不动产估价第六章PPT课件课件

不动产估价教学课件 第6章收益法n 6.1 收益法的基本原理收益法的基本原理n 6.2 收益法的基本公式收益法的基本公式n 6.3 纯收益与还原利率纯收益与还原利率n 6.4 投资组合与剩余技术投资组合与剩余技术n 6.5 收益法的应用举例收益法的应用举例学习目标n 通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收益法评估不动产价格的能力。益法评估不动产价格的能力。6.1 收益法的基本原理n 6.1.1 收益法的概念收益法的概念n 6.1.2 收益法的理论依据收益法的理论依据n 6.1.3 收益法适用的范围与条件收益法适用的范围与条件n 6.1.4 收益法的优点与不足收益法的优点与不足n 6.1.5 收益法的操作步骤收益法的操作步骤6.1.1 收益法的概念n 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率（或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转（或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。值的方法。6.1.2 收益法的理论依据n 1 预期因素决定当前价值预期因素决定当前价值n 2 预期收益资本化就是价格预期收益资本化就是价格n 3 预期收益具有时间价值预期收益具有时间价值6.1.3 收益法适用的范围与条件n 1 收益法适用的范围收益法适用的范围n 租赁用不动产租赁用不动产n 营业用不动产营业用不动产n 2 收益法适用的条件收益法适用的条件n 收益可以计量收益可以计量n 还原利率可以确定还原利率可以确定n 风险可以衡量风险可以衡量6.1.4 收益法的优点与不足n 1 收益法的优点收益法的优点n 应用范围较广应用范围较广n 符合购买者的投资宗旨符合购买者的投资宗旨n 2 收益法的不足收益法的不足n 纯收益及还原利率的确定相当困难纯收益及还原利率的确定相当困难n 仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际实际n 适用范围仍有一定的局限性适用范围仍有一定的局限性6.1.5 收益法的操作步骤n 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似不动产的收入、数据资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用等数据资料；费用等数据资料；n 确定估价对象的未来收益（如年纯收益）；确定估价对象的未来收益（如年纯收益）；n 求取还原利率；求取还原利率；n 选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收益价格。益价格。6.2 收益法的基本公式n 6.2.1 收益法的数学推导公式收益法的数学推导公式n 6.2.2 收益法的实务公式收益法的实务公式n 6.2.3 应用收益法公式的注意事项应用收益法公式的注意事项6.2.1 收益法的数学推导公式n 1 纯收益不变纯收益不变n 2 纯收益在若干年内有变化纯收益在若干年内有变化n 3 已知未来若干年后的不动产价格已知未来若干年后的不动产价格n 4 纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化n 5 纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化n 6 纯收益、还原利率均有变化纯收益、还原利率均有变化 6.2.2 收益法的实务公式n 1 租赁用不动产估价租赁用不动产估价n 评估房地合一的不动产价格评估房地合一的不动产价格n 评估单纯的土地的价格评估单纯的土地的价格n 空地出租空地出租n 由不动产收益价格中剥离出土地价格由不动产收益价格中剥离出土地价格n 评估单纯的建筑物的价格评估单纯的建筑物的价格2 营业用不动产估价n 不动产价格不动产价格=不动产纯收益不动产纯收益/还原利率还原利率n 不动产纯收益不动产纯收益=营业纯收益营业纯收益 非不动产收益非不动产收益n 营业纯收益营业纯收益=营业总收益营业总收益 营业总费用营业总费用n 营业总收益营业总收益=主产品及服务的销售收益主产品及服务的销售收益 副产品副产品及服务的销售收益及服务的销售收益n 营业总费用（经营性企业）营业总费用（经营性企业）=销售成本销售成本 销售费销售费用用 经营管理费经营管理费 销售税金销售税金 财务费用财务费用 经经营利润营利润n 营业总费用（生产性企业）营业总费用（生产性企业）=原材料费原材料费 人工费人工费 运输费运输费 产品销售费产品销售费 产品销售税金及附加产品销售税金及附加 财务费用财务费用 管理费用管理费用6.2.3 应用收益法公式的注意事项n 在确定总收益时，要相应扣除空置等造成的收在确定总收益时，要相应扣除空置等造成的收入损失。入损失。n 不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土地摊提费，但在对不动产总收益或不动产租金进地摊提费，但在对不动产总收益或不动产租金进行预测时，必须考虑房屋折旧所造成的影响。行预测时，必须考虑房屋折旧所造成的影响。n 从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大修理费用。修理费用。n 不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额。不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额。n 不动产总费用是在收益法中的专有词汇，在其不动产总费用是在收益法中的专有词汇，在其他情况下并不一定适用。他情况下并不一定适用。6.3 纯收益与还原利率n 6.3.1 纯收益的求取纯收益的求取n 6.3.2 还原利率的确定还原利率的确定6.3.1 纯收益的求取n 1 纯收益的概念和种类纯收益的概念和种类n 纯收益的概念纯收益的概念n 纯收益的种类纯收益的种类n 2 纯收益的计算纯收益的计算n 租赁用不动产纯收益的计算租赁用不动产纯收益的计算n 营业用不动产纯收益的计算营业用不动产纯收益的计算n 自用或尚未使用的不动产纯收益求取自用或尚未使用的不动产纯收益求取n 混合收益的不动产纯收益求取混合收益的不动产纯收益求取n 计算纯收益时应注意的事项计算纯收益时应注意的事项6.3.2 还原利率的确定n 1 还原利率的概念与种类还原利率的概念与种类n 还原利率的概念还原利率的概念n 还原利率的种类还原利率的种类n 2 还原利率的求取还原利率的求取n 求取还原利率的几种观点求取还原利率的几种观点n 还原利率的计算还原利率的计算n 重叠法重叠法n 市场提取法市场提取法n 投资还原利率排序插入法投资还原利率排序插入法6.4 投资组合与剩余技术n 6.4.1 投资组合技术投资组合技术n 6.4.2 剩余技术剩余技术6.4.1 投资组合技术n 1 土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合n 2 抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合6.4.2 剩余技术n 1 土地剩余技术土地剩余技术n 2 建筑物剩余技术建筑物剩余技术n 3 自有资金剩余技术自有资金剩余技术n 4 抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术本章基本概念n 收益法收益法 直接资本化法直接资本化法 报酬资本化法报酬资本化法 纯收益纯收益 还原利率还原利率 预期收益原理预期收益原理思考与练习n 1 什么是收益法？什么是收益法？直接资本化法、报酬资本化直接资本化法、报酬资本化法的含义及其主要区别是什么？法的含义及其主要区别是什么？n 2 收益法适用范围和条件是什么？收益法适用范围和条件是什么？n 3 收益法的数学推导公式包括几种类型？收益法的数学推导公式包括几种类型？n 4 收益法的实务公式包括几种类型，每种类型收益法的实务公式包括几种类型，每种类型有哪些构成项目？有哪些构成项目？n 5 纯收益如何计算？纯收益如何计算？n 6 实际纯收益与客观纯收益的区别与联系？实际纯收益与客观纯收益的区别与联系？n 7 混合收益的不动产如何求取？混合收益的不动产如何求取？n 8 还原利率的概念是什么？包括哪些种类？还原利率的概念是什么？包括哪些种类？n 9 还原利率的求取有哪几种方法，如何操作？还原利率的求取有哪几种方法，如何操作？