房地产市场健康标准探析

房地产市场健康原则探析陈红艳 摘要:论文综合分析学者研究房地产市场发展状况的视角,界定房地产市场健康是市场各方面发展良好的状态,体现为市场内部发展平稳,与社会经济环境相协调；拟定房地产市场原则的措施重要有经验值、理论值和记录值三类，三类措施各有特点，应根据健康内涵合理选用。协调性原则宜选用理论值法，平稳性原则宜选用记录值法,评价的合理区间应根据自身记录规律拟定。核心词:房地产市场健康；平稳性;协调性一、引言房地产市场健康发展关系国计民生,是房地产研究领域的核心命题。国内自98年实行住房制度改革以来,房地产业得到迅猛发展,成为国民经济的支柱产业和经济增长点。另一方面,随着房价不断升高,房地产市场积累的风险和矛盾越来越大。关注房地产市场运营状态，防备市场风险，增进房地产业和国民经济健康持续发展是国内政府和学者共同关怀的问题。,国务院发出了有关增进房地产市场持续健康发展的告知(国发8号）,规定充足结识房地产市场持续健康发展的重要意义,进一步明确房地产市场发展的指引思想。近年来，国内政府不断出台房市调控政策,从的 “国十一条”详见国办发4号文国务院办公厅有关增进房地产市场平稳健康发展的告知、“国十条”详见国发10号文国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知、“9.29新政”详见财税94号文有关调节房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的告知 ，的“新国八条”详见国办发1号文国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知，到近来国务院刚刚发布的“新国五条”详见3月1日国务院发出有关继续做好房地产市场调控工作的告知,政府对房地产市场调控力度在不断加大，目的只有一种,即增进房地产市场健康持续发展。如何的市场是健康的？国内房地产市场与否健康?这些核心问题至今没有清晰的判断原则。本文拟界定房地产市场健康内涵，探析房地产市场健康原则的拟定措施。二、 文献综述 尽管直接研究房地产市场健康的文献少,但国内外学者始终注重房地产市场监测。房地产市场监测是对房地产市场发展过程中的变化态势进行监督和测量，其最后目的是寻找房地产市场内在发展规律，对市场发呈现状作出评价及应对。冯俊、丁立宏较早地探讨了房地产市场监测系统,觉得“房地产监测系统是提高宏观调控科学性的必然规定”。1-2房地产市场监测作为宏观经济监测的重要内容,重要集中在预警和泡沫研究中。房地产预警系统重要是对房地产市场内部发展状况的监测，重要以周期波动理论和经济预警理论为基本,在房地产指标分类的基本上，构造一种房地产经济活跃限度的指数。重要措施有景气指数法和综合模拟法。国内记录局每月定期发布的“国房指数”是应用最广的房地产市场预警系统,选用土地出让收入、本年完毕开发土地面积、房地产开发投资额、本年资金来源中抵押贷款额、商品房销售价格、房屋新动工面积、竣工面积和空置面积等八个指标，全面考察房地产市场基本运营状况。预警判断多采用基于样本均值和样本方差的措施,其实质是判断经济指标增长速率的波动。有关的研究涉及丁烈云、韩立达等。-4房地产泡沫是沿着资产价格泡沫理论发展建立的，一般觉得房地产泡沫就是指房价泡沫,是由于投机等因素导致房价远高于经济基本面决定的基本价值的现象。在房价泡沫的研究中,房价被分解为两部分,一部分是经济基本面决定的基本价值,另一部分是投机等因素导致的泡沫。由此可见，泡沫其实是研究房价与经济基本面的协调状况。房地产泡沫的度量重要采用指标批示法和模型检查法。国内学者常用房价收入比、租售比、空置率等指标直接判断房价泡沫，但争议很大。Lastrae采用离散形式建立了一种最优非耐用品和住房消费的动态均衡模型。袁志刚、樊潇彦采用此原理构建了房地产市场局部均衡模型，分析购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择。5-6房地产市场有泡沫不一定意味着市场不健康。由于市场价格环绕基本价值上下波动是经济中的常态,存在少量投机的市场更具活力，因此一般性的泡沫（弱房产泡沫）相称于人体的亚健康。只有市场长期处在亚健康状态，使得人们对房价套利形成了一致性预期,一般性泡沫突变成严重泡沫,市场才不健康，甚至产生经济危机。另一方面,没有泡沫的房地产市场也并不一定就意味着时常健康。我们既不能说一种房价低，但成交量低迷的房地产市场健康，也不能说只供应一种类型住房的房地产市场是健康的。因此,仅以泡沫判断房地产市场健康与否并不完全，还应考虑市场内部构造、规模等各方面发展状况。同样道理，房地产市场内部指标运营正常,无警情浮现，但如果房价远离经济基本状况，存在严重泡沫，也不能觉得这个市场是健康的。总体而言，房地产泡沫研究和房地产预警系统从不同角度分析监测房地产市场发展状况,有着各自不同的理论渊源和实践运用。随着对房地产市场分析的不断进一步完善，房地产市场泡沫与预警常常融合在一起,向综合评价的趋势发展。三、房地产市场健康内涵（一)房地产市场健康定义“房地产市场健康”是一种使用频率很高，但没有清晰内涵的词，多为政策文献和人们对房地产市场发展愿景的表述，没有清晰的定义。“健康”原本是医学术语,世界卫生组织提出：“健康是身体、心理和社会适应的完好状态,而不仅仅是没有疾病和虚弱”。参照医学上健康的概念，可以很容易定义“房地产市场健康是房地产市场各方面发展良好的状态”。核心问题是房地产市场的各方面涉及哪些？发展良好又以什么为原则? 总结分析学者研究房地产市场发展状况的视角可以看出,房地产泡沫侧重分析房价与外部经济的协调性,房地产预警侧重考察市场内部发展的平稳性,两者实质都是分析房地产市场健康问题，但都无法单独替代房地产市场健康研究。综合两者的研究角度,“房地产市场各方面发展良好的状态”可界定为市场内部发展平稳、与社会经济状况相协调两方面。其内涵特性概括为平稳性和协调性。国发8号文对房地产市场发展指引思想的描述可看作政府对房地产市场健康的定义,即“完善的房地产市场体系；能满足不同收入家庭的住房需要；适合国内国情的住房保障制度;总量平衡、构造合理、价格稳定；房地产业的发展与本地经济和社会发展相适应，与有关产业相协调。” 政府随后的房地产调控政策都是根据这一指引思想进行。可以看出,政府对房地产市场健康的界定同样涉及协调性和平稳性两方面内涵。综上所述,本文定义房地产市场健康是房地产市场各方面发展处在良好状态,体现为市场内部发展平稳,与社会经济状况相协调。其本质内涵概括为平稳性和协调性。(二）平稳性平稳性规定房地产市场以合理的速度平稳发展,是对房地产市场内部体系的规定。房地产市场健康最主线的目的是为了更好地发展，这就规定房地产市场保持一定的发展速度，平稳迈进。房地产市场的发展和国民经济发展同样是波浪式迈进，但波动有正常波动和异常波动之分。正常波动是一种常态波动,这种波动会影响投资者投资利润的高下，形成市场优胜劣汰的竞争机制，但不会对房地产市场整体导致危害，不会导致社会资源的大量挥霍。异常波动又称非常态波动，往往随着着泡沫危机，不仅给投资者带来不利影响，并且危及国民经济正常运营,甚至对国际经济也导致劫难性影响。正常波动和异常波动，两者在量值及波动的动力机制、本质属性等方面均有明显差别。从量值上讲，正常波动偏离的限度小，异常波动偏离限度则大得多。从动力机制看，正常波动的本源在于消费市场供需余缺与价格机制的作用；异常波动产生的动力机制在于投机者对高额利润的追逐,对房价非理性预期导致的投机性需求膨胀,以及房地产市场供需弹性的严重不对称性。异常波动不会浮现周而复始的有规律的循环，它的产生会加剧房地产周期的波动幅度，变化周期波动形态。如果市场大部分指标都浮现巨变,最后的成果也许就是房地产泡沫和经济危机。因此,参照记录学中平稳性概念，房地产市场平稳性是指描述市场发展的时间序列经济变量遵循随机游走过程,可以用均值为的随机过程来刻画,没有异常波动。(三）协调性协调性规定房地产市场与都市社会经济协调发展，是房地产市场与外部环境相匹配的指标。“房地产市场与国民经济协调发展”这一命题早已为各国学者认同，并不断地被现实经济证明。协调发展重要体现房地产价格与经济基本面相匹配,其核心问题是如何拟定由经济基本面决定的基本房价。对住房市场而言，还存在着住房保障与经济发展相协调。保障协调重要针对住房市场,规定市场化住房(商品房）与非市场化住房(保障房）的比例应与都市居民收入水平和收入构造相协调，以保证低收入人群有屋居。研究表白：保障房供应能有效对收入进行再分派,稳定住房市场和提高消费。7-8市场化的住房制度下，如何协调市场与保障的关系是一种重要研究课题。只有将无法依托自己的力量通过市场交易解决住房问题的人群纳入到住房保障体系中,商品房市场才干健康发展。四、房地产市场健康标精拟定研究房地产市场健康，最为核心的问题是以什么原则来评判房地产市场的健康状况。在既有有关研究中，市场运营状况原则的拟定重要有如下三种措施。（一)经验值由于中国房地产市场发展历程较短，学者在评判中国房地产市场发展状况时,常以某些国际经验值来判断。如在评价中国房价与否合理时，常用“房价收入比”和“租售比”这两个指标与国际经验值比较,一般觉得国际原则的“房价收入比”为4-6倍之间,房价“租售比”为:10-:150之间;尚有诸如住房“空置率”的国际经验为1%,房地产投资总额占固定资产投资总额的比例为0%-2%,房地产投资增长率不应超过GDP增长率的2倍,商品房施工面积一般为竣工面积的30.5倍等。本文以房价收入比和租售比两个指标分析经验值不能直接作为评判原则的因素。1.房价收入比国际上有关房价收入比的定义是“居住单元的中档自由市场价格与中档家庭年收入之比”，由于国内没有“中档价格”与“中档家庭收入”的记录资料,国内学者一般将“中档”以“平均”替代,这样计算的房价收入比显然有所不同，不能直接比较。事实上，世界各国的房价收入比各不相似,不存在所谓的国际惯例。联合国发布的19年世界各国房价收入比的记录资料显示：各国的房价收入比离散度很高，6个国家中，房价收入比最高的为30,最小为0,均值为8.4。数据来源：World Development Indicators ,P166-169,Table3.11 Urban environment. 另一方面,中国的国情特殊。住房市场是在1998年实行货币化分房之后才真正形成,1998年之前的住房都以“房改房”的形式，低价“卖”给了居民。据初的抽样调查,当年许多都市的居民自有住房率已超过60%,其中大部分是买了房改房的居民。这种状态实际意味着，在中国住房走向市场之始，我们大部分的居民已经以极低的价格拥有了住房资产。随着房价的不断上涨，“房改房”给中国居民带来巨大的收入,正是这笔额外、巨大的收入,再加上中国老式文化理念，支撑了中国持续偏高的房价收入比。2租售比租售比是租金与房价之比，其实就是投资收益率,合理的租售比本质上是根据合理的投资收益率来测算的。假设投资收益率为10%,按市场惯例租金以月租金考虑,则租售比就是，即1:120。因此国际经验觉得租售比在1：10-5合理,是按成熟市场经验,合理的投资收益率在%-2之间测算的成果。国内住宅市场租售比偏离合理区间是不争的事实。据对国内某些都市住房租售比状况的调查，有大量都市的租售比是1:3001:4,北京有的区段达1:50。这样低的投资回报率为什么中国尚有那么多的人投资房地产？因素是租售比是假设始终持有物业，没有考虑物业自身价值增值。将住房作为投资品的投资者，看中的是物业自身的增值,租金仅仅是投资者在等待物业增值过程中的额外红利。同步,目前国内房地产市场，发售房以新增房为主,出租房一般是老旧住房,用于出租的住房和发售的住房从品质上来说差距太大，自身就不具有价值可比性。记录口径和数据的问题是导致我们没法直接参照国际经验值判断中国房地产市场的另一种重要因素。中国租售比偏低同样有国情因素。在中国需要租房的大都是被人们称为“夹心层”的居民,没赶上“房改房”,又不够廉租房的资格，她们的收入只能支付既有较低水平的租金,这是也中国租售比过低的因素之一。以上分析表白，由于存在记录口径、国情以及中国正处在城乡化迅速发展的阶段等因素,我们不能生搬硬套这些所谓的国际原则来判断中国的房地产市场状况，但经验值一般体现了这些指标的长期发展趋势。(二)理论值房地产市场的健康发展与都市总体经济和社会环境相匹配，是所有学者都公认的原则。从这个角度出发，建立房地产市场发展指标与有关都市总体状况合理关系的理论模型，可以得出房地产市场发展指标的理论原则值。以理论值作为原则值多用来拟定基准房价，其重要措施有三种。收益还原法,即以预期将来房价的收益在合理回报率(还原利率）下的现值作为房价的基准价值。均部均衡法，在均部均衡条件下,以经济主体理性行为决定的房价作为原则，即以房地产市场供求双方在一定的约束条件下,满足效用函数和利润最大化的均衡价格作为房价原则。因素回归法,即考虑多种宏观经济因素对房价的影响，建立回归模型,测算理论房价。房价分析一般是选用影响供应和需求两方面的宏观经济变量来刻画，如经济增长、可支配收入、人口因素、信贷政策、通货膨胀、土地价格、建筑成本等。此措施运用广泛，其实质是以影响因素作为解释变量来回归拟定被解释变量。理论值法重要是从房价决定因素角度建立模型拟定房价合理值,理论性和逻辑性强，但任何一种模型都无法完美地将现实中所有的决定因素精确考虑，同步模型所用数据也存在长达不够，影响精确性的问题。(三)记录值法以样本的记录均值(盼望值）作为房地产市场评价指标的原则多余目前对国内房地产市场预警研究中,即预警界线的拟定。房地产市场预警界线拟定的重要措施有正态归一法、法、系统化等措施。1正态归一法是把各指标归一化，使其服从正态分布,将-.5、-l、l、1.5定为过冷、微冷、正常、微热、过热五个状态的临界点；法同样是假设指标值服从正态分布,以(均值、盼望值)为中心,以(原则差）的1倍、倍、3倍为区间界线,即将-、-、+、+定为五个状态的临界点。这两种措施原理是同样的，均以均值为原则，以指标偏离均值的限度判断市场状态。2.系统化措施是指全面考虑系统的自身变动规律及发展特性等因素，采用某些客观原则,综合得到反映决策人价值和专家智慧的预警界线。如经济总体偏好时采用多数原则,将指标的2/年份的作为安全区间，则指标正常区间为-.9,+7;经济总体状况一般时采用半数原则，觉得指标有一半年份安全，则指标正常区间为0.68,+068;经济总体偏差时常采用少数原则，少数原则是觉得指标只有1/年份安全,正常区间为-.3,+.43 。记录值法重要是从房地产市场发展的自身变化规律出发,拟定房地产市场发展指标的合理区间，符合记录学原理，理论根据强,但国内房地产发展历程较短,有正规记录资料的观测指标的长度较小，运用既有数据获取的均值和原则差存在有偏估计，也许会放大合理区间,影响精确性。 综上所述, 拟定房地产市场发展健康原则常用的三类措施各有特点,健康原则应根据健康内涵合理选用。平稳性规定房地产市场保持平稳的增长速度，适合以记录样本的平均增长速度为原则判断市场平稳状态。协调性重要体现为保障协调和房价协调，规定房地产市场与都市经济基本面相匹配，适合以经济基本面回归房价理论值为原则判断房价协调限度。五、结论本文觉得,单纯的房价泡沫和市场预警都不能全面反映房地产市场的健康状态,房地产市场健康应是各方面发展良好的状态，内涵特性涉及反映市场与外部环境协调状况的协调性和反映市场内部指标增长状况的平稳性。拟定房地产市场原则的措施重要有经验值、理论值和记录值三类,三类措施各有特点,应根据健康内涵合理选用。协调性原则宜选用理论值法,平稳性原则宜选用记录值法,评价的合理区间应根据自身记录规律拟定。以此为理论框架,可进一步建立房地产市场健康评价体系,定量评估各个都市房地产市场的健康状况，为政府调控和民众投资提供参照根据。参照文献:1冯俊房地产市场监测指标探讨中国投资与建设,1995,（6):48-42丁立宏.试论国内房地产市场监测系统的建设J中央财经大学学报,997，(12）:373丁烈云.房地产周期波动与预警研究.上海:同济大学图书馆,.4韩立达国内都市房地产预警系统研究D成都：四川大学图书馆, Lstraps,illiamD ThRelPice of Hosing and Money uplShocks:im rie videceadTheoretical Simulatins,Jornal oHungEconoms 1, :4074.袁志刚，樊潇彦房地产市场理性泡沫分析J.经济研究,(3）:34-43. 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