房地产投资经济分析.ppt

0109 201303031809 房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 第五章 房地产投资的成本分析 第一节 概述 房地产投资成本的涵义 房地产投资成本的概念 房地产筹资成本的概念 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资成本的概念 房地产投资成本是指房地产投资者为 取得和使用房地产投资而付出的代价。 包括支付给资本金所有者的红利以及筹 资过程中所支付的有关费用等。 在筹措资金过程中所支付的有关费用 成为筹资成本，分为直接费用和间接费 用。 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 筹资成本的直接费用： 筹资成本的直接费用指以某种方式从 某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付 出的费用，包括： 1、借款利息及有关的手续费、管理费、 承诺费等各种附加费； 2、股票、债券的发行费用； 3、其他直接费用，如必要的印刷费、广 告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和 其它杂费 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 筹资成本的间接费用 筹资成本的间接费用：指以某种方式 筹资时非直接付出的费用，包括： 1、筹资风险调整和风险保护费 2、由资金使用的某种限制条件引起的 费用 3、筹资后企业负债上升，资信下降， 以致下一次再度筹资时筹资成本上升 4、筹资的风险损失 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 房地产投资成本分析的目的 通过投资成本分析，来得到判断和计算 筹资成本的指标和方法，选择低成本的 筹资方案 房地产投资成本分析的内容 1、房地产投资资金来源分析 2、房地产投资资金筹措方案分析 3、房地产投资筹资成本分析 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 第二节 房地产投资资金来源分析 自有资金分析 企业自有资金：生产发展基金、后备基金和 职工福利基金等 主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结 余、当年地方财政超收分成、地方预算预备 费用、地方财政掌握的预算外资金等 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资 金 规定：开发公司自有资金不得低于年度投资 工作量的 30% 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 银行贷款分析 1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担 保 条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由 流动资金占生产流动资金得 30%、健全的管理 机构和财务管理机构、具备有权部门下达的 年度开发计划和经有权机关批准的开发项目 规划设计、开工前预收购房款不低于开发项 目总造价的 30%、有偿还贷款本息的能力、提 供相应的开发方案或可行性研究报告 期限： 2年，按流动资金贷款利率或浮动计 息 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 银行贷款分析 2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为 条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括： 土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷 款。 抵押条件： 贷款额不超过现行房地产作价 70% 利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期 限浮动；国外可分固定、浮动两种 结算：按季从帐户中扣除 强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要 求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人 的利益 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 集资分析 房地产投资的集资： 指以房地产开发经营企 业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力， 运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金， 主要有发行房地产股票和房地产债券两种。 1、发行房地产股票分析 发行股票的目的： 房地产股票发行的程序：申报准备工作 、申报、股票发行 3个阶段 股票筹资的好处： 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 集资分析 2、发行房地产债券的分析 债券的分类：记名式和无记名式 发行债券的种类：短期债券： 1年 中期债券： 110年 长期债券： 10年以上 发行债券的好处 ：灵活、不存在中途 停贷的危险、对公司进行了宣传、信 誉好 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 利用外资分析 利用政府贷款：利率低、期限长 国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期 限也较长（ 25年），审查严格 外国商业银行：利率根据国际金融市场行情 来决定的，利率较高，期限较短 与外资合营：中方投地、外方投钱 发行国际债券：通过国内大银行和国际信托 投资公司等金融机构，在国际金融市场上发 行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于 银行贷款 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 财政拨款分析 房地产的财政拨款是指国家各级政府无 偿投入房地产项目的土地和资金。 政府拨出一定资金或地块给国有房地 产公司（微利房） 政府拨出一定资金给企事业单位为其 职工建房（本企业职工居住） 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 预售款分析 房地产投资的预售款是指房地产投资者 在商品房交付使用前，预先向购房者收 取的房款。 好处：买主 卖主 条件：投资 25%以上或基础工程完工后 比例：不得超过房价 70%，开工时 40% ，建一半时 30% 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 承包商带资承包建设工程 房地产投资的预售款是指由承包商垫资 进行建设工程施工的筹资方式 好处： 合作： 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 第三节 房地产投资资金筹措 方案分析 资金筹措方案的涵义 筹措方案 ：是指房地产投资者在筹措资金之前 所制定的计划方案。 方案：币种、数量、期限、成本 方案的内容：资金筹措的币种和数额 资金筹措的流量 资金来源结构 资金筹措的风险评价 资金筹措成本 资金筹措方式 资金筹措的步骤 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资筹措方案的制定过程 确定筹资的最终目标 调查资金需要 调查资金的来源渠道 设定所筹资金的币种、数量、期限、成本 研究筹资风险 确定筹资方式 提出筹资资金的分阶段工作计划 准备筹措资金方案文件 形成正式的资金筹措方案 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资筹措方案中的资金流通模型： 指房地产投资项目在何时用多少资金的 表格或图形 1、资金投入表 资金投入表的依据： 项目的建设进度计 划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工 程承包合同中确定的工程付款计划 投入表的资金分类： 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资筹措方案中的资金流通模型 2、资金回收表 资金回收表的依据：房地产租售量计 划、房地产租售价格估算和初定结果 、房地产租金或售价的受款计划 回收表的资金分类： 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资筹措方案中的资金流通模型 3、资金流通表 资金流通表的依据：资金投入表和资 金回收表 流通表的资金分类：两种，如图 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 投资筹措方案中的评价选择 两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金 ；房地产投资成功要利用自有资金 筹资的目的：房地产项目的开发经营能顺利 完成并做到成本低廉 分级评估方法： 安全性：筹资风险尽可能低 经济性：筹资成本尽可能小 可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥 不同筹资方案比较 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 安全性 风险消除措施 金融机构资信 代理资信 意外事故 A级 基本消除 等级高 等级高 可能性小 B级 未完全消除 较高 较好 可能性较小 C级 未消除风险大 不高 没有代理 可能 D级 没有措施 较低 没有代理 可能性很大 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 经济性 综合筹资成本利用率： 银行同期贷款利率 ： A级 ： 成本低 B级： 成本较低 C级： 成本较高 D级： 成本高 iC R 7.0 iCi R 7.0 iCi R 3.1 iC R 3.1 M CCC R 21 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 可行性 A级：完全落实 100%资金得到承诺 B级 ：基本落实 90%资金已得到承诺 C级：不太落实 80-90%资金已得到承诺 D级：没有落实 80%资金得到承诺 分析： 若有一个 D级， 淘汰 都是 A级 最优 AC级组合，具体分析，按安全、 可行性、经济性优先顺序评价 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 可行性 安全 经济 可行 甲方案： A B A 乙方案： A A B “甲”优于“乙” 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 不同筹资方案的投资收益率比较 融资杠杆：指项目贷款对投资收益率的影 响，即使用贷款或不是贷款在投资收益率 上的差异。 收益率是投资收益（税前收益）与投资额 之比； 即： 其中， R为投资收益率； F为税前收益； P为投资总额 PFR / 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 不同筹资方案的投资收益率比较 若项目投资为自有资金，则 当项目为若干可能状态时，判定每种状态的发生 概率及其相应投资收益率： 其中， E-投资收益率期望值 R-状态 i的投资收益率 Pi-状态 i的发生概率 Fi-状态 i的税前净收益 P-项目投资额 DFR / n i ii PFPRE 1 / 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 例： 某物业投资 2500万元， A方案全部由公司自有资 金投资； B方案总投资 70%（ 1750万元）靠抵押贷款解 决。贷款利率 6%。贷款期限 20年。要求在 20年内按年 等额偿还。假设该项目经营将面临三种效益状态。各 状态的发生概率及每年的经营收益如表。试据此进行 该项目的投资收益率分析及融资方案决策。 状态 方案 A 方案 B 概率 经营收益 概率 经营收益 1 好 0.2 375 0.2 375 2 中 0.7 275 0.7 275 3 差 0.1 250 0.1 250 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 第四节 房地产投资的筹资成本 分析 筹资成本的构成及估算 贷款成本 股息（或债券利息） 自有资金存款利息 筹资的直接费和间接费 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 筹资成本率的另一种涵义 基本定义： n t t t k C C 1 0 )1( 0C 筹资净现值 n期数 第 t年投资者付款 筹资成本率 0 )1( )( 1 0 n t t t k cCkF tC k 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 筹资成本率的另一种涵义 令 K= ， 记为 F（ ） 若 F（ ） 0， 减小 ，令 ，代入 求 。 若 0， 0，则 1K 1K 1K 1K 12 KK )( 2KF )( 2KF )( 1KF ）（ ）（）（ ）（ 21 21 1 1 KKKFKF KF RR ）（）（ ）（ 21 1 21 1 KFKF KF KK KK 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 几种资金来源筹资成本率的计算 1、长期债券 f仅考虑费用（ ） 第 t年本金 第 t年利息 )1(00 fBC ）（ TIBC ttt 1 tB )1( TIt 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 种资金来源筹资成本率的计算 1、长期债券 成本率 期末一次还本 iK n t t i t K TItfB 1 0 )1( )1()1( n i n n t t i t K B R TIfB )1()1( )1()1( 1 0 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 几种资金来源筹资成本率的计算 1、长期债券 期末一次还本付息： n i nn K TIBfB )1( )1()1( 0 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 几种资金来源筹资成本率的计算 2、 优先股筹资成本率 税息净利支付优先股股息，不减少所得税 股息利率：高于债券的利息率，因此风险 大 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 几种资金来源筹资成本率的计算 3、 普通股投资成本率： （ 1）固定股息 （ 2）固定比例增长股息 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 几种资金来源筹资成本率的计算 4、 利润（自有资金）成本率 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 综合筹资成本率的计算 综合筹资成本率 = 某种资金来源成本率该种来源 资金占全部资金的比重 例： 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 风险状况筹资成本率 甲： 变异系数 = 乙： 变异系数 = n i ii KKP 1 ）（ %77.60 6 7 7.0 %9.10 . . . . . .()5.0 2 %92.262692.0 %4.10 . . . % )%9(5.0 2 01092000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 201303031809 综合甲方案 客观状况 (Pi) 筹资成本率 Ki 乙方案 好 (0.5) 10% 9% 中 (0.3) 11% 11% 差 (0.2) 12% 13