司 的 强 制 维 修 行 为 。 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务事 后 ， 王 某 以 物 业 公 司 没 有 强 制 维 修 的 权 利 将 物 业 公 司 告 上 法 庭并 要 求 承 担 赔 偿 责 任 。 物 业 公 司 辩 称 ， 物 业 公 司 对 管 辖 的 房 屋有 管 理 服 务 的 权 利 和 义 务 ， 而 且 物 业 公 司 和 住 户 之 间 签 订 的 “小 区 入 住 合 约 ”第 8条 明 确 规 定 ： “本 住 宅 区 物 管 人 员 在 出 示 工 作正 或 有 关 证 明 后 ， 有 权 进 入 本 住 宅 区 任 何 家 庭 及 其 公 共 部 位 进行 检 查 维 修 ， 业 主 应 提 供 方 便 ， 不 得 拒 绝 或 阻 挠 。 ”本 案 中 ，业 主 擅 自 在 卫 生 家 挖 槽 ， 破 坏 原 有 地 板 ， 致 使 卫 生 间 下 水 道 渗漏 ， 影 响 到 楼 下 房 屋 的 使 用 ， 损 害 了 相 关 业 主 的 利 益 。 根 据 约定 ， 公 司 有 权 采 取 措 施 对 王 某 的 卫 生 间 进 行 补 漏 维 修 。 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务案 例 涉 及 到 这 样 几 个 问 题 ：1.强 制 维 修2.“小 区 入 住 公 约 ”约 定3.业 主 之 间 的 相 邻 关 系一 .先 分 析 案 例 中 反 映 的 法 律 关 系 是 怎 样 的 ？ 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务一 、 权 利（ 一 ） 法 律 赋 予 的 权 利1.根 据 有 关 法 规 ， 并 结 合 实 际 制 定 管 理 办 法 ；2.依 照 物 业 管 理 委 托 合 同 和 管 理 办 法 对 物 业 实 施 管 理 ；3.依 照 物 业 管 理 委 托 合 同 和 有 关 规 定 收 取 管 理 费 用 ；4.有 权 制 止 违 反 规 章 制 度 的 行 为 ；5.有 权 要 求 业 主 委 员 会 协 助 管 理 ；6.有 权 选 聘 专 业 公 司 承 担 专 项 管 理 业 务 ；7.可 以 实 行 多 种 经 营 ， 以 其 收 益 补 充 管 理 经 费 。 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务（ 二 ） 合 同 赋 予 物 业 管 理 企 业 的 权 利1.委 托 权 利2.物 业 使 用 中 的 各 种 禁 止 行 为3.聘 请 专 业 公 司 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务二 、 案 例 中 物 业 公 司 的 行 为 是 否 反 映 了 物 业 公 司 的 权 利 和 义 务 ？1.法 律 方 面2.合 同 方 面 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务二 、 义 务1.履 行 物 业 管 理 合 同 ， 依 法 经 营2.接 受 管 委 会 和 住 宅 小 区 内 居 民 的 监 督3.重 大 管 理 措 施 应 当 交 管 委 会 审 议 ， 并 经 管 委 会 认 可4.接 受 房 地 产 行 政 主 管 部 门 、 有 关 行 政 主 管 部 门 及 住 宅 小 区 所 在地 人 民 政 府 的 监 督 指 导 工 商 行 业 价 格 第 三 节 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务案 例 5-3分 析1.物 业 公 司 无 权 对 顶 棚 进 行 强 制 维 修原 因 ： 专 有 部 分2.“ 小 区 入 住 合 约 ” 第 8条 无 效原 因 ： 不 符 合 法 律 规 定3.如 何 界 定 顶 棚 维 修 责 任 ？ 作 业P69本 章 案 例 。