论住房价格多维性理论及其实践价值

上海易居房地产研究院 20201010年第2 27 7期 总第1 16 64 4期 论论住房住房价格价格多维性多维性理论理论及其及其实践实践价值价值 主 编：李战军 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年 8 月 16 日 电 话：021-60868898 地 址：上海市广延路 383 号 文武大楼 5 楼 邮 编：200072 Email： 欢迎投稿 承接研究 作者介绍作者介绍 陈陈伯伯庚庚：华东师范大学东方房地产学院教授 关键词关键词 住房价格 多维性 目录目录 一、住房价格多维性理论提出的动因一、住房价格多维性理论提出的动因 二、住房价格多维性的内涵和主要表现二、住房价格多维性的内涵和主要表现 三、住房价格多维性的意义和实践价值三、住房价格多维性的意义和实践价值 论住房价格多维性理论及其实践价值论住房价格多维性理论及其实践价值 陈伯庚 住房价格是一个复杂的经济范畴，具有特殊的性质和一系列与其他商品大不相同的特点，并由此产生特有的价格运行规律。早在 2006 年，笔者撰写和发表了商品住宅资产价格特性及其波动规律探索一篇长文1，得到了理论界和业内人士的认同，有多家杂志转载。但那时对房价理论的研究仅是初步的。近几年来稳定房价成为加强宏观调控的核心问题，虽然出台了许多政策措施，但飞涨的房价仍然难以控制。这就引起我进一步思考和研究，形成了住房价格多维性理论观点。这一理论的实践价值在于，为完善房价宏观调控政策提供理论指导，为构建住房价格体系明晰方向，为强化住房价格监管体系夯实理论依据，为健全住房保障体系奠定扎实基础。一、住房价格多维性理论提出的动因一、住房价格多维性理论提出的动因 住房价格是住房资源合理配置最重要的调节机制，既是涉及到所有城乡居民居住生活的重大民生问题，又是关系到房地产市场持续稳定健康发展的关键所在。而住房价格与一般商品相比，又具有显著特点和特殊的运行规律，研究其特点，揭示其特殊运行规律，进行新的理论概括，是当今房地产经济理论研究面临的迫切任务。房价问题是笔者近 10 年来关注和研究的重点，也发表过不少相关论文，促使我进一步思考并提出住房价格多维性创新观点的动因，主要来自三个方面：动因之一，是对房价调控的深层思考。动因之一，是对房价调控的深层思考。纵观当前房地产市场的突出问题，莫过于住房价格混乱，房价像一匹脱缰的野马乱涨飞涨。奇怪的是政府不断加强的宏观调控政策和措施为何难见成效？5年来的调控房价越来越高，北京、上海、深圳等地的住房平均价格相比 5 年前上涨了 2 倍以上。问题的症结何在？百思之下，深感关键在于科学的住房价格理论 1 参见住宅产业杂志 2007 年第 2、3、4 期。尚未形成，住房价格体系因缺乏理论支撑而难以真正建立起来，政府调控决策科学反映住房价格的特性及其运行规律甚为欠缺。多年来房价宏观调控实践中遇到的一些棘手问题，深刻反映出住房价格的复杂性，具有特殊的多维性和多元性，决不是仅仅依据马克思的劳动价值理论和西方经济学中的均衡价格理论所能完全解析清楚的。而是必须在前人的基础上与时俱进，从实际出发，勇于探索和创新，作出新的理论概括，才能指导房价调控取得切实成效。住房价格多维性理论的提出，便是一种新的尝试和理论探索。动因之二，是对政府物价部门房价监管弱化的反思。动因之二，是对政府物价部门房价监管弱化的反思。住房价格涨得那么快、那么高，大大超过广大居民的承受能力，“买不起房”成为社会舆论的焦点，引起中央的高度关注。但在宏观调控中，听不到政府物价部门的声音，看不到对住房价格实施监管的措施，对于广大消费者提出的开发商公开住房成本的要求，置若罔闻。这种种房价监管弱化的现象引起了深刻反思：物价部门为什么无所作为？思考的结果，发现在住房价格理论上有三个误区：一是片面强调住房商品性的一面，忽视住房的社会性和民生性的另一面，漠视房价监管的责任。二是“市场经济万能论”，片面强调市场自发形成价格，以为开发商自主定价，政府部门不能插手，看不到住房价格垄断竞争性的特征，任凭住房垄断经营者胡作非为，为获取暴利而乱涨价，至今没有见到对违法乱涨价的开发商任何处罚，实在发人深省。三是对住房价格构成的复杂性和综合性的特点严重认识不足，特别是漠视土地价格对房价影响的决定性作用。不少地方政府在“土地财政”的利益驱使下，乐意让土地出让价格不断走高，从而拉动房价不断上涨，在这种情况下，何谈对房价的监管呢？上述思想上的三个误区，都同住房价格理论的科学性不足有密切关联。因此，要强化对房价的监管，必须积极推进住房价格理论创新，为加强监管提供坚实的理论基础。动因之三，是对美动因之三，是对美国国次贷危机深刻教训的引伸。次贷危机深刻教训的引伸。美国的次级抵押贷款本意是利用金融支持帮助中低收入者买房的惠民政策，为何会演变成一场危机呢？其中有三点深刻教训：其一，是要深刻认识住房资产价格泡沫的极端危害性。美国次贷危机的发生，是房价大起大落，住房价格泡沫破裂的必然结果，最终扩展为金融危机和经济危机，至今仍未恢复过来。由此可见，房价泡沫是住房资产价格特性的显现。我国大城市目前的房价泡沫已达饱和 程度，如果泡沫破裂，引起房价大起大落，对整个国民经济必将带来严重危害。为此，必须深入研究住房资产价格特性及其波动规律。其二，是要深刻认识加强对住房价格调控和监管的必要性。美国是一个奉行自由市场经济的国家，通行的论调是：“政府调控不对，市场永远无错”。正是在这种信条下，对住房价格从不实施调控和监管，任凭自由涨落，房价大起大落也就成为必然。由此可以看到市场形成住房价格也存在两重性：有利一面是调节住房资源配置实现较高效率；不利一面是市场调节具有自发性和盲目性，开发商追求高利润的动机和住房价格垄断竞争性的特点，极易拉高房价。要克服这一弊端，政府必须加强对住房价格的宏观调控和监督管理。其三，是要调整对中低收入者的住房保障政策和方式。长时期内美国的住房保障一向是对低收入者实施廉租住房政策。从克林顿上任总统后要求提高住房自有率，创造一个“人人拥有住房的社会”，并以发展次级贷款来支持这一政策。但事与愿违，这部分中低收入者本来就缺乏购房能力，收入不稳定，信用度差，把大笔款项贷给他们风险很大。事实证明当 2006 年房地产泡沫破裂，房价大幅下降，浮动利率水平又提高后，拖欠贷款的情形便大量增加，导致次贷危机。可见，对住房的保障性要有一个准确的理解，在住房资产价格不菲的情况下，不能要求人人拥有产权房，而只能保障人人有房可住，尤其对中低收入者应当以鼓励租房为主。这三点深刻教训，再联系到 20 世纪 80 年代，日本房地产泡沫破裂的严重后果，表明在住房价格领域仍存在不少盲区，很有必要从理论上进一步研究和探索。以上所讲的三个动因，促使我从多个角度对住房价格全面综合考察，对其复杂性、多元性、特殊性进行新的理论概括，由此提出了住房价格多维性的理论观点。二、住房价格多维性的内涵和主要表现二、住房价格多维性的内涵和主要表现 所谓住房价格多维性，是相对于其他一般商品价格单一性而言的一个概念。它是由住房作为房地产的物质特性和经济社会特性所决定、并产生的，独具的、多种价格特征相结合的综合性范畴。住房价格多维性的内容主要包括：住房价格属性的双重性、住房价格功能的资产性和消费性、住房价格构成的复杂性和综合性、住房价格形成机制的垄断竞争性、住房价格类型的多层次性、住房价格表现形式的多样性、住房价格的显著差别性和个别性等多个方面。住房价格多维性，就是上述多角度、多元化内容各方面特征综合的新的概括与总和。住房价格多维性主要表现在以下几方面：（1 1）住房价格属性的双重性。）住房价格属性的双重性。从经济社会层面考察，住房具有商品性和社会性双重属性。在市场经济条件下，住房是使用价值和价值的统一体，它同任何商品一样其生产、流通、分配、消费过程，是由商品经济规律调节和支配的，商品性是住房的本质属性。同时，住房又是基本生活必需品，是生存资料、享受资料和发展资料。安居才能乐业，关系到社会安定和政治稳定，所以住房又具有民生性、社会性和政治性。商品性决定住房价格必然要包含经营利润在内，房价不菲；社会性决定住房的保障性，要求保障性住房具有非赢利性，房价和房租低廉。所以，住房的商品性和社会性两重属性，决定了必然会产生两种不同层面的住房价格，即商品性住房价格和社会保障性住房价格。（2 2）住房价格功能的资产性和消费性。）住房价格功能的资产性和消费性。从住房的功能考察，住房具有资产性和消费性两重功能。作为房地产的商品住宅属于不动产。其一，自有住宅是家庭或个人的资产。由于住宅是耐用消费品，价值量巨大，使用年限特别长，购买住宅是一种投资置业行为，是家庭财产的积累。其二，住宅也是投资增值的资产，作为投资品，可以通过出租、转售等获取收益。据估算目前我国居民的家庭资产中一半左右是住宅资产。既然住宅是资产，也就决定了商品住宅价格属于资产价格范畴。认识这一特性，对于把握住宅资产价格的波动规律，具有极其重要的意义。但是，住房的投资性功能不能太发展了，对于绝大多数居民来说，购买商品房主要还是用于居住消费。上海市委市政府提出“坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的三为主方针是完全正确的，所以，房价必须与居民的收入水平相适应。前一时期房价连年飞涨，很大程度上是投资投机性购房过度参与，人为扩大了需求，炒买炒卖住房造成的恶果。有人提出：要弱化住房投资性功能，强化住房的消费性功能是有充足理由的。从理论和实践的结合上分析，住房居住消费功能是内在的、基本的、终极的功能，而投资性功能则是派生的、辅助的、最终要服务于居住消费目的的次级功能。那种纯粹为了炒买炒卖从中渔利的投机性购房则必须予以坚决遏制。（3 3）住房价格构成的复杂性和综合性。）住房价格构成的复杂性和综合性。住房作为房地产是房屋与土地的统一体，住房价格也是房屋建筑物价格与土地价格的综合。住房价格的基础仍然是价值，但又不完全是劳动形成的价值。其原因在于土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品。一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租资本化。但另一方面，现实生活中的土地特别是作为建筑地块的土地已经过了劳动加工，具有人类劳动凝结价值。所以，住房价格是房屋建筑物价值、土地自然资源价值和土地中投入劳动所形成价值的这种综合性特殊价值的货币表现。与其他一般商品相比较，住房价格的构成要素极为复杂，具体来说，主要包括：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、贷款利息、税金和投资经营利润等 9 项。而其中最为复杂的是土地价格和土地取得费用。一是由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在不同的地域空间上有显著的差异，从而引起住房价格的地区和地段差异。二是土地的不同取得方式，如招标、拍卖、挂牌等，取得土地的费用是有区别的。三是土地价格有升值趋势。其主要原因：首先是需求拉动型升值，土地是有限的稀缺资源，而人类对土地的需求却不断增加，必然拉动土地升值。其次是土地效率提高型升值。再次是劳动积累型升值。最后是土地用途转换型升值。土地升值，土地价格的上升，对住房价格带来极大的影响，房价上涨的重要原因之一就是土地价格上升。所以，如何控制地价，是调控住房价格的重要关键。（4 4）住房价格形成机制的垄断竞争性。）住房价格形成机制的垄断竞争性。在市场经济条件下，一般商品的价格都是市场形成的，即由价值规律、供求规律和竞争规律交互作用的结果。而商品住房价格的显著特点是具有一定的垄断性。一方面，土地的所有权和供应是由国家垄断的，开发商通过购买获得了土地使用权，形成开发经营垄断。另一方面，由于房地产空间的固定性和不可移动性，也造成商品住宅的区位垄断和产品垄断。这种垄断使房地产竞争具有不充分、不完全性，属于垄断性竞争。当前房市出现的开发商捂盘就是典型的表现。虽然商品房在市场上公开销售，可以在一定范围 内竞争，但由于信息不对称，使卖者处于主动地位，买者处于被动地位，阻遏平等竞争。同时，住房的供求状况对房价的影响特别大。由于土地供应的限制和房地产本身建设周期长的特点，一定时期的商品房供应刚性，与弹性很大的需求不能在短期内很快适应，因而住房价格容易引起波动，也为开发商任意提价提供了可能。（5 5）住房价格类型的多层次性。）住房价格类型的多层次性。这里所谓多层次性有两种含义：一种是从权属关系不同而产生的住房价格的多层次，包括：全产权房、共有产权房、部分产权房、无产权的各种使用权房，由此产生不同层次的住房价格。另一种是因住房档次不同而产生的多层次住房价格，包括：豪华型房、独立式别墅、联体别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房、限价房等不同的住房价格。（6 6）住房价格表现形式的多样性。）住房价格表现形式的多样性。从住房的交易方式区分，因住房是价值量巨大的超耐用品，交易方式多种多样，如住房买卖价格、住房租赁价格、住房抵押价格、住房典当价格等等。从住房交易时期划分，可分为预售的期房价格和现房交易价格两种。从住房的新旧程度划分，又可以划分为一手房（新建房）价格和二手房价格。从有无装修的角度划分，还可以分为装修房和未装修的毛坯房的不同价格。从商品性与非商品性的角度划分，可分为：商品房价格、准商品房价格、非商品性的保障房价格。租赁房还可以细分为：商品性租赁房租金价格、公共租赁房租金价格、廉租房租金价格等等。（7 7）住房价格的显著差别性和个别性。）住房价格的显著差别性和个别性。由于住宅作为房地产的空间固定性和不可移动性，地理位置即地区和地段的不同，造成每宗住宅的实际价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有不同的个别性和显著的差异性。不仅经济发达地区的房价和经济落后地区的房价相差悬殊，就是同一城市不同地段，例如城市中心和城市边缘地区房价也大相径庭。同一小区的住房，也有不同的具体位置，因出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度的不同，房价也会有差别。即使同一幢楼中还有不同楼层、不同房型、不同朝向、采光通风等区别，房价也会有差别。可以说，每宗住房都有不同的实际价值和使用价值，具有显著的个别性和差别性，造成一房一价。现在统计部门所使用的住房平均价格是极不准确的，国外一般采用中间价、高位价、低位价，以及不同类型住房的不同价格等来反映房价的真实情况，相对比较科学。以上七个方面多角度考察、多元化构成的住房价格特性的综合，充分反映了住房价格多维性的丰富内涵。三、住房价格多维性的意义和实践价值三、住房价格多维性的意义和实践价值 住房价格多维性的理论概括和分析，对于进一步完善房价的宏观调控，构建科学的住房价格体系，强化对住房价格的监管，以及加强住房保障体系建设，都具有十分重要的指导意义和实践价值。首先，是为完善对住房价格的宏观调控提供科学的理论指导。首先，是为完善对住房价格的宏观调控提供科学的理论指导。前面说到，5 年来以抑止房价上涨、稳定住房价格为基本目标的宏观调控，为什么没有取得应有成效？运用住房价格多维性理论来分析，主要原因在于对住房价格的复杂性、多重性特征和运行规律认识不足。对引起房价上涨的多种复杂因素缺乏全面分析，因而提出的对策措施也往往是片面的、单一的、甚至是相互矛盾的。例如，财政政策和金融政策，在控制住房需求时，对投资投机性需求和自住性需求区别对待不足，导致房地产市场严重萎缩，住房成交量大大缩水，对经济增长形成巨大压力。以往的经验证明，在这种情况下，为保经济增长，地方政府对调控政策就很难坚持下去，2009 年的急转弯就是如此。再如土地价格对房价的影响巨大，而对地价的调控却软弱无力，到处出现“地王”，拉动房价节节上升，与中央压抑房价的政策背道而驰。只有坚持以住房价格多维性理论为指导，全面理解、深刻认识住房价格复杂性、多重性的特点，掌握住房价格运行规律，制定综合性的系列政策和措施，地方和中央密切配合，统一行动，才能取得房价调控的应有成效。并且调控的基本政策要保持稳定，切忌反复无常，制定并运用长效机制坚持调控方向，才能实现房价基本稳定的目标。其次，是为构建住房价格体系明晰方向。其次，是为构建住房价格体系明晰方向。长期以来，我国现实生活中的住房价格相当混乱，五花八门，很不规范，不能形成科学的住房价格体系。究其原因主要在于至今没有形成科学的住房价格理论，缺乏统一的思想指导，形成各说各道、自行其事的局面。根据住房价格多维性理论，构建住房价格体系便有了明确的方向和道路。这个体系应包括住房价格类型的多层次、住房价格种类的多档次和住房价格多种表现形式三大部分构成。从住房权属关系的角度划分，可以分为全产权房价格、共有产权房价格、部分产权房价格、无产权的各种使用权房价格（即租金）。从住房档次的角度划分，可以分为高档房价格（包括别墅、豪华房、高档公寓）、普通商品房价格、经济适用房价格等。从住房价格形成机制划分，可以分为自由市场定价、政府指导价、政府限价和政府定价等多种形式。在科学区分的基础上，可以形成多层次、多方式、多种表现形式梯形的完整住房价格体系，使住房价格分类相对稳定，以适应不同收入群体的购房能力和住房需求。再次，是为强化住房监管体系夯实理论依据。再次，是为强化住房监管体系夯实理论依据。为什么住房价格监管弱化，甚至无所适从、无所作为？这决不是能以 CPI 不包括住房资产价格一语搪塞的。关键是要解决市场经济条件下，政府对房价要不要管、怎么管、管什么的问题。住房价格多维性理论，提出了社会主义市场经济条件下，住房的商品性与社会性、资产性与消费性两重性的特征，其社会性、民生性、政治性要求政府保障人民的居住权利，物价部门理应从关心群众的居住生活、维护社会稳定出发，促使房价保持稳定。再者住房价格形成机制的垄断竞争性，也要求物价部门根据价格法和反垄断法，理直气壮地打击和制止由垄断产生的乱涨价等非法行为。房价监管管什么？主要抓三方面：一是建立住房成本管理制度。物价部门要定期对房地产企业的开发成本进行检查和核实，制止开发商乱报成本、扩大成本，保证成本的真实性。二是健全住房价格申报制度。新建住房价格是住房的基础价格，在开盘时要向物价局申报房价，审查其定价是否合理，要求其明码标价。在住房销售过程中，如要涨价也必须及时如实申报，以备监督检查。三是强化对开发利润的监管制度。开发利润畸高，是房价高企的重要原因。国际上一般房地产开发利润为 6%8%，而中国目前一般为 15%20%，如果扣除预售款收入，实际资本利润率超过 50%，豪华房和别墅甚至超过 100%，实际已经达到暴利程度。“地王”频现、房企林立，中介多如牛毛，就是高利润刺激的必然产物，为此应对房地产暴利收取暴利税加以严格限制。四是着力整顿住房价格秩序，对于违反法律法规，乱涨价、欺诈坑害消费者、炒买炒卖任意抬高价格，扰乱价格秩序者决不能手软，必须予以严惩，以儆效尤。对房价的监管方式，以间接管理为主，但必要的直接管理也不可少。如经济适用房的政府指导价，廉租房的租金政府补贴价，以及有些地区实行的与土地供应价相联系的政府限价等，都带有一定房价直接管理的性质。最后，是最后，是为为健全住房保障体系奠定扎实基础。健全住房保障体系奠定扎实基础。在计划经济时期流行的观点是住房福利性，住房制度改革确立了住房商品性的基本观点，在否定住房实物分配制度的同时，忽视了住房社会性、民生性的另一面。这两种极端都是对住房属性及其价格特性的片面理解。最近在房价畸高的情况下，又有人提出要恢复福利分房制度，真令人啼笑皆非。住房保障制度建设的理论基础究竟是什么？住房价格多维性理论科学回答了这个问题。它全面揭示了住房价格属性的双重性特征。住房既具有商品性，又具有社会性、民生性，商品性住房包含土地使用费和盈利，房价不菲，而社会保障性住房可以免除土地使用费和税费，减薄利润，房价相对较低。这就可使那些无力购买商品房的中低收入群体也能满足基本的住房需求，这同过去的福利分房有原则区别。住房价格多维性理论也揭示了住房的资产性和消费性两重功能，既肯定了住房是投资品的资产性功能一面，又强调了住房消费性功能的另一面，并充分肯定住房的消费功能是内在的、基本的、主导的功能，资产性功能是派生的、辅助的，并最终要服务于居住消费的目的。这就为抑制投资性购房，大力加强住房保障制度建设提供了坚实的理论基础。同时，也为住房保障的重点指明了方向。保障性住房主要不是提供资产性的产权房，而是保障基本居住需求的使用权房，其方向应是大力发展房租较便宜的公共租赁住房和廉租住房。总之，住房价格多维性理论，对于解决当前房地产市场面临的难题，完善宏观调控，稳定房价，构建住房价格体系和监管体系，健全住房保障体系等，都有较好的应用价值，付之实践必将会产生较好效应。参阅文献：1马克思.资本论第三卷“第六篇超额利润转化为地租”，马克思恩格斯全集第25卷，人民出版社1975年版。2恩格斯.论住宅问题，马克思恩格斯选集第二卷，1972年版，459550页。3张永岳、陈伯庚、孙斌艺.房地产经济学，高等教育出版社2005年12月第1版。4陈伯庚.商品住宅资产价格特性及其波动规律探索，住宅产业杂志2007年第2、3、4期。