《财务分析报告》课件

L o g o 万 科 A财 务 分 析 报 告 L o g o目 录 公 司 简 介1 财 务 分 析2 存 在 问 题 及 改 进 措 施3 未 来 展 望4 L o g o 一 、 万 科 简 介光 辉 历 程 十 大 股 东 高 管 房 地 产 业 特 点 关 联 方 L o g o光 辉 历 程v1984年 5月 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 成 立v1988年 介 入 房 地 产 领 域 v1988年 12月 公 司 公 开 向 社 会 发 行 股 票 2,800万 股 ， 集 资 人 民 币 2,800万 元 v1991年 1月 万 科 A股 在 深 圳 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易v1992年 正 式 确 定 大 众 住 宅 开 发 为 核 心 业 务 v2005年 中 国 房 地 产 百 强 企 业 综 合 实 力 TOP10 评 选 第 一v2006年 成 为 第 一 家 进 入 全 国 纳 税 百 强 榜 的 地 产企 业 L o g o万 科 前 十 位 持 股 股 东万 科 十 大 股 东 2006-12-31持 有 人 名 称 持 股 比 例 (%) 持 股 数 量 (万 股 ) 股 本 性 质华 润 股 份 有 限 公 司 14.54 63,550.35 A股 流 通 股 南 方 绩 优 成 长 股 票 型 证 券 投 资 基 金 2.53 11,071.86 A股 流 通 股CLSA LIMITED 1.76 7,683.09 B股 流 通 股刘 元 生 1.34 5,844.63 A股 流 通 股中 国 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 分 红 个 人 分红 -005L-FH002深 1.29 5,634.23 A股 流 通 股南 方 高 增 长 股 票 型 开 放 式 证 券 投 资 基 金 1.2 5,250.12 A股 流 通 股UBS AG 1.15 5,012.37 A股 流 通 股上 海 南 都 伟 峰 投 资 管 理 有 限 公 司 1.14 5,000.00 流 通 受 限 股 份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 1.08 4,730.52 B股 流 通 股易 方 达 平 稳 增 长 证 券 投 资 基 金 1.06 4,635.21 A股 流 通 股 L o g o万 科 高 管人 员 类 型 姓 名 职 务 持 股 数 (股 ) 任 职 日 期 离 职 日 期董 事 会 成 员 王 石 董 事 长 942,024.00 1988-5-1 2008-4-1 蒋 伟 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1 王 石 董 事 942,024.00 1994-5-24 2008-4-1 郁 亮 董 事 262,670.00 2005-4-29 2008-4-1 李 家 晖 独 立 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1 徐 林 倩 丽 独 立 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1监 事 会 成 员 丁 福 源 监 事 会 主 席 278,134.00 2007-4-15 2008-4-1 丁 福 源 监 事 278,134.00 1994-5-24 2008-4-1 方 明 监 事 未 公 布 2005-12-1 2008-4-1 张 力 职 工 监 事 未 公 布 2004-4-15 2008-4-1公 司 管 理 人 员 郁 亮 总 经 理 262,670.00 2001-2-15 2008-4-1 徐 洪 舸 副 总 经 理 未 公 布 2005-7-28 2008-4-1 许 洪 舸 副 总 经 理 未 公 布 2005-7-28 2008-4-1 王 文 金 财 务 负 责 人 未 公 布 2002-3-12 2008-4-1 L o g o关 联 方v万 科 是 一 艘 庞 大 的 航 空 母 舰 ,其 关 联 公 司有 134个 .其 中 受 其 控 制 的 企 业 有 120家 ,合 营 企 业 4家 ,联 营 企 业 9家 ,还 包 括 其 实际 控 制 的 中 国 华 润 总 公 司 .关 联 公 司 名 单v2006年 度 ,无 重 大 关 联 交 易 .v截 止 至 2006年 ,万 科 为 17个 企 业 (15个 为关 联 企 业 ),共 累 计 担 保 达 3,514,590,000元 . L o g o房 地 产 业 特 点v房 地 产 行 业 是 典 型 的 资 金 密 集 型 行 业 ， 具 有 投资 大 、 风 险 高 、 周 期 久 、 供 应 链 长 、 地 域 性 强的 特 点 。 v国 内 房 地 产 开 发 的 资 金 来 源 几 乎 60-80%依 赖 银行 贷 款 ， 近 来 国 务 院 和 央 行 出 台 了 一 系 列 宏 观调 控 政 策 ， 压 缩 投 资 ， 抽 紧 银 根 。v央 行 银 根 紧 缩 无 异 于 扼 住 了 目 前 我 国 房 地 产 业的 主 动 脉 ， 如 何 开 辟 新 的 融 资 方 式 ， 建 立 新 的融 资 平 台 ， 已 成 为 众 多 房 地 产 商 性 命 攸 关 的 头等 大 事 。 L o g o二 、 财 务 分 析盈 利 能 力 分 析偿 债 能 力 分 析营 运 能 力 分 析 L o g o盈 利 能 力 分 析v万 科 2006年 实 现 主 营 业 务 收 入 同 比 2005年 增 长69.0%； 净 利 润 同 比 2005年 增 长 59.6%， 公 司 的 盈利 空 间 比 较 大 。 2006年 公 司 资 产 总 数 相 比 2005将近 翻 了 两 倍 ， 公 司 的 规 模 在 不 断 的 扩 大 ;v在 近 三 年 的 资 产 表 中 存 货 占 总 资 产 的 比 重 均 在 60%以 上 ， 从 而 在 一 定 程 度 上 保 证 了 公 司 经 营 的 正 常和 稳 定 。 L o g o盈 利 能 力 分 析 2004 2005 2006 06年 行 业平 均毛 利 率 30.91% 34.79% 37.24% 32.71%销 售 净 利 润率 11.45% 12.79% 12.07% 7.82%净 资 产 收 益率 (ROE) 14.16% 16.25% 18.58% 6.06%每 股 收 益 0.386 0.363 0.493 0.176 可 持 续 增 长率 0.1289 0.1219 0.1356 / L o g o盈 利 能 力 分 析v1.毛 利 率 呈 上 升 趋 势 ， 且 06年 毛 利 率 超 过 行 业 平均 水 平 。 说 明 万 科 的 获 利 能 力 和 市 场 竞 争 力 都 逐年 提 高 。v2.销 售 净 利 率 与 05年 相 比 却 有 所 下 降 。 原 因 是 扩大 了 期 间 费 用 ,尤 其 是 财 务 费 用 ,比 上 年 增 了765.29%. 其 中 短 期 借 款 比 上 年 增 加 两 倍 ,长 期 借款 增 加 了 695.96%。v3.净 资 产 收 益 率 保 持 增 长 趋 势 ， 且 06年 净 资 产 收益 率 是 同 行 平 均 水 平 的 倍 。 说 明 企 业 资 本 获 得收 益 的 能 力 强 ， 运 营 效 益 好 ， 对 企 业 投 资 者 保 证程 度 高 。 L o g o盈 利 能 力 分 析v .每 股 收 益 ,比 05年 增 加 了 35.81%， 是 行 业 平 均的 2.8倍 。 在 股 东 数 增 加 的 前 提 下 ， 每 股 收 益 增 加势 必 其 净 利 润 有 很 大 提 高 。 说 明 万 科 06年 的 盈 利能 力 不 错 .v .可 持 续 增 长 率 ROE 留 存 比 率 ， 在 没 有 外 部权 益 融 资 和 不 提 高 财 务 杠 杆 的 情 况 下 ， 仅 利 用 内部 权 益 万 科 每 年 最 多 以 13.56%比 率 增 长 ， 这 个 数字 也 是 相 当 可 观 的 。 L o g o总 结 ：v与 行 业 平 均 水 平 相 比 ， 万 科 的 各 盈 利 指 标 排 名 均比 较 靠 前 ， 总 体 盈 利 能 力 处 于 行 业 领 先 水 平 ， 公司 有 较 好 的 经 营 和 财 务 状 况 v企 业 的 毛 利 率 、 销 售 净 利 润 率 、 净 资 产 收 益 率 和每 股 收 益 06年 都 有 很 好 表 现 ， 唯 有 不 足 就 是 销 售净 利 润 率 有 所 下 降 ， 要 注 意 期 间 费 用 控 制 。v公 司 具 有 良 好 的 持 续 发 展 能 力 ， 也 要 警 惕 由 于 过高 房 价 带 来 的 泡 沫 危 机 。 L o g o偿 债 能 力 分 析偿 债 能 力 2004 2005 2006 06行 业平 均短 期 偿债 能 力 流 动 比 率 2.41 1.83 2.04 1.85速 动 比 率 0.73 0.46 0.63 0.69现 金 流 动 负债 比 率 121.64% 97.01% -13.80% 83%财 务 杠 杆 资 产 负 债 率 59.42% 60.98% 64.94% 62.13%利 息 保 障 倍数 -297.62 123.01 25.23 / L o g o偿 债 能 力 分 析信 用 等 级 根 据 中 房 联 网 对 万 科 的信 用 调 研 分 析 报 告 显 示 :万 科 的 信 用 等 级 为 AAA(信 用 状 况 良 好 ,建 议 与 其往 来 )分 析 报 告 表 外 因 素 企 业 声 誉2005年 ,成 为 中 国 房 地产 行 业 第 一 个 全 国 驰 名商 标 ， 并 入 闱 “ 2005年度 最 具 有 价 值 的 上 市 公司 ” 2006年 6月 28日 获 得“ 中 国 最 受 尊 敬 企 业 ”的 称 号 ， 同 时 荣 登 “ 中国 房 产 百 强 企 业 ” 首 榜 L o g o偿 债 能 力 分 析v从 短 期 偿 债 能 力 来 看 ,万 科 的 短 期 偿 债 能 力 尚可 .v流 动 比 率 维 持 在 2左 右 ， 略 高 于 行 业 平 均 ,但 速动 比 率 一 直 较 低 ， 06年 还 略 低 于 行 业 平 均 0.69 。 这 主 要 是 由 于 大 量 的 存 货 造 成 的 。 存 货 中拟 开 发 产 品 与 在 建 开 发 产 品 占 了 91 ， 因 此 存货 的 变 现 能 力 可 能 较 低 ， 短 期 偿 债 能 力 在 下 降 .v现 金 流 动 负 债 比 率 为 负 ,远 低 于 同 行 平 均 水 平 。原 因 是 万 科 在 06年 囤 积 了 大 量 的 土 地 ,增 加 了大 量 现 金 流 出 .企 业 风 险 高 ， 资 金 链 容 易 断 裂 .v由 于 其 良 好 的 信 用 与 声 誉 使 万 科 能 够 较 快 地 通过 银 行 贷 款 、 发 行 债 券 和 股 票 等 办 法 解 决 资 金短 缺 问 题 ， 提 高 短 期 偿 债 能 力 。 L o g o偿 债 能 力 分 析v从 财 务 杠 杆 (企 业 对 债 务 融 资 的 依 赖 程 度 )来 看 ,万 科 的 资 产 负 债 率 在 逐 步 上 升 ,长 期 偿 债 能 力呈 下 降 趋 势 而 且 06年 达 到 64.94%已 经 突 破 了 行业 平 均 水 平 ， 属 于 高 负 债 单 位 ,存 在 一 定 的 经营 风 险 .v形 成 相 对 较 高 资 产 负 债 率 的 原 因 主 要 有 两 点 ： 1.项 目 尚 未 竣 工 ， 季 度 末 已 售 未 结 算 资 源大 幅 度 上 升 ， 预 收 账 款 达 88.36亿 元 ， 较 2005年 度 末 增 加 近 42亿 元 。 2.由 于 支 付 价 款 、 工 程 款 及 合 并 南 都 项 目的 影 响 ， 公 司 借 款 增 加 至 122.1亿 元 ， 较 05年增 加 101亿 元 ； 应 付 账 款 达 到 59.52亿 。 L o g o偿 债 能 力 分 析v总 的 来 说 万 科 对 债 务 融 资 的 依 赖 程 度 很 强 ； 就目 前 来 看 ,虽 然 万 科 的 资 产 负 债 率 偏 高 ， 但 是在 行 业 整 体 负 债 率 较 高 的 情 况 下 仍 属 于 正 常 水平v从 利 息 保 障 倍 数 来 看 ,近 年 来 也 是 逐 步 下 降 ,但还 远 远 不 至 于 偿 还 不 起 债 务 利 息 .只 有 当 企 业的 现 金 不 足 以 承 受 债 务 负 担 时 ,大 量 的 负 债 才成 为 问 题 . v从 表 外 因 素 来 看 ,万 科 有 非 常 好 的 信 用 和 声 誉 ,而 且 作 为 房 地 产 业 的 龙 头 老 大 ,一 直 注 重 商 品质 量 (精 品 楼 盘 ),深 受 广 大 群 众 的 信 赖 .其 良 好的 信 用 与 声 誉 使 万 科 能 够 较 快 地 通 过 发 行 债 券和 股 票 等 办 法 解 决 资 金 短 缺 问 题 ， 提 高 偿 债 能力 L o g o偿 债 能 力 分 析v综 上 所 述 ,万 科 无 论 从 短 期 偿 债 能 力 还 是 长 期偿 债 能 力 来 看 ,都 是 在 不 断 减 弱 ,但 是 还 远 不 至于 丧 失 偿 债 能 力 .再 加 上 良 好 的 信 用 和 声 誉 ,万科 目 前 还 有 较 强 的 偿 债 能 力 ；v作 为 资 金 密 集 型 企 业 ， 在 偿 债 能 力 减 弱 的 同 时 ，万 科 的 发 展 后 劲 在 增 强 ， 尤 其 在 国 家 宏 观 调 控逐 步 深 入 之 后 ， 市 场 面 临 很 多 机 会 ， 其 筹 措 的大 量 资 金 为 其 提 供 了 发 展 动 力 ， 为 其 抓 住 加 快发 展 的 机 遇 提 供 了 可 靠 的 保 障 。 因 此 ， 其 略 高于 行 业 评 均 水 平 的 负 债 率 还 是 比 较 合 理 的 ， 但以 后 还 是 要 注 意 适 当 地 控 制 。 L o g o营 运 能 力 分 析 2004 2005 2006 06年 行业 平 均总 资 产 周 转率 0.59 0.56 0.51 0.31流 动 资 产 周转 率 0.6 0.6 0.55 /应 收 帐 款 周转 率 23.79 28.07 48.11 8.54 存 货 周 转 率 0.55 0.54 0.49 0.47 L o g o营 运 能 力 分 析 总 资 产 周 转 率 分 析 从 04至 06年 ， 正 是 万 科 公 司 销 售 猛 增 的 时 段 ，万 科 2004年 销 售 收 入 只 是 91.6亿 元 ， 到 了 2006年 则 达 212.2亿 元 ， 在 此 情 况 下 ， 总 资 产 周 转率 却 下 降 ， 这 意 味 着 万 科 的 资 产 沉 淀 越 来 越 多 ，销 售 回 笼 的 速 度 也 在 放 缓 。 从 整 个 房 产 行 业 看 ， 总 资 金 产 周 转 率 还 是 比 同行 业 平 均 水 平 要 高 的 多 ， 说 明 总 资 产 使 用 效 率较 高 ， 企 业 的 营 运 能 力 较 强 。 整 体 来 看 ， 万 科相 对 于 同 行 业 其 他 企 业 还 是 占 相 当 优 势 的 。 L o g o营 运 能 力 分 析应 收 帐 款 周 转 率 分 析 整 体 来 看 ， 万 科 的 应 收 账 款 管 理 工 作 做 的 很好 ， 一 方 面 是 对 赊 销 条 件 或 付 款 期 控 制 较 紧 ， 销售 政 策 严 ， 另 一 方 面 预 收 账 款 猛 增 又 体 现 出 万 科有 着 很 好 的 声 誉 ， 尚 未 竣 工 的 楼 盘 较 受 购 买 者 欢迎 。 与 同 行 业 相 比 ， 应 收 帐 款 周 转 率 遥 遥 领 先 。因 此 万 科 可 以 适 当 放 宽 条 件 ， 增 加 销 售 机 会 ， 更有 利 于 企 业 长 远 发 展 。 L o g o营 运 能 力 分 析存 货 的 组 成 结 构v万 科 的 存 货 中 主 要 以 ” 在 建 开 发 产 品 ” 、 “ 拟开 发 产 品 ” 为 主 ， 其 中 “ 拟 开 发 产 品 ” 占 存 货47.08%,在 建 开 发 产 品 占 存 货 的 43.39%；v存 货 大 幅 增 长 的 原 因 主 要 在 于 “ 在 建 开 发 品 ” 、“ 拟 开 发 产 品 ” 的 大 幅 增 长 。 2006年 末 公 司“ 拟 开 发 产 品 ” 较 2005年 末 增 长 了 107.50%，主 要 缘 于 2006年 公 司 获 取 了 47个 新 项 目 。 同 时随 着 项 目 的 开 发 ， 本 年 部 分 拟 开 发 项 目 转 入 了在 建 项 目 ， 因 此 “ 在 建 开 发 产 品 ” 较 去 年 同 期增 长 145.79% 存 货 L o g o营 运 能 力 分 析存 货 周 转 率 分 析 与 2004年 相 比 ， 2006年 末 万 科 的 存 货 增 长 了192.11%， 高 于 营 业 成 本 111.46%的 增 幅 ， 存 货 周转 率 略 有 下 降 。 由 于 房 地 产 企 业 收 入 确 认 需 要 满足 “ 销 售 ” 与 “ 竣 工 ” 两 条 件 ， 致 使 万 科 在 建 开发 产 品 庞 大 ， 部 分 销 售 良 好 、 产 生 了 大 量 预 收 账款 的 楼 盘 未 能 按 原 计 划 竣 工 。 如 果 房 地 产 开 发 企业 已 经 销 售 出 去 的 楼 盘 能 够 很 快 竣 工 并 结 算 ， 或者 竣 工 的 楼 盘 能 够 很 快 销 售 出 去 并 结 算 ， 那 么 企业 的 现 金 就 能 够 很 快 回 笼 ， 能 够 很 快 确 认 收 入 也意 味 着 资 产 周 转 率 的 加 快 。 L o g o财 务 状 况 综 述v万 科 的 财 务 报 表 充 满 了 攻 击 性 ， 成 长 性 隐 藏 在大 量 举 债 购 置 土 地 、 使 用 经 营 中 的 现 金 不 断 补充 进 项 目 中 ， 企 业 未 来 的 经 营 增 长 潜 力 看 好 。v负 债 微 微 偏 高 ， 过 于 使 用 银 行 负 债 ， 但 是 公 司仍 在 一 个 较 为 安 全 的 边 际 内 ， 考 虑 公 司 的 未 来高 速 成 长 ， 高 负 债 也 在 情 理 之 中 。 L o g o三 、 存 在 主 要 问 题1负 债 率 持 续上 升 ， 流 动负 债 比 重 大 2融 资 渠 道 单一 ， 过 度 依赖 银 行 信 贷 3信 用 政 策 过紧 。 L o g o改 进 建 议1.扩 展 融 资 渠 道 ，增 加 信 托 发 行 (债券 和 认 股 权 证 )2.筹 集 境 外 资 金 . 3.增 加 主 要 地 区 空股 子 公 司 的 资 本 金 ，建 立 融 资 平 台 适 度 放 宽 信 用 政 策适 当 控 制 负 债 比 率 ， 增 加 长 期 负债 比 率 ， 加 强 抵 御 风 险 能 力 L o g o四 、 未 来 展 望 06年 到 08年 是 公 司 大 力 发 展 的 时 期 需 要 大 量投 入 资 金 。 为 了 满 足 未 来 的 资 金 需 求 ， 公 司 将 继续 加 快 销 售 ， 增 加 经 营 活 动 现 金 流 入 ， 充 分 运 用财 务 杠 杆 空 间 ， 积 极 寻 找 战 略 合 作 机 会 ， 并 进 一步 开 拓 融 资 渠 道 ， 加 大 与 境 内 外 资 本 合 作 力 度 ，推 进 房 地 产 基 金 项 目 合 作 的 实 践 ,探 索 房 地 产 金 融市 场 的 创 新 模 式 。 L o g o未 来 展 望 在 世 界 房 地 产 行 业 中 ,占 领属 于 中 国 的 一 席 之 地第 一 步 第 二 步 第 三 步 最 高 纲 领大 量 囤 积 有 价 值 的 土 地 ,不 仅 限 于 中 国 大 陆 ,要 勇于 走 出 国 门 始 终 坚 持 ”品 质 至 上 ” ,开 发满 足 不 同 阶 层 的 商 品扩 大 融 资 渠 道 ,最 好 让 世 界资 本 市 场 成 为 其 资 金 来 源 L o g o C l i c k t o e d i t c o m p a n y s l o g a n .