《物业管理条例》实施以来天津物业管理成效

物业管理条例实施以来天津物业管理成效自2003年9月物业管理条例实施以来，天津采取多种举措，抓好深入持久地贯彻落实，有力促进了物业管理行业的规范有序发展，对改善居民的居住环境，构建整洁、文明、和谐的新型社区发挥了重要作用，受到社会广泛赞誉。以条例为牵引，全面加强法制建设十年来，天津始终重视抓好条例及其配套政策的全面贯彻落实，坚持用条例来规范全市物业管理行业的发展。同时，十分重视地方相关政策法规建设，把构建完善的物业管理法规体系，作为依法规范市场秩序的首要任务。着力从解决行业发展中的热点和难点问题入手，在2002年出台天津市物业管理条例基础上，2003年集中出台了天津市业主会管理办法、天津市商品住宅维修基金管理办法和天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法等配套政策。针对物业管理中出现的业主大会组建和业主委员会换届不规范、物业服务企业退出项目管理监管机制不健全、非住宅物业维修资金交存无依据等制约行业发展的突出问题，又于2005年相继出台了天津市业主大会和业主委员会活动规则、天津市物业服务企业退出项目管理办法和天津市非住宅物业交存专项维修资金意见等配套办法。随着物权法的出台和条例修订后的颁布实施，天津在2008、2009年又集中对天津市物业管理条例及其配套办法进行修订，并重新明确了天津市业主大会备案程序等，进一步规范了有关行政备案工作，制定公布了临时管理规约等示范文本。目前，天津共形成30个与天津市物业管理条例配套的办法、备案程序和示范文本，构建了较为完备的物业管理法规体系，基本实现了物业管理活动法律规范全覆盖，为依法行政、依法规范物业服务企业服务行为、引导业主依法理性维权，提供了重要的法制保障作用。全面贯彻落实条例，依法加强行政监管多年来，天津各级物业管理行政主管部门，始终坚持以贯彻落实国务院和天津物业管理条例为主线，以强化物业项目监管为重点，通过不断创新行政监管机制和手段，完善市场规则，有效促进了行业健康发展。一是加强物业项目日常巡查，物业服务行为得到规范。在严把前期物业管理招投标、前期物业管理备案、开发商售房时组织购房人对前期物业管理服务合同和临时管理规约进行书面确认、物业项目承接验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理、房屋维修资金缴存七个;行政监管环节基础上，从2009年开始，为促进物业服务企业提升管理小区设施设备的水平，保证业主住用安全，定期在全市开展电梯、二次供水等设施设备养管情况专项检查，形成了长效管理机制。通过全面检查、限期整改、跟踪督促等方式，促进了物业服务企业对设施设备养管工作的落实。2010年，在全市建立了物业管理项目日常巡查通报制度，以入住的物业管理住宅小区为巡查范围，以落实各项法定制度情况和履行物业服务合同情况为检查重点，由区县物业办按月巡查，市局有重点的组织抽查，对发现的问题及时督促整改；不及时整改的，在市物业管理协会网上予以曝光。这一制度的推行，在行业内起到了警示和教育作用，有效促进了物业服务企业依法守约、诚信服务。二是建立物业项目网上动态监管机制，行政监管效能得到提升。从2005年起，天津开发应用了天津市物业项目管理网，以物业项目动态化监管为重点，以信息化、网络化为手段，通过对网络不断升级，进一步强化了网上物业服务企业资质管理、从业人员资格管理、物业项目进入与退出全过程监管，把物业项目入住、业主大会成立以及业主委员会到期换届、合同到期等环节纳入区县日常巡查范围。目前天津市4467个物业项目全部实现了网上管理，同时建立了数据即时更新制度，保证了网上180余万条信息的真实、准确，提高了行政管理的工作效率和科技含量。三是退出项目管理衔接有序，业主正常生活秩序得到维护。在多年实践的基础上，依据天津市物业管理条例制定了天津市物业服务企业退出项目管理办法，规定了物业服务企业退出项目提前三个月预警报告制度，即书面向街道（乡镇）、区县行政主管部门和业主委员会报告，由区县行政主管部门在第一时间内协调相关部门深入项目了解情况，协调解决退出环节出现的矛盾纠纷，争取物业管理服务平稳过渡；对暂无新企业接管的项目，协调街道（乡镇）在征求业主意见的基础上，制定管理预案，并做好清扫保洁、垃圾清运和绿化养护等底线服务。自2004年以来，全市507个退出项目基本实现了平稳过渡，有序衔接，这一制度的落实不仅遏制了物业服务企业不辞而别;情况的发生，更重要的是保障了业主正常生活秩序不受影响，维护了社会稳定。主动争取扶持政策我们坚持监管与扶持并重，坚持一手抓监管，规范企业服务行为，一手主动协调，争取有关扶持政策，最大限度地降低企业运营压力。一是适时调整普通住宅物业服务费指导价。近年来，我们依据水、电、人工等物业服务成本逐年上升的实际，本着既合理补偿企业成本，又兼顾消费者承受能力的原则，在多方征求意见的基础上，协调市发改委对物业管理服务费政府指导价格适时进行调整，并对政府指导价格的执行落实情况定期进行检查。明确了前期物业管理阶段物业服务费实行等级管理，由开发建设单位与物业服务企业从四个级别中直接协商选择某一等级的服务标准和收费标准；业主大会成立后，可以分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准，实行菜单式收费模式，为物业服务企业正常经营服务打开了政策瓶颈。今年，按照天津市关于加强和创新社区物业管理有关要求，我局会同市发改委正在研究制定物业费收费标准动态调整机制，为促进企业发展和推动物业管理服务品质提升奠定良好的经费保障基础。二是下调了居民住宅小区电梯、二次供水、楼内照明用电价格标准。为了减轻业主负担，针对物业管理住宅小区中部分设施、设备用电价格标准按照商业用电价格标准收取的问题，在市发改委和市电力公司的大力支持下，2009年市发改委下发了关于调整我市电力销售价格的通知，明确了居民住宅区域内直接为居民生活服务的电梯、二次供水、楼内照明用电等，统一调整为居民生活用电价格;,每年节省电费支出近4850万元。三是合理确定纳税基数，切实减轻物业服务企业纳税负担。2013年初，经与市财税部门进行沟通确定，在物业费成本中扣除机电设施设备检测费、社区公共区域机电设施设备水电费以及水箱清洗、垃圾清运、化粪井清掏等刚性服务外包费用后，再计征企业营业税。对全市物业服务企业营业税纳税基数的确定更加合理，这一政策已于今年7月份开始执行，最大限度地减轻了企业纳税负担，每年减税2000余万元。