《物业管理企业》PPT课件

2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 1 第3章 物业管理企业n 物 业 管 理 企 业 概 述n 物 业 管 理 公 司 的 设 立n 物 业 管 理 企 业 的 资 质 等 级 管 理n 物 业 管 理 企 业 的 组 织 形 式n 物 业 管 理 企 业 的 主 要 机 构 及 职 能n 物 业 管 理 企 业 外 部 联 系 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 2 第1节 物业管理企业概述n 一 、 物 业 管 理 企 业 的 概 念n 1、 物 业 管 理 企 业 指 具 有 法 人 资 格 ， 根 据 合 同 接 受业 主 或 业 主 管 理 委 员 会 的 委 托 ， 依 照 有 关 法 律 、 法 规的 规 定 ， 对 物 业 实 行 专 业 化 管 理 ， 并 收 取 相 应 报 酬 的经 济 实 体 。n 2、 要 点 ： n 按 合 法 程 序 成 立n 具 有 行 业 资 质n 具 有 法 人 地 位 的 经 济 实 体 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 3 第1节 物业管理企业概述n 二 、 物 业 管 理 企 业 的 特 征n 服 务 性n 经 营 性n 专 业 性n 平 等 性 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 4 第1节 物业管理企业概述n 三 、 物 业 管 理 企 业 的 分 类n 1、 按 服 务 范 围 划 分n 综 合 性 物 业 管 理 企 业n 专 业 性 物 业 管 理 企 业n 2、 按 投 资 组 合 方 式 及 出 资 人 承 担的 责 任 分 类 n 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司n 物 业 管 理 股 份 有 限 公 司 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 5 第2节 物业管理企业的设立n 一 、 物 业 管 理 企 业 设 立 的 条 件n 1、 有 限 责 任 公 司 设 立 的 条 件n 股 东 符 合 法 定 人 数 （ 一 般 在 2人 以 上 ， 50人 以 下 ）n 股 东 出 资 达 到 法 定 资 本 最 低 限 额 （ 服 务 性 公 司 为 10万元 人 民 币 ）n 股 东 共 同 制 定 公 司 章 程 n 有 公 司 名 称 ， 建 立 符 合 有 限 责 任 公 司 要 求 的 组 织 机 构n 固 定 的 生 产 经 营 场 所 和 必 要 的 生 产 经 营 条 件 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 6 第2节 物业管理企业的设立n 一 、 物 业 管 理 企 业 设 立 的 条 件n 2、 股 份 有 限 公 司 设 立 的 条 件n 发 起 人 符 合 法 定 人 数 （ 不 可 少 于 5人 ）n 发 起 人 认 购 和 社 会 公 开 募 集 的 股 本 达 到 法 定 最 低 资 本限 额 （ 1000万 元 ）n 股 份 发 行 、 筹 办 事 项 符 合 法 律 规 定 n 发 起 人 制 定 公 司 章 程 ， 采 用 募 集 方 式 设 立 的 经 创 立 大会 通 过n 有 公 司 名 称 ， 建 立 符 合 股 份 有 限 公 司 要 求 的 组 织 机 构n 固 定 的 生 产 经 营 场 所 和 必 要 的 生 产 经 营 条 件 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 7 第2节 物业管理企业的设立n 二 、 物 业 管 理 企 业 的 设 立 程 序n 1、 可 行 性 研 究n 市 场 调 查n 综 合 分 析n 报 告 撰 写n 2、 公 司 章 程 等 文 件 准 备 n 3、 人 才 储 备n 4、 缴 纳 出 资n 5、 注 册 登 记n 6、 资 质 审 查 ： 营 业 执 照 和 临 时 资 质 证 书 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 8 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 一 、 资 质 等 级 的 划 分n 1、 一 级 资 质n 注 册 资 本 人 民 币 500万 元 以 上 ；n 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专 职 管 理和 技 术 人 员 不 少 于 30人 。 其 中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 20人 ，工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ； n 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书 ；n 管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业 的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占下 列 相 应 计 算 基 数 的 百 分 比 之 和 不 低 于 100 ：n 多 层 住 宅 200万 平 方 米 ；n 高 层 住 宅 100万 平 方 米 ；n 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 15万 平 方 米 ；n 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 它 物 业 50万 平 方 米 。n 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有 优 良 的 经 营 管 理 业 绩 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 9 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 一 、 资 质 等 级 的 分 类n 2、 二 级 资 质n 注 册 资 本 人 民 币 300万 元 以 上 ；n 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专 职 管 理和 技 术 人 员 不 少 于 20人 。 其 中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 10人 ，工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ； n 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书 ；n 管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业 的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占下 列 相 应 计 算 基 数 的 百 分 比 之 和 不 低 于 100 ：n 多 层 住 宅 100万 平 方 米 ；n 高 层 住 宅 50万 平 方 米 ；n 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 8万 平 方 米 ；n 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 它 物 业 20万 平 方 米 。n 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有 良 好 的 经 营 管 理 业 绩 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 10 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 一 、 资 质 等 级 的 分 类n 3、 三 级 资 质n 注 册 资 本 人 民 币 50万 元 以 上 ；n 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 10人 。 其 中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人员 不 少 于 5人 ， 工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以上 职 称 ； n 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书n 有 委 托 的 物 业 管 理 项 目 ；n 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ，建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 11 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 二 、 资 质 的 申 报 和 审 批n 1、 资 质 的 申 报 应 当 提 交 下 列 材 料 ：n 企 业 资 质 等 级 申 报 表 ；n 营 业 执 照 ；n 企 业 资 质 证 书 正 、 副 本 ；n 物 业 管 理 专 业 人 员 的 职 业 资 格 证 书 和 劳 动 合 同 ， 管 理和 技 术 人 员 的 职 称 证 书 和 劳 动 合 同 ， 工 程 、 财 务 负 责人 的 职 称 证 书 和 劳 动 合 同 ； n 物 业 服 务 合 同 复 印 件 ；n 物 业 管 理 业 绩 材 料 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 12 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 二 、 资 质 的 申 报 和 审 批n 2、 资 质 的 审 批申 请 企 业 房 地 产 主 管 部 门工 商 行 政 管 理 部 门 30日 内 申 办 资 质备 案 和 资 质 等 级 证 书 20个 工 作 日内 核 发 批 准 文件 审 批核发营业执照注册登记 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 13 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 三 、 资 质 等 级 的 行 政 管 理n 1、 资 质 评 审n 一 级 由 省 、 自 治 区 建 委 、 直 辖 市 房 地 局 初 审 ，初 审 合 格 后 报 建 设 部 审 批 ；n 二 级 由 省 、 自 治 区 人 民 政 府 建 设 主 管 部 门 负责 ；n 三 级 物 业 管 理 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 由 设 区的 市 的 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 ， 并 接受 省 、 自 治 区 人 民 政 府 建 设 主 管 部 门 的 指 导和 监 督 ； 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 14 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 三 、 资 质 等 级 的 行 政 管 理n 2、 资 质 管 理n （ 1） 资 质 的 动 态 管 理n （ 2） 对 招 投 标 活 动 的 监 督 管 理n 一 级 资 质 物 业 管 理 企 业 可 以 承 接 各 种 物 业 管 理 项 目n 二 级 资 质 物 业 管 理 企 业 可 以 承 接 30万 平 方 米 以 下 的住 宅 项 目 和 8万 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 项 目 的 物 业 管 理业 务 n 三 级 资 质 物 业 管 理 企 业 可 以 承 接 20万 平 方 米 以 下 住宅 项 目 和 5万 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 项 目 的 物 业 管 理 业务 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 15 第3节 物业管理企业的资质等级管理n 三 、 资 质 等 级 的 行 政 管 理n 聘 用 未 取 得 物 业 管 理 职 业 资 格 证 书 的 人 员 从 事 物 业 管 理 活 动 的 。n 将 一 个 物 业 管 理 区 域 内 的 全 部 物 业 管 理 业 务 一 并 委 托 给 他 人 的 。n 挪 用 专 项 维 修 资 金 的 。 n 擅 自 改 变 物 业 管 理 用 房 用 途 的 。n 擅 自 改 变 物 业 管 理 区 域 内 按 照 规 划 建 设 的 公 共 建 筑 和 共 用 设 施 用 途 的 。n 擅 自 占 用 、 挖 掘 物 业 管 理 区 域 内 道 路 、 场 地 ， 损 害 业 主 共 同 利 益 的 。n 擅 自 利 用 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 经 营 的 。n 物 业 服 务 合 同 终 止 时 ， 不 按 规 定 移 交 物 业 管 理 用 房 和 有 关 资 料 的 。n 与 物 业 管 理 招 标 人 或 其 他 物 业 管 理 投 标 人 相 互 串 通 ， 以 不 正 当 手 段 谋 取 中 标 的 。n 履 行 物 业 服 务 合 同 ， 业 主 投 诉 较 多 ， 经 查 证 属 实 的 。n 越 资 质 等 级 承 接 物 业 管 理 业 务 的 。 n 租 、 出 借 、 转 让 资 质 证 书 的 。n 发 生 重 大 责 任 事 故 的 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 16 第4节 物业管理企业的组织形式n 一 、 组 织 机 构 设 置 的 原 则n 目 标 原 则n （ 1） 信 誉 目 标 ； （ 2） 盈 利 目 标n （ 3） 发 展 目 标 ； （ 4） 服 务 目 标n 统 一 领 导 与 层 次 管 理 原 则 n 有 效 管 理 幅 度 原 则 n 分 工 协 作 原 则n 权 责 对 等 原 则 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 17 第4节 物业管理企业的组织形式n 典 型 的 组 织 形 式直 线 制 组 织 结 构 职 能 制 组 织 结 构 直 线 职 能 制 组 织 结 构 事 业 部 制 组 织 结 构 矩 阵 制 组 织 结 构 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 18 第4节 物业管理企业的组织形式n 二 、 直 线 制 组 织 结 构n 1、 特 点 ：n 企 业 的 各 级 组 织 机 构 从 上 到 下 实 行 垂 直 领 导 ， 各 级 主 管 人 员对 所 属 单 位 的 一 切 问 题 负 责 ， 不 设 专 门 职 能 结 构 。n 2、 优 点 ： n 机 构 精 简 、 指 挥 统 一 、 决 策 迅 速 、 易 于 管 理n 3、 缺 点 ：n 主 管 人 员 难 于 应 付 复 杂 的 管 理 ， 主 管 人 员 容 易 独 断 专 行 、 造成 指 挥 失 误 。n 4、 适 用 范 围 ：n 管 理 种 类 少 、 范 围 小 、 业 务 较 为 简 单 的 小 型 物 业 管 理 公 司 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 19 直线制组织结构图(line organizational structure)经 理管 理 处 主 任 管 理 处 主 任保 洁 组保 安 组 保 安 组 保 洁 组 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 20 第4节 物业管理企业的组织形式n 三 、 职 能 制 组 织 结 构n 1、 特 点 ：n 各 级 主 管 人 员 直 接 指 挥 ， 职 能 机 构 是 直 线 行 政 主 管 的 参 谋 。职 能 机 构 对 下 面 直 线 部 门 一 般 不 能 下 达 命 令 和 工 作 指 示 ， 只起 业 务 指 导 和 监 督 作 用 。n 2、 优 点 ： n 加 强 了 专 业 管 理 的 职 能n 3、 缺 点 ：n 机 构 人 员 过 多 ， 成 本 较 高 ； 横 向 协 调 困 难 ， 易 造 成 工 作 效 率降 低 。n 4、 适 用 范 围 ：n 涉 及 面 广 、 技 术 复 杂 、 服 务 多 样 化 、 管 理 综 合 性 强 的 物 业 管理 企 业 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 21 职能制组织结构（ staff organizational structure)总 经 理行 政 部 财 务 部 开 发 部 人 力 资 源 部管 理 处 C管 理 处 B管 理 处 A 财 务 组管 理 组 维 修 组保 洁 组保 安 组 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 22 第4节 物业管理企业的组织形式n 三 、 事 业 部 制 组 织 结 构n 1、 特 点 ：n 实 行 分 权 管 理 ， 将 政 策 制 定 和 行 政 管 理 分 开 ； 每 个 事 业 部 都是 一 个 利 润 中 心 ， 实 行 独 立 核 算 和 自 负 盈 亏 。n 2、 优 点 ：n 强 化 了 决 策 机 制 ； 能 调 动 各 事 业 部 门 的 积 极 性 、 责 任 性 和 主动 性 ； 促 进 了 内 部 的 竞 争 ， 提 高 了 公 司 的 效 率 和 效 益 ； 有 利于 复 合 型 人 才 的 培 养 ， 便 于 优 秀 人 才 脱 颖 而 出 。 n 3、 缺 点 ：n 事 业 部 之 间 的 协 调 困 难 ， 机 构 重 叠 ， 人 员 过 多 。n 4、 适 用 范 围 ：n 规 模 大 、 物 业 种 类 繁 多 、 经 营 业 务 复 杂 多 样 的 大 型 综 合 性 物业 管 理 公 司 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 23 事业部制组织结构（ divisional organizational structure)行 政 部 财 务 部 开 发 部 人 力 资 源 部事 业 部 C事 业 部 B事 业 部 A 财 务 部管 理 部 管 理 处 C管 理 处 B管 理 处 A 总 经 理 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 24 某物业管理公司的组织机构 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 25 第4节 物业管理企业的组织形式n 四 、 企 业 组 织 结 构 的 选 择n 1、 企 业 的 规 模 和 经 营 的 类 型n 2、 企 业 的 经 营 方 式 和 管 理 业 务 的 复杂 程 度n 3、 企 业 的 管 理 手 段 的 先 进 性 及 管 理人 员 的 素 质 和 能 力 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 26 第5节 物业管理企业的主要机构及职能n 一 、 总 经 理n 贯 彻 落 实 董 事 会 决 议 、 决 定 ， 全 面 负 责 企 业 的 领 导 与 管理 工 作 。n 负 责 主 持 总 经 理 办 公 会 议 职 权 内 的 各 种 工 作 事 务 ， 督 促企 业 各 方 面 工 作 的 顺 利 进 行 。n 负 责 组 织 、 编 制 企 业 年 度 、 季 度 财 务 预 算 ， 做 好 财 务 审核 监 督 。 n 负 责 企 业 重 要 的 公 关 和 重 点 接 待 工 作 ， 处 理 重 大 事 务 和活 动 安 排 。n 负 责 企 业 下 属 人 员 的 录 用 、 任 免 、 晋 升 、 奖 惩 等 工 作 。n 完 成 董 事 会 负 责 授 权 交 办 的 其 他 工 作 ， 并 对 其 结 果 负 责 。 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 27 n 二 、 办 公 室n 建 立 健 全 行 政 管 理 运 作 制 度 ， 并 监 督 企 业 各 项 规 章 制度 的 贯 彻 执 行n 负 责 企 业 的 日 常 行 政 管 理 、 档 案 资 料 管 理 。n 组 织 编 制 办 公 用 品 和 劳 保 用 品 的 计 划 。n 协 调 企 业 各 部 门 之 间 的 工 作 。n 负 责 组 织 社 区 文 化 活 动 的 开 展 。n 后 勤 管 理 n 接 待 来 访n 公 共 关 系 、 招 集 会 议 等 。第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 28 n 三 、 开 发 部n 负 责 企 业 经 营 环 境 的 分 析 。n 负 责 对 外 联 络 ， 了 解 国 内 外 物 业 管 理 的 先 进 方 法 与 经验 、 同 行 其 他 企 业 的 经 营 状 况 。n 选 择 适 合 企 业 的 业 务 进 行 可 行 性 分 析 。n 全 权 负 责 投 标 工 作 。n 负 责 业 务 委 托 管 理 合 同 的 签 订 、 落 实 。第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 29 n 四 、 财 务 部n 依 据 国 家 的 有 关 法 规 、 政 策 、 制 度 、 文 件 ， 建 立 健 全企 业 会 计 核 算 制 度 、 财 务 管 理 制 度 。n 监 督 企 业 资 金 运 行 状 况 ， 定 期 做 出 财 务 分 析 报 告 ， 为总 经 理 决 策 提 供 财 务 依 据 。n 组 织 拟 订 物 业 管 理 各 项 费 用 标 准 的 预 算 方 案 。n 审 核 控 制 各 项 费 用 的 支 出 ， 杜 绝 浪 费 。n 负 责 各 类 收 费 工 作 。 n 负 责 与 税 务 、 工 商 、 银 行 等 部 门 的 沟 通 联 络 。第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 30 n 五 、 业 务 管 理 部n 负 责 物 业 辖 区 内 的 环 境 卫 生 工 作n 负 责 物 业 辖 区 内 的 园 林 绿 化 工 作n 负 责 物 业 辖 区 内 的 治 安 消 防 工 作n 负 责 物 业 辖 区 内 的 车 辆 交 通 工 作n 负 责 业 主 投 诉 问 题 的 解 决 和 回 访第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 31 n 六 、 工 程 部n 负 责 工 程 前 期 介 入n 负 责 物 业 管 理 区 域 内 的 房 屋 建 筑 附 属 设 施 、 共用 设 施 和 设 备 维 修 、 养 护 、 管 理 工 作n 做 好 建 筑 物 本 身 维 修 养 护 和 管 理 工 作n 做 好 自 用 设 施 、 设 备 的 特 约 有 偿 维 修 服 务n 负 责 监 督 检 查 房 屋 装 饰 、 装 修 管 理 工 作第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 32 n 七 、 经 营 服 务 部n 负 责 策 划 和 从 事 各 种 经 营 服 务 项 目n 利 用 管 理 区 域 内 设 施 、 商 业 网 点 、 会 所 等 开 展的 便 民 服 务n 负 责 无 业 的 租 赁 工 作n 负 责 商 业 信 息 的 整 理 工 作n 负 责 市 场 拓 展 工 作第5节 物业管理企业的主要机构及职能 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 33 第6节 物业管理企业的外部联系n 物 业 管 理 公 司 与n 一 、 房 地 产 行 政 主 管 部 门n 二 、 专 业 化 服 务 公 司n 三 、 业 主 委 员 会n 四 、 开 发 商n 五 、 街 道 办 事 处 n 六 、 公 安 、 城 管 、 综 合 治 理 等 执 法 部 门n 七 、 工 商 、 税 务 部 门n 八 、 市 政 、 绿 化 、 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 等 部 门 2021-5-7 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 34 作业要求n 1、 拟 定 一 份 创 建 物 业 管 理 企 业 计 划 书 。n 2、 企 业 创 建 条 件 自 拟 ， 并 在 计 划 书 中 详 细 说明 。n 3、 计 划 书 的 制 定 参 考 本 章 所 学 内 容 ， 如 企 业设 立 条 件 、 企 业 设 立 程 序 、 申 请 临 时 资 质 具 备的 条 件 及 企 业 的 组 织 机 构 、 企 业 的 目 标 等 ， 尽量 详 细 。 n 4、 纸 张 ： A4纸 打 印n 5、 上 交 时 间 ： 下 周 五 之 前 。