大型城市综合体项目商业定位及规划建议(下)

商业定位及规划建议大 型 城 市 综 合 体 项 目 （ 下 ） 1号地块 1号地块1#地 块 ： 业 态 方 面 建 议 以 综 合 型 社 区 配 套 为 主 要 方 向 。 主 题 定 位 ： 家 庭 生 活 O utlets 1号地块H otel 2万 Shopping Mall（ 台 湾 新 光 三 越 ） 4.2万 综 合 馆 （ 图 书 馆 、 家 居 馆 、 装 饰 馆 ） 2.4万 剧 场 1.2万 Outlets 1.8万 原 有 规 划 中 关 于 剧 院 等 文 化 设 施 的 规 划 建 议 放 到 2-4#地 块 考 虑 。 因 为 文 化 设 施 的 商 业 价 值 不 高 ， 但 对 于 周 边 商 业 的 带 动 会 比 较 明 显 。 相 对 来说 ， 1#地 块 是 独 立 在 整 体 之 外 的 一 块 ， 对 2-4#的 带 动 不 大 ； 再 则 ， 在 开 发 初期 就 把 商 业 业 态 定 为 需 要 流 动 人 口 带 动 生 意 效 果 也 不 是 很 合 理 ， 应 该 更 多 考虑 可 以 吸 引 客 户 前 来 消 费 的 业 态 。 在 档 次 上 也 不 适 宜 太 高 ， 因 为 一 来 曲 高 和 寡 容 易 全 军 覆 没 ， 二 来 高 档 次 的 品牌 ， 如 新 光 三 越 ， 它 会 更 多 考 虑 入 驻 区 已 有 的 商 业 氛 围 。 在 一 开 始 就 把 这 一类 的 品 牌 作 为 自 己 的 招 商 目 标 也 较 难 达 成 。 2号地块 123 42#地 块 ：建 议 在 1#地块 的 基 础 上做 一 个 提 升版 ， 同 时 互补 1#地 块 的商 业 业 态 。 2号地块2#地 块 的 总 体 定 位 仍 以 城 市 生 活 为 主 题 ， 相 对 1#地 块 的 生 活 必 需 品 概 念 略 有 提 升 ， 成 为 城 市 新 贵 、 商 务 人 员 消 费 的 场 所 。 项目核心定位 项目核心定位 更 生 态 结 合 在 商 业 规 划 上 ， 更 多 的 在 建 筑 和 景 观 上 体 现 生 态 感 ； 更 科 技 在 “ 新 城 ” 的 服 务 及 软 件 网 络 上 体 现 高 科 技 感 ， 即 可 以 实 现 wi-fi的 全 覆 盖 ， 或 者 这整 个 商 业 就 是 电 子 商 城 ； 如 在 1#区 的 咖 啡 店 可 以 通 过 网 络 定 购 位 于 4#区 的 一 样 物 品 ， 并 可 预 约 好 2#区 的 SPA， 和 在 3#区 的 宠 物 店 视 频 ， 看 看 自 家 的 小 狗 美 容 的 效 果 ； 更 合 理 代 表 的 是 一 种 消 费 的 态 度 。 在 整 个 商 业 定 位 中 ， 不 建 议 过 于 奢 华 ， 而 应 该 更 知 性 更合 理 。 综 上 所 述 ： 业 态 的 综 合 性 ， 品 牌 的 高 低 错 落 ， 游 玩 与 购 物 的 结 合 都 将 有 助 于打 造 这 一 概 念 。 商业业态分布及落位 整体业态分布 业态分布 该 地 块 规 划 有 地铁 出 入 口 ， 且 紧邻 已 开 发 的 1号 地块 ， 在 发 展 周 边地 块 商 业 的 先 决条 件 是 要 优 先 考虑 最 基 本 的 生 活需 求 。 将 超 市 、 零 售 、 娱 乐 等 基 础 层 次的 业 态 有 序 融 合在 家 庭 生 活 广 场内 ， 聚 集 该 区 域人 气 。 业态分布 该 地 块 规 划 有 地铁 出 入 口 ， 且 紧邻 已 开 发 的 1号 地块 ， 在 发 展 周 边地 块 商 业 的 先 决条 件 是 要 优 先 考虑 最 基 本 的 生 活需 求 。 将 超 市 、 零 售 、 娱 乐 等 基 础 层 次的 业 态 有 序 融 合在 家 庭 生 活 广 场内 ， 聚 集 该 区 域人 气 。 该 区 都 为 沿 街 商铺 ， 也 规 划 有 地铁 出 入 口 ， 以 其可 达 性 与 有 利 的地 理 位 置 来 看 ，不 论 是 出 租 还 是出 售 都 是 极 受 业主 方 所 青 睐 的 ，若 将 百 货 零 售 类业 态 引 入 该 处 ，必 将 成 为 商 业 的热 点 部 分 。业态分布 该 区 都 为 沿 街 商铺 ， 也 规 划 有 地铁 出 入 口 ， 以 其可 达 性 与 有 利 的地 理 位 置 来 看 ，不 论 是 出 租 还 是出 售 都 是 极 受 业主 方 所 青 睐 的 ，若 将 百 货 零 售 类业 态 引 入 该 处 ，必 将 成 为 商 业 的热 点 部 分 。业态分布 由 于 其 周 边 的 商业 氛 围 相 对 较 低 ，不 适 宜 做 零 售 ，且 根 据 其 建 筑 优势 ， 比 较 适 合 独栋 的 或 大 面 积 的餐 饮 主 力 店 进 驻 。业态分布 由 于 其 周 边 的 商业 氛 围 相 对 较 低 ，不 适 宜 做 零 售 ，且 根 据 其 建 筑 优势 ， 比 较 适 合 独栋 的 或 大 面 积 的餐 饮 主 力 店 进 驻 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，可 面 对 本 案 如 此大 的 商 业 面 积 ，我 们 选 择 以 动 静结 合 的 业 态 分 布 ，以 提 升 整 体 商 业气 氛 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，可 面 对 本 案 如 此大 的 商 业 面 积 ，我 们 选 择 以 动 静结 合 的 业 态 分 布 ，以 提 升 整 体 商 业气 氛 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，可 面 对 本 案 如 此大 的 商 业 面 积 ，我 们 选 择 以 动 静结 合 的 业 态 分 布 ，以 提 升 整 体 商 业气 氛 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，可 面 对 本 案 如 此大 的 商 业 面 积 ，我 们 选 择 以 动 静结 合 的 业 态 分 布 ，以 提 升 整 体 商 业气 氛 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，通 过 会 所 与 周 边餐 饮 搭 配 ， 以 动静 结 合 的 业 态 分布 ， 以 提 升 整 体商 业 气 氛 。业态分布 区 块 属 围 合 式 建筑 形 态 ， 较 适 合较 为 安 静 的 业 态 ，通 过 会 所 与 周 边餐 饮 搭 配 ， 以 动静 结 合 的 业 态 分布 ， 以 提 升 整 体商 业 气 氛 。业态分布 属 水 岸 商 业 ， 利用 特 色 亲 水 景 观 ，打 造 休 闲 娱 乐 专区 。业态分布 属 水 岸 商 业 ， 利用 特 色 亲 水 景 观 ，打 造 休 闲 娱 乐 专区 。业态分布 业态分布大 中 型 餐 饮茶 馆 /咖 啡 /SPA/美 容运 动 类 outlets/户 外 体 育特 色 小 吃 /休 闲 餐 饮茶 文 化 广 场私 人 会 所 /展 示 厅 餐 饮 酒 吧 街超 市 /餐 饮 /零 售 / 百 货 零 售 广 告 位 建 议 室 内 外 灯 光 建 议外立面及风格建议 商业外立面建议 由 于 本 案 附 近 住 宅 目 前 平 均 楼 价 仅 为 7000元 / ， 若 商 业 外 立 面 与 住 宅 风 格统 一 ， 则 不 利 于 提 升 商 业 价 值 。 如 本 项 目 商 业 和 住 宅 比 例 成 对 半 ， 商 业 与 住 宅 外 立 面 的 连 接 应 深 度 考 虑 ，建 议 打 造 独 特 的 商 业 风 格 ， 提 升 项 目 整 体 的 形 象 。 突 出 外 立 面 风 格 及 灯 光 效 果 ， 赋 予 商 业 时 尚 、 个 性 化 的 视 觉 感 受 。 广告位建议 突 出 外 立 面 广 告 位 在 适 当 位 置 布 置 广 告 位招 牌 ， 既 充 分 利 用 外 立面 价 值 ， 又 提 升 了 商 业的 整 体 形 象 。 室内外灯光建议 利 用 灯 光 提 升 商 业 氛 围 强 调 室 外 灯 光 效 果 ， 吸引 眼 球 ， 提 高 商 业 形 象 。 室 内 灯 光 以 柔 和 为 主 ，增 加 商 场 内 的 空 间 感 。 定位及建议内容 一、项目策略性定位1、 项 目 市 场 环 境 分 析 城 市 宏 观 环 境 分 析 区 域 规 划 及 发 展 分 析 项 目 区 位 、 规 模 、 优 劣 势 及 商 业 前 景 分 析 项 目 发 展 方 向 研 判 （ SWOT分 析 ）2、 项 目 总 体 定 位 项 目 商 业 形 象 的 塑 造 经 营 主 题 的 选 择 ， 差 异 化 竞 争 的 罗 列 目 标 客 群 定 位 研 究3、 项 目 功 能 定 位 行 业 商 户 的 组 合 及 分 析 各 楼 层 功 能 分 布 建 议 商 场 空 间 互 动 功 能 建 议 商 场 特 色 亮 点 策 划 商业策划内容 1. 项 目 业 态 规 划 建 议2. 楼 层 业 态 布 局3. 具 体 品 牌 商 户 建 议二、项目品牌落位三、项目财务测算1. 租 售 收 入 估 算2. 成 本 估 算3. 投 资 回 报 率4. 预 计 回 收 期 5. 内 部 收 益 率 商业策划内容 四、商业表达建议1. LOGO设 计 建 议2. VI导 视 系 统 设 计3. 内 部 互 动 空 间 建 议 4. 室 内 广 告 位 建 议5. 户 外 广 告 位 建 议6. 灯 光 建 议1. 招 商 手 册 设 计2. 宣 传 单 页 设 计五、宣传物料设计 商业策划内容 上 海 新 天 地田 子 坊可借鉴案例 上海新天地城市起居室 生活新天地一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标一幢上世纪20年代的石库门老房子，带来属于老上海的记忆与精彩以上海独特的石库门建筑为基础，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建 筑结合起来，集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅等于一体。坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，总面积3万平方米。上海新天地，成为上海历史文化和现代生活形态的最佳场所，老建筑和新生活完美结合，成为上海创意产业的一大经典，也是其及其周边区域聚集起更多的高尚人群。 现在经过改造的上海新天地里，你可以找到吃饭、听歌、跳舞、购物等很多提供消费的场所，是个娱乐的集散地 上海新天地 田子坊 泰 康 路 的 “ 田 子 坊 ” ， 通 过 对 旧 厂 房 、 旧 仓 库 和 旧 民 宅 的 转 让 和 置 换 ， 在 2万 平 方 米的 空 闲 厂 房 、 仓 库 ， 引 入 来 自 国 内 外 一 批 从 事 创 意 设 计 的 艺 术 家 、 设 计 师 加 盟 。 田 子 坊 在 上 海 众 多 的 创 意 产 业 园 区 中 独 树 一 帜 ， 是 上 海 最 早 的 创 意 产 业 集 聚 区 之 一 。 进 驻 的 不 仅 有 陈 逸 飞 、 尔 冬 强 、 王 劼 音 、 王 家 俊 ， 还 有 香 港 陶 艺 家 郑 祎 、 法 国 设 计 家卡 洛 琳 、 南 斯 拉 夫 摄 影 家 龙 费 伯 、 丹 麦 的 沈 翠 娜 等 一 大 批 “ 老 外 ” 为 泰 康 路 逐 步 走向 国 际 化 有 了 一 个 很 好 的 基 础 。 浓郁的艺术时尚氛围正从田子坊蔓延到附近的石库门民居。紧靠田子坊底层的人家，前门对后门，红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房、楼上楼下，石库门的格局和外观一点没改变，但里面的内容却完全变了。这里一店一风景，一店一创意。众多知名或非知名的艺术家、设计师、自由职业者在这里享受着融艺术与商业于一体的生存方式。 田子坊 THANK YOU！结 束 ！ 谢 谢 ！