蓝光产品标准化探路

蓝光产品标准化探路 蓝光coco系列 背 景 概 况蓝 光 coco系 列个 案 研 究蓝 光 coco系 列总 结 蓝 光 是 否 需 要 产 品 标 准 化 ？ 背 景 概 况标 杆 开 发 企 业 已 拥 有 自 己 的 标 准 化 产 品 ， 对 于 正 在 “ 走 出去 ” 的 蓝 光 也 是 必 经 之 路 城 市 外 围 的 超 级 万 亩大 盘 ， 综 合 旅 游 、 度假 、 商 务 、 居 住 为 一体 的 优 质 项 目 城 郊 结 合 地 段不 同 规 模 的 中 、大 型 豪 华 住 宅社 区繁 华 都 市 中 心区 域 的 顶 级 豪宅 项 目 ， 设 计有 私 家 花 园 ，空 中 别 墅 等 超豪 华 产 品 恒 大 名 都 、 恒 大 绿 洲坐 拥 不 可 或 缺 的 天 然 美 景 的 城市 、 城 郊 项 目恒 大 地 产 五 大 系 列 万 科 地 产 产 品 系 列 p 在 coco系 列 之 前 ， 蓝 光 成 都 在 售 项 目 主 要 包 括 高 端 电 梯 、 公寓 ， 普 通 住 宅 ， 别 墅 ， 以 及 总 部 办 公 （ 青 白 江 还 有 一 块 商 业地 ） ， 总 体 涵 盖 面 较 广 ， 但 销 售 均 不 温 不 火 。p 需 要 一 个 新 的 产 品 来 活 跃 市 场 ， 而 蓝 光 擅 长 的 “ 短 、 平 、 快 ”开 发 模 式 则 比 较 适 合 ； 在 此 基 础 上 ， 进 行 产 品 升 级 ， 契 合 产 品标 准 化 建 设 ， coco产 品 系 列 开 始 试 水 蓉 城 。 背 景 概 况回 归 蓝 光 擅 长 的 “ 短 、 平 、 快 ” 项 目 开 发 模 式 ， coco产 品系 列 应 市 试 水 目 前 成 都 在 售 项 目 分 布 示 意 项 目 名 称 项 目 规 模 区 域 项 目 特 点蓝 光 公 馆 1881 60亩 高 新 区 神 仙 树 片区 高 端 电 梯蓝 光 云 鼎 22亩 金 牛 区 蜀 汉 路 高 端 公 寓蓝 光 四 叶 城 70亩 温 江 国 色 天 乡 普 通 住 宅蓝 光 金 楠 府 54亩 成 都 武 侯 区 双 楠 普 通 住 宅蓝 光 锦 绣 城 133亩 成 华 区 东 方 新 城 普 通 住 宅蓝 光 紫 檀 山 320亩 温 江 国 色 天 乡 别 墅蓝 光 花 满 庭 2期 101亩 新 都 大 丰 普 通 住 宅蓝 光 观 岭 4200亩 金 堂 别 墅 蓝 光 空 港 国 际城 700亩 双 流 航 空 港 总 部 办 公蓝 光 coco时 代 58亩 成 华 区 建 设 路 coco系 列蓝 光 coco金 沙 43亩 青 羊 区 外 金 沙 coco系 列蓝 光 coco蜜 城 54亩 青 羊 区 内 光 华 coco系 列青 白 江 区 凤 凰大 道 以 北 、 凤凰 西 二 路 北 延线 以 西 31亩 青 白 江 商 业 用 地 （ 兼容 住 宅 30%） 背 景 概 况蓝 光 coco系 列个 案 研 究蓝 光 coco系 列总 结 蓝 光 coco时 代 蓝 光 coco金 沙 蓝 光 coco蜜 城 蓝 光 coco时 代项 目 地 址 成 华 二 环 路 东 一 段 内 侧 （ 府 青 立 交 旁 ）项 目 规 模 58.70 亩 总 建 面 21.75万 平 米总 户 数 2000户 车 位 情 况 机 动 车 位 1183；非 机 动 车 2258容 积 率 4.5物 业 管 理 蓝 光 嘉 宝 物业 管 理 有 限公 司 物 管 费 2.8元 /月 平 方米 面 积 区 间 50-89平 米 销 售 状 态 一 批 次 在 售 ， 二批 次 10月 底 推 出价 格 情 况 均 价 9300元 /m2项 目 配 套 n学 校 ： 电 子 科 大 、 电 子 科 大 附 中 、 成 华 实 验小 学 、 成 都 市 实 验 中 学 、 李 家 沱 小 学 、 成 都 大学 附 中n医 院 ： 成 都 市 六 医 院 、 416医 院 、 成 华 区 中医 院n综 合 商 场 ： 家 乐 福 财 富 店 、 好 又 多 、 世 纪 联华 、 龙 湖 三 千 集 、 伊 藤 洋 华 堂 、 SM广 场 、 人人 乐 、 华 联 商 厦 、 第 五 大 道 美 食 街 区 蓝 光 coco系 列 coco时 代 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 项 目 规 划 】 5 67812 3 4幼 儿 园 小 区 景 观住 宅建 筑 面 积 :130830 幼 儿 园建 筑 面 积 :1300底 商 （ 2-3F）建 筑 面 积 :14300地 下 室建 筑 面 积 :5300p 规 划 ： 总 建 筑 面 积 217500 ， 由 8栋 20-32高 层 建 筑 住 宅 、 其 2-3F为 低 层 商 业 街 、 1座 幼 儿 园 及 小 区 配 套 组 成 ；p 指 标 ： 住 宅 建 筑 面 积 约 130830 ， 非 住 宅 建 筑 面 积 约 33870 （ 小 区 配 套 18653 、 商 业 配 套 约 14300 ） ，地 下 室 建 筑 面 积 约 53048 ， 幼 儿 园 规 划 建 筑 面 积 约 1300 ； 项 目 地 块 较 小 ， 但 功 能 配 套 较 全 ， 整 体 以 商 业 、 学 校 配 套 支 撑 住 宅 ， 满 足 当 前 青 年 业 主 的 生 活 需 求 与 节 奏 。 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 开 发 策 略 】 7#8#1#3#2# 6#未 推预 推已 推 5#4# 时 间 项 目 进 度 过 程2012.3.9 以 4520元 /平 米 楼 面 地 价 取 得 土 地 使用 权2012.8.11 蓝 光 COCO时 代 体 验 区 亮 相2012.9.14 取 得 4、 5号 楼 预 售 许 可 证2012.9.16 项 目 首 次 开 盘 ， 推 出 4、 5号 楼2012.10.12 截 止 当 前 房 源 剩 余 20余 套2012.10月 底 预 计 推 出 6号 楼 p 采 用 底 商 +社 区 ， 独 立 5号 楼 底 商 形 成 商 业 广 场 向 周 围 辐 射 ， 其 余 7栋 住 宅 以 围 合 式 布 局 ， 将 商 业 与 公 寓 住 宅结 合 相 连 ；p 从 交 通 体 系 看 ， 先 开 发 临 主 干 道 住 宅 ， 再 开 发 次 干 道 住 宅 （ 先 外 围 后 内 部 ） ， 即 前 期 开 发 4、 5、 6号 楼 ， 后期 预 计 陆 续 开 发 2、 3、 7、 8号 楼 ， 最 后 开 发 1号 楼 ；p项 目 从 拿 地 、 建 筑 施 工 、 产 品 推 广 、 前 期 预 售 ， 仅 为 6个 月 时 间 ， 无 不 突 显 蓝 光 此 类 项 目 开 发 的 娴 熟 程 度 。拿 地 到 销 售 ， 快 速 开 发 ； 同 时 先 期 启 动 项 目 商 业 集 中 区 域 ，增 强 项 目 体 验 ， 利 于 后 期 销 售 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 产 品 策 略 】 周 边 概 况 p 区 域 内 除 办 公 性 质 房 源 外 ， 主 力 面 积 普 遍 在 70平 米 以 上 ， 蓝 光 coco时 代 的 面 积 定 位 集 中 在 63-70平 米 之 间 ， 填 补 了 区 域 空 缺 。p 区 域 产 品 整 体 赠 送 率 不 高 ， 但 蓝 光 coco时 代 产 品 具 有 可 变 功 能 空 间 优 势 。 项 目 区 域 产 品 面 积 差 异 化 竞 争 填 补 市 场 空 缺 ， 同 时 具 备 可变 空 间 优 势区 域 项 目 分 布 示 意 项 目 名 称 主 力 面 积 区 间 面 积 赠 送 情 况 是 否 有 可变 空 间 备 注招 商 东 城 国 际 51-68 几 乎 无 赠 送 无 办 公 性 质协 信 中 心 80-113 常 规 阳 台 赠 送 无 万 科 钻 石 广 场 45-48， 70-170 几 乎 无 赠 送 无 办 公 性 质世 茂 玉 锦 湾 110-150 常 规 阳 台 赠 送 ， 阳台 个 数 较 多 无 九 龙 仓 御 园 137-168 常 规 阳 台 赠 送 无 嘉 通 云 尚 50-104 常 规 阳 台 赠 送 无 和 信 融 锦 云 湾 70-90 常 规 阳 台 赠 送 无 保 利 康 桥 110-200 常 规 阳 台 赠 送 ， 阳台 面 积 较 大 无 通 瑞 龙 邸 未 售 新 盘蓝 光 coco时 代 63-70 飘 窗 阳 台 赠 送 有 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 产 品 策 略 】 coco时 代 已 知 楼 栋 （ 4、 5号 楼 ） 户 型 统 计户 型 建 筑 面 积 （ ） 实 得 面 积 （ ） 套 数 总 价 区 间 备 注两 室 两 厅 一卫 63 69 97 45-57万55 58.5 9753 56.5 100三 室 两 厅 一卫 69 78 97 64-67万 套 二 变 套 三68 76 97 套 二 变 套 三p 蓝 光 coco时 代 目 前 户 型 面 积 段 集 中 在 53-70平 米 ， 其 中 D1、 D2面 积 相 对 较 大 ， 得 房 率 相 对 较 高 ，可 变 小 套 三 ； D3、 D4、 D5面 积 相 对 较 小 ， 得 房 率 相 对 较 低 ， 为 套 二 户 型 。p 4、 5号 楼 均 为 3梯 10户 ， 其 中 D1、 D2可 变 小 套 三 户 型 面 向 中 庭 ， D3、 D4、 D5套 二 户 型 面 向 二环 路 。p 从 已 推 出 的 4、 5号 楼 来 看 ， 各 种 户 型 面 积 配 比 均 衡 ； 同 时 套 二 总 价 区 间 大 约 在 45-57万 ， 套 二 变套 三 户 型 总 价 约 为 64-67万 。 控 制 面 积 ， 控 制 总 价 ， 满 足 居 家 功 能 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 产 品 策 略 】 户 型 分 析D1户 型 ： 建 筑 面 积 约 69 ， 实 得 面 积约 78 ， 得 房 率 113%， 三 室 两 厅 一 卫 D2户 型 ： 建 筑 面 积 约 68 ， 实 得 面 积约 76 ， 得 房 率 112%， 三 室 两 厅 一 卫 房 间 尺 寸 面 积 （ ）厨 房 1700*3200 5.44卫 生 间 1800*1800 3.24客 厅 3400*3500 11.9主 卧 3100*3500 10.85次 卧 3500*2800 9.8书 房 2400*2400 5.76赠 送 阳 台 +飘 窗 约 9 房 间 尺 寸 面 积 （ ）厨 房 1800*3000 5.4卫 生 间 1800*1800 3.24客 厅 3800*4000 15.2主 卧 4000*3100 12.4次 卧 2200*2800 6.16书 房 2400*2400 5.76赠 送 阳 台 +飘 窗 约 8 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 产 品 策 略 】 户 型 分 析D3户 型 ： 建 筑 面 积 约 63 ， 实 得 面 积 约 69 ， 得 房 率 110%， 两 室 两 厅 一 卫 房 间 尺 寸 面 积 （ ）厨 房 1800*3000 5.4卫 生 间 1900*1900 3.61客 厅 3500*4000 14主 卧 3800*3100 11.78次 卧 2600*2200 5.72赠 送 飘 窗 约 6 房 间 尺 寸 面 积 （ ）厨 房 1800*3000 5.4卫 生 间 1900*1900 3.61客 厅 3500*3000 10.5主 卧 3800*3100 11.78次 卧 2600*2200 5.72赠 送 飘 窗 约 3.5 D5户 型 ： 建 筑 面 积 约 53 ， 实 得 面 积 约56.5 ， 得 房 率 107%， 两 室 两 厅 一 卫 房 间 尺 寸 面 积 （ ）厨 房 1700*3100 5.27卫 生 间 1850*1850 3.42客 厅 3200*3000 9.6主 卧 3300*3000 9.9次 卧 2100*3400 7.14赠 送 飘 窗 约 3.5 D4户 型 ： 建 筑 面 积 约 55 ， 实 得 面 积 约58.5 ， 得 房 率 110%， 两 室 两 厅 一 卫 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 产 品 策 略 】 户 型 分 析户 型 建 面 厨 房 卫 生 间 客 厅 主 卧 次 卧 1 次 卧 2 赠 送 面 积D1 69 5.44 3.24 11.9 10.85 9.8 5.76 约 9D2 68 5.4 3.24 13.2 12.4 6.16 5.76 约 8D3 63 5.4 3.61 14 11.78 5.72 约 6D4 55 5.4 3.61 10.5 11.78 5.72 约 3.5D5 53 5.27 3.42 9.6 9.9 7.14 约 3.5p 蓝 光 coco时 代 目 前 户 型 的 厨 房 和 卫 生 间 面 积 相 对 比 较 固 定 ， 分 别 是 5.5平 米 左 右 和 3.2-3.6平 米之 间 ； 客 厅 和 主 卧 面 积 和 该 户 型 面 积 大 小 成 正 相 关 ， 会 根 据 户 型 大 小 有 所 变 化 ， 但 基 本 都在 10平 米 以 上 ， 满 足 基 本 使 用 功 能 ； 而 其 他 次 卧 会 有 明 显 缩 紧 ， 一 般 控 制 在 6平 米 以 内 。p 综 上 可 看 出 coco时 代 户 型 紧 凑 但 强 调 功 能 的 齐 全 ， 主 要 缺 点 是 厨 房 开 间 较 小 ， 不 足 6平 米 的小 次 卧 作 为 一 般 卧 室 稍 显 小 巧 ， 但 可 满 足 作 为 书 房 或 是 儿 童 房 功 能 使 用 。p 据 悉 ， 项 目 后 期 户 型 会 稍 有 改 动 ， 但 仍 会 延 续 套 二 和 小 套 三 的 刚 需 户 型 设 计 ， 面 积 也 基 本集 中 在 50-70平 米 之 间 。紧 凑 的 户 型 中 ， 满 足 核 心 空 间 基 本 使 用 尺 寸 要 求 下 ， 在 其他 功 能 房 做 紧 缩 尺 寸 功 夫 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 价 格 策 略 】 价 格 低 开 高 走 ， 单 价 适 中 ， 控 制 总 价 p从 区 域 楼 盘 价 格 对 比 看 ， 除 了 办 公 性 质 产品 ， coco时 代 具 有 单 价 和 总 价 优 势 。p 从 项 目 开 发 看 ， 项 目 首 先 启 动 临 路 东 北 角 ，后 期 住 宅 房 源 位 置 相 对 较 好 ， 为 价 格 低 开 高走 预 留 空 间 。 7#8#1#3#2# 6#未 推预 推已 推 5#4#项 目 名 称 主 力 价 格 总 价 区 间 （ 万 ） 备 注招 商 东 城 国 际 11500 58-78 办 公 性 质协 信 中 心 9300 75-105 万 科 钻 石 广 场 11900 53-58,85-200 办 公 性 质世 茂 玉 锦 湾 10600 117-160 九 龙 仓 江 湾 城（ 御 园 ） 9600 131-162 嘉 通 云 尚 9600 48-100 和 信 融 锦 云 湾 11200 78-100 保 利 康 桥 14800 163-296 通 瑞 龙 邸 未 售 新 盘蓝 光 coco时 代 9300 45-67 区 域 项 目 分 布 示 意 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 价 格 策 略 】 定 价 分 析D3 D4 D5 D5 D4 D3建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价63.46 10056.7286 55.32 9860.81 52.77 9859.77 52.77 9859.77 55.32 9860.81 63.46 10056.73D2 D1 电 梯 D1 D2建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价 建 筑 面 积 建 面 单 价68.69 10496.4333 69.35 10392.21 68.69 10496.43 69.35 10599.86 p从 横 向 价 格 比 较 ：D2户 型 价 格 最 高 ， D5户 型价 格 最 低 ；p位 置 比 较 ： 面 中 庭 高 于 临道 ， 两 侧 高 于 中 间 ；p户 型 采 光 、 环 境 和 位 置 等因 素 影 响 价 格 高 低 ；pD2户 型 亮 点 ： 三 面 采 光 ，卧 室 面 向 小 区 ， 环 境 安 静 等特 点 。 从 楼 层 立 体 看 ： 单 价 在 10000元 /平 米 以 上 ， 总 价 在 70万 元 左 右 ， 15-20F建 面 单 价 最 高 ， 建 面 单 价 10392元 /平 米 ，其 次 8-14F和 21-27F建 面 单 价 10189元 /平 米 ， 单 价 差 约 200元 /平 米 （ 除 3、 31F外 ， 因 有 平 台 利 用 建 面 单 价 高 ） ；总 之 ， 楼 层 单 价 整 体 变 化 趋 势 为 中 间 高 ， 两 头 低 。 楼 层 建 筑 面 积 建 面 单 价 总 价32F 66.48 10084.24 67040031F 71.3 13753.16 98060030F 69.42 10086.43 70020029F 69.42 10086.43 70020028F 69.35 10086.52 69950027F 69.35 10188.9 70660026F 69.35 10188.9 70660025F 69.35 10188.9 70660024F 69.35 10188.9 70660023F 69.35 10188.9 70660022F 69.35 10188.9 70660021F 69.35 10188.9 70660020F 69.35 10392.21 72070019F 69.35 10392.21 720700 18F 69.35 10392.21 72070017F 69.35 10392.21 72070016F 69.35 10392.21 72070015F 69.35 10392.21 72070014F 69.35 10188.9 70660013F 69.35 10188.9 70660012F 69.35 10188.9 70660011F 69.35 10188.9 70660010F 69.35 10188.9 7066009F 69.35 10188.9 7066008F 69.35 10188.9 7066007F 69.35 10086.52 6995006F 69.35 10086.52 6995005F 69.35 10086.52 6995004F 69.35 10086.52 699500 3F 69.36 14625.14 1014400备 注 ： 以 5号 楼 1号 房 间 挂 牌 价 格 为 例 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 价 格 策 略 】 定 价 分 析 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 盈 利 策 略 】 楼 面 地 价 建 面 均 价 实 面 均 价4250元 /平米 9300元 /平 米（ 惠 后 ） 8500元 /平米备 注 ： 数 据 依 据 于 coco时 代 4、 5号 楼 2012.9.16： 推 出 4、 5号 楼 共 488套 ； 按 揭 优 惠 1%， 一 次 性 优 惠 2%， 时 代 银 卡 0.5%， 诚意 金 交 2万 优 惠 2%， 开 盘 促 销 优 惠 4%（ 此 优 惠 含 利 率 补 贴 或 房 车 一 体 化 补 贴 ） ， 限 时签 约 0.5%， 团 购 优 惠 1%（ 爱 房 网 、 搜 狐 、 焦 点 网 、 全 搜 索 、 腾 讯 等 ） ；2012.10.12： 参 展 第 40届 秋 交 会 ， 房 源 仅 剩 20余 套 ， 后 期 即 将 推 6号 楼 。p区 域 楼 盘 除 目 前 九 龙 仓 外 ， 其 他 项 目 价 差 空 间 （ 主 力 价 格 楼 面 地 价 ） 均 在 5000元 /平 米 以上 ， 并 且 大 部 分 项 目 是 在 7000 9000元 /平 米 之 间 。p 蓝 光 项 目 以 5050元 /平 米 的 低 价 差 空 间 运 作 ， 单 位 面 积 盈 利 能 力 低 于 区 域 其 他 项 目 ， 但 是 在项 目 快 销 的 情 况 下 ， 可 以 快 速 回 笼 资 金 ， 降 低 时 间 成 本 ， 提 高 资 金 利 用 率 。 项 目 名 称 主 力 价 格 楼 面 地 价 价 差 空 间招 商 东 城 国 际 11500 3155 8345协 信 中 心 9300 3500 5800万 科 钻 石 广 场 11900 3060 8840世 茂 玉 锦 湾 10600 3843 6757九 龙 仓 御 园 9600 4837 4763和 信 融 锦 云 湾 11200 4026 7174保 利 康 桥 14800 7300 7500采 用 “ 薄 利 多 销 ” 策 略 ， 快 速 回 笼 资 金 ， 提 高 资 本 利 用 率蓝 光 coco时 代 价 差 空 间 为 5050元 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 锁 定 客 群 】p客 群 来 源 ： 主 要 来 源 于 成 都 本 地 与 城 东 北 区 域 ， 有 部 分 客 户 来 自 二 线 城 市 （ 绵 阳 、 南 充 等 ） ，以 中 青 年 刚 需 置 户 为 主 ， 年 龄 大 概 集 中 在 25-35岁 之 间 ；p置 业 看 法 ： 建 设 路 地 段 已 达 成 熟 ， 而 附 近 楼 盘 户 型 总 价 较 高 ， 远 远 超 过 刚 需 客 户 总 预 算 的 范围 ， 然 而 COCO产 品 低 总 价 、 户 型 面 积 紧 凑 实 用 、 周 边 配 套 齐 全 、 交 通 便 利 和 品 牌 效 应 等 性 价比 高 特 点 ， 迎 合 刚 需 客 户 需 求 。 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 销 售 情 况 】2012.9.14448套 448套2012.9.16 160套2012.9.16中 午 13:10 20套2012.10.12 取 得 4、 5号楼 预 售 证 4、 5号 楼 开盘 推 448套 截 止 至 开 盘当 天 中 午13:10剩 余160套 据 现 场 了 解得 知 剩 余 20套 房 源p销 售 进 度 ： 4、 5号 楼 开 盘 推 量 套 数 多 ， 开 盘 当 天 人 气 旺 ， 销 量 达 64%以 上 ， 房 交 会 期 间 成 交迅 速 ， 截 止 10月 12日 房 源 仅 20套 左 右 ， 其 中 D3户 型 已 售 罄 ， 整 体 去 化 速 度 快 ；p预 计 10月 底 推 出 新 房 源 6号 楼 ， 做 到 跑 量 快 销 ；p总 体 上 ： 该 项 目 供 应 产 品 符 合 市 场 需 求 ， 月 度 销 售 量 高 ， 产 品 得 到 认 同 。 蓝 光 coco金 沙项 目 地 址 青 羊 区 西 三 环 IT大 道 与 公 园 路 交 界 处 （ 西 三 环外 金 沙 西 源 大 道 ）项 目 规 模 43亩 总 建 面 11万 平 米总 户 数 1007户 车 位 情 况 809个容 积 率 4.5物 业 管 理 蓝 光 嘉 宝 物业 管 理 有 限公 司 物 管 费 2.8元 /月 平 方米 面 积 区 间 目 前 在 售 房源 均 为 65平米 销 售 状 态 在 售价 格 情 况 均 价 8500元 /m2项 目 配 套 n学 校 ： 新 加 坡 森 温 双 语 幼 儿 园 、 城 西 重 点 小学 草 堂 小 学 ， 树 德 中 学 、 成 都 三 十 七 中 ， 西 南财 大n医 院 ： 成 都 市 妇 女 儿 童 中 心 、 金 沙 医 院 、 省医 院 金 沙 门 诊n综 合 商 场 ： 西 单 商 场 、 国 美 、 麦 德 龙 、 百 安居 、 人 人 乐 购 物 广 场 、 乐 宾 百 货 、 家 乐 福 、 伊藤 洋 华 堂 、 仁 和 春 天 百 货 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 项 目 规 划 】 住 宅清 水 河底 商 IT大 道下 沉 式 商业p 项 目 毗 邻 清 水 河 以 及 IT大 道 ， 除 2号 楼 以 外 均 规 划 有 底 层 商 业 ,目 前 1、 5号 楼 商 业 在售 。p项 目 规 划 有 下 沉 式 商 场 ， 对 外 招 商 ， 周 边 商 业 、 教 育 以 及 医 院 配 套 相 对 成 熟 。 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 开 发 策 略 】 1栋 5栋 2栋 3栋4栋 未 推售 罄在 售p 该 项 目 第 一 批 次 开 盘 时 间 为 2012年 7月 12日 ， 预 定 交 房 时 间2014年 8月 。p已 于 2012年 7月 12日 、 2012年 8月 10日 、 2012年 9月 7日 、 2012年 9月 21日 四 次 推 出 1号 楼 1单 元 1号 楼 2单 元 、 2号 楼 、 3号 楼、 5号 楼 共 829户 ， 截 至 2012年 10月 15日 ， 仅 剩 余 2号 楼 、 3号楼 小 户 型 产 品 数 十 套 。 预 计 10月 底 推 出 商 业 及 4号 楼 1、 2单元 。p项 目 根 据 开 盘 销 售 情 况 ， 高 频 率 多 批 次 的 推 出 产 品 ， “ 小 碎步 快 跑 ” 销 售 ， 迅 速 回 笼 资 金 。拿 地 到 销 售 ， 快 速 开 发 ； 同 时 先 期 启 动 项 目 临 街 物 业 ， 小区 中 庭 房 源 最 后 推 出 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 周 边 概 况 p 区 域 内 在 售 项 目 不 多 ， 但 相 对 位 置 比 较 集 中 ， 除 华 润 项 目 定 位 高 端 ， 和 区 域 其 他 项 目 不 在 一个 产 品 竞 争 层 面 外 ， 其 他 项 目 存 在 一 定 的 同 质 化 竞 争 。p Coco金 沙 项 目 在 产 品 面 积 相 差 不 大 的 情 况 下 ， 具 有 可 变 空 间 优 势 。 项 目 区 域 产 品 存 在 少 量 同 质 化 竞 争 ， 但 coco金 沙 产 品 存 在可 变 空 间 优 势项 目 名 称 主 力 面 积 区间 面 积 赠 送 情况 是 否 有 可 变空 间 备 注中 房 金 沙 海棠 70-170 常 规 阳 台 赠送 +奇 偶 露台 赠 送 无 尾 盘英 伦 金 沙 58-76 常 规 阳 台 赠送 无 尾 盘金 沙 柏 林 郡 50-90 常 规 阳 台 赠送 无 华 润 金 悦 湾 210-298 常 规 阳 台 赠送 无 德 商 金 沙 10 年 70-90 常 规 阳 台 赠送 无 蓝 光 coco金沙 55-89 飘 窗 阳 台赠 送 有周 边 项 目 分 布 示 意 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 A3A3 A3A3A4A4 A4A4电 梯 3号 楼 、 4号 楼 1单 元产 品 建 筑 面 积 （ 平 米 ） 实 得 面 积 （ 平 米 ） 套 数 价 格 区 间 备 注A3 53 65 168 45万 -58万 二 室 二 厅 一 卫A4 69 78 168 二 室 二 厅 一 卫 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 户 型 分 析 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3400*3400 11.6厨 房 1800*3900 7.02主 卧 3100*3400 10.54次 卧 2400*3050 7.32赠 送 阳 台 +飘 窗 12 A3户 型 建 筑 面 积 53平 米 ， 实 得 约 65平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3400*3700 12.58餐 厅 3100*3100 9.61厨 房 1800*3800 6.84主 卧 3300*3700 12.21次 卧 2600*3700 9.62赠 送 阳 台 +飘 窗 9 A4户 型 建 筑 面 积 69平 米 ， 实 得 约 78平 米 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 B1/C1B1/C1B2/C2B2/C2B2/C2B2/C2B3/C2B3/C2 电 梯 1号 楼 1单 元 、 2号 楼产 品 建 筑 面 积 （ 平 米 ） 实 得 面 积 （ 平 米 ） 套 数 价 格 区 间 备 注B1/C1 65 约 78 60 50万 -55万 三 室 二 厅 一 卫B2/C2 66 79 120 三 室 二 厅 一 卫B3/C3 65 约 78 60 三 室 二 厅 一 卫 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 户 型 分 析B1/C1户 型 建 面 65平 米 ， 实 得 约 68平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3300*3900 12.87餐 厅 2450*3400 8.33厨 房 1800*3950 7.11主 卧 2750*3250 8.94次 卧 1 2900*2900 8.41次 卧 2 2400*2250 5.4赠 送 阳 台 +飘 窗 约 13 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3350*4000 13.4餐 厅 2800*3350 9.38厨 房 1800*3850 6.93主 卧 3100*3400 10.54次 卧 1 2650*3150 8.35次 卧 2 2250*2400 5.4赠 送 阳 台 +飘 窗 13 B2/C2户 型 建 筑 面 积 66平 米 ， 实 得 79平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3300*3900 12.87餐 厅 2450*3000 7.35厨 房 1800*3950 7.11主 卧 3200*3250 10.4次 卧 1 2900*2900 8.41次 卧 2 2250*2400 5.4赠 送 阳 台 +飘 窗 约 13 B3/C3户 型 建 筑 面 积 65平 米 ， 实 得 约 78平 米 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】A1A1 A1A1A2A2 A2A2电 梯 1号 楼 2单 元产 品 建 筑 面 积 （ 平 米 ） 实 得 面 积 （ 平 米 ） 套 数 价 格 区 间 备 注A1 55 约 72 72 45万 -58万 三 室 二 厅 一 卫A2 67 约 81 72 三 室 二 厅 一 卫 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 户 型 分 析 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3250*3400 11.1厨 房 1750*3900 6.83主 卧 3100*3250 10.08次 卧 1 2400*3000 7.2赠 送 阳 台 +飘 窗 约 15 A1户 型 建 筑 面 积 55平 米 ， 实 得 72平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 4100*3350 13.7厨 房 1750*3850 6.74主 卧 3100*3400 10.54次 卧 1 2650*3150 8.35次 卧 2 2250*2300 5.18赠 送 阳 台 +飘 窗 约 10 A2户 型 建 筑 面 积 67平 米 ， 实 得 81平 米 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】F1 F1F3（ 50平 米 ）F2 F2F4 F4电 梯 4号 楼 2单 元 、 5号 楼 产 品 建 筑 面 积（ 平 米 ） 实 得 面 积（ 平 米 ） 套数 价 格 区 间 备 注F1 75 约 89 88 63万 -74万 三 室 二 厅一 卫F2 85 约 100 88 三 室 二 厅二 卫F4 89 101 88 三 室 二 厅二 卫 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 户 型 分 析 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3600*4000 14.4餐 厅 3000*3100 9.3厨 房 2000*2500 5主 卧 3000*3600 10.8次 卧 1 2650*2700 7.16次 卧 2 2500*2700 6.75赠 送 阳 台 +飘 窗 约 14 F1户 型 建 筑 面 积 75平 米 ， 实 得 约 89平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3600*4500 16.2餐 厅 2900*3100 8.99厨 房 1800*2400 4.32主 卧 3300*3500 11.55次 卧 1 2700*3500 9.45次 卧 2 2400*2800 6.72赠 送 阳 台 +飘 窗 约 15 F2户 型 建 筑 面 积 85平 米 ， 实 得 约 100平 米 房 间 尺 寸 面 积客 厅 3600*4200 15.12餐 厅 2500*3000 7.5厨 房 2400*2600 6.24主 卧 3300*3500 11.55次 卧 1 2700*3000 8.1次 卧 2 2700*3000 8.1赠 送 阳 台 +飘 窗 12 F4户 型 建 筑 面 积 89平 米 ， 实 得 约 101平 米 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 产 品 策 略 】 户 型 分 析大 部 分 户 型 具 有 可 变 空 间 设 计 ， 且 赠 送 面 积 基 本 在 10平 米以 上户 型 建 面 客 厅 厨 房 主 卧 次 卧 1 次 卧 2 赠 送 面 积A1 55 11.1 6.8 10.1 7.2 15 A2 67 13.7 6.7 10.5 8.4 5.2 10 A3 53 11.6 7.0 10.5 7.3 12 A4 69 12.6 6.8 12.2 9.6 9 B1/C1 65 12.9 7.1 8.9 8.4 5.4 13 B2/C2 66 13.4 6.9 10.5 8.4 5.4 13 B3/C3 65 12.9 7.1 10.4 8.4 5.4 13 F1 75 14.4 5 10.8 7.2 6.8 14 F2 85 16.2 4.3 11.6 9.5 6.7 15 F4 89 15.1 6.2 11.6 8.1 8.1 12 p 蓝 光 coco金 沙 的 A,B,C户 型 面 积 相 对 较 小 ， 在 55-65之 间 ， 厨 房 ， 卧 室 面 积 比 较 集 中 ， 厨房 在 7平 米 左 右 ， 主 卧 在 10-11平 米 之 间 ， 次 卧 1集 中 在 7.2-8.5平 米 之 间 ， 最 小 的 卧 室 均 在5.5平 米 内 。p 项 目 的 F户 型 面 积 稍 大 ， 集 中 在 75-89平 米 ， 除 厨 房 比 其 他 户 型 稍 小 外 ， 其 他 功 能 房 均 较大 。p 整 体 来 看 ， 大 部 分 户 型 具 有 可 变 空 间 设 计 ， 并 且 整 体 赠 送 面 积 较 大 ， 基 本 都 在 10平 米 以上 ， 个 别 户 型 达 到 15平 米 。 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 价 格 策 略 】 低 总 价 ， 高 赠 送 ； 实 得 单 价 较 低p项 目 住 宅 总 价 区 间 45万 -75万 ， 排 号 交 1万 优 惠 2%， 开 盘 优惠 达 到 14%左 右 。 p同 户 型 间 差 价 不 大 ， 不 同 户 型 存 在 一 定 的 差 价 。 53平 米 户型 单 价 约 8300元 /平 米 ， 65平 米 户 型 单 价 约 8500元 /平 米 ， 89平 米 户 型 单 价 约 8800元 /平 米 。项 目 名 称 主 力 价 格 总 价 区 间 备 注中 房 金 沙 海 棠 7300 51-125 尾 盘英 伦 金 沙 7400 43-57 尾 盘金 沙 柏 林 郡 7500 40-70 华 润 金 悦 湾 19000 400-570 德 商 金 沙 10年 7300 51-66 蓝 光 coco金 沙 8500 55-75 赠 送 10平 米 以 上 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 推 广 策 略 】 p 截 止 2012年 10月 15日 ， 项 目 在 成 都 商 报 报 广 投 放 43次 ， 华 西 都 市 报 报 广 投 放 26次 ， 共 计 69次 报 广 投 放。 并 于 各 大 房 产 主 题 网 上 公 布 项 目 信 息 ， 同 步 推 广 信 息 。p 销 售 中 心 距 离 项 目 地 址 有 一 定 距 离 ， 销 售 中 心 选 址 在 公 交 四 通 八 达 的 IT大 道 站 （ 13路 、 78路 、 32路、 163路 、 164路 ） ， 处 于 十 字 路 口 ， 周 边 设 置 道 旗 和 围 墙 广 告 ， 以 “ 有 一 种 生 活 叫 coco” 、 “ 10分 钟生 活 圈 ， 全 功 能 商 业 配 套 ” 为 推 广 语 ， 以 超 大 赠 送 面 积 （ 约 每 户 10平 米 ） 、 清 水 河 自 然 资 源 为 噱 头， 吸 引 客 户 。p 而 产 品 自 推 出 以 来 的 快 销 佳 绩 ， 也 为 本 项 目 的 推 广 提 供 了 有 力 保 证 。p 有 蓝 光 集 团 的 品 牌 支 撑 ， 及 coco系 列 产 品 的 高 性 价 比 刚 需 产 品 优 势 保 障 ， 产 品 自 推 出 以 来 的 快 销 佳绩 ， 也 为 本 项 目 的 推 广 提 供 了 有 力 保 证 。 蓝 光 coco系 列 coco金 沙【 盈 利 策 略 】 蓝 光 coco金 沙 于 2012年 7月 12日 推 出 1号 楼 1、 2单 元 小 户 型 ， 2012年 8月 10日 推 出 5号 楼 临 河 89平米 三 房 ， 2012年 9月 7日 推 出 2号 楼 小 户 型 ， 2012年 9月 21日 推 出 3号 楼 小 户 型 ， 预 计 将 于 2012年 10月 底 推 出 剩 余 4号 楼 1、 2单 元 三 房 ， 并 于 本 年 完 成 商 业 销 售 。 蓝 光 将 coco金 沙 原 定 2014年 8月 的 交 房 提 前 至 2013年 年 底 。 可 见 其 已 将 该 系 列 产 品 定 位 为 刚 需快 销 产 品 。 楼 面 地 价 建 面 均 价 实 面 均 价3660元 /平米 8500元 /平 米 约 7200元 /平 米项 目 名 称 主 力 价 格 楼 面 地 价 价 差 空 间中 房 金 沙 海 棠 7300 2148 5152英 伦 金 沙 7400 4105 3295华 润 金 悦 湾 19000 3600 15400德 商 金 沙 10年 7300 3160 4140利 用 产 品 优 势 ， 实 现 快 销 ， 回 笼 资 金 ， 提 高 资 本 利 用 率蓝 光 coco金 沙 价 差 空 间 为 4840元p区 域 楼 盘 除 目 前 华 润 外 ， 其 他 项 目 价 差 空 间 （ 主 力 价 格 楼 面 地 价 ） 在 3300-5200元 /平 米 之间 。p 蓝 光 项 目 以 4840元 /平 米 的 中 等 价 差 空 间 运 作 ， 在 项 目 产 品 优 势 下 实 现 快 销 ， 快 速 回 笼 资 金 ，降 低 时 间 成 本 ， 提 高 资 金 利 用 率 。 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 锁 定 客 群 】p根 据 蓝 光 coco系 列 产 品 ， 打 造 具 有 流 行 和 时 尚 气 质 ， 且 具 备高 性 价 比 的 高 端 城 市 公 寓 品 牌 产 品 定 位 。 以 及 其 线 上 为 主 线下 为 辅 的 推 广 策 略 和 刚 需 快 销 的 盈 利 策 略 。 蓝 光 coco金 沙 将目 标 客 群 锁 定 于 就 业 大 学 生 和 青 年 工 薪 阶 层 。 p而 该 项 目 的 部 分 兼 具 刚 需 和 经 济 型 三 房 产 品 ， 也 为 部 分 外 地移 居 成 都 和 本 地 对 功 能 房 要 求 较 高 的 客 户 提 供 了 选 择 余 地 。p同 时 该 项 目 除 蓝 光 销 售 团 队 以 外 ， 还 同 时 有 代 理 公 司 销 售 ，利 用 代 理 公 司 扩 大 客 户 资 源 。 蓝 光 coco系 列 coco时 代【 销 售 情 况 】p项 目 每 次 间 隔 不 到 1个 月 开 盘 推 出 新 房 源 ， 基 本 完 成 前 批次 产 品 去 化 后 ， 迅 速 推 出 新 房 源 。p截 止 2012年 10月 15日 项 目 已 经 已 推 出 829户 ， 据 现 场 置 业顾 问 介 绍 ， 仅 余 A3户 型 （ 53平 米 ） C2户 型 （ 65平 米 ） 不足 一 百 套 （ 该 项 目 只 支 持 商 贷 按 揭 ， 尚 不 支 持 公 积 金 贷款 ） 。 蓝 光 coco蜜 城项 目 地 址 青 羊 区 内 光 华 贝 森 路项 目 规 模 54亩 总 建 面 17.2万 平 米总 户 数 1319户 车 位 情 况 1192个容 积 率 3.4物 业 管 理 蓝 光 嘉 宝 物业 管 理 有 限公 司 物 管 费 未 公 布 面 积 区 间 63-67平 米（ 平 层 ） ，65-82（ 复式 ） 销 售 状 态 未 售 ， 近 期 将 开盘价 格 情 况 未 公 布项 目 配 套 n学 校 ： 天 使 宝 贝 早 教 、 新 世 纪 幼 儿 园 、 财 大幼 儿 园 、 泡 桐 树 小 学 、 树 德 中 学 、 成 都 七 中 ，西 南 财 大n综 合 商 场 ： 仁 和 春 天 光 华 店 、 优 品 道 商 业 广场 、 乐 宾 百 货n休 闲 中 心 ： 金 沙 遗 址 公 园 、 天 鹅 湖 高 尔 夫 公园 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 项 目 规 划 】 p项 目 占 地 54亩 ， 规 划 建 筑 面 积 约 17.2万 平 米 ， 共 7栋 高 层 住 宅 、 配 套 商 业 、 以 及 社 区 卫生 服 务 中 心 组 成 。 其 中 ， 住 宅 建 筑 面 积 约 11万 平 米 ， 商 业 公 园 约 2万 平 米 ， 下 沉 式 品 牌 超市 约 1万 平 米 。 住 宅 总 建 面 ： 约 11万 商 业 总 建 面 ： 约 3万 （ 底 商 1-2F+架 空 式 长 廊=商 业 公 园 ， 下 沉 式 品 牌超 市 ）社 区 卫 生 服 务 中 心4# 6#3#2# 1#5# 7# 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 开 发 策 略 】p项 目 预 计 10月 20日 首 次 开 盘 ， 推 5、 6号 楼 ， 5号 楼 为 中 庭 楼 王 ， 位 于 小 区 中央 ， 6号 楼 为 景 观 楼 王 ， 视 野 开 阔 ， 直面 宽 庭 公 园 ； p项 目 首 次 开 盘 推 出 “ 楼 王 ” 位 置 ， 便于 项 目 可 视 性 展 示 ， 同 时 配 合 项 目 景 观和 商 业 打 造 。 4# 6#3#2# 1#5# 7#项 目 首 期 推 出 “ 楼 王 ” 位 置 ， 增 强 项 目 可 视 性 ， 配 合 项 目景 观 和 商 业 启 动 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 产 品 策 略 】 周 边 概 况区 域 内 产 品 差 异 化 竞 争 ， 以 小 户 型 刚 需 和 部 分 改 善 型 产 品对 口 目 前 市 场 需 求 p 区 域 内 在 售 项 目 不 多 ， 金 沙 西 墅 和 保 利 贝 森 公 馆 属 于 区 域 改 善 高 端 产 品 ， 中 大 君 悦 金 沙 为刚 需 改 善 型 需 求 产 品 。p Coco蜜 城 项 目 在 区 域 内 属 于 差 异 化 竞 争 产 品 ， 主 要 是 小 户 型 的 刚 需 以 及 部 分 改 善 型 产 品 ， 对口 目 前 市 场 需 求 。周 边 项 目 分 布 示 意 项 目 名 称 主 力 面 积 区间 面 积 赠 送 情 况 是 否 有 可变 空 间 备 注中 大 君 悦 金 沙花 园 70-110 常 规 阳 台 赠 送+奇 偶 露 台 赠送 无 金 沙 西 墅 150-400 常 规 阳 台 赠 送 无 保 利 贝 森 公 馆 87-170 常 规 阳 台 赠 送 无 蓝 光 coco蜜 城 63-68（ 平层 ） ， 65-82（ 复 式 ） 飘 窗 +阳 台 复 式 赠 送 有 赠 送 面积 较 大 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 产 品 策 略 】户 型 建 筑 面 积 （ 平米 ） 实 得 面 积 （ 平米 ） 套 数 总 价 区 间 备 注4室 2厅 3卫 69 150 280 90-110万 5.8米 复 式 ，赠 送 率 高82 150 3室 2厅 3卫 65 119 224 85万 左 右3室 2厅 1卫 63 77 632 58-65万 平 层 小 户 型 ，主 要 赠 送 位 置 ：飘 窗 +阳 台 +卧 室 +书 房67 8168 83备 注 ： 以 上 房 源 不 包 含 1号 楼 ， 1号 楼 共 计 329套 ， 具 体 户 型 暂 未 公 布 。平 层 小 户 型 是 项 目 主 打 户 型 ， 1+1跃 层 （ 5.8米 层 高 ） 户 型也 是 项 目 一 大 亮 点 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 产 品 策 略 】 A3 A3A2A2A1A1 A1A13梯 8户 3、 4、 6号 楼 （ 平 层 ） 标 准 层 平 面 图 2梯 9户B1B1 B1B1B2B2 B2B2B3下 层B1B1 B1B1B2B2 B2B2B3上 层 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 产 品 策 略 】 2、 5、 7号 楼 （ 跃 层 ） 标 准 层 平 面 图 蓝 光 coco系 列 coco蜜 城【 产 品 策 略 】 户 型 分 析A1户 型 ， 3室 2厅 1卫 ， 建 面 约 68平 米 ，实 得 约 83平 米 房 间 尺 寸 面 积 （ 平 米 ）客 厅 3900*3400 13.3厨 房 3900*1800 7主 卧 3300*2700 8.9次 卧 1 2900*2900 8.4次 卧 2 2400*2250 5.4赠 送 阳 台 +飘 窗 15 A2户 型 ， 3室 2厅 1卫 ， 建 面 约 63平 米 ， 实 得约 77平 米 房 间 尺 寸 面 积 （ 平 米 ）客 厅 3150*3300 10.4厨 房 3900*1800 7主 卧 3000*3150 9.5次 卧 1 3150*2700 8.5次 卧 2 2400*2250