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第二节 房地产及房地产业 房地产（ Real Estate) 房地产业（ Real Estate Industry） 房地产商品的种类（ the Category of Real Estate Merchandise） 技术经济指标（ the Economic Indicator） 一、房地产 1.定义 : 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑 物上不可分割的附着物（配套设施、设备 等住区环境）。 2.房地产的特点 房地不可分割性 不可移动性（地理位置的固定性） 市场区域性明显 社会经济位置的可变性 保值增值性，消费与投资双重性 生产使用周期的长期性 差异性 土地资源的稀缺性 二 房地产业 1.基本概念 房地产业是指从事房地产开发建设、经营 管理和修缮服务等业务活动的部门经济行 业。其经济运行过程分为生产过程、流通 过程、分配过程、消费过程四个过程。 2.房地产业细分： 房地产投资开发业 Investment and Development Industry 物业管理业 Property management 房地产中介服务业 Intermediary Services 房地产咨询业 Consulting Industry 房地产价格评估业 Real estate appraisal industry 房地产经纪业 The real estate brokerage industry 房地产业 3.房地产业的特征： 基础性 ，先导性 关联性 地域性 周期性 高回报、高风险性 对金融业的依赖性 三 房地产商品的种类 1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平” （给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、 热气、场地平整） 2.房屋商品的种类 (1)按性质划分 : 公房 (Public housing) 二手房 (Second-hand Housing) 解困房 (Low-cost Housing) 集资房 (The fund-raising Housing) 安居房 (housing for low-income urban residents ) 经济适用房 (Low-and-Moderate-Income Housing ) 微利房 (Small Profit Housing) 商品房 (Housing) 廉租房 (Low-rent Housing) 按用途划分 工业厂房 (Industrial plants) 普通住宅 (Ordinary resident) 公寓 (Apartment) 别墅 (Villa) 写字楼 (Office) 商业楼 (Commercial building) 商住楼 (Commercial and residential building) 综合楼 (Complex Building) (2)按层数划分 : 低层 (The lower):1 3层 多层 (Multilayer):4 9层 高层（ high-rise):10层 超高层（ super high-rise）： 40层 (3)按设计特点划分 : 内廊式住宅 (Enclosed gallery apartment house) 外廊式住宅 (Gallery apartment house ) 退台式住宅 (Terraced house) 跃层式住宅 (Skip floor apartment ) 复式住宅 (Duplex apartment ) 错层式住宅 (Split-level apartment ) 公寓式住宅 (Apartment) 单元式住宅 (Unit apartment) 花园式住宅 (Garden house) 四 有关技术经济指标 1.建筑面积 : 指建筑物各层展开面积之总和，每层建筑面 积按建筑物勒脚线以上外围水平截面面积计 算。 2.使用面积： 指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用 的净面积的总和。 3.居住面积： 指住宅内家庭成员起居所使用的净面积总 和。 4. 辅助面积： 指建筑物各层平面中辅助使用的厨房卫生 间、楼梯楼道所占净面积的总和。 5. 结构面积： 指建筑物各层平面中内外墙壁、垃圾道、 烟囱等所占净面积的总和。 6. 建筑容积率： 总建筑面积与总占地面积之比。 7.建筑密度： 建筑物基底占地面积与总占地面积之比。 8.建筑间距： 两建筑物外墙之间的距离与前面建筑物 （一般指南面）高度的比值。 9.绿化率： 是指规划建设用地范围内的绿化与规划建 设用地面积之比。 10.绿地率： 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建 设用地面积的比率（ %）。绿地面积的计 算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 11.分摊面积 : 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道 井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等， 以及为整幢服务公共用房和管理用房的建 筑面积，以水平投影面积计算。 练习题 : 某小区有两栋 6层住宅楼 ,每层建筑面积为 800 ,两栋住宅楼的总占地面积为 4000 ,小区道路面积为 600 ,问该小区的建 筑容积率 ,建筑密度和绿地率是多少 ? 建筑容积率（ 6 800 2） /4000 2.4 建筑密度（ 800 2） /4000=0.4 绿地率（ 4000 800 2 600） /4000 0.45
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