房地产开发报建流程

房地产开发报建流程1、土地证、建立用地规划答应证、规划要点土地证、建立用地规划答应证以及规划要点是进展房地产开发的前提。简单 说土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用处及使用限；建立用地规 划答应证由规划部门颁发是核定土地用处及用地界限的法律根据；规划要点由规 划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律根据如容积率、建筑度、停车位配置 要求以及如今对小户型比例限制要求等这些指标都在这个里表达出来。一般来说一块地必需要由规划部门核定规划要点颁发了建立用地规划答应 证之后才能领取土地使用权证。因为国土部门必须根据规划部门核定的土地功能 及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用处及使用年 限。以出让方式获得国有土地使用权的建立工程在签订国有土地使用权出让合 同后建立应当持建立工程的批准、核准、备案和国有土地使用权出让合同向城、 人民城乡规划主部门领取建立用地规划答应证。2、立项、环境评估、工程立项主要考察的是工程的额及可行性。目前全国各地由于经济的深度不 同所以在这方面的理上也不尽一样。有些地方根本上不太有些地方那么得非常 严。立项到底需要材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确 定的。譬如最近的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是加强环境保护 促进可持续开展的考虑。但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文。 立不了项根本做不了环评。目前为止很多都是建立工程上马后根本上都是直接去 这些部门譬如去方案部门就让他们给我推荐可行性研究的编制去环保就让他们 给我推荐环境评估的编制然后让这些负责把这些手续办下来。3、总平面图审查这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审查小区的建筑物是排布的 每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间间隔间距日照够不够总容积率是 多大有没有超过规定的容积率建筑度进出小区的道路安排是不是符合消防标准 这些东西都是与设计院对接。总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量它直接关系到下一步的 施工、销售、验收等等这个过程一般最少需要 2 到3 个月往往要和规划部门反复 修改来回修改才能通过。4、线综合审查、排水答应证线综合审查是规划部门的专业审查内容之一包括三大项：小区给排水线、强 电线路、弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计标准科学统筹安排放到同一 张图纸上。给排水就是引自来水进小区然后把生活污水和雨水排出小区；强电就 是生活用电线路从哪里进上楼进门；弱电的内容那么很多如有线电视线、各类线 路、网线、监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走从地下穿进 各栋单体再连接进入各家各户。线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比方高压电线的接入口一开场 谈好了从某某变电站接可等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接。一般选择对 口的施工承包时应着重考察施工与这些部门的社会关系。5、单体审查、建筑工程规划答应证 规划部门对单体设计的审查也是非常严格的但相对于总平面规划审查还是 比拟容易通过一点。单体设计就是在总平面规划的根底上落实单体建筑的设计方案。关键就是落 实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很费事最烦的是车位。目前来说我国 各大城在车位问题上得都是非常严格的一般要求每户住宅配一个车位商业一般 是 100 平方米配一个车位。大体的配置要求根本上都是这样各城大同小异。车位 不够根本上都别想通过单体审查。审完单体设计设计再细化一下出建筑施工图就可以申领建立工程规划答应 证。6、消防和人防专项审查目前根本没有哪个小区的消防和人防设计是 100 达标的也没有哪个小区的 消防和人防设备是 100 合格。消防报建要说难是所有专业报建中最困难的但是假 如说简单也可以很简单。至于人防报建同理。先从消防说起。消防部门是武警官兵不是机构我国的消防审查在很多时候都 是非常官僚的。另外开发商要完全满足消防标准的话投入实在太大了。另外消费 者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的比方电梯间和楼梯间 之间设置个1 级防火门对业主进进出出来讲是非常不方便的。一般来讲消防设计 绝对不可能严格按标准做够做足。在这个方面审查也是越来越严。一般说各开展 商都是委托消防施工企业代理报建。为呢？因为这些企业长和消防部门打交道跟 消防部门之间的关系千丝万缕往往由他们出面才能把事情办成。但是涉及生命平 安的消防标准根本上没人敢动手脚。人防部门属于部门不是编制。用于人防用处的那部地下室也可以搞停车位但 是这部要被划出来不能发产权证。这部停车位只有使用权。人防停车位的使用权 问题如今的争议非常大。所有人防用处的东西产权都是所有。为了鼓励大家搞人 防工程允许你暂时使用但是它的产权不可能归属于全体业主。7、节能审查、施工图审查在领取建立工程规划答应证之后设计在建筑施工图的根底上再次细化完成 构造施工图、水电施工图等全部施工图及构造计算书等完成节能设计做出节能计 算书就可以开场这两项审查了。我国如今越来越强调可持续开展建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说 吧：360 度大落地窗、全敞开式台、在节能方面肯定是不达标的。8、淤泥排放答应、噪音排放答应、间连续施工答应 这几项工作根本都是对应的施工负责。9、质量监视、平安监视 质量监视站和平安监视站都是建立部门下属机构。拿施工答应证之前必须去 这两个站审批手续。这几项工作根本都是对应的施工负责。10、施工招、监理报建 施工招一般是由建立指定一家招监理报建是在完成监理免或手续之后进展 做一个监理规划和监理细那么交建立部门审核发监理审查。通过了就是下一步施 工答应证。11、施工答应证 施工答应证所须材料根本上是上面全部手续一个汇总缺一不可。一般由施工 负责整理各项资料汇总。12、放线、验线 图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个详细的位置要测量 定坐标。这就叫放线。放线是规划部门下属的测绘院放正式放线的前提是领取了 施工答应证。放线后测绘院会发出一份放线册。放线完毕施工照着这个边角点施工完了之后就做验线。这个建筑确实是按图 纸建起来的没超出边线测绘院就出验线册。这个验线工作直接关系到日后的开工验收。13、预售答应证 预售如今的理已经比拟严格了。预售答应都要求在网上全程。 预售答应最重要的条件是：高层建筑构造完成 3 分之 2 低层建筑构造封顶。 如今办预售答应都要做价格。交易价格必须明确到套单价必须明晰在交易现 场也制止再搞5000 元/平方米“起。这方面政策总在调整。在预售答应方面还有就是绘。房部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的 图纸事先算一个面积。这个叫绘。在开工之后到实地测量就是实测了。14、规划、消防、人防、质量等专项验收开工验收备案交楼 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后开工之前就可以做 这项验收了。这项验收的前提是做验线然后对照验线册来审查。消防、人防和线验收都是由这几项专业的施工负责搞定。 质量验收就是开工之后施工、开发商、监理合在一起出验收然后交给质监站 备案。质量验收和各专业验收都完成了规划验收也办完了就是最终的到建立去办 开工验收备案。开工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个开工验收备案表业主可 以回绝收楼。最后就是产权证先做大确权初始权属登记然后再分户发证。