河南濮阳房地产市调报告(59页)

河南濮阳市调报告营销策划中心时间：2012.8.27 目 录 CATALOG 概述与城市位置及辐射图禹州房地产市场分析 土地市场 商品房市场重点楼盘情况 重点楼盘分布 重点楼盘数据汇总 小结 项目地块分析 项目地块指标及四周 项目SWOT分析调研的目的城区调研的重点区域调研总况分析总结二 、 项 目 区 域 分 析一 、 宏 观 经 济 背 景 分 析 三 、 市 场 调 研 数 据 分 析 濮 阳 项 目 区 域 分 析 禹州区位图 河南省 濮阳 濮 阳 县 与濮 阳 市 的区 位 关 系 濮 阳 市 与 濮 阳 县 城 区 的 关 系 图濮 阳市濮 阳 县 濮阳地图 目标地块 长 庆 路禹王广场 濮 阳市红 旗 路 国 庆 路平 安 路 软 件 科技 园大 型 居住 区（ 部 分 动 工 中 ）商 住亿 丰CBD 正 佳工 厂 工 业 区 2013年河南各县GDP排名禹州排名33/108 濮 阳 宏 观 经 济 背 景 分 析 濮 阳 县 位 于 鲁 豫 两 省 交 界 处 ， 是 中 原 经 济 区 与 环 渤 海 经 济 圈 衔 接 融 合 的 前 沿 、 国 务 院 确 定 国 家 级 濮范 台 综 合 试 验 区 核 心 区 、 省 际 交 汇 区 域 中 心 城 市 。 GDP排 名 河 南 第 33位 ， 濮 阳 市 第 1位 。 濮 阳 县 是 一 座 历 史 文 化 名 城 ， 历 史 悠 久 、 源 远 流 长 ， 是 中 华 民 族 的 发 祥 地 之 一 ， 拥 有 50000年 古 老文 明 。 濮 阳 是 “ 颛 顼 遗 都 、 帝 舜 故 里 ” 。 1987年 4月 20日 ， 国 务 院 批 准 撤 销 濮 阳 市 郊 区 ， 设 立 濮 阳县 ， 驻 城 关 镇 ； 6月 12日 ， 正 式 撤 销 市 郊 区 恢 复 濮 阳 县 建 置 。 濮 阳 县 城 西 南 西 水 坡 出 土 了 距 今 6400多 年 仰 韶 文 化 时 期 的 蚌 塑 龙 虎 型 图 案 ， 轰 动 中 外 考 古 界 ， 被 称 为 “ 中 华 第 一 龙 ” ， 濮 阳 县 也 因 此 被赞 誉 为 “ 中 华 龙 乡 ” 。 濮 阳 县 辖 10个 镇 、 10个 乡 。 总 人 口 113.52万 ， 城 区 人 口 22.5万 （ 2012年 ） 。 城 镇 化 率 19.82%。 2011年 ， 累 计 组 织 国 内 劳 务 输 出 156.9万 人 次 ， 国 外 劳 务 输 出 2500余 人 次 ， 实 现 务 工 收 入 170余 亿元 ， 农 民 务 工 收 入 已 占 到 纯 收 入 50%以 上 ， 被 表 彰 为 “ 河 南 省 劳 务 输 出 基 地 先 进 县 ” 。 地 理 位 置 -南 部 及 东 南 部 以 黄 河 为 界 ， 与 山 东 省 东 明 县 、 鄄 城 县 隔 河 相 望 ； 东 部 、 东 北 部 与 河 南 省范 县 及 山 东 省 莘 县 毗 邻 ； 北 部 、 西 北 部 与 河 南 省 濮 阳 市 、 清 丰 县 相 临 ； 西 部 、 西 南 部 与 河 南 省 内 黄县 、 滑 县 、 长 垣 县 接 壤 。 2012年 ， 全 县 生 产 总 值 248亿 元 ， 社 会 消 费 品 零 售 总 额 82.63亿 元 ， 地 方 一 般 预 算 收 入 24.3亿 元 ，城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 19209元 ， 农 民 人 均 纯 收 入 7086元 。 概述 (濮 阳 县 交 通 便 利 ， 京 港 高铁 、 郑 济 高 铁 在 境 内形 成 “ 十 字 形 ” 客 运通 道 ； 中 国 第 一 条 设计 30吨 轴 重 、 开 行 万吨 大 列 的 重 载 铁 路山 西 中 南 部 铁路 横 贯 濮 阳 县 全 境 ，东 连 京 九 ， 西 接 京 广大 动 脉 ； 106国 道 、 大广 高 速 、 范 辉 高 速 、 德 商 高 速 穿 境 而 过 ，距 郑 州 、 济 南 两 个 国际 机 场 均 在 200公 里 左右 。 郑 州 机场 200KM 济 南 机 场200KM 【 房地产市场分析】 土地市场 第一地块在项目意向地块东侧长庆路对面，意向地块南侧国庆路南侧 濮阳各经济数据比较一 城 市 基 础 数 据 2010 2011 20121 常 住 人 口 （ 万 人 ） 104.66万 109.3万 113.5万2 城 区 人 口 （ 万 人 ） 22.1万 22.3万 22.5万3 GDP（ 亿 元 ） 192.3亿 227亿 248亿4 GDP增 速 （ %） 15.60% 12% 11%5 社 会 消 费 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ） 70.39亿 75.47亿 82.63亿 6 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 13343元 15251元 16749元7 住 宅 成 交 面 积 (万 平 米 ） 万 万 万 8 住 宅 施 工 面 积 (万 平 米 ) 万 万 万 9 住 宅 新 开 工 面 积 （ 万 平 米 ） 万 万 万 截止2014年4月10日濮阳县共11个开发商，17个楼盘项目，共有2349套商品房屋可售。截止2014年4月10日10时濮阳县共成交4831套商品房，成交面积达500567.55平方， 截止下午15:13成交4861套，503685.99平方 项 目 半 径 3 公 里 范 围 内 楼 盘 信 息 项 目 半 径 3 5 公 里 范 围 内 楼 盘 信 息楼 盘 名 称 状 态 建 筑 面 积 均 价 元 / 楼 盘 名 称 状 态 建 筑 面 积 均 价 元 /中 信 上 景湾 在 建 8.9万 m2 3500 未 来 园 未 开 工 32万 m2 3500龙 都 花 园 在 建 4.36万 m2 3300 公 园 一 品 在 建 19.6万 m2 3800龙 溪 地 在 售 18.6万 3800 格 瑞 斯 小 镇 在 售 27万 m 2 3800越 绣 花 园 在 售 18.4万 m2 3700 龙 城 印 象 在 售 3.5万 3400建 业 城 在 售 50万 m2 4000 物 业 名 称 亿 丰 时 代 广 场位 置 中 原 西 路 与 化 工 二 路 交 汇 处 物 业 类 型 商 铺面 积 140000层 数业 态 卖 场配 套 住 宅 、 学 校 、 公 园经 营 状 况 在 建 中【 商 业 竞 品 分 析 】 2013年重要楼盘售价u濮 阳 县 新 建 楼 盘 主 要 集 中在 京 开 大 道 （ 解 放 路 ） 、铁 丘 路 、 国 庆 路 以 及 长 庆路 两 侧 ； u京 开 大 道 （ 解 放 路 ） 、 长庆 路 作 为 濮 阳 县 前 往 濮 阳市 的 主 干 道 ， 目 前 解 放 路已 开 发 殆 尽 ， 而 长 庆 路 周边 正 在 开 发 或 待 开 发 ；u濮 阳 县 大 力 向 东 区 发 展 ，已 有 的 工 业 企 业 即 将 搬 迁， 未 来 长 庆 路 两 侧 将 会 使开 发 的 重 点 。 住 宅商 业安 置 房 房 价 在 2800元 /平 方 左 右 【 住 宅 地 价 楼 价 分 析 】 新 城 区老 城 区平 台 均 价35004200 平 台 均 价3600-3800 楼 盘 名 称 龙 溪 地位 置 铁 丘 路 与 工 业 路 交 汇 处建 筑 面 积 330000总 套 数 2000容 积 率 1.3主 力 户 型 三 室 两 厅均 价 3800交 房 时 间 2012年【 住 宅 竞 品 分 析 】楼 盘 名 称 建 业 城 位 置 京 开 大 道 与 站 南 路 交 会 处 南200米 建 筑 面 积 500000 总 套 数 3477容 积 率 1.6主 力 户 型 二 室 二 厅 、 三 室 两 厅均 价 4200交 房 时 间 同行业商圈分析名 称 出 租 面 积 开 业 年 份 平 均 租 金 距 离 代 表 品 牌亿 丰 国 际 家具 城 7万 （ 总 结14万 ） 2013 20元 /(月 平米 ) 8.8km 掌 上 明 珠 、德 意 、 双 虎正 大 佳 美 生活 广 场 （ 城市 综 合 体 ） 23万 在 建 1.2km 佰 德 源 祥 21万 2013 13-18元 /(月 平 米 ) 0 km 信 息 产 业 园， 引 进 电 商 小结： 2013年 二 手 房 转 移 登 记 844件 ， 面 积 约 9 ， 成 交 金 额 1.76亿 万 元 ，2013年 公 租 房 建 设 任 务 2222套 ， 占 地 面 积 50亩 ， 建 筑 规 划 面 积 99945 ，而 目 前 濮 阳 县 的 住 宅 销 售 量 在 2014年 第 一 季 度 为 45万 左 右 ， 这 数 据 对比 显 示 濮 阳 县 住 宅 市 场 目 前 完 全 由 健 康 的 刚 需 市 场 作 支 撑 。 建 议 公 司 可介 入 濮 阳 县 住 宅 市 场 ， 只 是 政 府 谨 规 划 并 已 开 工 的 十 万 人 大 型 居 住 区 已经 在 局 部 动 工 过 程 中 ， 后 期 市 场 会 有 些 影 响 ， 所 以 建 议 ， 如 涉 及 濮 阳 县住 宅 项 目 ， 宜 快 、 项 目 体 量 不 宜 大 ； 城 区 经 济 优 越 人 群 改 善 居 住 及 乡 镇 外 出 务 工 者 为 城 区 住 宅 购 房 的 重 要 刚需 消 费 群 体 ， 120平 米 三 房 两 厅 ， 购 置 总 价 在 4560万 左 右 ； 目 前 濮 阳 县 商 业 用 房 基 本 以 沿 街 店 铺 为 主 ， 就 新 建 的 大 型 专 业 化 市 场 也远 离 城 区 亿 丰 市 场 销 售 率 也 非 常 高 ， 销 售 价 格 也 比 较 理 想 （ 7000元 /平方 左 右 ） ， 随 着 濮 阳 县 城 人 口 快 速 增 加 ， 商 业 需 求 已 经 迫 在 眉 睫 ， 开 发商 业 用 房 有 较 大 的 市 场 空 间 存 在 ， 建 议 公 司 介 入 商 业 地 产 开 发 。 建 议 ： 住 宅 及 商 业 地 产 均 可 开 发 【项目地块分析】 项目地目标地块 长 庆 路禹王广场 濮 阳市红 旗 路 国 庆 路平 安 路 软 件 科技 园大 型 居住 区（ 部 分 动 工 中 ）商 住亿 丰CBD 正 佳工 厂 工 业 区 项目地块指标及四周 用地性质 用地面积(亩) 容积率 建筑密度（） 绿化率（） 建筑限高（m）商住用地 约208亩 - - - - 南 面 为 闲 置 地 块 西 面 为 张 弓 北 路 北 侧 为 八 车 道的 红 旗 路 ， 红 旗 路为 地 方 行 政 中 心 道 路今 年 十 月 份 完 全 贯 通西 侧 目 前 为 规 划的 平 安 路 ，预 计 24米 车 道 地 块 南 侧 为八 车 道 的 国 庆 路 ，今 年 十 月 份 完 全 贯 通东 侧 为 八 车 道 的长 庆 路 ， 县 与 市的 快 速 通 道 【 地 块 四 至 】 长 庆 路 以 西西 邻 待 拆 迁 村 庄 东 面 为 县 规 划 地 新城 区国 庆 路 以 北南 边 有 待 建 的 大 型10万 人 的 社 区 红 旗 路 以 南北 临 在 建 楼 盘 中信 上 景 湾 宗 地 情 况 介 绍1） 地 势 平 坦 状 况 ， 自 然 标 高 ， 与 周 边 地 势 比 较 ；2） 地 面 现 状 ， 包 括 宗 地 内 没 有 水 渠 、 较 深 的 沟 壑 、 池 塘 ， 没 有 高 压 线 等 对 开 发 有较 大 影 响 的 因 素 存 在 ， 没 有 明 显 因 素 会 导 致 损 失 实 际 用 地 面 积 ；3） 地 块 西 侧 有 少 量 农 民 住 宅 住 宅 ， 西 南 侧 有 一 座 医 院 ， 地 块 东 北 侧 有 一 加 油 站 ， ，目 前 适 合 开 工 的 为 东 南 地 块 （ 长 庆 路 国 庆 路 交 叉 地 块 ） 约 ， 60多 亩 ， 加 油 站 可 在 年内 搬 迁 ， 医 院 在 年 底 或 明 年 可 以 搬 迁 ， 少 量 农 民 房 在 项 目 落 地 后 的 一 年 内 （ 快 可 在今 年 十 月 份 ） 可 以 搬 迁 完 ；4） 地 下 情 况 ， 原 先 为 农 用 地 ， 无 明 显 地 下 构 建 存 在 ； 土 地 完 整 性 较 高 5） 地 质 情 况 ： 项目SWOT分析优 势 ：区 位 条 件 良 好 ， 地 块 处 于 县 与 市 快 速 通 道 核 心 位 置 ，西 靠 县 城 ， 离 县 府 一 公 里 内 ， 在 同 一 大 道 上 ， 离 地 级市 距 离 三 分 钟 车 程 ， 后 期 潜 力 巨 大 ； 道 路 进 出 方 便 ，交 通 可 进 入 性 强 ；项 目 所 在 区 域 土 地 资 源 稀 缺 性 ， 产 品 具 有 广 阔 的 市 场空 间 和 开 发 价 值 。置 ， 两 者 对 比 产 生 的 价 值 空 间 易 体 现 机 会 ：县 城 人 口 的 快 速 增 长 及 住 宅 的 高 业 绩 销 售 为本 地 的 专 业 化 市 场 需 求 提 供 了 巨 大 的 空 家 ；目 前 已 入 户 地 方 的 亿 丰 家 具 建 材 大 市 场 距 离县 城 比 较 远 ， 从 区 位 的 价 值 比 较 ， 对 本 案 有价 值 提 升 作 用 ；市 区 目 前 中 高 端 家 居 建 材 的 消 费 场 所 及 不 成熟 ， 虽 2013年 有 两 个 红 星 美 凯 龙 项 目 已 经 签约 落 地 ， 但 因 其 地 块 的 拆 迁 工 作 在 一 年 以 内无 法 交 地 开 建 ， 所 以 对 公 司 落 地 抢 占 先 机 的 有 利威 胁 ：在 本 项 目 地 块 北 侧 的 正 佳 广 场 ， 现 因 体 量 较 大 ，开 发 商 也 同 步 在 争 取 红 星 美 凯 龙 合 作劣 势 ：因 土 地 拆 迁 成 本 较 高 ， 土 地 成 本 方 面 需 要 继 续 斡 旋 ，如 项 目 确 定 ， 需 密 集 性 的 开 始 沟 通 项 目 价 格 适 宜 。离 市 太 近 ， 已 无 缝 衔 接 ， 项 目 后 期 商 业 运 营 会 受 到市 区 的 部 分 冲 击 。 濮阳市场调研数据分析 【 调 研 的 目 的 】 u 了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们产品定位服务。u 通过全业态市调，为项目后续的招商与销售做前期客户筹备。 第一节 调研的目的 调研目的 【 城 区 调 研 的 重 点 区 域 】 第 二 节 城 区 调 研 的 重 点 区 域 濮 阳 部 分 商 铺 照 片亿 丰 开 业 【 第 三 节 . 调 查 总 况 分 析 】 第三节 调查总况分析家 居 建 材 五金 餐 饮 时 尚 购物 生 活 配套 休 闲娱 乐 小 计 路 调 合 计人数 34 134 84 78 161 4 495 308 803占比 6.86% 27.07% 16.97% 15.76% 32.53% 0.8% 100% 备 注 此 次 市 调 深 访 商 家 495 户 ； 生活配套 家居 餐饮濮阳市调业态分析休闲娱乐 时尚购物 建材 休闲娱乐：酒店、美容、会所足浴等家居：家具、家纺等建材：五金电料、陶瓷、卫浴、门窗、油漆、太阳能、装饰等餐饮：饭店、小吃、面包房等时尚购物：服饰、箱包、鞋帽、化妆品等生活配套：超市、美发、工艺品、钟表、眼镜、书店、电脑、家电、电动车、烟酒、药店等 第三节 调查总况分析 业态说明： 1.目前商铺结构各行业调研结果目 前 店 铺 结 构 家 居 建 材 生 活 配 套底层单铺一拖二一拖三大卖场 70.6% 91% 94.4% 11.8% 5% 3.7%0% 2% 1.9% 17.6% 2% 0%大 部 分 商 户 热 衷 于 底 层 单 铺 的 结 构 形 式 ， 少 量 商 户 会 选 择 一 拖 二 的 形 式 ，建 议 内 街 一 二 分 层 式 建 筑 ， 利 用 地 段 优 势 ， 做 层 高 可 达 自 行 分 割 ， 提 升 单 价以 期 项 目 效 益 最 大 化小结 2.目前店铺权属店 铺 权 属 家 居 建 材 生 活 配 套97% 97.8% 96.9%3% 2.2% 3.1%自有租赁 针 对 当 地 消 费 者 喜 欢 租 赁 经 营 的 消 费 习 惯 ， 可 以 考 虑 采取 售 后 返 租 政 策 ， 吸 引 商 家 及 当 地 投 资 客 进 行 投 资 。小结 3.您对商铺购买的选择主要取决于以下哪些要素20% 7.14% 11.1%33.3% 14.3% 42.2%40% 32.1% 24.4%40% 28.6% 22.2%6.7% 28.6% 11.1%0% 3.5% 6.7% 13.3% 7.1% 8.9%6.7% 14.3% 4.4%0% 0% 0%20% 14.7% 13.3%66.7% 50% 57.8%政府支持商业氛围市场繁荣升值潜力业态规划税收政策管理费用配套设施建筑结构市场品牌地段位置购 买 要 素 家 居 建 材 生 活 配 套小结 市 场 繁 荣 、 商 业 氛 围 、 地 段 位 置 及 升 值 潜 力 是 决 定 商 家 选 择 商 铺 的 重 要因 素 ， 其 中 塑 造 地 段 价 值 和 市 场 期 望 值 来 吸 引 人 气 及 造 势 尤 为 重 要 。 11000-12000 5.您对商铺购买意向价格91% 88.1% 87.6%3% 10.4% 8.7%3% 1.5% 3.1% 3% 0% 0.6%500070007000-90009000-11000小结 按 当 地 住 房 价 格 及 调 研 结 果 上 表 反 映 了 当 地 商 家 的 商 业 意 识不 成 熟 ， 利 用 品 牌 、 项 目 设 计 来 引 导 客 户 的 商 业 潜 在 价 值 及地 块 的 升 值 潜 力 表 述 达 到 项 目 销 售 高 溢 价 。意 向 购 买 价 格 家 居 建 材 生 活 配 套 8.您意向购买的商铺价格（大卖场）% % % % % % % % % %6000-8000元8000-10000元10000-12000元小结意 向 购 买 价 格 家 居 建 材 时 尚 购 物 生 活 配 套 9.您是否听说过红星美凯龙？是否 % % %0% 0% %小结是 否 听 说 过 红星 美 凯 龙 家 居 建 材 生 活 配 套 10.您觉得我公司项目地段如何？% % % % % % % % % %很好好一般不行小结地 段 如 何 家 居 建 材 生 活 配 套 11.您 是 否 愿 意 进 驻 乾 北 -红 星 美 凯 龙 ？44.1% 20.9% 28%55.9% 79.1% 72%愿意不愿意 目 前 来 看 ， 濮 阳 商 家 的 消 费 观 念 还 没 开 发 ， 对 于 商 家 入 驻 后 的 市 场氛 围 渲 染 是 提 升 入 驻 率 的 核 心 工 作小结进 驻 意 向 家 居 建 材 生 活 配 套 12.您 会 选 择 租 赁 还 是 购 买 （ 愿 意 进 驻 前 提 下 ） ？6.7% 3.6% 8.9%86.6% 75% 80%6.7% 21.4% 11.1%租赁看情况购买 建 材 商 家 购 买 意 识 比 较 强 ， 后 期 在 销 售 与 设 计 上 要 多 考 虑 到 适 合建 材 五 金 类 商 家 商 铺 需 求 核 心 店小结购 买 意 向 家 居 建 材 生 活 配 套 13.如果您入驻此项目，您认为适合自己的理想面积是13.3% 7.1% 8.9%13.3% 14.3% 40%0% 21.4% 11.1% 26.7% 32.2% 20%20% 17.9% 15.6%26.7% 7.1% 4.4%30-5050-8080-200200以上20以下20-30小结店 铺 理 想 面 积 家 居 建 材 生 活 配 套 14.您对仓储的需求面积% % % % % % % % % % % %100-200200-300不需要50以下50-100小结仓 库 面 积 家 居 建 材 生 活 配 套 15.您认为合理的租金价格？% % % % % % % % % % % %15元/月以下15-30元/月31-60元/月61-90元/月小结90元/月以上理 想 租 金 家 居 建 材 生 活 配 套 17.有意入驻商户对乾北-红星美凯龙商贸城的要求有哪些？% % % % % % % % % % % % % % % % % %小结市 场 品 牌管 理 模 式服 务 功 能政 策 优 惠广 告 宣 传业 态 规 划餐 饮 娱 乐金 融 机 构仓 储 物 流其 他客 户 关 注 家 居 建 材 生 活 配 套 18.您对我项目是通过什么途径获取的% % % % %0% 0% 0% % % %朋友介绍地方广播网络广告牌小结获 取 途 径 家 居 建 材 生 活 配 套 19.路 人 购 置 商 铺 意 愿 度40 以 下40-7070 以 下70-100 濮 阳 县 居 民 目 前 对 商 铺 的 投 资 欲 望 不 是 很 强 烈 ， 多 数 处 于 观 望状 态 ， 项 目 价 值 塑 造 是 关 键 ， 怎 么 样 将 观 望 群 体 变 为 购 买 力 是工 作 核 心 之 一小结 商 铺 面 积 很 强 烈 想 看 看1% 9.8% 13.8%1.8% 13.8% 3.1%0 % 8.6% 5.5%1 % 6.7% 4.9%0.3% 2.1% 2.1%0 % 0% 0.6%0 % 0.6% 1.8%100-200200-300 其 他 近 期 没 有 打 算 没 有 23. 住宅需求统计0.3% 2.4% 3.1% 0.6% 0% 0.6% 0.3% 0.3%2.8% 6.7% 3.4% 3.1% 7% 2.1 % 0.6 % 0.6 %0% 8.3% 7% 4.3% 6.1% 1.5% 3.1 % 0.3%1.2% 9.4% 12.2% 7.3% 3% 0.9% 0.9% 0.3%一年内两 年 内三 年 内 濮阳住宅购买意愿度比较高，住宅需求期望90120平方左右为主小结面 积 二 室8090 二 室90100 三 室90115 三 室115125 三 室125140 四 室130144 四 室144155 四 室155165 总结1、 家 具 类 商 家 搬 迁 意 向 度 大 于 55%， 品 牌 价 值 诉 求 等 本 地上 级 入 驻 是 后 期 运 营 的 重 点 工 作 方 向 。2、 沿 街 租 金 视 地 段 不 同 在 1.2 6.67元 /月 /平 方 不 等 ， 家居 建 材 市 场 0.5 1.6元 /月 /平 方 不 等 。3、 禹 州 商 博 城 二 楼 商 家 搬 迁 可 能 性 两 年 内 几 乎 为 零 （ 商家 的 店 铺 装 修 成 本 较 高 ） ， 两 三 年 后 应 是 商 铺 重 装 高 峰 期 ， 商 铺 搬 迁 可 能 性 极 大 ； 豫 华 、 建 材 大 市 场 商 家 因 市 场 管 理无 序 、 杂 乱 差 现 象 短 期 搬 迁 可 能 性 比 较 大 ； 项 目 地 块 豫 龙家 居 市 场 因 地 块 拆 迁 因 素 ， 短 期 内 搬 迁 可 能 性 较 大 。4、 禹 州 商 家 不 喜 欢 一 拖 三 的 商 铺 建 筑 结 构 ；5、 建 材 五 金 类 对 店 面 要 求 主 要 集 中 为 ： 底 层 单 铺 、 一 拖二 形 式 的 ， 其 中 90%热 衷 于 底 层 单 铺 ， 面 积 在 80 200平 米 。家居、建材类总结： 5、家居类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖二形式的，其中90%热衷于租赁，面积需求在200平米或以上。6、主要配套设施为仓储、物流及停车场，因当前建材经营商户都为临街形式，以上因素都对当前销售产生影响。（可在附近或禹亳铁路南侧租赁一用地建仓储租赁）7、在给予政策优惠的情况下，为吸引目标客户，建议在市场培育前期租金不宜过高，吸引商家入驻，形成群聚效应。8、规范化统一管理运营是我们建材类目标商户（也是最大商铺购买群体之一）的最大期望。5、家居（非家居）建材类商户购买比例是14%，租赁意向是85%左右。整体进驻意向较浓。 禹州家具市场 濮阳建材市场 【 第 四 节 . 总 结 】 濮阳城区给人总体的感觉是人流量较大，老商业街区的商业氛围较浓，但多处于建筑和设备都处于陈旧的状态，濮阳县目前好点的消费都往市区流失，濮阳的城镇化速度处于快速增长过程中，因城市扩容等各方面利好因素，县需要有良好的商业氛围来满足城镇化的配套需求，所以商业市场发展的空间广阔。我们的总体建议是：房 地 产 ： 商 品 房 市 场 可 介 入 ； 原 因 ： 1.濮 阳 原 先 基 本 依 赖 于 油 田 经 济 ， 目 前 正 逐 步 摆 脱 这 种 依 靠 ， 濮 阳 县 规 划 了 大 片 高 新 工 业 区 ，目 前 已 经 有 相 当 多 的 国 内 著 名 品 牌 厂 家 已 经 入 住 ， 这 为 濮 阳 县 可 持 续 发 展 提 供 了 保 障 ； 2.濮 阳 城 镇 化 比 例 原 先 比 较 低 ， 至 目 前 城 镇 化 比 例 才 19%多 ， 随 着 濮 阳 县 工 业 的 快 速 发 展 ，后 期 人 口 城 镇 化 速 度 将 会 得 到 显 著 提 升 ， 这 为 濮 阳 县 的 商 住 市 场 开 发 提 供 了 充 足 的 市 场 空 间 ； 3.濮 阳 县 在 前 几 年 土 地 推 广 过 程 中 的 量 控 制 的 比 较 紧 ， 对 商 住 类 型 供 地 量 一 直 在 控 制 ， 这 也是 濮 阳 县 住 宅 市 场 呈 现 健 康 （ 售 价 上 涨 、 售 量 较 高 、 开 发 量 合 理 ） 的 核 心 因 素 之 一 。 （ 2013年 度濮 阳 县 国 建 用 地 供 应 总 量 338.93公 顷 中 ， 工 矿 仓 储 用 地 200公 顷 ， 住 宅 用 地 94公 顷 ， 公 共 管 理 与公 共 服 务 用 地 25.6公 顷 。 ） 商业： 建议快速开发；原因：1.濮 阳 县 域 濮 阳 市 已 经 基 本 实 现 同 城 概 念 ， 濮 阳 县 位 置 类 似 于 濮 阳 市 市 区 的 南 城 区 性 质 ，如 建 设 商 业 体 ， 可 填 补 濮 阳 县 及 濮 阳 市 南 片 区 域 的 市 场 空 白 ， 另 濮 阳 县 大 部 分 人 口 位 于濮 阳 县 城 区 南 侧 及 东 南 侧 ；2.濮 阳 市 有 两 个 红 星 美 凯 龙 签 约 落 地 ， 这 足 够 证 明 市 场 后 期 有 足 够 的 容 量 来 支 持 后 期 的市 场 成 活 ， 市 场 的 需 求 也 就 是 商 铺 的 价 值 所 在 ； （ 但 市 北 两 个 红 星 美 凯 龙 项 目 因 地 块 附着 物 拆 迁 难 度 较 大 ， 基 本 上 一 年 半 内 动 工 的 可 能 性 是 不 大 的 ）3.濮 阳 县 商 业 发 展 处 于 刚 起 步 的 阶 段 ， 这 也 为 企 业 开 发 商 业 项 目 提 供 了 契 机 ；4.项 目 位 置 远 差 于 公 司 意 向 地 块 的 亿 丰 家 居 建 材 市 场 的 销 售 情 况 相 当 良 好 ， 位 置 比 亿 丰好 ， 没 有 理 由 卖 的 不 如 亿 丰 项 目 ；如需开发，建议： 1、因濮阳市、县目前处于无缝衔接状态，项目广宣应考虑市区与濮阳县两个方位为主。 2、高调造势，拔高红星美凯龙在濮阳县及濮阳市区的知名度，提升项目的开发价值。 3、目前濮阳县的意向地块位置相当不错，而地块面积也充足，在住宅配套用地之外的商业配套最好考虑下其中拿出四五十亩来开发商业步行街，以期使项目地块价值能得到最好的挖掘。 Thanks For Your Time!