广州康王项目策划案.ppt

康王大厦项目 策略沟通案 目 次 优势论 论劣势 策略思路 项目立案 视觉表现 优势论 区位 环境 潜力 商圈 四位一体的战略价值 宏观产业分析 上下九路是广州有名的商业中心，商铺林立，进驻行业各式各样， 集休闲、娱乐、购物、观光于一体，每天的客流量最高峰时期可达 100万人次，强大的消费形成深广的商业辐射能力。康王路紧邻上下 九路，与上下九商业步行街构成荔湾区的黄金“十”字商业架，受 上下九路商圈的影响最为强烈。 繁华旺地 一线相连 区 位 区 位 荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅 游区，逐步建成点、线、面相结合的中央商业商务区。目前，康 王路沿线两侧商业街的规划建设正在进行中。 城 市 西 轴 线 康王路在荔湾区版图上处于核心地带，是老城区南北交通大动脉。 康王北路南邻中山七路，北接东风西路，西靠荔湾路。 地铁线从北向西南穿过康王路段，靠近北部与中山七路街口的陈家祠 站为康王路带来地铁沿线的便利生活。 近邻省汽车站、广州火车站，物流全线畅通，超高平台占尽先机。 环 境 交 通 与项目紧邻的陈家祠素以规模宏大、装饰精美著称，是羊城新八景 之一、全国重点文物保护单位。 2003年参观人数达到 68万人次，居 广州文博景点第一位。丰富的旅游资源给这里带来了滚滚客源，聚 集了旺盛的人气，强大的旅游消费更是商家选择的首要条件。 旅 游 环 境 商 圈 以上下九路主导的 广州上下九路以其浓郁、独特的岭南商业文化、建筑风格吸引了来 自五湖四海的无数中外宾客。浓厚的商业氛围由南向北辐射整条康 王路，带动康王路的经济繁荣。 旅游文化商业圈 辐射南中国及东南亚地区 涉及工业用品、电子电器、家居装饰、蔬果水产、服装鞋帽、医药 保健、图书文具、音像影碟等不同领域，吸引全国各地以及东南亚 地区的众多商家来此洽谈生意，已形成一个专业采购的聚集之地。 商 圈 专业市场商业圈 以康王路为中轴的商圈，将由南至北串连起上下九步行街、新光城 市广场、世纪广场、康王中玉器专业市场等。同时这一中轴线也是 荔湾区居民最密集的地方，商圈总面积占整个荔湾区 1/3有多。 康王路商圈形成进行时 商 圈 潜力 根据市政规划，康王路将利用现有 的文化和商业资源，发展成为以观光旅 游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具 高品质居住生活的中央商业商务区。 拆迁改建工作进展迅速，由南至北已 出现赛博数码生活广场、新光城市广场 等商业机构，逐渐形成以康王路为中轴 线的新核心商圈。 论 劣势 荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游 区，将该区域逐步建成点、线、面相结合的中心商务区。虽有政府规 划的支持，但目前康王路商业气氛不浓确是个不争的事实，呈现出了 北淡南浓的特点。康王北路人流量不足，车流多于人流，商业环境不 是十分理想。 康王路畸形发展，“北淡南浓” 劣 势 策略思路 经营定位 主题式专业市场 为什么要主题式专业市场？ 专业化、规模化 支持点 1 商业物业地产的开发，已经从原始的配套型综合性物业转变为一种 新的专业化、规模化的主题式商用物业。 商铺开发从独立商铺上升到整体主题经营，是市场的必然趋势，并 且能为发展商和投资者都带来可观的利润空间。 商业地产发展方向： 如何把握市场、抓住市场，抓对“主题”是成功开发经营的关键。 荔湾商铺求大于供 2004上半年 行政区 成交面积 比重 同比 全市 27.59 100.0% -1.8% 东山区 3.57 12.9% -12.3% 越秀区 0.87 3.2% -4.5% 荔湾区 1.35 4.9% 33.4% 海珠区 2.75 10.0% -48.9% 芳村区 0.89 3.2% 106.4% 天河区 5.19 18.8% 10.7% 白云区 1.88 6.8% -36.1% 黄埔区 0.01 0.0% -96.7% 番禺区 6.04 21.9% -13.9% 花都区 5.04 18.3% 260.3% 2004年上半年广州各区 批准预售商铺成交面积 单位：万平方米 支持点 2 数据分析： 2004年上半年广州市商铺批准预售的面积为 10.10万平方米，预售商 铺成交面积 16.42万平方米，总体供求关系比例为 1： 1.63，求大于供。 但实际上真正求大于供的集中在东山、越秀、荔湾三个老城区以及 天河区，四区总的批准预售面积为 1.26万平方米，预售商铺成交面积 为 10.87万平方米，总体供求关系比例为 1： 8.63，供需严重不平行，求 远大于供。其他四区的批准预售面积为 8.84万平方米，预售成交面积 为 5.55万平方米，总体供求关系比例为 1： 0.63，求明显小于供。 荔湾商铺炙手可热 支持点 2 娱乐、餐饮、超市等行业：投资回报率低 综合百货：康王地下商业城的负面影响 建成专业市场可以避免地面人流量严重不足的缺陷，不像普通百 货依赖人流量，更可以聚集更多人气。 市场突围口 专业市场！ 支持点 3 传统铺位： 上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷，这些铺位均有 百年的历史，至今仍是广州著名的商业区。 专业市场： 清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟鱼批发 市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市场、西场电器城等。 荔湾商业圈两大“法宝” 浓厚的商业氛围 支持点 4 交通不畅、拥挤嘈杂、停车困难、环境脏乱 荔湾专业市场面临升级换代 支持点 5 华林玉器广场立足华林玉器街的资源优势，打造 全国闻名的玉器交易 场所和集散地，其交易辐射至中国大陆、香港、台湾、日本、韩国及东 南亚等国家和地区。 华林玉器广场 与历史悠久的华林寺 五百罗汉堂共处一地，构成市 区观光旅游购物的一个人文景点，观光购物皆宜。丰富的旅游资源为 华 林玉器广场的繁荣添上浓墨重彩。 依托本地资源准确定位 支持点 6 我们有这些，为什么不做专业市场？ 有政府规划的有力支持，商圈升值潜力普遍被看好。 拥有绝对的交通优势， 四通八达的枢纽之地，具有很强的广告效应。 与上下九步行街一脉相承，繁华旺地，一线相连，坐享上下九路商业 圈核心繁华。 荔湾区专业市场繁多，已经形成一个专业市场聚集地，涉及领域广， 规模强大。 陈家祠旅游文化景点带来的巨大商机，将纳入商家投资首要考虑。 九大软硬件支撑 支持点 7 我们有这些，为什么不做专业市场？ 近万平方米建筑占地，约 120米临街面宽，达到建成专业市场规模。 停车场面积近 12000平方米，车位数量足够多。 商业建筑面积达 18000平方米，易形成一定的规模效应。 负一层与康王地下商业城直接相连，并连通陈家祠地铁站，满足康 王地下商城人流及路面人流进出商铺的要求。 00 九大软硬件支撑 支持点 7 对商铺采取既租又售的管理政策，一方面有利于对经营范围的有效 控制，可以回收部分资金作后续发展之用；另一方面由于路段升值潜力 较大，租铺可实现可持续发展。 支持点 8 资金回笼快 可持续发展 商铺可租可售 项目立案 案名：盛世洋城 释义： “盛”，繁荣昌盛，借指项目地处西关繁华中心，与上下九相连的地理优势。 “洋”，洋气，通羊城的“羊”，为古老的西关老城增添现代商业色彩。 广告主题语 主题语： 承接案名的意念，“洋城”与“现代概念”意蕴相扣，“康王府”易识别 项目的 区位，与古代的“王府”有着某种程度的关联，是一种大户人家的概念。 备选 LOGO： 备选 LOGO： 视觉表现 招商手册 工地围墙包装 谢 谢 观 看