CancunQuintanaRoo旅游度假.ppt

Cancun Quintana Roo 本报告是严格保密的。 关键字 ： 墨西哥、综合旅游度假区 简介 ： 本案例主要从目标客户市场、经营手法、二线用地开发、与周边 区域关系、开发模式、生态保护六个方面总结 Cancun Quintana Roo成为世界第七大海滩度假胜地的成功操作经验。 本报告是严格保密的。 坎昆东濒加勒比海，风景秀丽、气候宜人，是世界第七大海滩 度假胜地 ，著有 “ 加勒比海明珠 ” 之称 坎昆（ Cancun）位 于加勒比海北部，墨西 哥尤卡坦半岛东北端海 滨。 整个岛呈蛇形，是一 座长 21公里、宽仅 400 米的美丽岛屿。西北端 和西南端有大桥与尤卡 坦半岛相连。 坎昆以其白沙滩闻名， 其 20公里长亮白沙滩为 珊瑚风化而成。 墨西哥是拉美旅游业 较发达的国家 , 旅游业 收入是它外汇的第三来 源。 Cuba CANCUN 坎昆岛 坎昆城 尤 卡 坦 半 岛 礁湖 加勒比海 本报告是严格保密的。 坎昆旅游的发展是建立在墨西哥综合度假区发展战略基础上， 政府主导作用是促进坎昆旅游业发展的重要因素 墨西哥西部的阿卡普尔科海滨受到国内外游客的青睐。 一些主要城市和重要的考古遗址也吸引游客的目光。 在墨西哥和美国边境地区发展了大规模的边境旅游。 世界旅游业正在飞速的发展，但墨西哥并没有充分地参与其中。 墨西哥政府意识到该国的旅游业正逐渐落后于夏威夷、加勒比海以及其他一些景区。 墨西哥政府没有制定旅游业发展的长期政策，旅游没有确定规划和发展的标准，缺乏 旅游发展和促销的财政运行手段。 发展多样性旅游业战略成为墨西哥的优先选择的发展方式，促进现有度假区的改进和 开发新的度假区。 墨西哥银行完成了对墨西哥海岸线的详细调查和潜力评估工作，提出了建立 坎昆等 5个 综合旅游度假区的建议。 1969年成立了旅游基础设施建设国家基金委员会，着手规划建设坎昆和 Ixtapa两个旅 游胜地。 70年代中期开始了 Los cabos和洛雷托度假城的建设工程。 到 1990年底，已经有超过 600万人次的国外游客。国际旅游业给墨西哥的国民经济带 来了 50多亿美元的收益。 墨西哥旅游业 已有很长历史 墨西哥旅游业 存在问题 政府主导旅游 业开发 墨西哥旅游业 带来可观效益 本报告是严格保密的。 坎昆的总体 规划和城市发展完全围绕旅游产业展开 ，规划分为 4大功 能区：酒店区 (坎昆岛 )、居住区 (坎昆城 )、国际机场区、保护区 总体规划上，坎昆是一座纯旅游及娱乐配套设施 为主的城市，没有设置任何工业项目，保留大量原 始植被。 1975年进行规划后，虽然经过几次小调整，但始 终保持原有的规划布局和传统的建筑风格，没有任 何人违反规划搞建设。 规划分成 4大功能区： 旅馆区 (坎昆岛 )、 居住区 (坎昆城 )、 国际机场区 、 保护区 。 为了发展国际旅游业，专门修建机场，使欧洲、美国、 加拿大等地游客来往很方便 坎昆岛上酒店区已建起 80多座 3星级以上豪华旅馆，如 利兹卡尔顿、希尔顿、万豪、凯悦等国际知名酒店 保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域 居住区各行业为旅游业服务 居住区 保护区 酒店区 国际机场区 17km 6km 本报告是严格保密的。 开发历程 60年代 70年代 80年代 90年代 至今 坎昆只是个仅有 300 多人的渔村。 坎昆是一个只有 2000 居民 的渔村，半岛上则只有 3户 渔家。 居民增加到 6万人 坎昆人口达到 25万 到目前为止，城市人口 已经达到 100万 墨西哥政府制定了 国家旅游战略发展 规划 。 政府对坎昆旅游度假区进 行整体规划，指导该区域开 发。 从美洲开发银行取得贷 款继续进行基础设施建 设。 由于常住人口的增加，开 始加大对坎昆城的开发： 医院、学校等。 政府制定 “ 玛雅世界 ” 旅游规划，以推动整个半 岛旅游业的发展。 72年政府开始在该岛投资 3.5亿美元修建了高速路； 建造了国际机场；在东海岸 建造了华雷斯海港，开通了 同加勒比海各国的海运。 吸引国外资本开发半岛 旅馆区。 同时严格按照政府规划 保护玛雅文化和礁湖的 生态资源。 到 1994 年 , 半岛上的旅馆 已由 80 年的 22 家增加 90 家 , 客房两万多间，另开发 有数百家餐馆、夜总会、 网球场和高尔夫球场。 72-75年吸引国内外商人 来此投资，在半岛上建了 22 座豪华旅馆。 75 年正式接待游客，当年 接待了 10 万人次。 76年南斯拉夫总统铁托元 帅访问坎昆。 1981年南北首脑会议在 坎昆召开，更使他名噪 全球。 到这里旅游的人数年年 直线上升， 1989 年突破 100 万人次（ 80年接待 46万）。外国旅游者占 52%以上。 92年开始每年接待 120万 国际游客，消费 12亿美元， 酒店的使用率超过 60%, 国 际客源市场：美国占 57%， 有 7.8%来自加拿大和欧洲。 本地的旅游也相当活跃， 每年有 39.52万。 2002年接待游客 300多 万，旅游外汇收入 32亿 美元（占墨西哥全国旅游 创汇的 40）。 将发展定为 国家战略 建立立体、便捷 的交通体系 多方吸引实力商 家投资，实现滚 动开发 合理的资产负债 结构，低成本债 权融资 严格控制生态环 境，坚定进行自 然保护 完善区域配套设 施建设，增强持 续吸引力 最大限度的挖掘 本地人文历史资 源 本报告是严格保密的。 国家规定沙滩及海域属于公众资源，酒店 可申领相应海域提供服务并负责管理 墨西哥政府规定地界上所有 海滩与海域属于广大公众， 而不是任何一家酒店的专用 地。 每个酒店都可申领与己相应 的海域，作为本店客人的天 然泳区，进行包括救生在内 的管理，各自负责自己那片 海滩的清洁。 任何旅客都有权行进于所有 的沙滩或畅游于如此辽阔的 海域。 专门提供多处公共沙滩，供 市民和观光客使用。 只有南北端两座大桥连接坎 昆岛，容易控制人流。 本报告是严格保密的。 坎昆度假区因全面规划、完善配套、优质资源而吸引大量游客，年 接待游客量超过 300万人次，实现旅游经济繁荣和城市快速发展 70年代政府投入 3.5亿 美元，全面规划建设坎 昆旅游度假区，不断吸 引游客前来度假。 90年代配套设施完善， 游客数量加速增长，逐 渐超过 100万人。 2002年接待游客 300 多万人次，旅游创汇 32 亿美元，占墨西哥全国 旅游创汇的 40%。 坎昆历年接待游客数（万人） 10万 50万 100万 200万 300万 起飞期 游客逐步增长 全面规划建设旅游 度假区 基础设施投入最集 中阶段，立体交通 网络形成 成长期 游客快速增长 基础设施持续投 入 常住人口迅猛增 长，大旅游效应 显现 成熟期 游客迅猛增长 旅游收入成倍增长， 02年旅游创汇 32亿美 元，占全国 40% 人口膨胀成为大城 市 60年代 70年代 80年代 90年代 至今 本报告是严格保密的。 坎昆消费水准极高，国人把坎昆当作想来而不能来的梦幻之地。国外游客比例占 74%， 距离与文化因素导致国外客源市场主要来自美国、加拿大和欧洲 坎昆缺乏工业依赖进口，因此消 费水准极高，国人一般把坎昆当作 想来而不能来的梦幻之地。 70-80年代国内游客比例大于国 际游客，并逐步减少。 90年代以来，国外游客增多，占 游客总数的 75%。 最主要客源市场来自与其接壤的 美国。 欧洲市场主要是与墨西哥之间有 紧密历史文化联系的西班牙。 与国内游客相比，国外游客明显 具有总量大、停留时间长、消费能 力高的特点。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1975 1980 1989 1992 2002 国内 国外 国外游客与国内游客比例 美国 61% 其他 2% 国内 23% 加拿大 6% 游客结构 欧洲 8% 其他 国内 欧洲 加拿大 美国 5天 6天 坎昆游客平均逗留天数 7天 5天 3天 其他 国内 欧洲 加拿大 美国 $500 $1000 坎昆游客度假期间平均花费 （美元 /人） N/A $600 $100 其他 国内 欧洲 加拿大 美国 $128 $75 坎昆游客人均每天花费 （美元 /人 /天） $90 $128 $50 本报告是严格保密的。 坎昆依托海滩资源建立立体多元的休闲配套，提供购物、就餐、娱乐、 运动、康体等丰富功能，提升游客在坎昆度假的体验价值 度假区内交通便捷， 住宿、购物、就餐、娱 乐、桑拿按摩、儿童乐 园区、游艇、高尔夫球 场等功能齐全。 每个宾馆酒店都设置 大小不同的几个淡水游 泳池。喜欢游泳的游客 可以到海边去冲浪，而 比较保守的人则可以在 人工建造的游泳池里畅 游。 坎昆岛的拐弯处建有购物中心、主题餐厅、酒吧及 供游客狂欢的迪斯科舞厅 与俱乐部 餐厅酒吧 酒店泳池 海岸 golf 游艇 购物 玛雅遗址 水上活动 水族馆 spa 本报告是严格保密的。 依托优质旅游度假资源，建设高标准会议展览设施，成为国际组织 和国际企业的会议举办场所，举办会议促使当地旅游淡季变成旺季 坎昆国际会议展览中心 举行过多次重要的国内和国际会议 每年有许多享有声望的国际企业来举办会议 会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达 85%，收费随之上涨 坎昆国际会议展览中心位于 坎昆旅游酒店区内，紧邻高 星级酒店群。距离机场 20分 钟车程。 建成于 1994年，共 4层，总 建面 15.3万平方尺。能同时 容纳超过 7000人。 优质海景、紧邻高级酒店与 国际机场、先进完善设备、 周全服务等优势吸引国际组 织和企业在此举办重大会议。 Cancun centre 会议 时间 性质 发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展 问题进行对话的最高级会议 1981.10 国际 世贸组织第五次部长级会议 2003.09 国际 加勒比海湾酒店国际会议 每年 6月 区域 电影节 每年 11月 区域 墨西哥革命周年庆典 每年 11月 全国 本报告是严格保密的。 高尔夫球场与海景、湖景以及玛雅遗址相结合，丰富和提升度假旅游产品，成为坎 昆重要的旅游设施和景观资源，吸引许多富豪与企业家前来度假 名称 特征 费用 /次 1 Pok-Ta-Pok Club de Golf 标准 18洞，紧邻海景和湖景 配有 2个练习场， 3个网球场， 2个 高级商场，酒店、酒吧、俱乐部 120美元 2 Melia Cancun Golf Club 18洞，标准 54杆，长度 1818码 3 Cancun Oasis Golf Club 9洞，标准 27杆，长度 888码 4 Hilton Cancun Beach & Golf Resort 18洞，标准 72杆，长度 6767码 175美元 5 Golf Club Moon Palace Cancun 18洞，标准 72杆，长度 7165码 250美元 1 2 3 5 4 旺季 12月 -4月 淡季 8月 -12月 本报告是严格保密的。 坎昆度假区内有各种档次商业，从沿街珠宝摊、杂货商店，到超现代化免税 shopping mall，可购买礼物、旅游必需品、运动用品、高档酒水珠宝等 有各种类型的商业， 沿街珠宝店，杂货商店， 和超现代化的 shopping mall。 游客可在度假的同时 购买礼物、旅游必需品、 运动用品、高档酒水等。 Cancun是个免税区， 能买到价格便宜的服装、 香水、酒、珠宝等品牌 产品。 Kukulkan Plaza Kukulkan Plaza是 Cancun最高档 的 shopping mall，销售世界名牌时 装、高档珠宝、一流香水、手工艺品 等，还能在里面打保龄球、去 bar娱 乐。 La Isla购物村在泻湖边，拥有超过 150家国内国际商店，是度假区中最 重要的商业中心。露天开放的建筑风 格以及国际品质水平，吸引众多游客 光顾。 现有 1500多家自由免税商店，商业 较繁荣。 全球第五大免税集团 Weitnauer控股 公司于 1994年在坎昆开设零售店。 品牌多，产品齐全，不单有当地特色 产品，还有世界知名品牌。 La Isla购物村 本报告是严格保密的。 度假旅游和当地文化资源结合开发，发掘和整合玛雅文化历史 旅游资源，为坎昆旅游业带来了可持续发展空间 政府于 70年代对坎昆 的规划特别注意对玛雅 历史区域的保护。 现在墨西哥政府已制 定“玛雅世界”旅游规 划。 游客中以坎昆 为中心到附近的尤卡坦 半岛各玛雅古迹参观。 坎昆将周边的奇琴伊 察、图卢姆等玛雅文化 遗迹纳入度假者游览的 范围。 从目前来看，坎昆的 旅游得益于玛雅文化的 存在，促进旅游业持续 发展。 岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。 距离坎昆 130公里有一处反映玛雅人文 化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的一座 玛雅和托尔特克人的古城。 在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻 名世界的库库尔坎金字塔。 本报告是严格保密的。 坎昆旅游地产保持世界一流的发展水平，针对不同客户群体开发新产品，成为以北 美为主的外国人和墨西哥人重游坎昆并购买第二居所的重要选择 传统旅店与分时度假功能相结合的混合用途旅游地产。 很多开发商同时经营普通旅店和度假物业。 度假物业特点 主要是外国游客， 75%的销售量面向外国购买者，以美国 市场为主，兼有本国和加拿大市场。 主体市场 美国 64% 墨西哥 28% 其他国家 3% 加拿大 5% 产品与服务创新，营造私密舒适空间、提供周全服务。 始终保持世界一流的发展水平，利用独特资源、针对不同 客户群体开发新的产品。 产品包括水疗、高尔夫度假村、生态度假村、探险度假、 私人住所俱乐部等。类型以度假别墅、豪华公寓为主。 产品优势 时间 价格（一周） 2人间 3人间 4人间 高峰期（圣诞节、新年、复活节） $2880 $4200 $4800 旺季（ 1-4月， 7-8月，感恩节） $2160 $3150 $3600 淡季（ 5-6月， 9-11月） $1728 $2520 $2880 出租价格 开发项目在作为度假物业销售出去之前，当作旅店经营。 或者在度假物业购买者不使用时，作为旅店租赁，然后将 所得收入的一半返还给购买者。 经营方式 本报告是严格保密的。 坎昆十分注重生态平衡和绿化工作，保护红树林免受人文砍伐，利用绿化隔离带减 少生态环境影响，并实施政策重视本土特色保存与自然本色开发 自然保护原则： 河道与红树林受严格保护， 除了正常的航道清理外，没 有任何人文砍伐的痕迹。 区域隔离措施： 茂密的树林掩映道路和酒店 等设施 ,很好地控制了度假酒 店区内的轮廓线和天际线。 沿着 20余公里海堤，绿化带 设计随着路形的变化或宽或 窄，将道路对生态环境的影 响减至最小。 政府政策支持： 1999年在坎昆举办以“永续 观光”为题的北美洲会议， 重点在自然资源和本土特色 的保存。解决旅游开发带给 环境的冲击问题。 原生态环境的最好保护 绿化隔离带 29% 18% 53% 保护区 旅游区 居住区 坎昆自然保护区占整个开 发面积 53% 沿路绿化保护生态 本报告是严格保密的。 坎昆度假区是政府主导的开发模式，通过政府规划和执行等集中措 施提高公共设施的现代化程度，产生旅游经济高效益 政府 中央银行 全国旅游促进基金会 全国旅游开发公司 政府机构 （如公共工程部、 水利部） 相关单位及 公共机构 制定规划和执行 等集中措施 针对开发进行一 些初期启动和政策 研究 承担度假区规划 费用 基础设施经营和收 费 全面负责基础设施和其他设施 的设计和建设 负责坎昆度假区的对外宣传促 销 聘请国内咨询机构来做规划和 工程方案 对开发建设初期的宾馆、饭店 启动和经营给予了一定的资助和 扶持 以低价买进生地，经开发后将 设施齐备的熟地以相应价格出售 组织完成度假区各 项基础设施的建设 工程 来自美洲开发银行两笔贷款： 1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设 施的开发、环境改善和古迹修复。 1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的基础设 施，包括建设一所中学，扩建饭店学校等。 自有资金重要来源 ：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地。 本报告是严格保密的。 对本案启示 目标客户市场 积极开拓国际市场，国外游客比例不断扩大 目标客户市场针对空间距离近以及有文化关联的区域，以美国、加拿大、西班牙为主 经营手法 高消费水平和交通控制限制上岛人流，营造成功度假村氛围 国家规定沙滩及海域属于公众资源，酒店申领海域提供服务，游客充分享受度假资源 举办国际组织和国际企业的会议，促使当地旅游淡季变成旺季 提供购物、就餐、娱乐、运动、康体等多元功能，提升游客在坎昆度假的体验价值 开发模式 政府主导的开发模式，充分利用政府规划和执行等集中措施产生旅游经济高效益 本报告是严格保密的。 对本案启示 生态保护 保护红树林免受人文砍伐，利用绿化隔离带减少生态环境影响 实施政策重视本土特色保存与自然本色开发 二线用地开发 有各种档次商业，从沿街珠宝摊、杂货商店，到超现代化免税 shopping mall，保证服务 水平与档次 高尔夫球场与海景、湖景以及玛雅遗址相结合，成为坎昆重要的旅游设施和景观资源 针对不同客户群体开发不同类型的物业产品，项目在作为度假物业销售出去之前，当作旅 店经营，或者在业主不使用时作为旅店租赁，将所得收入的一半返还给购买者 周边区域关系 提供免费的内部公交和便捷的外部交通系统， 整合区域度假资源实现共享 度假旅游和当地玛雅文化结合开发，为当地旅游业带来了可持续发展空间，延长游客度假 时间，增加消费 本报告是严格保密的。 The End