物业主任的基本要求与管理能力

物业主任的基本要求与管理能力一、基本要求1、要做到“五勤”A、脑勤管理主任是一个项目（或几个项目）的领头人、主心骨、是 团队的领导。领导的第一要务就是“出主意”。因此，要 经常进 行“头脑风暴”，想想问题，找出解决问题的方法。“头脑风暴”的方法：（1）了解和掌握掌握问题的事实；（2）不要先入为主；（3）先分析问题的事实，找出原因，然后提出解决的办 法；（4）发挥团队的头脑作用，以集体的智慧找出解决问题 的办法；（5）吸收团队成员的主意完善自己的方案。B、眼勤勤观察。善于全面地观察事物，把事物发展的趋势。善于细 致地观察事物，从细微之处发现现问题。从一个物业管理项目来讲，分为内部和外部两种动态。内部 动态：就是要观察管理处员工的活动、工作、思想动态；外部动态：就是要观察业主、用户对物业管理处的意见，对 公共秩疗;的行为动态。C、腿勤勤走动，熟悉管理区域的每一个部位，每一角落，每一个 设施，每一台设备；勤走动，每天要定时查看各项服务工作的状态，每个员工的 工作情况；勤走动，要熟悉管理区域每个业主、住户的基本情况。D、手勤勤记录：记录应有两种形式：一种是个人的工作记录或工作 笔记、日记；另一种是服务规范要求的作业记录、检查 记录：如 保安值班、巡逻记录，设备、设施养护维修记录，业主住户投诉 求助记录，回访记录、保洁绿化作业记录、车 辆进出记录工作质 量检查记录等等。E、口勤沟通是管理活动的一项重要内容，语言表达，是沟通的一种 重要形式。因此，作为管理人员必须善于进行语言沟通。要勤沟通，沟通分为两个部分的沟通，即内部和外部沟通。 内部沟通，即与下级员工和与上司的沟通。外部沟通是与业主 用户、开发商、政府有关部门的沟通。2、要有开放的经营意识和经营理念A、要有以人为本的服务意识物业管理服务活动，其本质是服务，是以人为本的一种管理 服务活动。管理实际上也是一种服务，是服务者招待业主共同授权的一 种管理行为。在社会主义市场经济条件下，物业管理服务应该符合并充分 体现社会主义的生产目的。物业管理服务的基本出发点和归宿点是一切这了人。这了人的生存、方便和舒适、为了人的健康交往和成长。物 业管理服 务不仅仅是提供对房产物业本身的管理服务，与日俱增重要的是 通过这种服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐、 人与文化融通，健康，开放的工作和 生活环境。可以说，物业管 理服务是构建和谐社会的一项重要活动。从微观方面来认识:（1） 以奇新的经营思想制胜，（2）以奇异的经营方向制胜。（3）以奇妙的经营特色制胜，（4）以奇特经营策略制胜。（5）以奇特的经营战术制胜。目前在物业管理行业出现的“2拖N管理模式”、“零 干扰 服务”、“首问负责制”、“换位思考”、“口0联动服务”就 是创新的服务思想和服务特色。B、有品牌经营的战略思想；C、品牌在现代经济社会的激烈竞争中已成为重要的武哭1器O品牌是一个企业或其化品牌主体的一切无形资产总和的全部 浓缩，并以特殊的形彖或符号表现给消费者的产物。一种品牌在 消费者群体中的认知度越高，这个企业在市场中的竞争力就越强， 如海尔、万科品牌。品牌的基本是管理，品牌的本质是质量。D、要有专业化经营观念专业化的分工是现代经济社会的显著特征。专业化分工促进 生产力的发展，生产力发展又加强市场的细分，市场的细分进一 步提高专业化的水平。E、要有成本经营理念物业管理服务也是一种商品，商品是有价值的，它的价值包 括成本和利润税收两大部分。物业管理要遵循价相符的收费原则。F、要有人才竞争，归根到底是人才的竞争。物业管理企业 的成败，在于人才，特别是专业管理体制人才的竞争，物业管理企业必须重视人才的引进，培养和爱护。G、要有风险意识经营企业是有风险的，物业管理企业的风险无处不在。物业 管理人员必须要有强烈的风险意识，要有提高识别风险的水平， 要增强规避风险的能力。H、要有法律的意识I、市场经济是法制的经济。从事物业管理活动必须依法实 施，规范服务。业主维权意识逐渐增强，物业管理人员更应熟悉 和掌握物业管理的法律法规。二、应该具备的管理能力1物业管理方案策划；A、期物业管理方案的策划B、物业管理服务流程的策划2、物业管理服务质量的控制能力A、建立质量管理体系(1) 所谓质量管理体系就是为使产品(服务)满足顾客的要 求而建立的一套管理系统。(2) IS09001： 2000质量管理体系要求的具体条款：B、学会管人用人的艺术要以制度管人，不能以我为准，随心所欲要正确地认识员工，视才而用要妥善分配工作，灌输正确的观念要听取员工的心声，鼓励员工自我管理，充分发挥员工的自主性和创造性要建立科学的、人情化的激励机制要做部属的楷模C、内部的沟通协调“沟通从心开始”认真听取，以诚相待，耐心开导与企业内部各部门的沟通与管理处内部员工的沟通3、外部沟通协调管理处服务工作面对众多关系；开发商、业主、业委会、政府主管及其化有关部门社会各有关部门外部沟通的技巧主动登门拜访主题和目的明确注意语言表达技巧掌握原则性与灵活性注意及时性重要事件注意用文字报告注意记录和可追溯性