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房 地 产 规 划 第 一 节 房 地 产 规 划 的 基 本 知 识 一 、 房 地 产 的 基 本 含 义 （ 一 ） 房 地 产 的 概 念 房 地 产 是 房 产 和 地 产 的 合 称 。 房 产 是 物业 建 成 后 的 置 业 投 资 ； 地 产 是 购 买 土 地使 用 权 的 开 发 投 资 。 （ 二 ） 房 地 产 的 类 型 商 品 房 ： 由 房 产 开 发 企 业 开 发 建 设 并出 售 、 出 租 的 房 屋 。 保 障 性 住 房 ： 是 政 府 为 中 低 收 入 住 房困 难 家 庭 所 提 供 的 限 定 标 准 、 限 定 价格 或 租 金 的 住 房 ， 由 廉 租 住 房 、 经 济适 用 住 房 和 政 策 性 租 赁 住 房 构 成 。 廉 租 房 ： 是 指 政 府 以 租 金 补 贴 或 实 物 配租 的 方 式 ， 向 符 合 城 镇 居 民 最 低 生 活 保障 标 准 且 住 房 困 难 的 家 庭 提 供 社 会 保 障性 质 的 住 房 。 经 济 适 用 房 ： 指 根 据 国 家 经 济 适 用 住 房建 设 计 划 安 排 建 设 的 住 宅 。 由 国 家 统 一 下 达 计 划 ， 用 地 一 般 实 行 行政 划 拨 的 方 式 ， 免 收 土 地 出 让 金 ， 对 各种 经 批 准 的 收 费 实 行 减 半 征 收 ， 出 售 价格 实 行 政 府 指 导 价 。 政 策 性 租 赁 房 ： 指 通 过 政 府 或 委 托 机 构 ，按 照 市 场 租 价 向 中 低 收 入 的 住 房 困 难 家庭 提 供 可 租 赁 的 住 房 ， 同 时 ， 政 府 对 承租 家 庭 按 月 支 付 相 应 标 准 的 租 房 补 贴 。其 目 的 是 解 决 家 庭 收 入 高 于 享 受 廉 租 房标 准 而 又 无 力 购 买 经 济 适 用 房 的 低 收 入家 庭 的 住 房 困 难 。 安 居 房 ： 直 接 以 成 本 价 向 城 镇 居 民 中 低收 入 家 庭 出 售 的 住 房 。 解 困 房 ： 指 各 级 地 方 政 府 为 解 决 本 地 城镇 居 民 中 特 别 困 难 户 、 困 难 户 和 拥 挤 户住 房 问 题 而 专 门 修 建 的 住 房 。 房 改 房 ： 指 城 镇 职 工 根 据 国 家 和 县 级 以上 地 方 人 民 政 府 有 关 城 镇 住 房 制 度 改 革政 策 规 定 ， 按 照 成 本 价 或 标 准 价 购 买 的已 建 公 有 住 房 。 经 济 适 用 住 房 由 国 家 统 一 下 达 计 划 ， 用 地 一 般 实 行 行政 划 拨 的 方 式 ， 免 收 土 地 出 让 金 ， 对 各种 经 批 准 的 收 费 实 行 减 半 征 收 ， 出 售 价格 实 行 政 府 指 导 价 。 经 济 适 用 住 房 ， 户 型 设 计 必 须 为 平 层 ，建 设 面 积 控 制 在 60平 方 米 左 右 ， 户 均 建筑 面 积 不 超 过 60平 方 米 ， 单 户 最 大 建 筑面 积 不 超 过 70平 方 米 。 户 型 按 建 筑 形 式 分 类 ： 平 层 户 型 ； 错 层 户 型 ； 跃 层 户 型 ； 复 式 户 型 。 平 层 ： 是 指 所 有 的 住 宅 功 能 位 于同 一 平 面 上 的 户 型 。 是 应 用 最 广 的 户 型 形 式 ， 其 最 大优 势 在 于 所 有 功 能 都 在 同 一 平 面 ，因 此 它 是 最 经 济 的 户 型 ， 同 时 也是 无 障 碍 户 型 。 缺 点 在 于 室 内 空间 不 够 丰 富 ， 建 筑 外 形 比 较 单 调 。 错 层 ： 指 一 套 住 宅 内 的 各 种 功 能 用房 ， 如 起 居 室 、 卧 室 、 卫 生 间 、 厨房 等 建 筑 在 不 同 高 度 的 平 面 上 。 其建 筑 特 点 是 “ 静 态 ” 与 “ 动 态 ” 相结 合 ， 用 30至 60公 分 的 高 度 （ 3-7步楼 梯 ） 差 进 行 空 间 隔 断 。 跃 层 ： 指 套 内 空 间 跨 越 两 楼 及 以 上的 户 型 ， 各 层 之 间 相 对 独 立 。最 大 优 点 在 于 动 静 要 求 不 同 的 区 域 可以 分 布 在 不 同 的 平 面 层 上 ， 避 免 了 卧室 易 受 起 居 室 干 扰 的 问 题 ， 给 予 人 与别 墅 同 样 的 感 受 ， 而 且 跃 层 住 宅 更 易形 成 错 落 有 致 的 建 筑 立 面 。 最 大 缺 点在 于 楼 梯 占 用 户 内 面 积 。 复 式 ； 指 单 元 住 宅 的 房 间 置 于 两 个 或 两个 以 上 平 面 层 上 ， 与 跃 层 的 最 大 区 别 在于 复 式 户 内 拥 有 一 个 或 几 个 房 间 是 贯 穿两 层 的 通 透 空 间 。 复 式 户 型 除 了 具 备 跃 层 的 优 点 以 外 ， 还具 有 良 好 的 视 觉 效 果 和 给 人 丰 富 的 空 间感 受 ， 便 于 观 赏 室 外 景 观 ， 客 厅 的 采 光也 会 特 别 好 ， 而 且 会 显 得 特 别 气 派 。 缺点 在 于 客 厅 两 层 高 的 墙 体 、 二 层 的 回 廊设 计 造 价 较 高 ， 最 终 抬 高 了 房 价 。 经 适 房 购 房 人 拥 有 有 限 产 权 ， 购 买经 济 适 用 住 房 不 满 5年 ， 不 准 直 接上 市 交 易 ， 如 果 购 房 人 由 于 特 殊 原因 确 实 需 转 让 的 ， 由 政 府 按 照 原 价格 并 考 虑 折 旧 和 物 价 水 平 等 因 素 进行 回 购 。 购 买 经 适 房 5年 内 不 得 转 让 购 买 经 济 适 用 住 房 满 5年 ， 购 房 人 要 上 市转 让 的 ， 应 按 照 届 时 同 地 段 普 通 商 品 住房 与 经 济 适 用 住 房 差 价 的 一 定 比 例 向 政府 交 纳 土 地 收 益 等 相 关 价 款 后 ， 取 得 完全 产 权 。 个 人 购 买 经 济 适 用 住 房 在 取 得 完 全 产 权以 前 不 得 用 于 出 租 经 营 。 2、 按 照 取 得 时 间 分 类 期 房 ： 预 售 商 品 房 ， 指 从 开 发 商 取 得“ 商 品 房 预 售 许 可 证 ” 可 以 公 开 发 售 开始 ， 直 至 取 得 之 前 的 商 品 房 。 现 房 ： 指 开 发 商 已 办 妥 所 售 项 目 的 “ 房地 产 权 证 ” 的 商 品 房 。 现 房 必 须 是 整 体 竣 工 并 通 过 验 收 ， 购 房者 在 购 买 现 房 时 签 订 “ 商 品 房 买 卖 合同 ” ， 购 买 后 即 可 入 住 。 房 屋 产 权 即 房 屋 所 有 权 ， 是 指 对 房 屋 行使 的 权 利 。是 指 购 房 者 独 自 拥 有 对 房 屋 的 全 部 权利 ， 他 人 不 能 干 涉 ， 商 品 房 属 于 全 部 产 权 房 。 是 在 房 改 时 期 形 成 的 一 种 特 殊 房 屋所 有 权 形 式 ， 它 是 指 购 房 人 按 房 改 标 准 价 购 买的 公 房 ， 购 房 人 与 原 售 房 单 位 共 同 拥 有 产 权 ，而 使 购 房 人 只 拥 有 了 “ 部 分 产 权 ” 。 部 分 产 权是 对 房 屋 收 益 权 和 处 分 权 有 所 限 制 。 大 产 权 房 是 指 可 以 自 由 交 易的 商 品 房 。小 产 权 房 是 指 只 有 使 用 权 ，不 能 上 市 交 易 的 房 屋 。 二 、 房 地 产 投 资 的 概 念 房 地 产 投 资 是 以 获 取 期 望 收 益 为目 的 ， 将 货 币 资 本 投 入 房 地 产 开发 、 经 营 、 中 介 服 务 和 房 地 产 金融 资 产 的 经 营 活 动 。 房 地 产 投 资 一 方 面 表 现 为 实 物 资产 的 投 资 活 动 ， 另 一 方 面 又 表 现为 金 融 资 产 的 投 资 活 动 。 三 、 房 地 产 投 资 的 方 式 1、 直 接 购 房 投 资 者 用 现 款 或 分 期 付 款 的 方 式 直 接 购 置 房 屋 ，可 自 住 ， 也 可 出 租 或 出 售 ， 以 获 得 利 润 。 2、 以 租 代 购 投 资 者 签 订 购 租 合 同 ， 租 户 可 在 一 定 期 限 内 购买 此 房 ， 并 以 租 金 抵 销 部 分 房 款 。 3、 以 租 养 贷 投 资 者 先 付 首 期 房 款 ， 其 余 部 分 通 过 银 行 贷 款解 决 。 然 后 出 租 此 房 屋 ， 用 租 金 来 偿 还 贷 款 。 4、 买 卖 楼 花 购 买 预 建 的 楼 盘 ， 只 需 房 价 的 10%左 右 ，如 果 房 价 上 升 ， 可 卖 出 获 利 。 相 当 于 期货 功 能 ， 风 险 较 大 。 5、 房 地 产 投 资 券 购 买 房 地 产 投 资 券 到 期 可 得 本 息 。 6、 房 地 产 证 券 通 过 发 行 证 券 ， 将 小 资 金 汇 集 后 购 买 房地 产 或 产 权 单 位 。 以 房 养 老 2012年 4月 23日 ， 南 京 市 民 政 局 下 发 南 京 市 老 龄 事 业 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 ， 通 过 一 系 列 举 措 开 展 以 房 养 老 试 点。 以 房 养 老 也 叫 住 房 反 向 抵 押 ， 贷 款 人 将自 己 的 产 权 房 抵 押 给 金 融 机 构 ， 以 定 期取 得 一 定 数 额 养 老 金 或 接 受 老 年 公 寓 服务 的 一 种 养 老 方 式 。 房 地 产 投 资 券 房 地 产 投 资 券 是 一 种 投 资 收益 凭 证 。 它 是 发 行 人 依 照 法定 程 序 发 行 ， 持 有 人 凭 此 获取 特 定 房 地 产 为 标 的 的 投 资收 益 的 有 价 证 券 。 是 指 经 工 商 行 政 管 理 机 关 注册 的 具 有 房 地 产 业 经 营 范 围 的 企 业法 人 。 是 指 持 有 房 地 产 投 资 券 的 自然 人 或 法 人 。 是 指 受 投 资 人 委 托 管 理 标 的房 地 产 的 经 营 、 销 售 ， 并 向 投 资 人分 派 投 资 收 益 的 非 银 行 金 融 机 构 。 非 银 行 金 融 机 构 以 发 行 股 票 和 债 券 、 接 受 信 用 委托 、 提 供 保 险 等 形 式 筹 集 资 金 ，并 将 所 筹 资 金 运 用 于 长 期 性 投 资的 金 融 机 构 。 非 银 行 金 融 机 构 与 银 行 的 区 别 ： 在 于 信 用 业 务 形 式 不 同 ， 其 业 务 活 动 范围 的 划 分 取 决 于 国 家 金 融 法 规 的 规 定 。 我 国 非 银 行 金 融 机 构 的 形 式 主 要 有 ： 信托 投 资 公 司 、 租 赁 公 司 和 保 险 公 司 等 。 非 银 行 金 融 机 构 吸 引 无 数 债 权 人 债 务人 从 事 大 规 模 借 贷 活 动 ， 可 以 用 优 惠贷 款 条 件 的 形 式 分 到 债 务 人 身 上 ， 可以 用 利 息 支 付 和 其 他 利 息 形 式 分 到 债权 人 身 上 ， 也 可 以 用 优 厚 红 利 的 形 式分 到 股 东 身 上 以 吸 引 更 多 的 资 本 。 房 地 产 证 券是 房 地 产 业 利 用 资 本 市场 直 接 融 资 的 重 要 工 具 ， 对 房 地 产金 融 机 构 及 房 地 产 企 业 而 言 ， 均 是房 地 产 资 金 筹 集 的 一 条 重 要 渠 道 。 房 地 产 证 券 的 特 点 高 收 益 性 ： 房 地 产 的 利 润 率 一 般 在 30至 40 左 右 ， 甚 至 更 高 。 房 地 产 业 的 高利 润 也 就 决 定 了 房 地 产 证 券 的 高 回 报 率 。 高 风 险 性 ： 房 地 产 业 投 资 量 大 ， 资 金 周转 慢 ， 开 发 时 间 长 ， 极 容 易 受 外 界 环 境的 影 响 ， 呈 现 高 风 险 。 收 益 的 长 期 性 ： 中 长 期 投 资 房 地 产 证 券 的 两 种 形 式 （ 一 ） 房 地 产 债 券 是 为 了 筹 措 房 地 产 资 金 而 发行 的 借 款 信 用 凭 证 ， 是 证 明 债 券 持 有 人有 权 向 发 行 人 取 得 预 期 收 入 和 到 期 收 回本 金 的 一 种 证 书 。 最 常 见 的 一 种 是 按 发 行 主 体 的 不 同 分 为房 地 产 政 府 债 券 、 房 地 产 金 融 债 券 、 房地 产 企 业 债 券 。 指 政 府 为 发 展 房 地 产 业 而 向 社 会 发 行 的债 券 ， 也 称 公 债 。 主 要 包 括 中 央 政 府 ， 地 方 政 府 和 政 府 机构 面 向 社 会 发 行 的 债 券 。 目 前 我 国 发 行的 房 地 产 政 府 债 券 多 为 地 方 政 府 向 社 会发 行 的 债 券 ， 其 目 的 主 要 是 为 创 办 开 发区 和 为 住 宅 建 设 筹 集 资 金 。 房 地 产 金 融 债 券 ： 指 由 银 行 或 其 他 非 银 行 金 融 机 构 发 行的 债 券 ， 是 金 融 机 构 筹 集 房 地 产 信 贷资 金 的 渠 道 之 一 。 即 公 司 债 券 ， 是 我 国 房地 产 债 券 中 最 常 见 的 一 种 ， 指 房 地 产 企业 为 筹 集 长 期 资 金 而 发 行 的 债 券 。 我 国 房 地 产 企 业 债 券 主 要 有 ：住 房 建 设 债 券 、 土 地 开 发 债 券 、 房 地 产投 资 债 券 、 危 房 改 造 债 券 、 小 区 开 发 债券 、 住 房 有 奖 债 券 等 。 （ 二 ） 房 地 产 股 票 房 地 产 股 票 是 股 份 制 房 地 产 企 业 为 筹 集资 金 ， 发 展 房 地 产 业 的 需 要 ， 发 给 股 东作 为 投 资 入 股 凭 证 ， 并 借 以 取 得 股 息 和红 利 的 一 种 有 价 证 券 。 四 、 房 地 产 投 资 的 优 缺 点优 点 ：1、 房 地 产 是 一 种 耐 用 消 费 品2、 房 地 产 的 价 值 相 对 比 较 稳 定 具 有 较 好 的 保 值 、 增 值 的 功 能3、 房 地 产 具 有 不 断 升 值 的 潜 力 缺 点 ：1、 流 动 性 相 对 较 差2、 投 资 金 额 比 较 大3、 政 策 风 险 土 地 政 策 、 城 市 规 划 、 房 地 产 税 收4、 道 德 风 险 房 屋 质 量 ； 产 权 的 不 完 善 五 、 房 地 产 价 格 及 影 响 因 素（ 一 ） 房 地 产 价 格 的 基 本 构 成 要 素 1、 土 地 成 本 包 括 征 地 费 或 拆 迁 补 偿 费 或 土 地 转 让 费及 相 关 税 费 ； 2、 勘 察 设 计 和 前 期 工 程 费 用 包 括 正 式 开 工 前 发 生 的 规 划 设 计 、 水 文 、地 质 勘 探 和 测 绘 等 费 用 3、 建 安 工 程 费 及 相 关 税 费 4、 开 发 商 支 付 的 交 易 税 费 包 括 房 地 产 转 让 时 支 付 的 营 业 税 、 城市 维 护 建 设 税 、 教 育 费 附 加 、 土 地 增值 费 、 印 花 税 、 房 屋 买 卖 综 合 服 务 费 、房 屋 销 售 费 用 5、 代 政 府 部 门 收 取 的 税 费 6、 利 息 包 括 利 用 金 融 机 构 贷 款 进 行 前 期 投 资所 必 须 支 付 的 利 息 7、 利 润 中 国 房 价 大 致 构 成 表 （ 每 平 米 ）名 目 金 额 比 例 去 向 支 付 人售 价 2200-3100 100% 政 策 管理 部 门 买 房 者前 期 费 用 1600-2000 6%-7%土 地 成 本 600-900 27%-29%税 收 200-300 9%管 理 费 200-300 9% 建 筑 及 拆 迁 安 置 费 700-800 26%-32% 开 发 销售 商 等利 润 340-600 15%-20% 影 响 房 地 产 价 格 的 因 素 1、 一 般 因 素 ： 包 括 社 会 因 素 、 经 济 因 素和 行 政 因 素 2、 地 域 因 素 ： 指 房 地 产 所 在 地 区 、 城市 、 区 位 、 地 段 的 因 素 3、 个 别 因 素 ： 分 宗 地 条 件 和 建 筑 物 类别 的 影 响 第 二 节 房 地 产 规 划一 、 进 行 房 地 产 规 划 的 原 因1、 购 房 需 要 大 笔 资 金2、 贷 款 偿 还 需 要 延 续 十 几 年 的 时 间3、 未 来 的 收 支 变 化 无 法 充 分 预 期4、 事 先 规 划 房 产 投 资 现 金 流 量 ， 选择 最 佳 贷 款 组 合 二 、 购 房 与 租 房 的 决 策优 点 缺 点租 公 寓 房 方 便 迁 移 、 灵 活 ； 不 需 负维 修 责 任 ， 财 务 负 担 较 小 没 有 自 己 的 产 业 ； 无 法重 新 布 置 ； 房 租 可 能 提高购 新 房 拥 有 自 己 的 产 业 ； 抵 抗 通货 膨 胀 ， 保 值 、 增 值 ； 可按 自 己 的 意 愿 进 行 布 置 财 务 负 担 大 ； 需 要 装 修费 用 ； 迁 移 受 限 制购 二 手 房 拥 有 自 己 的 产 业 ； 价 格 比新 房 低 ； 选 择 余 地 大 ； 周围 配 套 环 境 成 熟 ； 财 务 负担 相 对 小 维 修 费 用 较 高 ； 设 施 陈旧 ； 迁 移 受 限 制 购 房 提 醒一 、 选 择 合 法 正 规 的 房 地 产 开 发 商 具 备 五 证 ： 国 有 土 地 使 用 权 证 、 建 设 用 地 规划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 施 工 许 可 证 、 商 品 房 销售 （ 预 售 ） 许 可 证 具 备 二 书 ： 住 宅 质 量 保 证 书 和 住宅 使 用 说 明 书 二 、 利 用 住 房 公 积 金 贷 款 住 房 公 积 金 管 理 中 心 贷 款 楼盘 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 项 目 住 房 公 积 金 贷 款 利 率项 目 年 利 率 （ %）五 年 以 下 （ 含 五 年 ） 3.33/4.2/4.45五 年 以 上 3.87/4.7/4.9商 业 贷 款 利 率三 年 至 五 年 （ 含 五 年 ） 5.76/6.65/6.9五 年 以 上 5.94/6.8/7.05 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 项 目 贷 款 项 目 项 目 地 址 项 目 建 设 单 位 承 办 银 行业 瑞 .秋 水 长 天 沙 坪 坝 区 上 中渡 口 30号 重 庆 业 瑞 房 地 产 开发 有 限 公 司 建 行 沙 坪 坝支 行 华 宇 .北 城 中 央 北 部 新 区 高 新园 人 和 组 团 重 庆 华 宇 物 业 （ 集团 ） 有 限 公 司 建 行 沙 坪 坝支 行 金 象 .左 右 沙 坪 坝 一 心 村1号 重 庆 崇 安 置 业 发 展有 限 公 司 建 行 沙 坪 坝支 行俊 峰 .龙 凤 华 庭 沙 坪 坝 区 大 杨公 桥 104号 重 庆 俊 峰 置 业 有 限公 司 中 行 沙 坪 坝支 行 金 科 .10年 城 江 北 区 石 马 河街 道 石 子 山 村 重 庆 市 金 科 实 业 集团 弘 景 房 地 产 开 发有 限 公 司 农 行 渝 中 支行 租 房 提 醒一 、 选 择 地 理 位 置二 、 选 择 价 格三 、 周 边 环 境四 、 签 订 租 赁 合 同 三 、 购 房 规 划1、 衡 量 自 己 的 负 担 能 力按 每 月 的 负 担 能 力 估 算 负 担得 起 的 房 屋 总 价 ；按 想 购 买 的 房 屋 价 格 来 计 算每 月 需 要 负 担 的 费 用 ； 2、 购 房 的 各 种 税 费 契 税 、 印 花 税 、 个 人 所 得 税 、营 业 税 、 房 屋 所 有 权 登 记 费 、房 屋 买 卖 手 续 费 、 公 证 费 、 律师 费 、 中 介 费 等 。 第 三 节 个 人 住 房 消 费 贷 款 一 、 个 人 住 房 消 费 贷 款 种 类 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 个 人 住 房 商 业 性 贷 款 个 人 住 房 组 合 贷 款 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 类 型 （ 一 ） 纯 公 积 金 贷 款 纯 公 积 金 贷 款 系 指 住 房 公 积 金 管 理 机 构运 用 住 房 公 积 金 资 金 ， 委 托 商 业 银 行 向购 买 自 住 住 房 的 住 房 公 积 金 缴 存 人 发 放的 个 人 住 房 贷 款 。 重 庆 市 上 调 住 房 公 积 金 个 贷 最 高 限 额 20万 元 提升 至 40万 元 ， 最 高 可 贷 成 数 为 购 房 款 80%。 （ 二 ） 组 合 贷 款 组 合 贷 款 系 指 住 房 公 积 金 管 理 机 构 运 用住 房 公 积 金 资 金 ， 商 业 性 银 行 运 用 自 营资 金 ， 对 购 买 自 住 住 房 的 同 一 借 款 申 请人 、 使 用 同 一 抵 押 物 ， 采 用 同 一 贷 款 期限 ， 执 行 不 同 贷 款 利 率 发 放 的 个 人 住 房贷 款 ， 是 政 策 性 个 人 住 房 贷 款 和 商 业 性个 人 住 房 贷 款 的 组 合 。 住 房 公 积 金 贷 款 品 种 （ 一 ） 期 房 按 揭 贷 款 指 借 款 人 在 本 市 城 镇 已 向 公 积 金中 心 申 请 贷 款 规 模 的 楼 盘 购 买 在建 住 房 ， 通 过 售 房 单 位 和 承 办 银行 申 请 办 理 的 公 积 金 个 贷 。 期 房 按 揭 贷 款 对 象 及 条 件1、 按 时 足 额 缴 存 住 房 公 积 金 一 年 以 上 ，具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 的 个 人 ；2、 在 本 市 城 镇 已 向 公 积 金 中 心 申 请 贷 款规 模 的 楼 盘 购 买 在 建 住 房 ；3、 有 正 当 职 业 和 稳 定 的 经 济 收 入 ， 具 备按 期 偿 还 贷 款 本 息 的 能 力 和 意 愿 ， 资信 良 好 ； 4、 有 经 登 记 合 法 有 效 的 重 庆 市 商 品 房买 卖 合 同 ； 5、 有 不 少 于 购 房 总 价 款 20%的 自 筹 资 金 ； 6、 同 意 用 所 购 住 房 作 抵 押 ； 7、 同 意 办 理 住 房 置 业 担 保 或 贷 款 综 合 保险 ； 8、 公 积 金 中 心 规 定 的 其 他 条 件 。 （ 二 ） 期 房 直 客 贷 款 指 借 款 人 购 买 在 建 住 房 （ 房 屋 已 完 成 主体 建 筑 封 顶 ） 时 ,因 客 观 原 因 不 能 在 所 购楼 盘 直 接 获 得 公 积 金 个 贷 ,而 由 其 直 接 向公 积 金 中 心 申 请 办 理 的 公 积 金 个 贷 。 期 房 直 客 贷 款 对 象 及 条 件 1、 按 时 足 额 缴 存 住 房 公 积 金 一 年 以 上 ，具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 的 个 人 ； 2、 在 本 市 城 镇 楼 盘 购 买 在 建 住 房 因 客观 原 因 不 能 在 所 购 楼 盘 直 接 获 得 公 积金 个 贷 的 ； 3、 有 正 当 职 业 和 稳 定 的 经 济 收 入 ， 具备 按 期 偿 还 贷 款 本 息 的 能 力 和 意 愿 ，资 信 良 好 ； 4、 有 经 登 记 合 法 有 效 的 重 庆 市 商 品 房 买卖 合 同 ， 且 所 购 房 屋 已 完 成 主 体 建 筑 封顶 ； 5、 有 不 少 于 购 房 总 价 款 20%的 自 筹 资 金 ； 6、 同 意 用 所 购 住 房 作 抵 押 ； 7、 同 意 办 理 住 房 置 业 担 保 或 贷 款 综 合 保 险 ； 8、 公 积 金 中 心 规 定 的 其 他 条 件 。 （ 三 ） 现 房 直 客 贷 款 指 借 款 人 购 买 现 房 时 ， 因 客 观 原 因 不 能在 所 购 楼 盘 直 接 获 得 公 积 金 个 贷 ,而 由 其直 接 向 公 积 金 中 心 申 请 办 理 的 公 积 金 个贷 。 （ 四 ） 置 换 抵 押 贷 款 指 借 款 人 将 原 办 理 的 商 业 性 个 人 住 房 贷款 或 组 合 贷 款 余 额 统 一 置 换 为 公 积 金 个贷 。 （ 五 ） 二 手 房 贷 款 指 借 款 人 购 买 二 手 房 时 ， 由 其 直 接 向 公积 金 中 心 申 请 办 理 的 公 积 金 个 贷 。 二 手 房 贷 款 对 象 及 条 件 1、 按 时 足 额 缴 存 住 房 公 积 金 一 年 以 上 ，具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 的 个 人 ； 2、 在 本 市 城 镇 购 买 再 交 易 住 房 ； 3、 有 正 当 职 业 和 稳 定 的 经 济 收 入 ， 具 备按 期 偿 还 贷 款 本 息 的 能 力 和 意 愿 ， 资 信良 好 ； 4、 有 合 法 有 效 的 房 地 产 买 卖 合 同 和所 购 房 原 房 地 产 权 证 （ 或 房 屋 所有 权 证 和 国 有 土 地 使 用 证 ） ； 5、 同 意 用 所 购 住 房 作 抵 押 ； 6、 同 意 办 理 住 房 置 业 担 保 或 贷 款 综 合 保险 ； 7、 所 购 二 手 房 符 合 下 列 条 件 ： A、 产 权 关 系 明 晰 ， 可 在 住 房 二 级 市 场 交易 的 框 架 结 构 或 砖 混 结 构 的 成 套 住 宅 ； B、 房 屋 使 用 年 限 不 超 过 15年 。 8、 公 积 金 中 心 规 定 的 其 他 条 件 。 二 、 个 人 住 房 贷 款 的 还 款 方 式 （ 一 ） 等 额 本 金 还 款 把 全 部 的 贷 款 本 金 平 均 分 摊 到 贷 款 期 内的 每 一 期 归 还 ， 而 每 一 期 的 利 息 则 是 根据 当 期 的 贷 款 余 额 计 算 ， 每 期 归 还 的 贷款 本 金 是 固 定 的 ， 利 息 随 着 贷 款 本 金 的逐 步 降 低 而 减 少 。 （ 二 ） 等 额 本 息 还 款 根 据 贷 款 金 额 、 贷 款 期 限 以 及 还 款 次 数计 算 出 的 一 个 固 定 值 ， 每 期 的 还 款 额 中包 括 了 本 金 和 利 息 ， 随 着 贷 款 本 金 的 逐步 归 还 ， 贷 款 利 息 逐 渐 减 少 ， 每 期 中 还款 额 中 归 还 贷 款 本 金 的 金 额 则 逐 渐 增 加 。 等 额 本 息 还 款 与 等 额 本 金 还 款 的 比 较优 点 特 点 适 合 人 群等 额 本 息（ 月 等 额 ） 准 确 掌 握 每 月 的还 款 额 ， 有 计 划地 安 排 家 庭 收 支 在 整 个 还 款期 内 ， 每 个月 的 还 款 额保 持 不 变 资 金 不 宽 裕的 购 房 者等 额 本 金（ 月 等 本 ） 适 合 还 款 初 期 还款 能 力 较 强 ， 并希 望 在 还 款 初 期归 还 较 大 款 项 来减 少 利 息 支 出 的借 款 人 本 金 在 整 个还 款 期 内 平均 分 摊 ， 利息 按 贷 款 本金 余 额 逐 日计 算 ， 每 月还 款 额 在 逐渐 减 少 ， 偿 还 本 金 的 速度 保 持 不 变 打 算 提 前 还贷 者 ； 目 前收 入 尚 可 的中 年 人 （ 三 ） 组 合 还 款 在 等 额 本 金 还 款 法 和 等 额 本 息 还 款 法 的基 础 上 ， 根 据 借 款 人 的 收 入 成 长 曲 线 ，为 借 款 人 量 身 定 做 的 还 款 方 式 。 组 合 还 款 法 主 要 形 式 递 增 型 、 递 减 型 和任 意 型 三 种 。 第 四 节 个 人 支 付 能 力 的 评 估 一 、 目 标 和 需 求 分 析 在 确 定 目 标 和 需 求 时 ， 把 握 以 下 原 则 ： 1、 分 清 影 响 目 标 和 需 求 的 因 素 的 重 要 性 ； 个 人 对 房 地 产 投 资 的 需 求 取 决 于 年 龄 、 收 入 水平 、 家 庭 成 员 数 量 、 交 通 便 利 等 因 素 。 面 对 各种 因 素 的 权 衡 和 取 舍 。 2、 要 有 前 瞻 性 随 着 个 人 的 成 长 和 际 遇 ， 收 入 、 债务 以 及 责 任 都 会 随 之 发 生 变 化 ， 因此 在 确 定 房 地 产 投 资 目 标 和 需 求 时应 该 将 这 些 考 虑 进 去 ， 以 便 灵 活 地对 待 这 些 变 化 。 二 、 个 人 投 资 动 机 分 析 1、 用 于 自 已 居 住 考 虑 居 住 质 量 ， 投 资 交 通 便 捷 、 环 境宜 人 、 配 套 的 生 活 设 施 。 2、 用 于 出 租 获 取 收 益 考 虑 方 便 出 租 ， 投 资 小 型 住 宅 。 3、 用 于 投 机 获 利 三 、 个 人 支 付 能 力 评 估 1、 个 人 净 资 产 个 人 净 资 产 =个 人 总 资 产 -个 人 总 负 债 个 人 总 资 产 包 括 固 定 资 产 、 金 融 资 产 、现 金 、 银 行 存 款 、 住 房 公 积 金 等 。 人 个 总 负 债 包 括 各 种 贷 款 。 2、 个 人 综 合 支 付 能 力 评 估 固 定 收 入 、 临 时 收 入 、 未 来 收 入 、 当 前支 出 和 预 计 的 未 来 支 出 。