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第 三 章 物 业 管 理 公 司 一 、 物 业 管 理 公 司 的 性 质 n 物 业 管 理 公 司 是 指 按 合 法 程 序 建 立 并 具 备 相 应 资 质 条件 的 对 物 业 进 行 管 理 的 企 业 性 经 济 实 体 。 n （ 一 ） 物 业 管 理 公 司 是 独 立 的 企 业 法 人 n 条 例 第 32条 规 定 ： “ 从 事 物 业 管 理 活 动 的 企 业 应当 具 有 独 立 的 法 人 资 格 。 ” n “ 具 有 独 立 的 法 人 资 格 ” ， 是 指 物 业 管 理 公 司 应 当 是依 据 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 （ 以 下 简 称 公 司法 ） 设 立 ， 从 事 物 业 管 理 活 动 ， 独 立 核 算 、 自 主 经营 、 自 负 盈 亏 的 具 有 独 立 企 业 法 人 地 位 的 经 济 组 织 。物 业 管 理 公 司 的 所 有 制 性 质 ， 可 以 是 全 民 、 集 体 ， 也可 以 是 私 营 或 者 外 商 投 资 企 业 ， 包 括 中 外 合 资 、 中 外合 作 或 者 外 资 企 业 。 n 物 业 管 理 公 司 可 以 有 两 种 形 式 ， 即 有 限 责 任 公司 和 股 份 有 限 公 司 。 实 践 中 ， 物 业 管 理 公 司 通常 采 取 有 限 责 任 公 司 形 式 。n 一 般 的 有 限 责 任 公 司 是 由 2个 以 上 50个 以 下股 东 共 同 出 资 设 立 ， 股 东 以 其 出 资 额 为 限 对公 司 承 担 责 任 。 股 份 公 司 的 资 本 划 分 为 股 份 ， 每 一 股 的 金 额 相 等 。其 设 立 可 以 采 取 发 起 设 立 或 者 募 集 设 立 的 方 式 。n “ 发 起 设 立 ” ， 是 指 由 5人 以 上 发 起 人 认 购 公 司 应 当 发 行的 全 部 股 份 而 设 立 公 司 。n “ 募 集 设 立 ” ， 是 指 由 5人 以 上 发 起 认 购 公 司 应 当 发 行 股份 的 一 部 分 ， 其 余 部 分 向 社 会 公 开 募 集 而 设 立 公 司 。 国 有企 业 改 建 为 股 份 有 限 公 司 的 ， 发 起 人 可 以 少 于 5人 ， 但 应当 采 取 募 集 设 立 方 式 。 股 份 有 限 公 司 注 册 资 本 的 法 定 最 低限 额 为 1000万 元 人 民 币 ， 其 全 部 资 本 分 为 等 额 股 份 ， 股 东以 其 所 持 股 份 为 限 对 公 司 承 担 责 任 ， 公 司 以 其 全 部 资 本 对公 司 的 债 务 承 担 责 任 。 （ 二 ） 物 业 管 理 公 司 属 于 服 务 性 企 业 物 业 管 理 公 司 的 “ 产 品 ” 只 有 一 个 ， 那 就 是服 务 。 （ 三 ） 物 业 管 理 公 司 承 担 了 部 分 政 府 有 关部 门 对 城 市 管 理 的 职 能 物 业 管 理 公 司 在 向 业 主 和 租 户 提 供 服 务 的 同时 ， 也 承 担 了 部 分 政 府 有 关 部 门 对 城 市 管 理的 职 能 ， 例 如 大 厦 的 质 量 安 全 ， 住 宅 小 区 内的 市 政 设 施 等 。 二 、 物 业 管 理 公 司 的 资 质 条 件 及 审 批 （ 一 ） 物 业 管 理 公 司 的 资 质 条 件 n 条 例 第 32条 规 定 ： “ 国 家 对 从 事 物 业 管 理活 动 的 企 业 实 行 资 质 管 理 制 度 。 ” n 物 业 管 理 公 司 从 事 物 业 管 理 业 务 的 条 件 包 括 ： 1 有 符 合 国 家 规 定 的 注 册 资 本 。2 有 与 其 从 事 的 物 业 管 理 活 动 相 适 应 的 专 业 技 术 人员 。3 有 一 定 的 从 事 物 业 管 理 的 业 绩 。 各 资 质 等 级 物 业 管 理 企 业 的 条 件 n 一 级 资 质 ：1.注 册 资 本 人 民 币 500万 元 以 上 ；2.物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相关 专 业 类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 30人 。其 中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 20人 ，工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以上 职 称 ；3.物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业资 格 证 书 ； 4.管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占 下 列 相 应 计 算 基 数 的 百分 比 之 和 不 低 于 100 ：（ 1） 多 层 住 宅 200万 平 方 米 ；（ 2） 高 层 住 宅 100万 平 方 米 ；（ 3） 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 15万 平 方 米 ；（ 4） 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 它 物 业 50万 平 方 米 。 5 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有优 良 的 经 营 管 理 业 绩 。 二 级 资 质 ： 1.注 册 资 本 人 民 币 300万 元 以 上 ；2.物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相关 专 业 类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 20人 。其 中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 10人 ，工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以上 职 称 ；3.物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业资 格 证 书 ； 4.管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占 下 列 相 应 计 算 基 数 的 百分 比 之 和 不 低 于 100 ：（ 1） 多 层 住 宅 100万 平 方 米 ；（ 2） 高 层 住 宅 50万 平 方 米 ；（ 3） 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 8万 平 方 米 ；（ 4） 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 它 物 业 20万 平 方 米 。 5.建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有良 好 的 经 营 管 理 业 绩 。 三 级 资 质 ： 1.注 册 资 本 人 民 币 50万 元 以 上 ；2.物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 10人 。 其 中 ， 具 有 中级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 5人 ， 工 程 、 财 务 等 业 务 负 责人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 ；3.物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证书 ；4.有 委 托 的 物 业 管 理 项 目 ；5.建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 。 n 新 设 立 的 物 业 管 理 企 业 应 当 自 领 取 营 业 执 照 之日 起 30日 内 ， 持 下 列 文 件 向 工 商 注 册 所 在 地 直辖 市 、 设 区 的 市 的 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 申请 资 质 ： （ 1） 营 业 执 照 ； （ 2） 企 业 章 程 ；（ 3） 验 资 证 明 ； （ 4） 企 业 法 定 代 表 人 的 身 份证 明 ； （ 5） 物 业 管 理 专 业 人 员 的 职 业 资 格 证书 和 劳 动 合 同 ， 管 理 和 技 术 人 员 的 职 称 证 书 和劳 动 合 同 。 n 新 设 立 的 物 业 管 理 企 业 ， 其 资 质 等 级 按 照 最 低等 级 核 定 ， 并 设 一 年 的 暂 定 期 。 n 物 业 管 理 企 业 资 质 管 理 办 法 规 定 ， 一 级 资质 物 业 管 理 企 业 可 以 承 接 各 种 物 业 管 理 项 目 。二 级 资 质 物 业 管 理 企 业 可 以 承 接 30万 平 方 米 以下 的 住 宅 项 目 和 8万 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 项 目的 物 业 管 理 业 务 。 三 级 资 质 物 业 管 理 企 业 可 以承 接 20万 平 方 米 以 下 住 宅 项 目 和 5万 平 方 米 以下 的 非 住 宅 项 目 的 物 业 管 理 业 务 。 （ 二 ） 分 级 审 批 制 度 n 国 务 院 建 设 主 管 部 门 负 责 一 级 物 业 管 理 企 业 资质 证 书 的 颁 发 和 管 理 。n 省 、 自 治 区 人 民 政 府 建 设 主 管 部 门 负 责 二 级 物业 管 理 企 业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 ， 直 辖 市 人民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 二 级 和 三 级 物 业 管理 企 业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 ， 并 接 受 国 务 院建 设 主 管 部 门 的 指 导 和 监 督 。 n 设 区 的 市 的 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 负 责 三 级 物 业 管理 企 业 资 质 证 书 的 颁 发 和 管 理 ， 并 接 受 省 、 自 治 区 人民 政 府 建 设 主 管 部 门 的 指 导 和 监 督 。n 申 请 核 定 资 质 等 级 的 物 业 管 理 企 业 ， 应 当 提 交 下 列 材料 ： （ 1） 企 业 资 质 等 级 申 报 表 ； （ 2） 营 业 执 照 ； （ 3）企 业 资 质 证 书 正 、 副 本 ； （ 4） 物 业 管 理 专 业 人 员 的 职业 资 格 证 书 和 劳 动 合 同 ， 管 理 和 技 术 人 员 的 职 称 证 书和 劳 动 合 同 ， 工 程 、 财 务 负 责 人 的 职 称 证 书 和 劳 动 合同 ； （ 5） 物 业 服 务 合 同 复 印 件 ； （ 6） 物 业 管 理 业 绩材 料 。 不 能 获 得 资 质 等 级 的 行 为1. 聘 用 未 取 得 物 业 管 理 职 业 资 格 证 书 的 人 员 从 事 物业 管 理 活 动 的 ；2. 将 一 个 物 业 管 理 区 域 内 的 全 部 物 业 管 理 业 务 一 并委 托 给 他 人 的 ；3. 挪 用 专 项 维 修 资 金 的 ；4. 擅 自 改 变 物 业 管 理 用 房 用 途 的 ；5. 擅 自 改 变 物 业 管 理 区 域 内 按 照 规 划 建 设 的 公 共 建筑 和 共 用 设 施 用 途 的 ；12. 出 租 、 出 借 、 转 让 资 质 证 书 的 ； 6. 擅 自 占 用 、 挖 掘 物 业 管 理 区 域 内 道 路 、 场 地 ， 损 害 业 主 共同 利 益 的 ；7. 擅 自 利 用 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 经 营 的 ；8. 物 业 服 务 合 同 终 止 时 ， 不 按 规 定 移 交 物 业 管 理 用 房 和 有 关资 料 的 ；9. 与 物 业 管 理 招 标 人 或 者 其 他 物 业 管 理 投 标 人 相 互 串 通 ， 以不 正 当 手 段 谋 取 中 标 的 ；10. 不 履 行 物 业 服 务 合 同 ， 业 主 投 诉 较 多 ， 经 查 证 属 实 的 ；11. 超 越 资 质 等 级 承 接 物 业 管 理 业 务 的 ； n 物 业 管 理 企 业 发 生 分 立 、 合 并 的 ， 应 当 在 向 工商 行 政 管 理 部 门 办 理 变 更 手 续 后 30日 内 ， 到 原资 质 审 批 部 门 申 请 办 理 资 质 证 书 注 销 手 续 ， 并重 新 核 定 资 质 等 级 。 企 业 的 名 称 、 法 定 代 表 人等 事 项 发 生 变 更 的 ， 应 当 在 办 理 变 更 手 续 后 30日 内 ， 到 原 资 质 审 批 部 门 办 理 资 质 证 书 变 更 手续 。 企 业 破 产 、 歇 业 或 者 因 其 他 原 因 终 止 业 务活 动 的 ， 应 当 在 办 理 营 业 执 照 注 销 手 续 后 15日内 ， 到 原 资 质 审 批 部 门 办 理 资 质 证 书 注 销 手 续 。 物 业 管 理 企 业 资 质 年 检 制 度 n 各 资 质 等 级 物 业 管 理 企 业 的 年 检 由 相 应资 质 审 批 部 门 负 责 。 符 合 原 定 资 质 等 级条 件 的 ， 物 业 管 理 企 业 的 资 质 年 检 结 论为 合 格 。 不 符 合 原 定 资 质 等 级 条 件 的 ，物 业 管 理 企 业 的 资 质 年 检 结 论 为 不 合 格 ，原 资 质 审 批 部 门 应 当 注 销 其 资 质 证 书 ，由 相 应 资 质 审 批 部 门 重 新 核 定 其 资 质 等级 。 n 物 业 管 理 企 业 超 越 资 质 等 级 承 接 物 业 管理 业 务 的 ， 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房地 产 主 管 部 门 予 以 警 告 ， 责 令 限 期 改 正 ，并 处 1万 元 以 上 3万 元 以 下 的 罚 款 。n 物 业 管 理 企 业 无 正 当 理 由 不 参 加 资 质 年检 的 ， 由 资 质 审 批 部 门 责 令 其 限 期 改 正 ，可 处 1万 元 以 上 3万 元 以 下 的 罚 款 。 n 物 业 管 理 企 业 出 租 、 出 借 、 转 让 资 质 证 书 的 ，由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 予 以警 告 ， 责 令 限 期 改 正 ， 并 处 1万 元 以 上 3万 元 以下 的 罚 款 。n 物 业 管 理 企 业 不 按 照 物 业 管 理 企 业 资 质 管 理办 法 规 定 及 时 办 理 资 质 变 更 手 续 的 ， 由 县 级以 上 地 方 人 民 政 府 房 地 产 主 管 部 门 责 令 限 期 改正 ， 可 处 2万 元 以 下 的 罚 款 。 三 、 物 业 管 理 从 业 人 员 的 职 业 资 格 n 条 例 第 33条 规 定 ： “ 从 事 物 业 管 理 的 人 员 应 当 按照 国 家 有 关 规 定 ， 取 得 职 业 资 格 证 书 。 ” n 目 前 ， 国 家 对 于 物 业 管 理 企 业 人 员 的 要 求 ， 主 要 是1996年 建 设 部 发 布 的 关 于 实 行 物 业 管 理 企 业 经 理 、部 门 经 理 、 管 理 员 岗 位 培 训 持 证 上 岗 制 度 的 通 知 和1998年 建 设 部 关 于 全 国 物 业 管 理 从 业 人 员 岗 位 培 训工 作 的 通 知 （ 98 建 房 物 字 第 18号 ） 文 件 。 通 知规 定 了 对 物 业 管 理 的 高 级 、 中 级 管 理 人 员 ， 即 企 业 经理 、 部 门 经 理 和 管 理 员 全 部 实 行 持 证 上 岗 ， 并 还 对 岗位 培 训 、 持 证 上 岗 制 定 了 具 体 实 施 办 法 。 1998年 12月2日 ， 建 设 部 又 印 制 了 全 国 物 业 管 理 从 业 人 员 岗 位 证书 并 制 定 了 证 书 管 理 办 法 。 （ 一 ） 培 训 目 标 和 内 容 n 通 过 岗 位 培 训 ， 使 企 业 经 理 、 部 门 经 理 、 管 理 员 的 专 业 知 识 与 工作 能 力 达 到 岗 位 要 求 ， 基 本 胜 任 本 岗 位 工 作 。 培 训 内 容 主 要 包 括物 业 管 理 理 论 、 实 务 、 法 规 等 知 识 。（ 二 ） 岗 位 证 书 的 颁 发 与 管 理n 全 国 物 业 管 理 从 业 人 员 岗 位 证 书 （ 以 下 简 称 “ 证 书 ” ） 由 建 设 部人 事 教 育 司 统 一 印 制 ， 加 盖 建 设 部 人 事 教 育 司 证 书 专 用 章 和 住 宅与 房 地 产 业 司 公 章 。 证 书 在 全 国 范 围 内 通 用 。n 证 书 由 建 设 部 人 事 教 育 司 会 同 住 宅 与 房 地 产 业 司 统 一 管 理 。 n 证 书 实 行 动 态 管 理 、 复 检 验 证 制 度 。n 持 证 者 必 须 接 受 规 定 的 继 续 教 育 ， 由 培 训 机 构 负 责 做 好 继 续 教 育记 录 。 （ 三 ） 物 业 管 理 企 业 经 理 岗 位 规 范 n 岗 位 必 备 知 识 ：n 了 解 房 屋 结 构 、 设 备 、 设 施 、 园 林 、 绿 化 等 修 缮 的 基本 知 识 ；n 了 解 房 地 产 有 关 理 论 和 开 发 、 经 营 、 管 理 、 估 价 等 基本 知 识 ；n 了 解 公 司 法 、 合 同 法 、 税 法 、 民 事 诉讼 法 等 法 律 知 识 ；n 熟 悉 计 算 机 应 用 的 知 识 ； n 熟 悉 房 屋 完 损 等 级 标 准 和 安 全 管 理 基 本 知 识 ；n 熟 悉 国 家 和 本 地 区 的 物 业 管 理 法 律 、 法 规 和 政 策 ； 掌握 物 业 管 理 的 基 本 理 论 与 实 务 ；n 掌 握 企 业 经 营 管 理 知 识 。 n 岗 位 必 备 能 力 ：n 具 有 制 定 企 业 发 展 规 划 ， 建 立 、 健 全 企 业 管 理 制 度 的能 力 ；n 掌 握 本 公 司 各 部 门 业 务 及 运 作 状 况 ， 熟 悉 企 业 财 务 、税 收 状 况 和 市 场 变 化 情 况 ， 具 有 经 营 决 策 能 力 ；n 具 有 综 合 组 织 及 协 调 能 力 ， 具 有 公 关 、 谈 判 及 建 立 业务 关 系 的 能 力 ；n 具 有 处 理 突 发 事 件 的 能 力 ；n 具 有 计 算 机 应 用 能 力 。 （ 四 ） 物 管 企 业 部 门 经 理 、 管 理 员 岗 位 规 范 n 岗 位 必 备 知 识 ：n 了 解 房 地 产 有 关 理 论 和 开 发 经 营 、 管 理 等 基 本 知 识 ；n 熟 悉 物 业 管 理 的 基 本 理 论 和 有 关 政 策 法 规 ， 掌 握 本 地区 有 关 物 业 管 理 要 求 、 计 费 规 定 等 ；n 掌 握 房 屋 完 损 标 准 、 质 量 检 测 方 法 和 安 全 管 理 的 基 本知 识 ；n 掌 握 物 业 管 理 的 有 关 技 术 标 准 、 修 缮 标 准 和 管 理 标 准 ；n 掌 握 房 屋 结 构 、 设 备 、 设 施 等 修 缮 （ 维 护 ） 的 基 本 知识 ； n 掌 握 计 算 机 应 用 知 识 。 n 岗 位 必 备 能 力 ：n 具 有 建 立 健 全 部 门 岗 位 责 任 制 和 部 门 管 理 规 章 制 度 的能 力 ；n 具 有 制 定 工 作 计 划 ， 并 组 织 实 施 的 能 力 ；n 具 有 及 时 处 理 危 漏 房 和 房 屋 、 设 备 、 设 施 的 抢 修 排 险和 火 警 匪 警 救 护 等 突 发 事 件 的 能 力 ；n 具 有 宣 传 教 育 、 组 织 各 类 活 动 及 处 理 一 般 矛 盾 的 能 力 ；n 具 有 处 理 专 项 业 务 并 能 与 相 关 机 构 协 调 的 能 力 ； n 具 有 熟 练 应 用 计 算 机 进 行 管 理 的 能 力 。 四 物 业 管 理 公 司 的 组 建（ 一 ） 物 业 管 理 公 司 建 立 步 骤 1 可 行 性 研 究 2 公 司 章 程 等 文 件 的 准 备 3 人 才 储 备 4 缴 纳 出 资 5 注 册 登 记 6 资 质 审 查 （ 二 ） 物 业 管 理 公 司 章 程 1 公 司 章 程 的 含 义 2 公 司 章 程 的 作 用 是 公 司 设 立 的 最 主 要 条 件 是 确 立 公 司 权 利 义 务 关 系 的 基 本 法 律 文 件 是 公 司 对 外 进 行 经 营 交 往 的 基 本 法 律 依 据 3 公 司 章 程 的 内 容 1、 物 业 管 理 公 司 组 织 机 构 的 设 置 要 求n 物 业 管 理 公 司 组 织 机 构 设 置 必 须 为 实 现 公司 的 经 营 管 理 目 标 服 务 。n 它 设 置 必 须 满 足 以 下 三 个 基 本 要 素 ：五 、 物 业 管 理 公 司 的 组 织 机 构 设 置 1） 具 备 服 务 性 功 能n 物 业 管 理 公 司 是 专 门 从 事 物 业 管 理 与 服 务 的 企 业 。服 务 是 它 的 宗 旨 ， 因 此 设 置 的 组 织 机 构 必 须 具 备 这 种功 能 。 2） 充 分 发 挥 员 工 的 潜 能n 物 业 管 理 公 司 的 每 一 项 服 务 、 管 理 必 须 依 靠 每 一位 员 工 来 实 现 的 ， 所 以 组 织 机 构 设 置 应 充 分 考 虑 调 动每 一 位 员 工 的 积 极 性 、 创 造 性 ， 充 分 发 挥 个 人 智 慧 。 3） 效 率 与 效 益 n 物 业 管 理 公 司 的 组 织 结 构 设 置 应 从 实 践 出 发 ， 以低 成 本 的 投 入 达 到 最 好 的 工 作 效 率 、 经 济 效 益 、 环 境效 益 和 社 会 效 益 。 2、 物 业 管 理 公 司 的 组 织 机 构 设 置 的 原 则 为 了 发 挥 物 业 管 理 公 司 组 织 机 构 的 整 体 功 能 ，实 现 公 司 的 总 目 标 ， 组 织 机 构 的 设 置 应 遵 循 以下 原 则 ： 1) 目 标 原 则 公 司 有 自 己 经 营 发 展 的 目 标 ， 组 织 机构 的 设 计 必 须 以 公 司 的 总 目 标 为 依 据 。从 某 种 意 义 上 讲 ， 组 织 机 构 的 设 置 是 实现 公 司 总 目 标 的 一 种 手 段 。 因 目 标 设 置机 构 ， 因 机 构 设 职 、 设 人 ， 这 是 组 织 机构 设 置 的 目 标 原 则 。 2) 统 一 领 导 与 层 次 管 理 原 则n 物 业 管 理 公 司 的 经 营 战 略 和 重 大 决 策 权 应集 中 在 高 层 领 导 手 中 ， 而 日 常 工 作 的 管 理 与 经营 的 权 利 则 逐 级 授 权 ， 实 行 层 次 化 管 理 。n 统 一 领 导 是 各 项 工 作 协 调 进 行 和 实 现 总 目标 决 策 的 保 证 ， 分 层 次 管 理 则 是 充 分 发 挥 各 级管 理 人 员 积 极 性 的 机 制 保 障 。 3) 分 工 协 作 原 则 分 工 协 作 是 社 会 发 展 、 市 场 经 济 的 需 要 ， 它不 仅 提 高 生 产 率 ， 而 且 能 使 资 源 整 合 ， 发 挥 整体 效 益 。 物 管 公 司 能 否 发 挥 整 体 效 益 ， 取 决 于组 织 机 构 的 专 业 分 工 与 相 互 协 调 。 公 司 总 目 标如 能 分 层 次 落 实 到 各 个 部 门 ， 使 之 各 司 其 职 ，相 互 协 作 ， 目 标 也 就 能 实 现 。 4) 责 权 对 应 原 则 整 个 公 司 的 责 任 和 权 利 是 对 等 的 ， 委 以 责任 的 同 时 也 必 须 委 以 自 己 完 成 任 务 所 必 须 的 权力 。 有 责 无 权 ， 不 仅 不 能 调 动 员 工 的 积 极 性 ，而 且 使 责 任 形 同 乌 有 ， 最 终 无 法 保 证 公 司 的 任务 的 完 成 。 3、 物 业 管 理 公 司 的 机 构 的 设 置 与 职 责 分 工 通 常 物 业 管 理 公 司 内 部 机 构 设 置 如 下 图 ： 经 理 部办 公 室 财 务 部 工 程 部 管 理 部 经 营 部住 宅 小 区管 理 处 一 住 宅 小 区管 理 处 二 大 厦 管理 处 一 大 厦 管理 处 二业 务 工 作 1)经 理 部n 经 理 部 是 物 业 管 理 公 司 的 决 策 机 构 。 一般 设 经 理 一 名 ， 副 经 理 若 干 名 。n 经 理 对 公 司 的 全 面 负 责 ， 对 公 司 的 一 切 重大 问 题 做 出 最 后 决 策 ， 负 责 协 调 各 副 经 理 工 作 。n 副 经 理 是 经 理 的 助 手 ， 在 经 理 的 领 导 下 ， 全 面处 理 分 管 工 作 ， 重 大 问 题 报 请 经 理 （ 或 经 理 会议 ） 处 理 ， 完 成 经 理 和 经 理 会 议 交 给 的 各 项 工作 。 2)办 公 室 办 公 室 是 经 理 领 导 下 的 综 合 管 理 部 门 ，负 责 协 调 和 监 督 检 查 公 司 内 部 各 部 门 工作 ， 处 理 正 、 副 经 理 交 办 的 工 作 。 办 公室 的 工 作 如 图 ： 办 公 室人 事 档案 工 作 行 政 管理 工 作 后 勤 保障 工 作 员 工 教 育企 业 文 化 3） 财 务 部 财 务 部 在 公 司 经 理 的 领 导 下 ， 参 与 企业 的 经 营 管 理 ， 根 据 财 务 制 度 ， 制 定 公司 财 务 计 划 和 管 理 费 用 的 预 算 方 案 ， 监控 资 金 运 用 ， 定 期 向 经 理 汇 报 。 财 务 部会 计出 纳 各 类计 划与 统计 各 类费 用收 缴 监 控资 金运 用 4） 工 程 部 工 程 部 是 物 业 管 理 公 司 的 一 个 重 要 的技 术 部 门 ， 主 要 负 责 各 类 房 屋 及 各 类 设备 管 理 、 维 修 、 养 护 。 监 督 装 修 管 理 、维 修 工 程 的 外 派 及 监 管 等 5) 管 理 部 负 责 接 管 物 业 的 具 体 工 作 及 入 伙 管 理 ， 接待 业 主 的 来 访 投 诉 并 督 促 解 决 问 题 ， 组织 协 调 各 专 业 服 务 机 构 ， 如 保 洁 、 保 安 、绿 化 等 工 作 。 管 理 部制 定文 明住 宅小 区计 划 清 扫保 洁工 作 园 林绿 化工 作 道 路车 辆管 理治 安护 卫与 消防 管理 解 决业 主投 诉问 题 6)经 营 部n 经 营 各 类 商 业 网 点 、 综 合 代 办 服 务 、各 类 文 化 旅 游 服 务 、 家 政 便 民 服 务 等 。n 根 据 住 宅 小 区 （ 大 厦 ） 业 主 的 实 际需 要 ， 坚 持 “ 一 业 为 主 多 种 经 营 ” 原 则 ，积 极 为 业 主 服 务 。 同 时 为 物 管 公 司 增 加资 金 的 收 入 ， 做 到 “ 以 区 养 区 ” 增 加 企业 实 力 。 工 作 如 下 图 ： 经 营 部经 营各 类商 业网 点 综 合代 办服 务 各 类文 化旅 游服 务 家 政便 民服 务 4、 物 业 管 理 公 司 的 构 架 目 前 物 业 管 理 公 司 的 组 织 构 架 主 要 有 以 下几 种 。 1) 直 线 式 管 理 构 架 优 点 ： 政 令 统 一 责 权 分 明 ， 指 挥 及 时 、 效率 高 ； 不 足 ： 领 导 要 求 专 业 知 识 全 面 ， 否 则 会 瞎 指挥 ； 人 才 易 浪 费 。 直 线 式 管 理 构 架 适 应 较 小 型物 业 管 理 企 业 总 经 理办 公 室 财 务 部 工 程 部 管 理 部 经 营 部 2） 直 线 职 能 制 直 线 职 能 制 是 在 直 线 制 的 基 础 上 吸 收 了 职 能制 的 长 处 。 各 级 组 织 单 位 除 主 管 负 责 人 外 ， 还相 应 地 设 置 了 职 能 机 构 。 这 些 职 能 机 构 有 权 在自 己 的 业 务 范 围 内 从 事 各 项 专 业 管 理 活 动 。 一般 的 大 中 型 物 业 管 理 公 司 都 采 用 直 线 职 能 制 组织 形 式 。 3） 矩 阵 式 管 理 构 架总 经 理办 公 与财 务 部 物 业 日 常管 理 部 文 化 经营 部工 程 维修 部 写 字 楼 经 理住 宅 小 区 经 理商 业 楼 经 理工 厂 区 经 理人 事行 政财 务公 共 关 系 保 安清 洁园 林车 辆 工 程 技 术维 修保 养 会 所游 泳 池网 球 场 n 特 点 ： 在 传 统 的 直 线 职 能 制 ， 纵 向 领 导 系 统 基础 上 ， 又 按 照 业 务 内 容 、 任 务 建 立 横 向 领 导 系统 ， 纵 横 交 叉 ， 构 成 矩 阵 形 式 。n 优 点 ： 充 分 利 用 人 力 资 源 ， 加 强 各 职 能 部门 之 间 配 合 ， 组 织 机 构 适 应 性 强 。n 不 足 ： 组 织 机 构 稳 定 性 差 ， 人 员 经 常 变 动 ，容 易 形 成 多 头 领 导 ， 部 门 之 间 复 杂 。n 矩 阵 式 管 理 结 构 适 用 于 规 模 较 大 ， 物 业 管理 较 复 杂 ， 综 合 经 营 强 的 物 业 管 理 企 业 。 六 物 业 管 理 公 司 制 度 及 内 部 管 理 机 制（ 一 ） 物 业 管 理 公 司 制 度 的 分 类 1 内 部 制 度 领 导 管 理 制 度 职 能 管 理 制 度 岗 位 责 任 制 度 综 合 管 理 制 度 管 理 程 序 制 度 2 对 外 制 度 物 业 接 管 验 收 制 度 入 伙 手 续 搬 迁 装 修 规 定 房 屋 使 用 管 理 制 度 治 安 消 防 制 度 电 梯 （ 设 备 ） 运 行 制 度 （ 二 ） 物 业 管 理 公 司 制 度 建 立 的 原 则 1 实 事 求 是 原 则 2 责 权 利 相 结 合 的 原 则 3 定 性 与 定 量 相 结 合 的 原 则 4 简 明 扼 要 原 则 （ 三 ） 物 业 管 理 企 业 的 内 部 管 理 机 制 1 法 制 与 制 度 相 结 合 的 规 范 管 理 机 制 2 质 量 管 理 机 制 3 激 励 机 制 4 监 督 与 自 我 约 束 机 制