锦绣天河市场分析模板

1 目 录一 、 广 州 房 地 产 市 场 总 体 态 势二 、 锦 绣 天 河 SWOT分 析三 、 竞 争 态 势 分 析四 、 锦 绣 天 河 目 标 消 费 群 分 析 2 一 、 广 州 房 地 产 市 场 总 体 态 势 今 年 下 半 年 ， 广 州 楼 市 呈 现 明 显 的 供 需 两 旺 的 态 势 ， 各 项 指 标 也表 明 ， 新 一 轮 的 房 地 产 快 速 发 展 时 期 已 经 到 来 。 广 州 市 区 与 郊 区 的大 融 合 ， 进 一 步 推 进 了 郊 区 盘 的 发 展 ； 广 州 北 抑 南 拓 的 市 政 规 划 、番 禺 目 前 的 房 地 产 发 展 态 势 ， 都 表 明 了 南 村 版 块 不 久 将 成 为 广 州 楼市 的 新 亮 点 。 3 1.广 州 房 地 产 市 场 需 求 平 稳 增 长 ， 新 上 市 量 经 过 短 暂 的 平 寂 之 后 也 迅 速 恢 复 ， 新 一 轮房 地 产 快 速 发 展 时 期 已 经 开 始 。从 供 求 关 系 来 看 ： 广 州 楼 市 需 求 平 稳 ， 供 需 矛 盾 进 一 步 缓 和 ， 但 下 半 年 楼 市 呈 现 出 明 显的 急 速 上 升 情 况 ， 表 现 出 供 需 两 旺 的 趋 势 。 近 三 年 的 住 宅 供 求 量 趋 势 图 0 100 200 300 400 500 600 700 1998年 1999年 2000年（ 预计 ） 批准 预售 住宅 总面 积（ 万M 2） 预售 成交 登记 总面 积（ 万M 2） 1998年 1999年 2000年 （ 预 计 ） 今 年 上 半 年 今 年 1-9月 批 准 预 售 住 宅 总 面 积 （ 万 M2） 602.89 475 550 170.29 397.62 预 售 成 交 登 记 总 面积 （万 M2 ） 495.53 543 500 228.78 484.4去 年 到 今 年 上 半 年 ， 开 发 商 显 然 是 在 蓄 势 待 发 ， 新 开 发 面 积 连 续 下 降 15%多 ， 但 需 求 量 在 福利 分 房 透 支 效 应 和 挤 压 效 应 的 双 重 作 用 下 ， 依 然 强 劲 ， 保 持 了 8%左 右 的 增 长 ， 势 头 较 好 。在 地 铁 、 撤 市 设 区 等 多 种 利 好 消 息 的 刺 激 下 ， 广 州 市 区 下 半 年 头 三 个 月 的 住 宅 上 市 量 就 比 上半 年 增 长 了 近 1.4倍 ， 交 易 量 增 长 了 1.1倍 ， 楼 市 呈 现 出 明 显 的 供 求 两 旺 的 态 势 。 承 继 国 庆 期 间的 火 热 情 况 ， 保 守 估 计 今 年 全 年 的 新 上 市 量 和 成 交 量 可 分 别 达 到 550万 和 500万 平 方 米 。（ 资 料 来 源 ： 市 国 土 房 管 局 ） 4 从 开 发 投 资 情 况 看 ： 各 项 指 标 同 比 均 有 较 快 幅 度 的 增 长 ， 广 州 房 地 产 新 一 轮 快 速 发 展 的 势 头 已初 露 倪 端 。 广 州 今 年 1-9 月 房 地 产 投 资 情 况数 额 同 比 增 长 幅 度 房 地 产 开 发 投 资 192.35万 M2 32.50%房 地 产 施 工 面 积 3083.66万 M2 10.2% 新 开 发 面 积 670.17万 M2 39.9%新 项 目 开 工 率 21.7% 4.6% 广 州 今 年 1-9月 住 宅 开 发 情 况数 额 同 比 增 长 幅 度 住 宅 开 发 投 资 135.61亿 元 36.00%住 宅 施 工 面 积 2078.44万 M2 10.7% 住 宅 新 开 发 面 积 541.79万 M2 40.8%住 宅 新 开 工 率 26.1%99年 广 州 商 品 房 新 开 工 面 积 比 98年 下 降 了 15.2%， 商 品 房 施 工 面 积 仅 略 增 了 0.5%， 而 今 年 1-9月 ，无 论 是 开 发 投 资 额 、 施 工 面 积 和 新 开 发 项 目 都 比 去 年 同 期 有 了 非 常 大 的 增 长 ， 又 一 轮 的 房 地 产 发展 快 速 启 动 了 。住 宅 新 项 目 的 开 发 以 40%的 速 度 增 长 ， 根 据 房 地 产 的 开 发 周 期 ， 在 今 后 3-5年 的 时 间 ， 将 会 形 成一 个 住 宅 的 集 中 供 应 高 峰 期 ， 新 一 轮 楼 市 的 竞 争 将 会 更 激 烈 ， 因 此 ， 目 前 进 入 开 发 阶 段 的 楼 盘 ，一 定 要 有 相 当 的 前 瞻 性 和 前 卫 性 。 5 3000400050006000 7000 1/9 9 2/9 9 3/9 9 4/9 9 5/9 9 6/9 9 7/9 9 8/9 9 9/9 9 10/ 99 11/ 99 12/ 99 1/2 000 2/2 000 3/2 000 4/2 000 5/2 000 6/2 000 7/2 000 8/2 000 高 层 住 宅 多 层 住 宅 广 州 市 商 品 住 宅 成 交 均 价 走 势 (人民 币) 元/ 平 方米 2、 价 格 走 势 呈 现 明 显 的 两 极 分 化 ： 高 层 在 动 荡 中 走 低 ， 多 层 则 缓 慢 回 升 ； 城 内盘 或 低 价 推 出 ， 或 降 价 促 销 ； 城 郊 盘 在 优 质 盘 带 动 下 ， 价 格 步 步 攀 高 。高 层 与 多 层 价 格 趋 势 对 比 与 去 年 同 期 相 比 ， 上 半 年 高 层 价 格 下 跌 幅 度 大 于 多 层 ， 高 层 下 降 7.04%， 多 层 下 降6.15%； 与 第 一 季 度 相 比 ， 第 二 季 度 多 层 住 宅 的 均 价 小 幅 回 升 1.39%， 高 层 住 宅 均 价 下 降2.43%； 八 月 与 七 月 相 比 ， 高 层 下 跌 3.4%， 多 层 则 上 升 了 1.9%。 郊 区 盘 主 要 为 多 层 ， 它 们 在价 格 上 攀 扬 带 动 整 体 多 层 所 致 。 （ 资 料 来 源 ： 市 国 土 房 管 局 ） 6 城 内 盘 与 城 郊 盘 价 格 的 对 比 城 内 盘 从 高 档 豪 宅 到 普 通 小 区 ， 平 价 出 街 较 为 平 常 。 珠 江 新 城 新 推 的 新 城 海 滨 花 园 10楼 以 下 的 不 到 6500元 就 可 买 到 ， 远 洋 明 珠 均 价 为6500左 右 ， 比 先 出 道 的 “ 前 辈 ” 低 了 不 少 ； 一 向 以 高 姿 态 出 现 的 锦 城 花 园 国 庆 期 间 也给 出 了 惊 喜 价 ， 原 来 均 价 一 直 在 9000-10000港 币 ， 现 在 则 降 为 8700元 /M2。 较 低 档 的物 业 ， 即 使 是 地 铁 概 念 盘 如 绿 茵 翠 庭 、 富 景 花 园 也 都 在 4000元 以 下 ， 国 庆 期 间 异 常 火爆 的 第 二 个 金 碧 花 园 ， 带 豪 华 装 修 均 价 仍 然 在 3600元 左 右 。 郊 区 盘 在 景 观 、 空 气 上 的 优 势 日 益 显 现 ， 价 格 节 节 攀 升 。 白 云 高 尔 夫 由 刚 推 盘 时 的 2700元 的 均 价 ， 上 升 到 目 前 的 3900元 -4100元 左 右 ； 番禺 的 丽 江 花 园 、 洛 涛 居 和 奥 林 匹 克 花 园 ， 在 撤 市 设 区 和 地 铁 利 好 消 息 宣 布 不 久 ， 价 格马 上 上 调 了 3%-5%不 等 的 幅 度 ， 几 乎 每 一 次 推 新 盘 ， 价 格 就 会 有 或 多 或 少 的 上 扬 。在 交 通 及 生 活 配 套 日 益 完 善 的 情 况 下 ， 郊 区 的 优 质 大 盘 价 格 仍 存 在 一 定 的 上 升 空 间 。 7 3、 回 归 自 然 、 人 与 自 然 的 最 终 融 合 ， 是 现 代 居 民 对 家 居 生 活 的 真 正 诠 释 。 目 前 ， 已 有 不 少 楼 盘 打 出 绿 色 、 环 保 、 健 康 等 概 念 ， 但 单 一 的 概 念 及 卖 点 炒 作 对 人 们 已 不再 有 吸 引 力 ， 部 分 楼 盘 已 开 始 进 行 概 念 整 合 ， 以 内 涵 更 为 广 泛 、 更 有 想 象 空 间 的 概 念 来 代 替 。如 广 地 花 园 虽 然 其 在 宣 传 上 不 太 成 功 ， 但 其 打 出 的 “ 都 市 人 的 生 态 家 园 ” ， 对 都 市 人 还 是 有 一定 的 吸 引 力 ； 白 云 高 尔 夫 花 园 则 摈 弃 了 原 来 的 “ 寻 常 人 家 的 高 尔 夫 生 活 ” ， 给 寻 常 人 家 一 个 生态 家 园 。 国 庆 期 间 ， 广 州 整 个 楼 市 的 热 点 ， 主 要 集 中 在 以 白 云 高 尔 夫 为 代 表 的 山 景 盘 、 及 番 禺 的各 大 盘 ， 稍 远 一 些 的 番 禺 市 桥 康 裕 北 苑 、 花 都 的 雅 宝 新 城 也 在 大 融 合 的 趋 势 下 ， 斗 胆 来 广 州市 场 分 一 杯 羹 ， 可 以 想 象 它 们 对 自 己 “ 郊 区 特 色 ” 的 信 心 。“ 生 态 ” 概 念 大 行 其 道居 住 郊 区 化 呈 潮 流 倾 向 8 4、 在 多 个 利 好 消 息 的 刺 激 下 ， 郊 区 楼 市 迅 速 升 温 ， 不 久 将 成 为 广 州 楼 市 的 新 热点 ， 尤 其 是 南 村 版 块 将 成 为 继 大 石 版 块 之 后 的 焦 点 地 带 。 广 州 交 通 系 统 的 完 ， 南 拓 北 抑 、 东 移 西 调 的 城 市 规 划 ， 使 各 郊 区 迅 速 成 为 广 州 同 等 重要 的 功 能 区 ， 从 而 有 着 不 同 的 魅 力 。 花 都 作 为 广 州 水 源 涵 养 地 而 受 到 保 护 ， 在 健 康 无 污 染方 面 ， 对 广 州 居 民 有 着 较 大 的 吸 引 潜 力 ； 目 前 ， 第 一 个 上 千 亩 的 大 盘 雅 宝 新 城 、 南 航 别 墅等 大 盘 已 拉 开 了 竞 争 的 序 幕 。 南 部 的 番 禺 作 为 广 州 未 来 的 居 住 卫 星 城 ， 已 初 具 规 模 ， 不 少知 名 大 盘 都 聚 居 于 此 ， 竞 争 一 直 很 热 烈 。 北 部 山 区 开 发 受 到 限 制 ， 南 部 的 洛 溪 各 盘 可 供 开 发 的 土 地 已 经 很 有 限 ， 楼 市 向 南 部 进 一 步 推 进 已 成 必 然 ， 位 于 华 南 快 速 干 线 和 105国 道 交 汇 处 的 南 村 版 块 将 会 成 为 广 州 楼 市 下 一 个亮 点 和 热 点 。 一 些 有 眼 光 的 开 发 商 已 经 在 此 领 域 进 行 大 规 模 的 圈 地 运 动 ， 如 华 南 新 城 、 中 山雅 居 乐 、 绿 岛 花 园 别 墅 、 锦 绣 天 河 、 广 东 奥 林 匹 克 花 园 等 多 个 楼 盘 占 地 近 2万 亩 ， 可 以 预 见在 近 几 年 之 内 ， 这 一 区 域 将 成 为 广 州 楼 市 竞 争 的 焦 点 地 区 。 而 且 ， 参 与 者 几 乎 都 是 实 力 强 大的 开 发 商 ， 这 样 就 更 增 强 了 该 区 域 竞 争 的 重 量 级 别 ， 竞 争 将 会 异 常 的 激 烈 和 火 爆 。 9 5、 在 楼 盘 同 质 性 强 、 消 费 者 日 益 理 性 条 件 下 ， 进 行 产 品 创 新 、 包 装 和 营 销 手 段 的 创新 ， 是 各 盘 避 开 价 格 战 、 增 强 注 意 力 并 取 得 业 绩 的 重 要 手 段 。进 行 特 色 和 产 品 的 创 新 ， 才 能 保 持 强 劲 的 竞 争 优 势 。楼 盘 的 同 质 性 越 强 ， 各 盘 之 间 的 竞 争 将 只 能 是 价 格 上 的 竞 争 。 在 激 烈 的 竞 争 中 ， 广 州 奥 林 匹 克花 园 首 创 的 跃 式 设 计 就 打 动 了 很 多 消 费 者 ， 尽 管 价 格 屡 有 攀 升 ， 但 几 乎 每 次 一 推 盘 便 在 短 期 内抢 购 一 空 ， 创 造 了 当 代 房 地 产 的 奇 迹 。营 销 手 段 创 新 运 用 ， 智 者 胜 。现 楼 发 售 再 次 被 仿 效 。 现 楼 发 售 在 广 州 为 广 州 碧 桂 园 所 首 创 ， 其 在 美 誉 度 和 首 期 销 售 上 均 取得 了 较 大 的 成 功 。 在 日 益 理 性 的 消 费 者 面 前 ， 不 少 开 发 商 不 得 不 再 次 启 用 这 种 策 略 ， 如 洛 涛 居和 广 地 花 园 。 退 房 措 施 轰 轰 烈 烈 。 华 标 广 场 开 创 了 广 州 “ 无 理 由 退 房 ” 的 先 河 。 退 房 举 措 不 仅 提 高 了 开 发 商的 美 誉 度 ， 也 给 消 费 者 吃 了 一 颗 定 心 丸 ， 因 此 ， 饮 头 啖 汤 的 华 标 广 场 在 推 出 此 举 措 之 后 ， 取 得了 非 常 好 的 销 售 业 绩 。反 “ 摊 ” 大 行 动 提 前 登 场 。 名 雅 花 园 、 保 利 花 园 及 合 富 辉 煌 所 代 理 的 多 个 楼 盘 ， 率 先 掀 起 了 反“ 摊 ” 风 暴 ， 有 的 甚 至 不 提 价 ， 着 实 让 消 费 者 实 惠 不 少 。 明 年 才 生 效 的 广 东 省 房 屋 交 易 价 格计 算 暂 行 规 定 ， 被 提 前 引 进 市 场 ， 反 映 了 营 销 创 新 的 紧 迫 性 。 10 二 、 锦 绣 天 河 SWO T分 析 11 远 离 都 市 、 又 有 都 市 的 繁 华 ， 与 天 河 一桥 之 隔 ， 给 人 天 河 南 延 的 联 想位 于 迎 宾 大 道 商 业 旅 游 休 闲 带临 江 且 位 于 快 速 干 线 和 迎 宾 大 道 旁 ， 有一 线 江 景 、 交 通 方 便 、 为 “ 华 南 快 速 干线 第 一 楼 盘 ” 。 从 投 资 开 发 、 楼房 布 局 设 计 、 园林 绿 化 、 建 设 施工 到 物 业 管 理 等合 作 方 都 是 实 力很 强 的 知 名 单 位 ，为 锻 造 优 质 名 牌打 下 了 良 好 的 基础 。 房 屋 自 然 村 落 式 排 列 ， 随 意 流 畅江 景 、 溪 水 与 森 林 走 廊 浑 然 一 体绿 化 率 高 ， 房 屋 如 同 绿 色 锦 缎 上 的 点 缀宽 敞 的 原 木 长 廊 ， 轻 飘 于 珠 江 的 绿 波 上夏 威 夷 风 情 处 处 体 现 区 内 观 水 、 戏 水 、 饮 水 、 用 水 、 游 水 五 大 水 系 处 处 宜人 ： 水 道 可 行 人 、 水 渠 可 游 鱼 、 湖 可 游 人 也 可 作 四 季景 观 ， 皆 清 澈 见 底 。 专 门 铺 设 的 50公 里 管 道 ， 从 西 江引 进 了 可 直 接 饮 用 的 健 康 水 ， 卫 生 标 准 达 到 世 界 标 准 。 优 势 独 特 的 区 位 优 势酒 店 式 服 务真 正 家 居 享 受 规 模 优 势强 强 联 合共 造 高 尚 质 素独 特 的 水 景 资 源罕 见 的 园 林 景 观 12 锦 绣 天 河 卖 点 测 试 及 重 点 诉 求 各 卖 点 加 权 平 均 得 分 3.935 3.419 3.594 3.441 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4 A B C D 四 个 选 项 分 别 代 表 ：A.依 江 而 立 ， 一 派 旖 旎 江 景 ， 区 内 清 澈 的小 溪 欢 快 地 流 淌 ， 专 门 引 进 了 无 污 染 饮 用水 ， 观 水 、 戏 水 、 游 水 、 饮 水 、 用 水 五 大水 系 处 处 宜 人 。 B.开 发 、 设 计 、 建 设 与 管 理 ， 均 为 强 强 联合 ， 共 造 优 质 名 牌 C.楼 盘 如 自 然 村 落 式 排 列 ， 随 意 流 畅 ， 点缀 在 大 幅 的 绿 缎 之 上D.配 套 完 善 ， 酒 店 式 的 服 务 带 来 真 正 的 家居 享 受排 名 第 一 、 第 二 、 第 三 、 第 四 分 别 赋 予 5分 、 4分 、 3分 、 2分 ， 通 过 各 选 择 项 的 选择 权 数 加 权 后 ， 得 到 的 各 项 总 分 排 名 情 况 如 上 图 所 示 。 关 于 锦 绣 天 河 卖 点 的 测 试 从 总 体 上 看 ， 小 区 的 景 观 和 整 体 设 计 布 局 ， 是 消 费 者 每 时 每 刻 都 可 以 看 到 的 ， 因 而 是 最 为 关注 的 ； 酒 店 式 的 服 务 是 消 费 者 可 以 切 身 体 会 得 到 的 ， 消 费 者 关 注 的 程 度 也 较 高 ； 强 强 联 合 则 是一 个 较 为 抽 象 的 概 念 ， 消 费 者 较 难 把 握 和 琢 磨 ， 因 而 排 在 最 后 。 13 江 景 、 独 特 的 活 水 景 观 是 消 费 者 最 为 认 同 的 卖 点 ， 这 在 广 州 所 有 楼 盘 中 可 谓 独 一 无二 ； 容 积 率 低 、 房 屋 建 在 花 园 中 的 匠 心 设 计 也 很 有 吸 引 力 ； 酒 店 式 的 服 务 不 仅 仅 是 停 留在 一 般 的 口 号 上 ， 更 体 现 了 人 性 化 的 特 点 ， 尤 其 是 集 中 提 供 钟 点 保 姆 并 集 中 管 理 的 创 新 ，在 消 费 者 中 引 起 了 较 大 的 兴 趣 。可 利 用 流 淌 的 、 清 澈 的 活 水 、 和 无 污 染 的 饮 用 水 等 五 大 水 系 大 做 文 章 ， 广 州 有 江 的 楼 盘不 少 ， 有 人 工 水 的 也 不 少 ， 但 没 有 一 个 楼 盘 能 将 江 水 和 人 工 水 能 发 挥 到 这 样 的 及 至 。酒 店 式 的 服 务 内 容 很 有 吸 引 力 ， 但 名 称 过 于 平 常 和 泛 滥 ， 进 行 包 装 之 后 再 推 出 ， 会 产 生新 的 号 召 力 。 建议锦 绣 天 河 卖 点 重 点 诉 求 14 消 费 者 认 同 程 度 低 ： 目 前 市 场 对 南 村版 块 的 认 同 程 度 较 低 ，短 期 内 可 能 仍 缺 乏 足够 的 信 心 。无 品 牌 知 名 度 ： 在 众 多 强 势品 牌 的 围 攻 下 ， 在品 牌 上 会 表 现 出 较大 的 劣 势 。 劣 势 噪 音 干 扰 问 题 ： 由 于 紧 贴 华 南 快 速干 线 的 出 口 ， 可 能 引起 消 费 者 对 过 路 汽 车噪 音 的 担 心 。 配 套 不 足 障 碍 ： 南 村 附 近 生 活 配 套 设施 尚 待 完 善 ； 尤 其 是 交 通问 题 成 为 消 费 者 最 关 心 的因 素 。 15 威 胁大 石 版 块 名 牌 楼 盘 的 拦 截 效 应市 区 某 些 楼 盘 与 锦 绣 天 河 在 景 观 、 特 色 及 价 格 方 面 具 有 可 比性 ， 它 们 对 周 边 消 费 者 有 近 水 楼 台 效 应山 景 盘 以 清 新 的 空 气 、 浓 郁 的 山 林 取 胜 ， 其 休 闲 特 色 不 言 自喻 ， 在 概 念 上 有 近 似 的 竞 争 力 16 消 费 需 求 的 变 化 ：广 州 居 民 的 居 住 需 求已 从 基 本 的 安 居 希 望 优 美 的 居 住 环 境 ，发 展 为 追 求 完 全 放 松 、休 闲 惬 意 的 生 活 方 式 ，突 出 环 保 、 休 闲 等 主题 能 迎 合 市 场 的 主 导需 求 。 机 会 调 查 中 有 超 过 63%的 潜 在 消 费 者 认 为 自 己 还 没 有 找 到 心 仪 的 楼 盘 ， 这 表 明 整 体综 合 素 质 较 高 的 楼 盘 将 面 临 着 一 个 较 大 的 市 场 需 求 ， 这 也 是 我 们 的 市 场 机 遇 。郊 区 化 的 居 住 趋势 ：远 离 都 市 的 喧 嚣是 一 种 正 在 兴 起的 潮 流 ， 郊 区 楼盘 正 面 临 着 良 好的 发 展 契 机 。 17 小 结 ： 锦 绣 天 河 是 一 个 综 合 素 质 较 高 的 楼 盘 ， 如 何 整 合 其 所 有的 资 源 ， 形 成 综 合 竞 争 力 ， 与 其 他 盘 在 景 观 特 色 、 品 位 和 档次 上 拉 开 档 次 、 形 成 区 隔 以 制 胜 ， 是 我 们 在 推 广 中 将 着 重 解决 的 问 题 。 18 三 、 竞 争 态 势 分 析 19 、 版 块 竞 争 分 析 南 村 版 块 所 面 临 的 竞 争 区 域 主 要 为 洛 溪 版 块 、 东 圃 版 块 、 天 河 部 分 中 心 版 块 ，以 及 海 珠 版 块 、 钟 村 版 块 ， 有 地 铁 利 好 带 动 渐 渐 崛 起 的 市 桥 版 块 、 具 备 美 丽 风 景 的白 云 山 版 块 ， 与 南 村 也 在 一 定 意 义 上 构 成 竞 争 关 系 。 南 村 版 块 市 桥 版 块 白 云 山 景 版 块钟 村 版 块海 珠 版 块 洛 溪 版 块 天 河 中 心 版 块东 圃 版 块 20 竞 争 版 块 态 势版 块 名 称 竞 争 版 块 优 劣 势 发 展 趋 势 预 测 洛 溪 版 块 优 势 ： 开 发 时 间 较 早 ， 已 成 为 配 套 完 善 的 住 宅 区 ； 番 禺 撤市 设 区 强 化 了 这 一 区 域 作 为 广 州 居 住 区 的 地 位 ； 地 铁 三 号线 的 规 划 又 增 强 了 广 州 居 民 对 这 一 区 域 的 认 同 程 度 。劣 势 ： 目 前 ， 虽 知 名 大 盘 内 有 各 种 配 套 ， 但 小 区 外 整 个 商业 及 绿 化 等 市 政 配 套 较 差 ， 缺 乏 规 划 ， 使 得 整 个 区 域 的 档次 难 以 提 升 。 从 开 发 量 来 讲 ， 可 供 开 发 地 块 已 所 剩 无几 ； 整 个 区 域 规 划 基 本 成 型 ， 发 展 潜 力可 谓 见 底 ， 难 以 吸 引 到 追 求 生 活 品 位 的广 州 中 高 收 入 阶 层 。市 桥 版 块 优 势 ： 为 番 禺 中 心 区 ， 有 成 熟 的 市 政 配 套 ， 地 铁 三 号 线 拉近 了 这 一 区 域 与 广 州 的 距 离 ； 较 低 的 价 位 也 是 其 竞 争 的 有利 因 素 。劣 势 ： 目 前 离 广 州 路 程 仍 较 远 ， 吸 引 广 州 居 民 前 去 购 买 的可 能 性 不 大 。 吸 引 广 州 消 费 群 的 地 铁 优 势 将 在 若 干 年后 才 能 体 现 ， 且 主 要 是 吸 引 收 入 不 高 的工 薪 阶 层 和 与 番 禺 有 某 种 联 系 的 人 士 。目 前 ， 打 入 广 州 市 场 还 有 些 过 早 。 总 体上 讲 ， 其 目 标 消 费 群 仍 将 主 要 为 番 禺 当地 人 士 ， 对 广 州 楼 盘 及 以 广 州 居 民 为 主要 消 费 群 的 楼 盘 应 该 不 会 有 太 大 竞 争 。 钟 村 版 块 优 势 ： 环 境 和 空 气 较 好 ， 山 水 并 俱 ， 有 祈 福 的 大 盘 带 动 效应 ， 未 来 地 铁 的 带 动 会 进 一 步 增 强 吸 引 力 。劣 势 ： 目 前 ， 广 州 人 士 和 番 禺 人 士 往 返 上 班 ， 在 交 通 上 均感 到 不 方 便 。 在 生 活 配 套 方 面 也 不 够 完 善 。 由 于 地 理 位 置 因 素 ， 广 州 人 将 其 作 为 度假 和 家 居 的 比 例 差 不 多 ， 但 作 为 家 居 的比 例 越 来 越 大 。 这 一 版 块 处 在 发 展 中 ，有 一 定 的 发 展 潜 力 ， 在 地 铁 开 通 后 会 有越 来 越 多 的 广 州 人 士 及 番 禺 人 士 来 此 地定 居 。南 村 版 块 与 番 禺 区 内 其 他 版 块 的 比 较 优 势 在 于 ： 距 离 广 州 CBD中 心 商 务 区 （ 天 河 区 ） ， 仅 一 桥 之 隔 ， 为 华 南 快 速 干 线 第 一 盘 。 其 它 版 块或 距 离 广 州 太 远 ， 或 因 为 人 气 过 望 而 破 坏 了 生 活 环 境 ， 南 村 距 离 广 州 却 是 “ 闹 中 取 静 ” ；南 村 处 于 刚 刚 开 发 阶 段 ， 可 利 于 整 个 区 域 的 规 划 发 展 ， 较 有 潜 力 ；但 同 时 ， 南 村 在 配 套 上 不 够 完 善 ， 消 费 者 仍 存 有 很 大 顾 虑 。 21 版 块 名 称 竞 争 版 块 优 劣 势 发 展 趋 势 预 测海 珠 版 块 优 势 ： 位 于 旧 城 区 ， 生 活 和 各 项 配 套 完 善 ， 交 通 方 便 ， 价 格 也 相 对便 宜 ， 很 有 优 势 。劣 势 ： 海 珠 为 老 工 业 区 ， 整 体 环 境 和 文 脉 不 够 理 想 ， 经 常 会 有 塞 车现 象 。 楼 盘 的 发 展 空 间 也 往 往 较 有 限 。 在 交 通 与 环 境 等 性 价 比 中 ，在 争 夺 中 等 收 入 阶 层 方 面 与 番 禺 版 块 有 一 定 的 竞 争 性 。 楼 盘 数 量 较 大 ， 但 以 中 低 档 盘 为 主 ， 一 些 地 块 较 大 者 才 会小 有 作 为 ， 对 于 中 低 收 入 人 士 和 在 海 珠 区 工 作 或 生 活 的 人有 一 定 的 吸 引 力 ， 对 于 较 高 收 入 阶 层 吸 引 力 不 大 。 地 铁 二号 线 开 通 后 ， 沿 线 的 一 些 物 业 会 相 对 走 俏 一 些 。 东 圃 版 块 优 势 ： 有 天 河 公 园 的 绿 色 优 势 ， 交 通 方 便 ， 有 相 当 部 分 外 来 白 领 进驻 这 一 区 域 。 对 华 南 快 速 干 线 附 近 楼 盘 有 明 显 的 截 客 效 应 。劣 势 ： 目 前 区 内 小 盘 林 立 ， 缺 乏 领 头 羊 的 带 动 。 由 于 交 通 便 利 和 环 境 不 错 ， 开 发 潜 力 被 看 好 。天 河 中 心 版 块 优 势 ： 广 州 的 高 档 物 业 区 ， 有 较 高 的 品 位 ， 交 通 便 利 ； 珠 江 沿 岸 的整 治 和 大 型 公 园 的 兴 建 ， 在 其 较 好 的 商 务 氛 围 基 础 上 ， 又 增 添 了 可供 居 住 的 环 境 砝 码 ， 商 住 两 相 宜 。不 足 的 是 ， 价 格 过 高 ， 楼 盘 密 度 大 。 小 区 性 价 比 与 番 禺 楼 盘 差 距 不是 很 大 时 ， 对 相 当 一 部 分 年 轻 白 领 仍 有 较 大 的 吸 引 力 。 对 于 想 将 办 公 与 家 居 合 为 一 体 的 创 业 新 贵 来 说 ， 天 河 北 和珠 江 新 城 是 非 常 理 想 的 选 择 地 方 。 目 前 ， 它 们 的 优 点 已 被充 分 挖 掘 ， 升 值 的 潜 力 不 会 很 大 ， 基 本 上 可 以 保 值 。 对 居住 环 境 要 求 较 高 的 一 部 分 会 转 向 郊 区 的 优 质 盘 。 山 景 版 块 优 势 ： 靠 近 白 云 山 ， 景 观 及 空 气 不 错 ， 白 云 山 的 限 制 开 发 进 一 步 强化 了 这 一 资 源 优 势 。 对 部 分 天 河 、 东 山 居 民 有 相 当 的 吸 引 力 。不 足 的 是 其 景 观 虽 然 无 可 替 代 ， 但 整 个 周 边 环 境 较 差 ， 交 通 也 不 太方 便 。 北 部 山 区 的 一 些 个 盘 ， 已 经 变 成 了 广 州 的 知 名 楼 盘 ， 有 些盘 价 格 还 非 常 高 ， 这 反 映 了 山 景 资 源 在 广 州 楼 市 的 竞 争 优势 。 目 前 ， 直 接 的 山 景 盘 开 发 受 到 限 制 ， 因 此 ， 真 正 的 山景 物 业 会 有 一 定 的 升 值 潜 力 ， 整 个 区 域 竞 争 力 还 较 为 弱势 ， 只 有 整 个 环 境 得 到 彻 底 治 理 之 后 ， 吸 引 力 才 会 有 较 大的 提 高 。南 村 处 于 广 州 南 部 ， 不 仅 景 观 、 空 气 较 好 ， 交 通 四 通 八 达 ， 可 方 便 地 来 往 珠 江 三 角 洲 ，旅 游 资 源 丰 富 ；番 禺 作 为 广 州 未 来 的 居 住 中 心 ， 其 整 体 的 生 活 及 市 政 配 套 还 可 得 到 政 府 的 资 助 ， 且 其 价格 方 面 也 比 市 区 内 不 少 优 质 盘 有 吸 引 力 。 其 他 版 块 22 小结番 禺 作 为 广 州 市 民 的 居 住 地 已 经 受 到 较 高 程 度 的 认 同 ， 但 是 目 前 主 要 集 中 在 洛 溪地 区 。 南 村 在 区 位 及 景 观 上 的 优 势 将 会 逐 步 显 现 ， 成 为 下 一 个 热 点 已 是 指 日 可 待 。配 套 情 况 将 会 直 接 对 消 费 者 产 生 导 向 作 用 ， 在 开 发 初 期 ， 人 气 -配 套 -业 绩 三 个 方面 的 互 动 影 响 将 会 尤 为 重 要 。 23 、 可 能 构 成 竞 争 的 楼 盘 分 析 锦 绣 天 河价 格 具 有 可 比 性 的 楼 盘价 格 在 锦 绣 天 河 定 价 之 上 ， 但 差 距 不 会 太 大 。 风 景 盘 ： 满 足 消 费 者 对 住 宅环 境 的 要 求 ， 它 们 在 环 境 方 面有 着 独 特 的 优 势 。较 高 素 质 的 楼 盘满 足 相 当 部 分 的 消 费 者对 生 活 品 质 的 要 求 。 同 在 番 禺 地 块 的 楼 盘 ：具 有 相 同 的 时 空 、 环 境 及生 活 质 量 的 消 费 预 期 。 24 番 禺 竞 争 楼 盘楼 盘 名 称 规 模 现 正 推 盘名 称 推 售 情 况 特 色 与 定 位 简 单 评 述丽 江 花 园 占 地 面 积 ： 81.35万 平 方米 ； 建 筑 面积 ： 161.9万 平方 米 九 如 通 津3期 小 区 为 21栋 11层 电 梯 洋 房 ， 6月 17日 推 出 第 一 期 ， 推 出 后 创 造 一 天销 售 150的 记 录 。 国 庆 期 间 推 出 最后 3栋 ， 60-70M2的 小 户 型 全 部 售完 ， 目 前 还 有 一 些 剩 余 。 均 价 升至 3900-4100元 。 社 区 文 化 、园 林 人 家 、 E生 活 借 助 于 整 个 小 区 的 品 牌 和 风 景 资 源 ， 推 出 后 市 场 反 响 也 不 错 ，其 小 区 名 字 特 别 ， 较 能 吸 引 消 费 者 注 意 和 记 忆 。 但 此 区 位 置 较远 ， 出 入 到 门 口 较 不 方 便 ， 且 内 部 装 修 不 够 精 致 ， 流 失 掉 了 一部 分 客 户 。广 州 碧 桂 园 占 地 1000亩 二 期 二 期 共 有 1500套 左 右 ， 今 年 年 初正 式 公 开 发 售 ， 目 前 约 有 1成 左右 ， 只 剩 106M2和 189M2复 式 。均 价 为 4000-4200元 。 白 领 人 家 碧 桂 园 刚 登 陆 广 州 市 场 所 掀 起 的 “ 碧 桂 园 ” 旋 风 ， 在 周 围 大 盘名 盘 林 立 的 情 况 下 逐 渐 平 息 下 来 ， 其 平 铺 直 叙 的 绿 化 和 工 厂 化的 生 产 模 式 已 魅 力 不 再 ， 虽 然 其 一 直 以 “ 五 星 级 的 家 ” 来 自居 ， 但 追 求 档 次 的 消 费 者 对 其 品 位 并 没 有 多 少 认 同 ， 为 此 ， 碧 桂 园 不 得 不 运 用 新 的 广 告 口 号 ， “ 白 领 人 家 ” 虽 然 是 老 生 常 谈 ，但 仍 被 起 用 以 期 有 所 弥 补 。广 州 奥 林 匹 克花 园 占 地 16万 M2，建 筑 30余 万 平方 米 ， 绿 化 率高 达 40%。 六 期（ 碧 海 云天 ） “ 碧 海 云 天 ” 为 栋 17层 建 筑 ，全 部 为 大 户 型 ， 107平 方 米 以 上 ，9月 23目 开 始 推 出 ， 不 到 一 月 几 乎全 部 推 完 ， 目 前 仅 余 几 套 左 右 ， 运 动 健 康 全 国 首 个 “ 阳 光 健 身 工 程 ” ， 在 推 出 初 期 ， 将 运 动 与 地 产 进 行复 合 ， 迎 合 了 不 少 热 爱 运 动 追 求 健 康 的 年 轻 一 族 的 喜 好 ， 再 加上 成 功 的 广 告 包 装 宣 传 ， 品 牌 一 炮 走 红 。 尽 管 存 在 区 内 密 度 大 ，运 动 消 费 较 贵 的 问 题 ， 但 销 售 场 面 依 然 很 火 。广 地 花 园 占 地 38万 平 方米 ， 总 建 筑 面 积 60万 平 方 米区 内 包 括 高层 、 小 高 层 、洋 房 、 别 墅 。 一 期 E区 4栋 7层 洋房 、 J区的 9栋 13层 小 高 层及 别 墅 E 区 洋 房 均 价 3400 元 平 方 米 ，J 区 高 层 单 位 月 份 开 始 推 售 目 前均 价 3700 元 ， 是 毛 坯 房 ， 销 售 势头 一 般 。 110 套 别 墅 目 前 尚 剩 一 半左 右 。 都 市 人 的 生态 家 园 花 园 的 整 体 景 观 不 错 ， 与 生 态 家 园 形 象 相 符 ， 有 水 道 通 往 珠 江 ，区 内 有 4万 亩 天 然 湖 及 绿 地 ， 湖 边 荔 枝 林 环 绕 ， 湖 可 垂 钓 ， 很有 情 趣 。 但 是 ， 其 在 利 用 景 观 和 户 型 设 计 方 面 均 不 理 想 ， 绿 化过 于 集 中 ， 区 内 楼 房 密 度 又 较 大 ， 多 数 单 位 基 本 无 景 观 可 言 ，户 型 设 计 较 为 落 后 ， 且 给 人 一 种 挤 压 感 。 同 时 ， 小 区 在 宣 传 包装 推 广 方 面 也 是 较 不 理 想 ， 有 过 半 的 人 不 知 道 广 地 。 华 南 碧 桂 园 占 地 超 过 1000亩 ， 一 期 用 地440亩 ， 建 筑 面积 23万 平 方米 。 小 区 内 有 七 个 组 团 。 一 期 首 次 开 发 288栋 别 墅 与 82栋 （ 1750个 单 位 ） 洋 房 ， 于 今 年 5月 1日 推出 ， 别 墅 所 剩 不 多 ， 洋 房 还 有 3-4成 左 右 。 目 前 又 兴 建 了 近 400套 别墅 。 每 日 的 星 级享 受 三 面 环 山 ， 自 然 景 观 和 空 气 应 该 相 当 不 错 ， 广 告 攻 势 也 较 好 ，但 区 内 规 划 过 密 ， 私 密 性 较 强 的 别 墅 反 而 全 部 暴 露 在 公 众 之下 。 早 期 生 活 配 套 和 公 交 配 套 较 弱 ， 较 低 的 人 气 和 配 套 之 间 形成 了 一 个 恶 性 循 环 ， 还 有 不 少 人 认 为 其 靠 近 坟 场 ， 风 水 不 好 。其 在 规 模 上 的 优 势 正 在 缩 减 ， 为 了 以 新 形 象 示 人 ， 它 也 提 出 了新 的 口 号 。 25 其 它 竞 争 楼 盘楼 盘 名 称 规 模 现 正 推盘 名 称 推 售 情 况 特 色 与定 位 简 单 评 述 光 大 花 园 占 地 43万 平 方 米 ， 总 建筑 面 积 超 过 100万 平 方米 ， 容 积 率 为 2.32， 绿化 率 33.5%。 翠 榕 苑B4栋 10月 份 开 始 推 出 ， 86-180平 方 米 十 余 种 户 型 。 均价 4500元 /平 方 米 。 推 出之 后 ， 效 果 一 般 ， 目 前所 剩 较 多 ， 国 庆 期 间 看楼 的 人 一 气 与 平 时 差 别不 大 就 足 见 一 斑 。 “ 大 榕 树下 健 康 人家 ” ， 健 康生 活 从 此真 正 拥 有 超 大 型 健 康 概 念 住 宅 社 区 ， 得 天 独 厚 的 古 榕 树 给 了 光 大 独 特 的 形象 ， 光 大 在 成 功 的 包 装 下 因 此 成 为 广 州 的 知 名 楼 盘 。 区 内 将 规 划超 过 1万 平 方 米 的 中 心 花 园 、 森 林 涧 、 彩 虹 广 场 ， 但 目 前 光 大 在 品牌 延 伸 和 挖 掘 方 面 不 足 ， 因 此 推 广 上 较 为 乏 力 ， 规 划 中 的 种 种 美景 也 没 有 很 好 地 传 达 给 消 费 者 ， 现 场 景 观 对 消 费 者 的 吸 引 力 也 较弱 。 光 大 目 前 也 主 要 是 吸 引 本 区 域 人 士 为 主 。 保 利 花 园 占 地 万 平 方 米 、 总建 筑 面 积 45万 平 方 米 。 二 期 5月 开 始 推 盘 ， 首 期 年 底交 楼 ， 9月 份 推 出 另 外 4栋 约 420套 ， 面 积 主 要 为实 用 率 较 高 的 两 房 及 三房 单 位 ， 均 价 在 4750元 平 方 米 左 右 ， 目 前 约剩 下 4成 左 右 。 “ 自 然 最舒 适 ” 创 21世 纪 中 国住 宅 的 最高 标 准 ， 保 利 花 园 在 硬 件 建 设 和 包 装 推 广 方 面 可 谓 很 成 功 。 先 创 造 品 牌 美誉 度 ， 在 推 出 之 后 ， 不 失 时 机 地 运 用 事 件 营 销 ， 达 到 品 牌 与 赢 利的 双 赢 。 先 力 争 成 为 国 家 康 居 示 范 小 区 ， 创 品 牌 ， 再 在 国 庆 期 间推 出 国 宝 展 ， 吸 引 客 流 ， 营 销 手 段 独 特 。 保 利 在 安 全 家 居 智 能 化 、建 筑 、 家 政 服 务 方 面 很 有 特 色 ， 整 体 素 质 很 高 ， 虽 然 推 出 时 间 不长 ， 知 名 度 也 不 是 很 高 ， 但 很 有 市 场 潜 力 ， 在 国 庆 后 的 一 个 礼 拜内 人 气 指 数 急 升 到 第 三 位 。 在 同 档 次 的 楼 盘 中 ， 竞 争 力 很 强 。 骏 景 花 园 占 地 面 积 18万 M2， 总建 筑 面 积 56万 M2， 绿化 面 积 达 50%， 有 占 地近 2万 M2的 中 庭 广 场 ，规 划 建 成 10-12层 带 电梯 多 层 楼 宇 68幢 。 三 期 有 面 积 70多 平 方 米 至 130多 平 方 米 的 多 种 户 型 、及 178平 方 米 至 300平 方米 的 复 式 单 位 。 主 力 户型 为 二 房 、 三 房 ， 按 揭均 价 为 5351元 /平 方 米 。 洒 脱 人生 、 写 意骏 景优 质 ， 源自 不 断 的成 熟 去 年 被 评 为 “ 最 受 欢 迎 楼 盘 ” ， 建 有 六 个 各 具 特 色 的 主 题 园 林 ， 将西 方 建 筑 特 色 与 江 南 园 林 景 色 有 机 揉 和 ， 区 内 景 观 较 好 ， 但 密 度不 低 。 由 于 小 区 处 于 交 通 干 线 中 山 大 道 上 ， 交 通 方 便 ， 对 在 黄 埔投 资 设 厂 的 私 营 企 业 主 或 在 黄 埔 、 天 河 工 作 的 白 领 人 士 还 是 有 一定 吸 引 力 。 26 小结 与 以 上 所 有 代 表 楼 盘 相 比 ， 锦 绣 天 河 最 大 的 特 色 便 是 ： 汇 聚 诸 多 卖 点 ，综 合 素 质 非 常 高 。 小 区 布 局 、 园 林 绿 化 及 景 观 、 江 景 开 发 、 水 景 处 理 、服 务 管 理 等 各 方 面 都 做 到 了 及 至 、 体 现 了 人 性 化 。 这 正 是 我 们 的 消 费 者渴 望 和 一 直 追 寻 的 理 想 家 园 。 锦 绣 天 河 在 硬 件 上 已 初 步 具 备 了 各 种 优 秀 的 要 素 ， 将 这 些 资 源 进 行 整 合 ， 赋 予 其 一 个 独 特 的 个 性 ， 准 确 地 传 达 给 我 们 的 消 费 者 ， 才 能 最 终找 到 我 们 真 正 的 目 标 对 象 。 27 四 、 锦 绣 天 河 目 标 消 费 群 分 析 目 标 消 费 群 体 主 要 是 根 据 一 手 市 场 调 查 资 料 、 在 与 主 要 竞 争 楼 盘 相 区 隔中 挖 掘 出 来 的 。 我 们 认 为 对 番 禺 版 块 有 较 高 的 认 同 、 同 时 又 具 有 一 定 消 费 能 力 的 人 群 ， 才 是我 们 的 最 终 目 标 消 费 群 集 合 。 因 此 ， 在 调 查 中 ， 我 们 重 点 分 析 了 有 意 向 购 买 番禺 的 消 费 者 ， 及 目 标 价 位 在 4000元 以 上 的 群 体 ， 并 进 行 了 交 叉 分 析 ， 这 样 可 以剔 出 掉 因 寻 找 低 价 位 楼 盘 而 看 上 郊 区 盘 的 部 分 ， 从 而 找 出 寻 求 真 正 的 居 住 家 园而 主 动 走 向 郊 区 化 的 一 类 。 28 （ 1） 、 年 龄 特 征（ 2） 、 学 历 特 征 （ 3） 、 职 业 状 况（ 4） 、 家 庭 收 入 状 况（ 5） 、 家 庭 人 口 结 构 特 征（ 6） 、 成 长 背 景（ 7） 、 业 余 爱 好（ 8） 、 购 房 动 机（ 9） 、 目 前 日 常 乘 车 习 惯1、 目 标 消 费 群 人 文 特 征 分 析 29 （ 1） 、 年 龄 特 征 购 房 者 的 年 龄 主 要 集 中 在 26-35岁 ， 中 青 年 为 主 ， 其 他 年 龄 段 购 房 需 求 则 逐 渐 下 降 。潜 在 消 费 者 的 年 龄 分 布10.00% 30.00% 18.20% 14.80% 9.00% 8.00% 6.00% 4.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00% 20-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56岁以 上 30 （ 2） 、 学 历 特 征 潜 在 消 费 者 的 学 历 情 况 4.40% 31.00% 39.80% 4.40%5.70% 17% 54.70% 20.40% 17% 5.70% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 初 中 及 以 下 高中 /中 专 /技 校 专科 本 科 研 究 生 及 以 上 番 禺 楼 盘 潜 在 消 费 群 目标 价位 4 千元 的 番 禺楼 盘潜 在消 费群 番 禺 楼 盘 的 潜 在 消费 群 中 ， 高 学 历 群占 多 数 ， 其 中 价 位在 4000元 以 上 楼 盘的 目 标 群 体 高 学 历倾 向 更 为 明 显 ， 大专 以 上 学 历 者 占 了77.3%的 比 例 。 31 （ 3） 、 职 业 状 况 管 理 人 员 是 番 禺 较 高 级 楼 盘 潜 在 购 房 者 中 的 重 要 组 成 部 分 ， 尤 其 是 高 中 级 管 理 人员 所 占 比 例 较 大 ， 比 例 达 到 36%左 右 。 潜 在 消 费 者 的 职 业 特 征35.90% 26.40% 13.20% 7.60% 5.70% 11.20%26.40% 33.00% 1 9 5.70% 17.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%经 理 等 高 中 级 管 理 人 员 一 般 管 理 人 员 技 术 人 员 与 销 售 人 员 IT与金 融业 专业 人士 老板 /董 事 长 其 它 各 类 综 合潜 在 消 费 者 总 体一 般 管 理 人 员 在总 体 中 所 占 比 例最 大 ， 这 是 总 体和 我 们 的 目 标 群体 最 大 的 不 同 。 32 （ 4） 、 家 庭 收 入 状 况 细 分 群 体 家 庭 月 收 入 平 均 值样 本 总 体 6112元 番 禺 楼 盘 潜 在 消 费 者 6604元目 标 价 位 4千 元 的 番 禺 楼 盘 潜 在 消 费 者 7549元目 标 价 位 4千 元 的 潜 在 消 费 者 6983元 洛 溪 楼 盘 潜 在 消 费 者 6673元 南 村 或 钟 村 楼 盘 潜 在 消 费 者 7115元 各 细 分 群 体 目 标 消 费 者 家 庭 月 收 入 均 值 比 较 调 查 表 明 ： 通 过 加 权 平 均 法 得 出 的 各 个 群 体 的 收 入 表 现 ， 番 禺 楼 盘 潜 在 消 费 者 中目 标 价 位 在 4000元 以 上 的 ， 其 家 庭 收 入 是 最 高 的 ， 为 7500元 左 右 。 当 然 通 过 按 揭 贷 款的 帮 助 ， 收 入 相 对 低 一 些 的 人 士 也 能 够 成 为 我 们 的 目 标 消 费 群 。 33 （ 5） 、 家 庭 人 口 结 构 总 体 与 目 标 群 体 的 家 庭 人 口 结 构 比 较 47.60% 14.10% 11.00% 13.20% 47.20% 22.60% 13.20% 5.70% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 三 口 之 家 二 人 世 界 单 身 独 居 三 代 同 堂 样 本 总 体 目 标 消 费 群 与 总 体 明 显 不 同 的 是 ： 我 们 的 目 标 群 体 中 二 人 世 界 和 单 身 独 居 所 占 的 比 例 明 显 上 升 ，三 代 同 堂 的 比 例 明 显 缩 小 ， 反 映 了 的 目 标 群 体 倾 向 于 拥 有 独 立 空 间 、 追 求 自 由 自 在 ， 较为 注 重 精 神 与 生 活 享 受 。三 口 之 家 和 二 人世 界 依 然 是 我 们最 为 主 要 的 两 种家 庭 结 构 。 34 （ 6） 、 成 长 背 景 特 征 番 禺 楼 盘 目 标 群 体 的 成 长 背 景 长 大 后 来 广 州 定 居 或 工 作 的 人 士 38% 其 他 4%需 经 常 来 广 州 人 士 13% 土 生 或 土 长 的 广 州 人 45% 番 禺 楼 盘 的 潜 在 群体 中 ， 外 来 人 士 所 占 比例 相 对 多 一 些 。 从 南 村最 易 通 达 的 广