苏州房地产工作方案

苏州房地产工作方案在城镇住房发展过程中，把安全放在更加突出的位置，关注居民生命安全和身体健康，建设宜居城市、韧性城市、智能城市；防范化解房地产金融和市场风险，保障经济社会运行安全。十四五时期是江苏开启全面建设社会主义现代化新征程、奋力谱写强富美高新篇章的关键阶段，面对国内外发展环境的深刻复杂变化，全省城镇住房工作要善于在危机中育先机、于变局中开新局，抓住机遇，应对挑战，趋利避害，奋勇前进，更好肩负起为全国发展探路的使命。一、 苏州房产市场情况（一）苏州新房市场1、苏州新房市场现状受到疫情冲击，2020-2022年苏州新房市场处于不断下行之中。从成交量、供应量来看，苏州近年成交量与供应量均处于一个不断下行的趋势，2021年之前大体上供应量大于需求量，2021年随着地产行业压力到来，开发商推盘不断减少，需求量大于供应量，成交价格下滑。2022年后成交量持续下滑但成交价格回升，这是由于苏州市场两极分化，核心区域如园区、新区狮山等高价板块销售仍然火热，而其他区域则销售一般所致。从库存量来看，2022年之前库存量大体是处于不断上升的阶段，2022年后库存量开始不断降低，这符合2021年后开发商推盘减少、需求量大于供应量的情况。从去化周期来看，随着疫情到来，苏州房地产市场逐渐转冷，2020年后去化周期从最短五六个月开始不断上升至12个月左右，2020年底、2021年初开始逐渐下降至10个月左右，而后再次上升至14个月左右，随着救市政策不断推出以及存量消化，去化周期开始下降至2023年1月的11个月左右。2022年苏州市场改善型住房销量较好，进入23年，可能由于疫情管控放松叠加楼市节后恢复，人们对于房价预期改善以及疫情期间积压的需求，刚需成为了节后消费主力，过往住房市场不佳的张家港市场销售改善明显，也以刚需为主。2、苏州新房市场展望随着救市政策不断推出、以及年后购房者信心恢复，未来苏州新房市场将会持续修复，未来苏州刚需住房需求将会持续释放，刚需型住房市场将会改善，同时，苏州市场传统核心板块也将维持其热度。（二）苏州二手房市场1、苏州二手房市场现状苏州二手房市场在江苏省内一直较弱，其存量巨大但是销量却很少，在过去数年间苏州二手房销量只有4000套/月左右，这是由于苏州地形为平原，城市土地资源充足，导致其优质地块供应量大，优质地块新房供给充足影响了二手房销售。2020年至今苏州二手房成交数量处于震荡下滑的状态，但是其成交均价反而逐渐上涨，这是由于苏州逐渐放开了二手房、新房限售限购，使大量核心区域二手房流入市场所致，这也反映了苏州房产市场冷热不均的现象。2、苏州二手房市场展望预计随着房产市场逐渐恢复以及外来人口流入，苏州二手房市场会有一定好转，但是由于苏州的新一核四城战略带来的增量新房以及过大的二手房存量，使得苏州二手房市场短期难以见到实质性改善。二、 房地产市场整治重点（一）房地产开发房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。（二）房屋买卖发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取经营贷消费贷等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、茶水费等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序；新建商品房分销机构哄抬佣金、小蜜蜂式堵门拉客、恶意返佣撬客；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息，渲染成交案例、炒作局部区域市场行情；通过各种方式制造购房恐慌情绪；臆测调控政策走向或趋势误导市场走势；夸大负面报道进行有偿新闻。（三）住房租赁未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在高进低出长收短付等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。（四）物业服务未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。三、 全面推进城镇老旧小区改造科学谋划老旧小区改造任务。十四五时期，全省重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造。在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接。到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，推动建成一批美丽宜居住区。鼓励多方投入老旧小区改造。加大政府资金支持，省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造，支持符合条件的项目发行地方政府专项债券筹措改造资金。加大金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，为改造项目及居民户内改造和消费提供支持。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与改造。按照谁受益、谁出资和个性项目业主负责的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造。推进完整居住社区建设。合理确定居住社区规模，落实完整居住社区标准。结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，加强网格化、智能化管理，构建15分钟社区服务圈5分钟便民生活圈，健全商业、教育、养老服务、卫生健康、文化、体育、公共活动等居住配套功能。十四五时期，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区覆盖率显著提升。四、 保持房地产市场平稳健康发展夯实城市主体责任制。城市人民政府对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，根据地方经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，稳妥制定并实施一城一策工作方案，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期。坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、稳定性，坚决不将房地产作为短期刺激经济增长的工具和手段。健全城市群、都市圈住房供应体系，加强城市之间住房政策联动和统筹协调。科学编制十四五时期城镇住房年度建设计划，合理安排住房建设规模和结构。构建房地联动发展机制。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制，促进住房市场供需长期平衡。完善人地挂钩政策，将新增建设用地指标向人口流入多的城市倾斜，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。按照十四五城镇住房发展目标合理安排住宅用地供应规模、结构和布局，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市适时增加住宅用地供应规模，去库存任务重的城市减少以至暂停住宅用地供应。建立房价和地价联动机制，灵活确定住宅用地竞买方式，严防高价地扰乱市场预期。加强土地出让后跟踪管理，及时掌握已供住宅用地的开发进度。推动房地产金融审慎管理。建立健全银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产市场过热的城市，强化房地产贷款规模管控，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。落实重点房地产企业资金监测和融资管理规则，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，减少企业囤房囤地、非理性拿地，推动企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防消费贷款、经营性用途贷款等资金违规流入房地产市场。加大房地产市场监管力度。加强商品房开发全过程监管，建立健全房地产领域风险防控机制，防范化解住房领域矛盾纠纷。持续开展房地产市场秩序专项整治，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，净化市场环境。推进房地产行业信用体系建设，开展房地产企业信用评价，根据信用评价情况对房地产企业实施差别化管理。加强房地产市场监测分析，完善房地产监测预警机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核工作。及时发布房地产市场形势和政策信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。五、 实施三心举措，助力苏州房地产市场平稳运行随着苏州市二手房市场交易量稳步回升，广大市民对节约交易成本、提升交易便利度、保障交易安全的呼声与日俱增。市民的诉求就是行动的信号，为进一步激发房地产市场活力，保障房产交易的安全便捷，苏州市住房和城乡建设局对房产交易流程开展全链条排查，对症下药，解决好群众关注的问题。拓展买卖渠道、降低交易成本，群众卖房更舒心。推动构建以交易双方为核心、公开透明的信息发布新机制，上线业主自主发布房源功能。市民通过实名注册即可在官方交易网站发布自己的房源信息，推出房源验真苏房码，打造真实有效的二手房源发布、成交体系，为交易双方搭建数字桥梁，实现自主交易，进一步降低交易成本。首批50家红色窗口已完成验收和授牌，第二批将再打造100家示范门店，切实规范市场秩序，提升经纪机构专业素质和服务水平。逐步形成线上有官方平台，线下有放心门店、双向赋能、协同发展的交易信息发布体系。提质增效、一网通办，群众办事更省心。此前，市民达成交易意向后，需要分别前往房产交易窗口及商业银行办理成交确认和按揭贷款等业务，往来奔波不便，费心费时费力。为此，苏州市住房和城乡建设局创新推出存量房交易全网通办服务模式，联合各大商业银行在全市逾百家银行服务网点开设全网通办办理点，实现了存量房交易确认、资金托管以及房产金融业务的跨区域、集成式一网通办，把房产交易的服务窗口延伸到市民家门口。保障交易安全、防范金融风险，群众交易更放心。苏州市住房和城乡建设局会同人民银行苏州分行，在商业银行开立二手房交易资金托管专用账户。购房款在交易完成前由住房和城乡建设部门全额监管，保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。同时，以客户满意度为导向，不断完善房地产中介机构信用评定方法，将有效客户投诉等作为信用等级评定的重要依据，进一步促进中介机构规范经营、优质服务。以服务人员规范性为导向，推出中介服务人员一人一卡一码管理措施，已为从业人员发放了四万余张信息卡，督促从业人员持卡上岗、实名服务，规范服务人员从业行为。苏州市住房和城乡建设局精准识别群众需求，及时把握市民的新需要、新看法、新期待，从交易流程、服务效率和权益保障机制等方面着手，切实为市民提供高质量的服务和保障，打造良好的消费环境，让市民在二手房交易过程中切实体验到舒心、省心、放心，助力苏州市房地产市场平稳健康运行。（一）发展基础。2020年，全省城镇居民人均住房建筑面积已达到483平方米，住房的规划建设、配套服务等软硬件品质明显提高，在实现住有所居的基础上逐步迈向住有宜居。住房保障水平稳步提升。江苏住房保障工作一直走在全国前列，十三五时期，全省累计实施棚户区改造134万套，完成投资5460亿元，近400万群众出棚进楼。截至2020年底，全省累计发放租赁补贴超过40万户，每年公租房实物配租在保超过50万户。全省城镇常住人口保障性住房覆盖率由2016年的2258%提高到2020年的2606%，住房保障制度完善率达到90%以上，住房保障制度基本确立。房地产市场保持平稳运行。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，分类指导、因城施策，热点城市实现了阶段性房价调控目标，其他城市房地产市场也保持了总体稳定，三四线城市和县城的商品住宅库存明显下降。十三五时期，全省商品住宅累计销售逾6亿平方米，占全国总量的86%。全省商品住宅库存去化周期维持在相对合理区间，较好地完成了国家下达的去库存和稳市场目标任务。城镇老旧小区改造成效显著。2018年至2020年，省政府连续三年将老旧小区改造提升列入民生实事工程加以推进，同时开展省级宜居示范居住区建设。出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，通过整治环境、完善功能、提升品质、规范服务等措施，城镇老旧小区生活环境明显改善，居民的获得感、幸福感、安全感显著提升。截至2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及居民336万户。住房建设品质有效提升。发布新版绿色建筑设计标准住宅设计标准，大力推行精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造四种新型建造方式，持续提高住宅设计、建造水平。十三五时期，全省新增成品住房面积逾1亿平方米，新增绿色建筑面积49亿平方米，新增节能居住建筑面积642亿平方米，新增可再生能源居住建筑312亿平方米，节能居住建筑占城镇居住建筑总量近七成。绿色建筑规模、高星级绿色建筑比例和节能建筑规模持续保持全国领先。物业管理服务水平逐步提高。2018年、2020年两次修订江苏省物业管理条例，制定物业纠纷化解、物业服务收费、服务质量评价等配套政策，物业管理法规制度体系持续完善。积极培育和拓展物业服务市场，全省住宅小区物业管理覆盖面积突破23亿平方米，特别在新冠肺炎疫情期间，物业服务企业筑牢小区防疫底线，为夺取全省抗疫胜利作出积极贡献。健全住宅专项维修资金财务管理制度，十三五时期，全省年均使用住宅专项维修资金65亿元。公积金惠民生作用增强。努力探索新型住房公积金制度，不断拓宽住房公积金提取使用渠道，支持缴存职工解决住房问题。十三五时期，全省累计向129万户职工家庭发放住房公积金个人购房贷款5114亿元，贷款总额保持全国第一。支持214万人次提取住房公积金租赁住房。在4个城市开展支持保障性住房建设试点工作，惠及125万户中低收入职工家庭。全面提升住房公积金服务水平，基本建成包含8个线上服务渠道的住房公积金综合服务平台，简化住房公积金缴存、提取、贷款手续，实现本地提取业务即时支付。房屋安全管理有力推进。严格落实城市危房和老旧房屋安全排查治理责任，重点对建筑年代较长、建设标准偏低、失修失养严重及其他因素产生安全隐患的房屋进行集中拉网式排查。十三五时期，全省累计排查房屋556万幢，建筑面积749亿平方米，涉及住户3498万户。其中，发现疑似存在安全隐患房屋11965幢，经鉴定确认危房9335幢，已整改危房7158幢。十三五以来，我省城镇住房发展取得了积极成效，但是相对于全社会总体居住水平的较快提升，不同群体的住房获得感、大中小城市的宜居水平仍不平衡。城镇住房保障体系还不健全，新市民特别是青年人住房困难问题仍然比较突出，住房公积金制度公平性和普惠性有待提升；房地产市场平稳运行的基础尚不牢固，资金过度流入房地产市场的风险需要关注，住房供应结构性矛盾仍然存在，住房租赁市场的发展尚处于探索阶段；居住品质提升速度相对滞后，城镇老旧小区改造任务面广量大，住房建设品质与适用、经济、绿色、美观的建筑方针之间还有一定差距，物业服务矛盾纠纷突出、服务体系还不够成熟等。（二）面临形势。十四五时期是江苏开启全面建设社会主义现代化新征程、奋力谱写强富美高新篇章的关键阶段，面对国内外发展环境的深刻复杂变化，全省城镇住房工作要善于在危机中育先机、于变局中开新局，抓住机遇，应对挑战，趋利避害，奋勇前进，更好肩负起为全国发展探路的使命。新型城镇化发展明确新任务。深入推进以人为核心的新型城镇化战略，必须要系统抓好城镇住房发展。围绕促进农业转移人口全面融入城市，要持续完善住房公共服务，推进租购同权；围绕转变城市发展方式，要着力解决大城市住房突出问题，实施城市更新行动，加快建设美丽宜居城市；围绕促进大中小城市和小城镇协同发展，要优化住房空间布局，加强城市间的互联互通，打造住房联动发展新格局；围绕提升城市治理水平，要推动住宅物业管理融入基层社会治理体系。住房消费升级带来新空间。城镇住房发展已从总量短缺转变为结构性供给不足，从有没有转向好不好。促进住房消费健康发展，必须要积极适应人口结构和居住生活方式的变化，适应碳达峰碳中和目标下绿色低碳发展的要求，积极发展住房新供给，满足居民多样化的居住需求。解决新市民、青年人的住房问题，需要大力发展租赁住房；应对人口老龄化，需要加快新建或改造适老化住宅；改善群众居住条件、推动实现碳达峰，需要发展绿色建筑、成品住房，全面推进城镇老旧小区改造；满足居家生活服务要求，需要提升物业服务水平。六、 城镇老旧小区改造工程城镇老旧小区改造不仅是民生工程，也是发展工程，更是培育国内市场拓展内需的重要抓手，是一举多得之举。十四五时期，全省将全面推进城镇老旧小区改造，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；五年计划改造5000个老旧小区，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。七、 苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。八、 智慧技防小区建设工程依据国家、省智慧技防小区建设标准，以视频监控设施建设改造、小区出入口人车智能识别装置、弱势群体紧急报警求助、垃圾分类等物联智慧设施建设为重点，积极集成应用物联网、云计算、大数据等新技术，将城市治理的交通、教育、医疗、居家、养老、生态环保、食品安全、社会保障等与人民群众生产生活息息相关的社会治理智慧因子深度嵌入智慧小区各领域各环节，推动群租房管理、高空抛物、瓶装液化气、电动车上楼等小区安全管理难题得到解决，让人民群众有更强的获得感、幸福感、安全感。