中地行-2010年广州天河华景新城项目户型面积配比建议

华景新城项目户型面积配比建议二七年六月三十日 市 场 审 视 户 型 配 比 及 设 计 亮 点 建 议项 目 审 视 目 录 Part1 市 场 审 视 市 场 审 视 /中 心 城 区 房 屋 市 场 情 况Part12007年 1-5月 整 体 成 交 量 构 成 2007年 1-5月 广 州 中 心 城 区 整 体 成 交 面 积 为 183.5785万 平 方 米 ， 主 要 签约 量 依 然 集 中 在 海 珠 、 白 云 、 天 河 三 大 区 域 ， 但 是 整 体 预 售 面 积 在 减 少 。 预计 供 应 大 户 海 珠 区 和 天 河 区 成 交 面 积 将 会 逐 渐 减 少 ， 白 云 区 将 在 不 久 将 来 代替 海 珠 区 ， 成 为 供 应 量 大 户 。 2007年 1-5月 整 体 成 交 价 整 体 成 交 价 格 仍 然 在 不 断 攀 升 。 中 心 城 区 的 供 应 量 在 不 断 减 少 ， 导 致 了 越 秀 区 和 天 河 区 升 到 11174元 / 和 12105元 / ， 白 云 区 和 海 珠 区更 为 突 出 ， 现 时 海 珠 价 格 已 直 逼 万 元 大 关 。 市 场 审 视 /中 心 城 区 房 屋 市 场 情 况Part1 22007年 1-4月 天 河 区 住 宅 房 批 准 预 售 与 成 交 面 积 对 比 2007年 1-4月 天 河 区 成 交 面 积 较 高 ,但 批 准 的 预 售 面 积 低 于 成 交 面 积 ,致使 该 区 域 预 售 面 积 不 能 满 足 需 求 ,正 在 消 化 之 前 所 批 预 售 量 .供 求 关 系 直 接影 响 了 该 区 域 的 楼 盘 价 格 . 市 场 审 视 /天 河 区 房 屋 市 场 情 况Part1 2007年 1-5月 天 河 区 成 交 价 格 走 势 2007年 1-5月 ,天 河 区 成 交 价 格 不 断 走 高 ,除 了 三 月 份 有 些 下 降 ,其 余 每 月约 有 5%的 升 幅 .拉 高 天 河 区 整 体 价 格 的 区 域 主 要 是 珠 江 新 城 板 块 ,该 区 域 的整 体 销 售 均 价 大 概 在 1.5万 元 / 左 右 . 市 场 审 视 /天 河 区 房 屋 市 场 情 况Part1 天 河 公 园 板 块 基 本 情 况华 景 新 城东 方 新 世 界理 想 青 年 荟 骏 景 花 园勤 天 E品 上 馆 领 汇 国 际 公 寓沁 馥 佳 苑 天 河 公 园 板 块 在 售 楼 盘 并 不 多 ， 所 推 货 量 大 多 为 之 前 剩 余 单 位 。 最 近 半 年 推出 新 品 的 楼 盘 为 东 方 新 世 界 ， 沁 馥 佳 苑 ， 领 汇 国 际 公 寓 。 勤 天 E品 上 馆 准 备 于 近期 开 盘 。 市 场 审 视 /天 河 板 块 基 本 情 况Part1 户 型面 积 单 身 公 寓 一 房 一 厅 一 房 二 厅 二 房 三 房 四 房 五 房 小 复 式 复 式 小 计50 以 下 3.79% 2.81% 3.32% - - - - 12.26% - 22.18%50-60 - - - - - - - - - 0 61-70 - - 2.16% 1.66% - - - 1.23% - 5.05%71-80 - - 1.08% 20.27% - - - 1.23% - 22.57%81-90 - - 1.62% 3.75% 1.66% - - - - 7.03%91-100 - - 1.62% - 9.95% - - - - 11.58%101-110 - - - - 2.13% - - - - 2.13%111-120 - - 1.62% - 4.69% - - - - 6.31% 121-130 - - - - 3.03% 0.14% - - - 3.17%131-140 - - - - 0.07% 12.98% - - - 13.05%141-150 - - - - - 0.97% - - - 0.97%151-160 - - - 0.04% - 3.39% - - - 3.43%161-170 - - - - - - - - - - 171-180 - - - - - 1.23% - - - 1.23%181 以 上 - - - - - - - - 1.30% 1.30%小 计 3.79% 2.81% 11.43% 25.71% 21.53% 18.72% 0 14.71% 1.30% 100.00% 该 区 域 推 货 量 主 要 集 中 在 71 80 的 二 房 、 90 120 三 房 单 位 ， 130 140 的 四 房 单 位 和 50 以 下 的 小 复 式 单 位 所 占 比 例 次 之 。 市 场 审 视 /天 河 板 块 基 本 情 况Part1区 域 在 售 产 品 户 型 面 积 分 析 天 河 公 园 板 块 在 售 楼 盘 主 要 的 面 积 分 布 是 在 50 以 下 和 71-80 ,两 者约 占 整 体 推 货 量 的 50%.该 面 积 区 间 主 要 为 一 房 、 小 复 式 单 位 和 二 房 单 位 。小 面 积 主 要 分 布 在 理 想 青 年 荟 、 领 汇 国 际 公 寓 、 勤 天 E品 上 馆 。 二 房 单 位 则主 要 集 中 在 华 景 新 城 。 市 场 审 视 /天 河 板 块 基 本 情 况Part1 3 二 房 二 厅 、 三 房 二 厅 所 占 比 例 较 大 ， 四 房 的 比 重 次 之 。 三 者 约 占 整 体 供 货量 的 70 。 该 户 型 主 要 分 布 在 华 景 新 城 、 沁 馥 佳 苑 、 骏 景 花 园 。 但 在 近 期 新推 产 品 中 ， 复 式 和 小 复 式 单 位 较 多 ， 主 要 是 东 方 新 世 界 、 领 汇 国 际 公 寓 、 勤 天E品 上 馆 。 市 场 审 视 /天 河 板 块 基 本 情 况Part1 市 场 审 视 /天 河 板 块 基 本 情 况Part1项 目 名 称 规 模 ( ) 推 售 单 位 户 型 组 合 装 修 标 准 均 价 签 约 率户 型 面 积 范 围( ) 套 数 比 例 （ 元 / ） （ 元 / ）理 想 青 年 荟 占 地 :1510 总 建 :4809 全 部 单 身 公 寓 42-67 374 92% 800 15000 31%一 房 一 厅 74 34 8%东 方 新 世 界 占 地 :96378 总建 :331047 嘉 院 组 团 复 式 193-386 36 100% 豪 华 装 修 1800022000 72%骏 景 花 园 占 地 :253965总 建 :66.65万 约 克 公 寓 组 团 二 房 二 厅 83 88 33% 1000 9800 86%三 房 二 厅 117 88 33%四 房 二 厅 136-139 88 33%沁 馥 佳 苑 占 地 :20892总 建 :67230 A1-A4,B1-B4 单 身 公 寓 40-44 13 3% 精 装 修 11000 36%二 房 二 厅 73-151 35 9%三 房 二 厅 95-130 191 48%四 房 二 厅 123-173 159 40%勤 天 E品 上 馆 占 地 :6671 总 建 :25046 部 分 楼 层 单 位 一 房 一 厅 47 78 26% 3000 16000 未 售一 房 二 厅 65-119 225 74%领 汇 国 际 公 寓 占 地 :78751 总建 :251434 全 部 单 身 公 寓 42 92 33% 800 9000 89%一 房 二 厅 48-49 92 33%二 房 二 厅 66 46 17%三 房 二 厅 89 46 17%华 景 新 城 占 地 :60万 总 建 :100万 F-I栋 二 房 二 厅 76-77 544 50% 800 9000 50%三 房 二 厅 92 272 25%四 房 二 厅 134-136 272 25% 4 项 目 位 置 ： 中 山 大 道 西 158号 发 展 商 ： 广 州 新 华 建 房 地 产 有 限 公 司 占 地 面 积 ： 96378平 方 米 建 筑 面 积 ： 331047平 方 米 建 筑 规 模 ： 高 层 洋 房 ,小 高 层 洋 房 小 区 配 套 : 体 育 会 所 与 休 闲 会 所 交 付 日 期 ： 2008年 底 现 推 单 位 ： 嘉 院 组 团 ， 自 编 13座 项 目 近 况 ： 该 盘 销 售 销 售 情 况 较 好 ,至 今 售 出 约 72%的单 位 ,销 售 均 价 约 为 18000 22000元 / 。户 型 面 积 范 围（ ） 套 数 比 例复 式 193-386 36 100%合 计 36 100% 市 场 审 视 /个 案 分 析 东 方 新 世 界 -嘉 院Part1 4 项 目 位 置 ： 中 山 大 道 与 科 韵 路 交 界 处 发 展 商 ： 勤 天 集 团 占 地 面 积 ： 约 6671平 方 米 建 筑 面 积 ： 约 25046平 方 米 建 筑 规 模 ： 由 1栋 19层 高 层 商 住 楼 组 成 交 付 日 期 ： 2008年 年 底 现 推 单 位 ： 内 部 认 购 项 目 近 况 ： 该 盘 准 备 于 近 期 推 出 市 场 ， 据 销 售 人 员 介 绍 销售 均 价 约 为 16000元 / ， 含 3000元 / 的 装修 ， 现 接 受 咨 询 登 记 。户 型 面 积 范 围（ ） 套 数 比 例一 房 一 厅 47 78 26一 房 二 厅 65-119 225 74合 计 303 100 市 场 审 视 /个 案 分 析 勤 天 E品 上 馆Part1 项 目 位 置 ： 中 山 大 道 汇 彩 路 盈 彩 美 居 旁 发 展 商 ： 合 景 泰 富 占 地 面 积 ： 7.8万 平 方 米 建 筑 面 积 ： 25万 平 方 米 建 筑 规 模 ： 由 1栋 喜 来 登 酒 店 、 9栋 7-10层高 写 字 楼 和 1栋 25层 高 高 层 住 宅 组 成 交 付 日 期 ： 2007年 年 底 现 推 单 位 ： 25层 高 高 层 住 宅 项 目 近 况 ： 该 盘 销 售 情 况 较 好 ,5月 开 盘 至 今 单 位几 乎 售 罄 ， 二 房 的 销 售 速 度 较 快 。 销 售 均价 为 9000元 / ,装 修 约 为 800元 / .户 型 面 积 范 围（ ） 套 数 比 例单 身 公 寓 42 92 0.33一 房 二 厅 48-49 92 0.33二 房 二 厅 66 46 0.17三 房 二 厅 89 46 0.17合 计 276 1 市 场 审 视 /个 案 分 析 领 汇 国 际 公 寓Part1 4 项 目 位 置 ： 中 山 大 道 华 景 路 发 展 商 ： 广 州 铮 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司 占 地 面 积 ： 2.08万 平 方 米 建 筑 面 积 ： 约 7.8万 平 方 米 建 筑 规 模 ： 由 10栋 11-18层 小 高 层 组 成 交 付 日 期 ： 2008年 底 现 推 单 位 ： A1-A4,B1-B4 项 目 近 况 ： 该 盘 近 期 在 推 售 A1-A4栋 剩 余 单 位 的 基 础上 加 推 B1-B4栋 的 单 位 .销 售 均 价 为11000元 / ,带 精 装 修 .户 型 面 积 范 围（ ） 套 数 比 例单 身 公 寓 40-44 13 3%二 房 二 厅 73-151 35 9%三 房 二 厅 95-130 191 48%四 房 二 厅 123-173 159 40%合 计 398 100% 市 场 审 视 /个 案 分 析 沁 馥 佳 苑Part1 市 场 审 视 /小 结Part1供 求 :天 河 区 供 应 逐 渐 减 少 ,平 均 成 交 面 积 高 于 预 售 面 积 ,市 场 供 不 应 求 信 号 频 频 响 起 ;价 格 :中 心 区 价 格 不 断 攀 升 ,天 河 区 销 售 均 价 已 突 破 1.2万 元 / .户 型 面 积 ：天河区域户型主要集中在71 80 的 二 房 、 90 120 三房 单 位 ， 二 房 单 位 主 要 集 中 在 华 景 新 城 。成 交 ： 90 的 小 三 房 最 受 欢 迎 ， 销 售 速 度 最 快 市 场 审 视 /启 示Part1启 示 ： 由 于 房 价 上 升 速 度 较 快 ， 很 多 年 轻 买 家 “ 望 价 却 步 ” ， 原 计 划 买 三 房 不得 不 转 向 购 买 两 房 。 华 景 新 城 小 三 房 的 热 销 可 以 看 出 ， 三 房 需 求 仍 然 较 大 ，故 建 议 本 项 目 在 户 型 配 置 上 可 增 加 小 三 房 的 比 例 ， 满 足 市 场 需 求 。 Part2 项 目 审 视 中山大道华景路本项目 项 目 审 视 /位 置Part2 项 目 位 于 华 景 新 城 芳满 庭 院 东 侧 ， 北 面 紧靠 铁 路 沿 线 ， 东 面 与华 景 新 城 汽 车 总 站 相临 ， 南 面 为 绿 地 草 坪 ，视 野 较 开 阔 。 总 用 地 面 积 约 2.8万 m2规 划 容 积 率 3.97总 建 筑 面 积 约 7.6万 m2住 宅 建 筑 面 积 30823m2高 度 控 制 约 70m项 目 审 视 /地 块 经 济 技 术 指 标Part2 景 观 资 源周 边 环 境客 户 需 求政 策项目南向对望市政绿地，四周视野较开阔项目与铁路及公交车站为邻，对生活质量造成严重影响目标客户以首次或二次置业中青年为主，他们对于两房、三房的需求最大90/70的限制，即使二套打通也随时面临政策封 堵漏洞风险 但实际上项目缺乏自然景观资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值靠近铁路就是一个毒瘤，足以吓退高端客户，项目规模相对较小，对周边大环境影响乏力相对于区域内占据最佳地段或拥有自然景观资源，较为成熟的社区，项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险 宏调政策风险大，产品设计将受到限制 项 目 审 视 /项 目 要 素 理 解Part2 项目缺乏自然景观项 目 审 视 /项 目 要 素 理 解Part2铁路影响生活品质市场对中小户型的需求宏调政策的影响尽 管 项 目 所 处 区 域 已 是 十 分 成 熟 的 中 高档 住 宅 区 域 ， 但 综 合 各 项 因 素 ， 项 目 仍然 不 宜 抢 占 过 高 市 场 ， 户 型 面 积 不 宜 过大 ， 避 免 总 价 过 高 ， 造 成 销 售 停 滞 ， 从而 有 效 规 避 开 发 风 险 ！ Part3 户 型 配 比 及 设 计 亮 点 建 议 根 据 市 场 分 析 及 项 目 要 素 分 析 ， 建 议 在 保 证 户 型 足 够 舒 适 度 的前 提 下 ， 控 制 户 型 面 积 的 合 理 大 小 ， 整 体 户 型 比 例 按 90/70政策 执 行 ， 不 考 虑 两 套 打 通 等 方 式 增 加 大 户 型 本 区 域 两 房 与 小 三 房 一 直 是 热 销 户 型 。 通 过 对 比 发 现 ， 同 样 面积 条 件 下 ， 小 三 房 更 受 客 户 青 睐 如 华 景 新 城 最 后 一 期 陶 然 庭苑 ， 92 的 小 三 房 单 位 销 售 速 度 最 快 建 议 本 项 目 户 型 设 置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求户 型 比 例 构 想Part3 思 考 根 据 地 块 经 济 技 术 指 标 建 议 ：楼 宇 层 数 单 层 总 面 积 总 面 积 单 层 户 数 单 户 平 均 面 积3 23 447 30823 6 74 户 型 比 例 构 想Part3 户 型 比 例 构 想Part3 开 放 式 的 2梯 5户 ， 拥 有 阳 光 花 园 梯 间 ， 北 向 望 花 园 ， 且 视 野 开 阔 ， 以设 置 大 户 型 为 主 ， 南 向 临 马 路 ， 设 置 三 套 面 积 相 对 较 小 单 位2梯6户01 02 0304 95 105m271m2 84m20574m2 41m289m206 户 型 比 例 构 想Part3建 议 住 宅 户 型 比 例 1房 2厅 2房 2厅 3房 2厅 1卫 3房 2厅 2卫 合 计单 层 户 数 1 2 2 1 6面 积 41 70 84 98 293面 积 范 围 40 45 68 75 80 90 95 108 单 层 面 积 41 140 168 98 447 3栋 总 面 积 2829 9660 11592 6762 308433栋 各 户 型 套 数 69 138 138 69 414 3栋 各 户 型 比 例 17% 33% 33% 17% 100% 40平 方 1房 一 厅 “ 一 变 二 ” 的 间 隔 划 分 投 资 自 住 两 相宜 户 型 设 计 参 考 （ 一 ）Part3 70多的二房二厅， 空间舒适实用户型特点：1.单元较少过道空间，增加单元内各个功能空间的使 用及实用性 2.明厨明厕，人性化设计 3.设计2左右的储物间，增加单元的实用性及功能性户 型 设 计 参 考 （ 二 ）Part3 71的二房二厅n户型设计紧凑；n分区明确、功能齐全；n采用了大飘窗台、转角飘窗设计，提升室内使用空间和观景视野；户 型 设 计 参 考 （ 三 ）Part3 户 型 设 计 参 考 （ 四 ）Part384的三房二厅， 在市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型 户型特点：1.84I小三房二厅，方正实用 2.动静分区明显、跃式设计使空间具层次感 3. 卧室有飘窗通风采光好 89的三房二厅， 在市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型户型特点：1.89三房二厅，方正实用 2.客厅与餐厅的空间尺度恰到好处，不浪费空间 3.双阳台设计，且具备大阳台空间 4.房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用户 型 设 计 参 考 （ 五 ）Part3 98 的 三 房 二 厅 二 卫户 型 特 点 ： 1.单 元 方 正 实 用 2.房 间 面 积 分 配 为 大 中 小 ， 各 自 房 间 功 能 性 强 ， 实 用 3.主 人 房 套 房 设 计 户 型 设 计 参 考 （ 六 ）Part3 105的三房二厅一卫n通过单双数层的错位，形成大面积的弧形阳台，提升室内空间的舒适度，丰富建筑外利面造型；n大飘窗台设计，延伸室内的空间感；n建议增加跃式设计；阳台户 型 设 计 参 考 （ 七 ）Part3 108 的 三 房 二 厅 二 卫户 型 特 点 ： 1.单 元 方 正 实 用 ， 各 个 空 间 面 积 分 配 合 理 2.侧 出 阳 台 设 计 ， 第 三 厅 概 念 3.主 人 房 套 房 ， 卧 室 均 带 飘 窗 ， 实 用 性 强户 型 设 计 参 考 （ 八 ）Part3 为 提 升 项 目 附 加 值 ， 增 强 项 目 市 场 竞 争 力 。 项 目 应 在 户 型设 计 上 ， 加 入 亮 点 设 计 的 元 素 作 为 支 持 。 结 合 项 目 自 身 开 发 条 件的 情 况 ， 建 议 采 用 以 下 的 亮 点 设 计 ， 提 高 产 品 附 加 值 。户 型 亮 点 设 计 建 议Part3 大 面 积 户 型 （ 如 大 三 房 ） ， 通 过 局 部 的 空 间 抬 升 ， 明 确 区 间 功 能 的 划 分 ，并 增 加 室 内 的 层 次 感 ；户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 一 ） 跃 式 设 计Part3 空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）；其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；入 户 花 园 景 观 花 园 户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 二 ） 空 中 花 园 设 计Part3 全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 二 ） 空 中 花 园 设 计Part3 阳光室设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；飘窗台设计若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型； 飘 窗 台 设 计 飘 地 台 设 计 户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 三 ） 飘 窗 台 设 计Part3 阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果； 错 落 设 计 上 空上 空 错 落 设 计阳 台阳 台 户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 四 ） 错 落 阳 台 设 计Part3 建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；户 型 亮 点 设 计 建 议 （ 五 ） 阳 光 电 梯 间Part3