旅游新城运作计划书

旅游新城建设背景旅游新城建设背景旅游新城建设背景国际形势：国际形势：现代世界正发生着深刻的结构性变化，以服务为主要特征的服务经济的蓬勃兴现代世界正发生着深刻的结构性变化，以服务为主要特征的服务经济的蓬勃兴起，使当今世界产业结构的中心向服务业转移。文化旅游业作为服务业的龙头，作起，使当今世界产业结构的中心向服务业转移。文化旅游业作为服务业的龙头，作为一项朝阳产业，在世界服务经济中具有举足轻重的地位，已成为当今世界的一大为一项朝阳产业，在世界服务经济中具有举足轻重的地位，已成为当今世界的一大产业，是全球发展最快的一个经济行业。登封要适应国际变化，大力发展以文化旅产业，是全球发展最快的一个经济行业。登封要适应国际变化，大力发展以文化旅游业为龙头的第三产业，加速旅游新城建设。游业为龙头的第三产业，加速旅游新城建设。旅游新城建设背景旅游新城建设背景国内旅游业：国内旅游业：1.1.旅游业已全面融入国家战略体系，是国家新兴战略性支柱产业，全国各地竞相发展旅游业已全面融入国家战略体系，是国家新兴战略性支柱产业，全国各地竞相发展2.2.当前，我国人均当前，我国人均GDPGDP已经达到已经达到30003000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。我国美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。我国刚刚实现人均出游刚刚实现人均出游1 1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7 7次以上。随着次以上。随着国民经济的不断发展，全民富裕水平不断提升，国民旅游是一个规模极大、潜力极深、基数国民经济的不断发展，全民富裕水平不断提升，国民旅游是一个规模极大、潜力极深、基数极大的市场。极大的市场。3.3.随着社会保障体系的不断完善，尤其是随着社会保障体系的不断完善，尤其是“全民医保全民医保”的实施，带薪休假制度的逐步落实，国的实施，带薪休假制度的逐步落实，国民生活方式转变，将有更好的出游条件，旅游将成为国民一个重要的生活选择，发展势头更民生活方式转变，将有更好的出游条件，旅游将成为国民一个重要的生活选择，发展势头更加强劲。加强劲。4.4.随着高速交通配套支撑体系的不断完善，尤其是随着高速交通配套支撑体系的不断完善，尤其是“高铁时代高铁时代”的来临，自有车辆的迅速膨胀，的来临，自有车辆的迅速膨胀，国民消费理念转变，出游将更加快捷、方便。国民消费理念转变，出游将更加快捷、方便。5.5.以文化提升旅游内涵，以旅游扩大文化传播与消费，文化与旅游融合发展趋势明显，未来发以文化提升旅游内涵，以旅游扩大文化传播与消费，文化与旅游融合发展趋势明显，未来发展势头强劲。而登封发展文化旅游具有得天独厚的优势。展势头强劲。而登封发展文化旅游具有得天独厚的优势。未来未来510510年，旅游业将迎来发展的年，旅游业将迎来发展的“高峰期高峰期”，游客将会以年均，游客将会以年均20%20%以上的幅度增长。以上的幅度增长。登封要适应国内旅游发展需要，立足于迎接登封要适应国内旅游发展需要，立足于迎接“高峰期高峰期”，紧紧抓住当前的，紧紧抓住当前的“黄金期黄金期”，加速，加速旅游新城建设。旅游新城建设。旅游新城建设背景旅游新城建设背景河南市场：河南市场：1.1.省委书记卢展工把河南文化旅游产业在经济社会发展中的作用，总结为省委书记卢展工把河南文化旅游产业在经济社会发展中的作用，总结为“一大优势、一大优势、一大支撑、一大后劲一大支撑、一大后劲”。登封是全省。登封是全省108108个县（市）里最突出、最典型的一个，发个县（市）里最突出、最典型的一个，发展潜力巨大。展潜力巨大。2.2.中原经济区正式成为国家战略。由河南、安徽、山西、山东、河北五省中原经济区正式成为国家战略。由河南、安徽、山西、山东、河北五省2929个省辖市个省辖市组成的中原经济区总人口近组成的中原经济区总人口近1.581.58亿，呈亿，呈“环状环状”分布在郑州登封周围，分布在郑州登封周围，3 3小时之内小时之内可到登封。人口出游率按照可到登封。人口出游率按照30%30%计算，每年为计算，每年为47404740万出游人次数。万出游人次数。3.3.以郑州、开封、洛阳、许昌、平顶山等以郑州、开封、洛阳、许昌、平顶山等9 9个城市组成的个城市组成的“中原城市群中原城市群”总人口总人口40004000多万，经济总量和财政收入占全省半壁江山以上，呈多万，经济总量和财政收入占全省半壁江山以上，呈“钻石状钻石状”分布在登封四周，分布在登封四周，1.51.5小时之内可到登封。人口出游率按照小时之内可到登封。人口出游率按照50%50%计算，每年为计算，每年为20002000万的出游人次数。万的出游人次数。登封具有中原经济区、中原城市群游客聚集优势和登封具有中原经济区、中原城市群游客聚集优势和“同城效应同城效应”的交通优势，的交通优势，加速旅游新城建设，前景巨大。加速旅游新城建设，前景巨大。旅游新城建设背景旅游新城建设背景登封登封1.1.经济转型倒逼压力。近经济转型倒逼压力。近3030年来的资源型经济，有力推动登封快速发展的同时，也带来了资源面临枯竭、年来的资源型经济，有力推动登封快速发展的同时，也带来了资源面临枯竭、环境恶化等一系列问题，环境恶化等一系列问题，“资源陷阱资源陷阱”效应日益显现。加之国家宏观调控政策收紧，资源、环境等刚性约效应日益显现。加之国家宏观调控政策收紧，资源、环境等刚性约束加剧，登封面临转型倒逼压力，结构调整、产业升级迫在眉睫。而文化旅游产业将成为登封的接续产业，束加剧，登封面临转型倒逼压力，结构调整、产业升级迫在眉睫。而文化旅游产业将成为登封的接续产业，有条件、有能力培养成战略性支柱产业。有条件、有能力培养成战略性支柱产业。2.2.登封有被赶超之登封有被赶超之“忧忧”。近年来，登封文化旅游产业发展效果明显。但焦作云台山、洛阳龙门、信阳鸡公。近年来，登封文化旅游产业发展效果明显。但焦作云台山、洛阳龙门、信阳鸡公山、南阳伏牛山、驻马店嵖岈山等地的文化旅游产业发展力度更大。登封如不山、南阳伏牛山、驻马店嵖岈山等地的文化旅游产业发展力度更大。登封如不“快马加鞭快马加鞭”，龙头地位岌，龙头地位岌岌可危。从省外看，成都、西安等地在文化旅游产业发展方面先行先试，发展势头很猛。发展文化旅游产岌可危。从省外看，成都、西安等地在文化旅游产业发展方面先行先试，发展势头很猛。发展文化旅游产业，登封已到了等不起、慢不得的时刻。业，登封已到了等不起、慢不得的时刻。3.3.打造国际文化旅游名城的迫切需要。登封拥有世界级的文化旅游资源及品牌，但没有做成与世界级文化旅打造国际文化旅游名城的迫切需要。登封拥有世界级的文化旅游资源及品牌，但没有做成与世界级文化旅游资源及品牌相称的、世界一流的文化旅游产业。基于登封经济转型需要，依托登封实际，登封市委、市游资源及品牌相称的、世界一流的文化旅游产业。基于登封经济转型需要，依托登封实际，登封市委、市政府提出了全力打造政府提出了全力打造“国际文化旅游名城国际文化旅游名城”战略目标。战略目标。而世界及国内一流的文化旅游圣地都有三个方面组成：而世界及国内一流的文化旅游圣地都有三个方面组成：第一，第一，“流连忘返流连忘返”的自然生态环境；的自然生态环境；第二，第二，“撼动心灵撼动心灵”的人文生态环境；的人文生态环境；第三，第三，“至善至美至善至美”的服务体系。的服务体系。旅游新城建设背景旅游新城建设背景登封打造登封打造“国际文化旅游名城国际文化旅游名城”，同样做好三个方面的工作：，同样做好三个方面的工作：1.1.保护与修复登封的自然原生态。保护与修复登封的自然原生态。登封历史上有颍水春耕、嵩门待月、少室晴雪等登封历史上有颍水春耕、嵩门待月、少室晴雪等“圣景圣景”，理，理学大师程颢、程颐曾在此聚从讲学，尧舜之师许由、老子、张道陵、丘处机、药王孙思邈、山学大师程颢、程颐曾在此聚从讲学，尧舜之师许由、老子、张道陵、丘处机、药王孙思邈、山水画鼻祖卢鸿一、水画鼻祖卢鸿一、“诗仙诗仙”李白等一大批名人隐士都曾居于嵩山。这充分说明嵩山在历史上就李白等一大批名人隐士都曾居于嵩山。这充分说明嵩山在历史上就有有“世外桃源世外桃源”式的自然生态环境。当前及今后，登封更应着力保护与修复式的自然生态环境。当前及今后，登封更应着力保护与修复“世外桃源世外桃源”式的式的自然生态环境。自然生态环境。2.2.要保护与修复登封的人文生态环境。要保护与修复登封的人文生态环境。嵩山是华夏民族的祖源地、中华文化的发祥地。保护和营嵩山是华夏民族的祖源地、中华文化的发祥地。保护和营造文化厚重、特色浓郁的人文氛围，让游客造文化厚重、特色浓郁的人文氛围，让游客“文化认同文化认同”、“文化寻根文化寻根”。尤其是将嵩山构建。尤其是将嵩山构建成中华民族的成中华民族的“精神家园精神家园”，这是时代赋予登封的历史使命。既紧迫，又责任重大。，这是时代赋予登封的历史使命。既紧迫，又责任重大。3.3.要完善与提升文化旅游服务体系。要完善与提升文化旅游服务体系。让游客享受到让游客享受到“至善至美至善至美”和和“称心如意称心如意”的服务。但是目的服务。但是目前，登封最缺的就是与世界级文化旅游资源及品牌相匹配的服务功能，这是登封文化旅游产业前，登封最缺的就是与世界级文化旅游资源及品牌相匹配的服务功能，这是登封文化旅游产业发展的第一大发展的第一大“短腿短腿”。登封立足于世界级的文化旅游资源及品牌，按照打造。登封立足于世界级的文化旅游资源及品牌，按照打造“国际文化旅游国际文化旅游名城名城”的战略目标，以建设新的的战略目标，以建设新的“世界文化遗产世界文化遗产”为标杆，规划建设天地之中旅游新城，弘扬为标杆，规划建设天地之中旅游新城，弘扬并拓展儒释道、禅武医等特色文化，完善与提升文化旅游服务功能，以此拉开并拓展儒释道、禅武医等特色文化，完善与提升文化旅游服务功能，以此拉开“国际文化旅国际文化旅游名城游名城”建设的序幕。建设的序幕。旅游新城简介旅游新城介绍旅游新城介绍老城区：老城区：即登封中心城区。登即登封中心城区。登封市域的政治文化中封市域的政治文化中心，主要职能是城市心，主要职能是城市主要的公共设施区和主要的公共设施区和生活区。生活区。东城区：东城区：即登封新区。城市综即登封新区。城市综合服务功能区、普通合服务功能区、普通居住社区、生态型居居住社区、生态型居住社区、教育科研基住社区、教育科研基地和产业集聚区。地和产业集聚区。西城区：西城区：即旅游新城。将城市、即旅游新城。将城市、景区、产业一体化发景区、产业一体化发展，提升旅游城市综展，提升旅游城市综合承载能力合承载能力,建成人建成人文与自然相得益彰、文与自然相得益彰、嵩山文化浓郁、中原嵩山文化浓郁、中原风情独特的新型城市。风情独特的新型城市。旅游新城方位：旅游新城方位：旅游新城介绍旅游新城介绍规划设计范围规划设计范围：地处登封市区西地处登封市区西部，太室山、少室部，太室山、少室山怀抱之中，西侧山怀抱之中，西侧紧临少林景区，东紧临少林景区，东侧紧挨登封中心城侧紧挨登封中心城区，总面积约为区，总面积约为1818平方公里平方公里。旅游新城介绍旅游新城介绍旅游新城交通网络：旅游新城交通网络：东距新郑国际机场东距新郑国际机场98公里，西距洛阳机公里，西距洛阳机场场96公里；公里；郑少高速、少洛高郑少高速、少洛高速、永登高速已建成；速、永登高速已建成；巩登高速正在建设；巩登高速正在建设；焦登高速、汝登高焦登高速、汝登高速、机场至登封高速、速、机场至登封高速、机场至登封至洛阳轻机场至登封至洛阳轻轨轨“十二五十二五”期间建期间建成。成。登封处于河南省立登封处于河南省立体交通网络的体交通网络的“亚中亚中心心”地位。便捷的航地位。便捷的航空、高速、轻轨等交空、高速、轻轨等交通网络，将为登封发通网络，将为登封发展尤其是文化旅游产展尤其是文化旅游产业发展，提供强劲动业发展，提供强劲动力力。旅游新城介绍旅游新城介绍旅游新城周边旅游景点：旅游新城周边旅游景点：旅游新城发展前景旅游新城发展定位旅游新城发展定位旅游新城总体定位旅游新城总体定位:新的世界文化遗产新的世界文化遗产 文化之城文化之城 田园之城田园之城 生态之城生态之城 健康养生之城健康养生之城 休闲之城休闲之城河南省文化旅游集散中心河南省文化旅游集散中心 力争把旅游新城构建成为一个力争把旅游新城构建成为一个集旅游、文化、城市等多种功能为集旅游、文化、城市等多种功能为一体，历史文化与现代文明融合发一体，历史文化与现代文明融合发展的城市综合有机体，让游客和居展的城市综合有机体，让游客和居民在享受现代文明的同时，让心灵民在享受现代文明的同时，让心灵回归到大自然中享受宁静安谧的生回归到大自然中享受宁静安谧的生活。活。旅游新城计划总投资：旅游新城计划总投资：360360亿元亿元旅游新城功能布局初步规划旅游新城功能布局初步规划旅游新城功能布局暂定为：旅游新城功能布局暂定为：一心一心一带一带八组团八组团一心：一心：天地之中文化体验中心天地之中文化体验中心 一带：一带：少溪河生态休闲带少溪河生态休闲带八组团：八组团：旅游集散服务组团旅游集散服务组团 深度体验组团深度体验组团 禅修度假组团禅修度假组团 文化休闲组团文化休闲组团 功夫产业发展组团功夫产业发展组团 影视动漫产业发展组团影视动漫产业发展组团 中华封禅遗址公园组团中华封禅遗址公园组团 人文休闲居住组团人文休闲居住组团旅游新城功能定位旅游新城功能定位功能定位：功能定位：主要以城市功能为基础，包括旅游集散与禅道武医深度体验、文化产业、主要以城市功能为基础，包括旅游集散与禅道武医深度体验、文化产业、城市居住与公共服务等三大主体功能。城市居住与公共服务等三大主体功能。1.1.旅游集散与禅道武医深度休验功能：旅游集散与禅道武医深度休验功能：2.2.建设成为建设成为“河南省文化旅游集散中心河南省文化旅游集散中心”。主要包括（旅游）集散服务、特色文化深度。主要包括（旅游）集散服务、特色文化深度体验、休闲度假三部分。体验、休闲度假三部分。围绕围绕“吃、住、行、游、购、娱吃、住、行、游、购、娱”六要素，完善配套设施；六要素，完善配套设施；依托嵩山独特的自然和人文资源，深度开发参与式、游乐式旅游体验项目；依托嵩山独特的自然和人文资源，深度开发参与式、游乐式旅游体验项目；全力打造山城相融、重返自然舒适的，融生态休闲、民俗休闲、健康养生为一体的全力打造山城相融、重返自然舒适的，融生态休闲、民俗休闲、健康养生为一体的“休闲休闲 度假之城度假之城”。2.2.文化产业功能：文化产业功能：3.3.建设经济增长的建设经济增长的“动力谷动力谷”，打造文化产业发展的示范园区。对，打造文化产业发展的示范园区。对“天地之中天地之中”厚重的文化资源进行深入挖掘和体验化设计。厚重的文化资源进行深入挖掘和体验化设计。积聚发展优势产业。如艺术原创性和文化休闲性产业、文化创意产业、功夫产业、积聚发展优势产业。如艺术原创性和文化休闲性产业、文化创意产业、功夫产业、教育培训、会议会展、影视动漫、社交商务等，教育培训、会议会展、影视动漫、社交商务等，延伸发展相关产业。如体育运动、特色演艺、旅游纪念品等多个产业。延伸发展相关产业。如体育运动、特色演艺、旅游纪念品等多个产业。建设天地之中文化体验核心和地缘文化标志，全力打造历史文明与现代文明融合发建设天地之中文化体验核心和地缘文化标志，全力打造历史文明与现代文明融合发展的展的“人文景观之城人文景观之城”。旅游新城功能定位旅游新城功能定位3.3.城市居住和公共服务功能：城市居住和公共服务功能：4.4.打造富有艺术人文气息、自然与繁荣兼得的打造富有艺术人文气息、自然与繁荣兼得的“宜居田园之城宜居田园之城”。以自然山以自然山脉、河流、植被为天然背景。脉、河流、植被为天然背景。建设以满足人类精神文化生活需要的丰富多彩的文化设施；建设以满足人类精神文化生活需要的丰富多彩的文化设施；建设以步行街区生活为特色的多重道路交通休系；建设以步行街区生活为特色的多重道路交通休系；建设以满足高层需求的商业中心、创意体验沙龙、潮流运动馆、健身馆、咖啡厅、建设以满足高层需求的商业中心、创意体验沙龙、潮流运动馆、健身馆、咖啡厅、酒吧等多种商业配套设施；酒吧等多种商业配套设施；建设以满足多姿多彩休闲生活的五星级酒店、主题公园、步道等服务设施；建设以满足多姿多彩休闲生活的五星级酒店、主题公园、步道等服务设施；建设完善的健康养生和医疗保健系统、完整的教育设施系统等公共服务设施；建设完善的健康养生和医疗保健系统、完整的教育设施系统等公共服务设施；旅游新城文态、业态：旅游新城文态、业态：文化立城：文化立城：l文化为新城之文化为新城之“魂魂”：以禅武医文化为主干，：以禅武医文化为主干，通过体验、修习、感悟、培训等形式，形成禅武通过体验、修习、感悟、培训等形式，形成禅武医、中医药、国学、中原民俗等多元文化共存共医、中医药、国学、中原民俗等多元文化共存共融共兴的集聚区。融共兴的集聚区。l弘扬、挖掘、打造拥有嵩山独有、世界唯一的弘扬、挖掘、打造拥有嵩山独有、世界唯一的特色的文化品牌。特色的文化品牌。l深度发掘、拓展天地之中文化内涵及外延，通深度发掘、拓展天地之中文化内涵及外延，通过跨度两千年的古代建筑群及文化展示、演绎，过跨度两千年的古代建筑群及文化展示、演绎，使游客深处使游客深处“一日游千年一日游千年”的氛围之中。的氛围之中。l现代文明：开展好旅游景点周边配套设施的服现代文明：开展好旅游景点周边配套设施的服务工作，通过兴建酒店、度假村的旅游设施，从务工作，通过兴建酒店、度假村的旅游设施，从而带动周边的餐饮、娱乐、休闲等相关产业的发而带动周边的餐饮、娱乐、休闲等相关产业的发展。展。旅游新城文态、业态：旅游新城文态、业态：新奇体验：新奇体验：l登封旅游新城在设计规划阶段可引进迪登封旅游新城在设计规划阶段可引进迪士尼模式，发展具有主题童话色彩的游士尼模式，发展具有主题童话色彩的游乐园，注重高科技娱乐，提高游客参与乐园，注重高科技娱乐，提高游客参与性，在使旅客了解多姿多彩的民俗风采性，在使旅客了解多姿多彩的民俗风采时，又能得到亲身的体验。时，又能得到亲身的体验。l依托现有的旅游参观项目，比如依托现有的旅游参观项目，比如”音乐音乐大典大典”，”功夫表演功夫表演”等项目，广泛开等项目，广泛开发与之配套的体验参与项目，诸如开办发与之配套的体验参与项目，诸如开办武术学校，建设功夫博物馆，佛学讲坛武术学校，建设功夫博物馆，佛学讲坛等项目。等项目。l建立具有河南特色代表性的购物市场，建立具有河南特色代表性的购物市场，在市场准入方面，应尽量避免风格、方在市场准入方面，应尽量避免风格、方式的重复。式的重复。旅游新城文态、业态：旅游新城文态、业态：休闲养生休闲养生l养生康乐为主题的度假经济养生康乐为主题的度假经济 随着世界经济的发展，未来时代是随着世界经济的发展，未来时代是“养心经济时代养心经济时代”，高强度的城市生活催生养生康乐度假旅游的巨大市场。，高强度的城市生活催生养生康乐度假旅游的巨大市场。中部地区高速发展的经济提供了大量的具有良好经济基础的中高端的消费群体，这些群体将主要消费以养生、中部地区高速发展的经济提供了大量的具有良好经济基础的中高端的消费群体，这些群体将主要消费以养生、养心、体验为主导的养心、体验为主导的“养生时代养生时代”，积极倡导，积极倡导“乐活乐活”生活主题，呈现出与原有旅游市场不同的经济特质。生活主题，呈现出与原有旅游市场不同的经济特质。l原生态体验原生态体验 保护与修复自然、优美、安谧的原生态环境，回归保护与修复自然、优美、安谧的原生态环境，回归“田园生活田园生活”。在打造原生态旅游的方案上应把握以下原。在打造原生态旅游的方案上应把握以下原则：则：1.1.在旅游新城周边建立自然保护区。在旅游新城周边建立自然保护区。2.2.大力宣传人与自然和谐发展，在建设期间尽可能保留原有自然景观。大力宣传人与自然和谐发展，在建设期间尽可能保留原有自然景观。3.3.在旅游新城中建立大面积绿化带，减少碳排放，城市建设全部采用环保材料。在旅游新城中建立大面积绿化带，减少碳排放，城市建设全部采用环保材料。旅游新城发展步骤及理念模式 旅游新城发展步骤：旅游新城发展步骤：一年打基础一年打基础二年上项目二年上项目三年出形象三年出形象五年见新城五年见新城 建设旅游新城，需要大的气魄、大的手笔、大的突破、大的创新。建设旅游新城，需要大的气魄、大的手笔、大的突破、大的创新。旅游新城建设理念：1.按新的“世界遗产”来建设巴西首都巴西利亚建成就是“世界遗产”，这是旅游新城建设的示范和标杆。（巴西利亚是一座在荒漠上建起的新城，从1957年动工至1960年完工，只用三年多的时间，由于其城市规划科学，建筑设计巧妙，联合国教科文组织与1987年将其列入世界遗产名录）2.兼顾多方利益，实现“多方共赢”l 保证保证当地群众利益当地群众利益；l 兼顾政府宏观需要；兼顾政府宏观需要；l 兼顾战略投资者收益；兼顾战略投资者收益；l 兼顾相对较小的投资者及当地企业家利益兼顾相对较小的投资者及当地企业家利益。探索建立一种有利于群众，有利于政府宏观发展需要，有利于战略投资者，又能充分探索建立一种有利于群众，有利于政府宏观发展需要，有利于战略投资者，又能充分调动登封地方民间资本和域外资本的调动登封地方民间资本和域外资本的“多方共赢多方共赢”新模式。新模式。3.同步考虑“高端策划、高端规划设计、优质施工建设和重视文态、业态的经营”四个方面旅游新城市场运作机制：创新旅游新城市场运作机制，重点解决五大问题：（1）破解发展资金问题；（2）破解政府贴钱投资城市建设问题；（3）破解策划、规划与实际建设效果严重不一问题；（4）破解利益群体纠纷问题；（5）破解廉政建设问题。旅游新城市场运作机制是：“土地一级开发的模式创新+城市建设BT、BOT的创新利用+超级项目单位（超一流房地产和医疗健康合作者）引入+金融融资创新（尤其是定向、信托基金）”模式。具体就是：政府引进一家超级房地产商（如万科、万达等）和一家超一流文化旅游企业，充分运用国家土地和金融政策，创新土地一级开发模式与城市BT、BOT建设模式和金融（尤其是定向、可转信托基金）运作模式，组建航空母舰编队型混合舰队项目单位，把旅游新城一气呵成。杭州万科良渚文化村就是我们学习的榜样。第一步骤：创新土地一级开发模式，把BT、BOT理念创造性地运用到土地一级开发中，确保政府在新城建设上“以城养城”，最终形成财政不贴钱，不动用改善民生的资金搞城市建设，开创土地整体开发与城市建设的新模式。具体运作办法：（1）与超级项目单位签订合作协议，由超级项目单位提供土地收储整理费用；（2）结合区片地价，在对合作区域内土地进行综合测算（拆迁安置费用、基础设施建设费用、公益设施建设费用、工作经费及不可预见费用、后续管理费用等）的基础上，确定土地出让起拍价。然后，由政府和超级项目单位通过协商约定一个净收益分成基准价及分成比例。基础设施、公益设施用BT或BOT模式委托超级项目单位代建。政府与战略合作者互惠互利，政府不贴钱，略有节余，投资者回报合理（政府、投资者达到基本要求）；（3）按国家法律法规规定，依法对土地进行公开出让、充分竞价。若超级项目单位未中标，约定基准价与起拍价差额部分全部转付给超级目单位；超出约定基准价部分由政府和超级项目单位五五分成，解除投资者后顾之忧（政府、投资者均能达到理想的收入预期）。举例：假定综合算账后，出让起拍价为100万元/亩，土地净收益分成基准价150万元/亩。成交价不超过150万元/亩的，若超级项目单位未中标，基准价与起拍价之间差额部分政府全部转付超级项目单位。假定成交500亩，成交价140万元，超级项目单位分配收益20000万元。若超级项目单位中标，应支付相应土地出让金或以承建政府公共设施工程方式抵算土地价款。成交价超过150万元/亩，超级项目单位可选择不再竞拍，政府将每亩100万元150万元的差额部分全部补偿给超级项目单位。成交价格超过150万元/亩净收益部分，由政府和超级项目单位各按50%的比例分配。若超级项目单位中标，应支付相应土地价款或承建政府公共设施工程方式抵算土地价款。若成交价低于土地起拍价格，不足部分应由超级项目单位补齐给当地政府。第二步骤：在创新“土地一级开发模式”的基础上，政府再进一步与超级项目单位深化合作，共同策划、规划、精算，把有限的土地充分用足、用好，使社会效益和经济效益都达到最理想的状态。并依据科学的规划由政府和超级项目单位共同开展招商引资工作，推动项目入驻。第三步骤：创新金融运作模式，发行“定向、可转、变相保底信托基金”。由超级项目单位与信托机构合作，向登封市民发行综合信托，主要用于基础设施和公益设施建设（因是政府采用BT、BOT模式运作的买单项目，市民收益有保障）；向前期被招商的具体项目投资者，发行单一信托，提供“量身定做”的个性化产品服务，用信托基金收益基本达到项目投资者的投资预期，这样既使城市的整体建设不影响具体项目投资者的进入，又使城市及项目建设的资金进一步充裕，还能造就一批优质的项目投资者。建立这样一种旅游新城的市场运作机制，将政府、投资者、群众、小业主等多方利益紧密结合起来，实现“六个确保”：超级项目单位在市场经济中的号召力和影响力远远高于政府，可以迅速形成优质资本集群进入的引资效应，确保招商引资效果；确保“一张蓝图绘到底”，使新城建设成为世界遗产的目标能够实现；确保政府财政不陷入危机；确保建设资金圆满解决；确保新城后续经营和发展的“文态”和“业态”把握；确保市民在开发建设中受益，单体项目迅速入驻。探索新的建设资金募集模式：探索新的建设资金募集模式：主要采取发行定向、可转、变相保底信托基金的方式募集资金。主要采取发行定向、可转、变相保底信托基金的方式募集资金。信托基金发起人：中信信托（拟）信托基金发起人：中信信托（拟）基金性质：公司制基金性质：公司制基金目标募资规模：人民币基金目标募资规模：人民币360360亿元。亿元。最低出资金额：人民币最低出资金额：人民币50005000万元，且以万元，且以10001000万元为一个单位增加。万元为一个单位增加。投资项目：河南登封天地之中旅游新城项目建设投资项目：河南登封天地之中旅游新城项目建设主要募集对象：超级项目单位主要募集对象：超级项目单位占总体规模的占总体规模的30%30%即即108108亿元。其余部分亿元。其余部分70%70%即即252252亿元通过发行亿元通过发行信托基金，采取私募方式募集。主要针对相对较小的投资者及登封当地资本信托基金，采取私募方式募集。主要针对相对较小的投资者及登封当地资本。期限：期限：5-105-10年年探索新的经营模式：探索新的经营模式：引进战略投资者，借助其理念、人才、技术等优势，为新城建设及经营引进战略投资者，借助其理念、人才、技术等优势，为新城建设及经营提供强大支撑。提供强大支撑。新城建成后，采取新城建成后，采取“产权可转让，经营多元化产权可转让，经营多元化”的模式，进行统一管理、的模式，进行统一管理、统一经营，避免出现恶性竞争。统一经营，避免出现恶性竞争。把握新城把握新城“文态文态”，保持其持久的成长活力。，保持其持久的成长活力。把握新城把握新城“业态业态”，保持其持久的生命力。，保持其持久的生命力。战略投资者介绍积极引进战略投资者积极引进战略投资者:积极引进战略投资者万科集团及积极引进战略投资者万科集团及建业地产，共同组建开发集团，以信建业地产，共同组建开发集团，以信托基金发行的方式募集资金。由万科托基金发行的方式募集资金。由万科及建业进行整体开发，整体施工，分及建业进行整体开发，整体施工，分步建设，整块出售。步建设，整块出售。万科集团简介：万科集团简介：万科企业股份有限公司（万科万科企业股份有限公司（万科A 000002A 000002.SZ.SZ）成立于）成立于19841984年年5 5月，是目前中国最大的专业住宅开发月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。企业。万科万科19881988年进入房地产行业，年进入房地产行业，19931993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至20092009年末，业务覆年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的4040个城市。个城市。20092009年在年在欧洲货币欧洲货币评选的评选的“全球最佳房地产开发企业全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名业第一名。法人代表王石曾获法人代表王石曾获：“中国最具影响力的中国最具影响力的2525位商界领袖位商界领袖”“中国品牌杰出贡献奖中国品牌杰出贡献奖”“中国网络房地产十年成就人物大奖中国网络房地产十年成就人物大奖”“20102010中国上市公司最受尊敬中国上市公司最受尊敬1010大功勋企业家大功勋企业家”单位：亿元单位：亿元20082008年年20092009年年20102010年年主营业务收入409.9488.8507.1净利润46.464.388.4总资产1192.41376.12156.4净资产388.2454.1545.9 万科自万科自19911991年在深圳证券交易所上市以来，万科集年在深圳证券交易所上市以来，万科集团业绩以十年未现负增长的骄人成绩稳步攀升，在董事团业绩以十年未现负增长的骄人成绩稳步攀升，在董事长王石的领导下，万科以年利润增长率长王石的领导下，万科以年利润增长率34%34%的快速发展，的快速发展，成为中国地产界的一面鲜明旗帜。同时，万科坚定不移成为中国地产界的一面鲜明旗帜。同时，万科坚定不移的以开发民用住宅作为企业主营业务，以让百姓买的起的以开发民用住宅作为企业主营业务，以让百姓买的起房作为企业责任，万科连续六年入选房作为企业责任，万科连续六年入选“中国十大最受尊中国十大最受尊敬企业敬企业”排行榜。排行榜。建业集团简介：建业集团简介：建业地产股份有限公司于建业地产股份有限公司于20072007年年1111月月1515日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，并于日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，并于20082008年年6 6月月6 6日在香港联合交易所有限公司主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质。日在香港联合交易所有限公司主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质。目前，建业已进入河南省的目前，建业已进入河南省的18 18 个地级城市和个地级城市和4 4个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约469 469 万平方米。现年开发量逾万平方米。现年开发量逾200200万平方米，销售面积近万平方米，销售面积近100 100 万平方米。万平方米。20102010年年3 3月，中国房地产百强企业研究报告评定建业地产股份有限公司在月，中国房地产百强企业研究报告评定建业地产股份有限公司在2010 2010 中国房地产百中国房地产百强企业强企业总排名稳居河南地产行业第一，并以稳健的经营风格和财务表现，荣登总排名稳居河南地产行业第一，并以稳健的经营风格和财务表现，荣登2010 2010 年年稳健稳健性性TOP10 TOP10 企业企业榜单。榜单。法人代表胡葆森法人代表胡葆森20032003年年1111月当选为月当选为“河南省十大杰出慈善家河南省十大杰出慈善家”“20042004福布斯中国富豪榜福布斯中国富豪榜”排第排第9292名名 20112011年荣获首届年荣获首届“河南经济年度人物河南经济年度人物”单位：亿元单位：亿元20072007年年20082008年年20092009年年主营业务收入18.232.227.4净利润1.76.54.3总资产55.672.4101.4净资产14.530.933.2 建业集团创立至今，秉承建业集团创立至今，秉承“追求卓越，追求卓越，坚忍图成坚忍图成”的企业精神，始终将企业使命与城市的企业精神，始终将企业使命与城市发展融为一体，为城市化进程及经济社会所做的发展融为一体，为城市化进程及经济社会所做的不懈努力，获得政府、专家、同行、客户、员工不懈努力，获得政府、专家、同行、客户、员工的一致认同。建业始终坚持立志为行业和民营经的一致认同。建业始终坚持立志为行业和民营经济的发展、民族的振兴、国家的富强做出贡献。济的发展、民族的振兴、国家的富强做出贡献。信托计划介绍信托方案介绍信托方案介绍信托计划定义：信托计划定义：信托计划是信托公司依据相关法律信托计划是信托公司依据相关法律法规，以信托方式集合运用投资者资金法规，以信托方式集合运用投资者资金的一种业务安排方案，或者投融资方式。的一种业务安排方案，或者投融资方式。信托方案介绍信托方案介绍信托具备的特征及优势信托具备的特征及优势:1.1.信托具有融通资金的性质且速度较快信托具有融通资金的性质且速度较快2.2.信托计划运作方式透明且安全性高信托计划运作方式透明且安全性高3.3.信托计划的设置可以有效实现三权分立信托计划的设置可以有效实现三权分立4.4.信托方式灵活，适应性强信托方式灵活，适应性强5.5.可以设立多个信托计划，也可滚动设立可以设立多个信托计划，也可滚动设立6.6.信托财产具有独立性信托财产具有独立性 7.7.信托收益稳定，且远远高于同期银行定期存款利息，是银行定信托收益稳定，且远远高于同期银行定期存款利息，是银行定期存款的理想替代品期存款的理想替代品 信托方案介绍信托方案介绍信托交易结构：信托交易结构：投委会投委会信托信托公司公司开发商开发商（万科、（万科、建业）建业）信托计划信托计划旅游新城旅游新城外聘外聘机构机构托管托管银行银行项目项目01项目项目03项目项目02优先级优先级一般级一般级信托方案介绍信托方案介绍信托公司简介及排名信托公司简介及排名:中信信托有限责任公司成立中信信托有限责任公司成立于于19881988年年3 3月月5 5日，系经国家金融日，系经国家金融监管部门批准设立的全国性金融监管部门批准设立的全国性金融机构，其前身为中信兴业信托投机构，其前身为中信兴业信托投资公司。资公司。公司股东是中国中信集团公公司股东是中国中信集团公司和中信华东（集团）有限公司，司和中信华东（集团）有限公司，注册地为北京市，目前注册资本注册地为北京市，目前注册资本为为1212亿元。法人代表：居伟民亿元。法人代表：居伟民 截止截止20092009年年1212月月3131日，中信日，中信信托总资产为信托总资产为20672067亿元。亿元。管理规模排名管理规模排名信托公司信托公司综合规模标准化综合规模标准化值值1 1中信信托中信信托1.00001.00002 2中融国信中融国信0.30710.30713 3平安信托平安信托0.24610.24614 4交银国信交银国信0.22410.22415 5中诚信托中诚信托0.21580.21586 6北京国信北京国信0.20680.20687 7华润信托华润信托0.17550.17558 8天津信托天津信托0.17170.17179 9中海信托中海信托0.14190.14191010华信信托华信信托0.12540.1254*综合规模标准化值为各信托公司在报告综合规模标准化值为各信托公司在报告期内产品成立规模标准化后的值期内产品成立规模标准化后的值信托方案介绍信托方案介绍托管银行介绍：托管银行介绍：中国光大银行简介：中国光大银行简介：中国光大银行（股票代码：中国光大银行（股票代码：601818601818）成立于）成立于19921992年月，总部设在北京，是经国务院批复并经人民银行批准设立的金融企年月，总部设在北京，是经国务院批复并经人民银行批准设立的金融企业，为客户提供全面的商业银行产品与服务。业，为客户提供全面的商业银行产品与服务。中国光大银行目前在全国中国光大银行目前在全国2525个省（自治区）、直辖市的个省（自治区）、直辖市的4545个主要经济中心城市设有个主要经济中心城市设有3333家一级分行，拥有营业网点家一级分行，拥有营业网点500500多个，多个，员工员工2 2万余人。万余人。中国光大银行托管业务优势：中国光大银行托管业务优势：证券投资基金托管资格、证券投资基金托管资格、QFIIQFII境内证券投资托管资格、全国社会保障基金托管资格、企业年金基金托管资格、保险资金托境内证券投资托管资格、全国社会保障基金托管资格、企业年金基金托管资格、保险资金托管资格，管资格，托管业务全资质托管业务全资质。20102010年年1212年末，资产托管规模超过年末，资产托管规模超过27002700亿元，亿元，位列股份制银行前列位列股份制银行前列。与证券公司、基金公司、保险公司、信托公司等建立了与证券公司、基金公司、保险公司、信托公司等建立了广泛的合作伙伴关系广泛的合作伙伴关系。具备运作监督、核算估值清算、风险监控、信息报告、档案保存等具备运作监督、核算估值清算、风险监控、信息报告、档案保存等健全的托管业务职能健全的托管业务职能。中国光大银行托管业务业绩：中国光大银行托管业务业绩：20042004年，首家对银行理财产品进行托管年，首家对银行理财产品进行托管20052005年，首家证券公司集合资产管理计划托管行年，首家证券公司集合资产管理计划托管行20072007年，存续规模最大的银行系年，存续规模最大的银行系QDIIQDII托管银行托管银行 国内最大产业基金托管银行国内最大产业基金托管银行 受监管部门委托，起草了企业年金相关管理办法受监管部门委托，起草了企业年金相关管理办法20082008年，国内最大的企业年金集合计划托管银行年，国内最大的企业年金集合计划托管银行 率先引进专门人才，打造绩效评估品牌，形成托管特色率先引进专门人才，打造绩效评估品牌，形成托管特色 推动了中国证券业协会托管专业委员会成立推动了中国证券业协会托管专业委员会成立20092009年，国内最大的券商集合资产管理计划销售及托管银行年，国内最大的券商集合资产管理计划销售及托管银行20102010年，成功托管航天产业基金等，股权类基金托管规模超年，成功托管航天产业基金等，股权类基金托管规模超400400亿元。亿元。信托方案介绍信托方案介绍资金运用方式及退出方式：（模拟）资金运用方式及退出方式：（模拟）资金运用方式资金运用方式：信托计划主要以股权方式运用，具体运用形式为：以增资和新设方式入股万科和建业的下属信托计划主要以股权方式运用，具体运用形式为：以增资和新设方式入股万科和建业的下属项目公司，资金运用于河南登封天地之中旅游新城的开发建设项目公司，资金运用于河南登封天地之中旅游新城的开发建设。信托资金闲置期间，可以用于短期拆借、购买货币市场基金，投资国债、金融债、信托计划信托资金闲置期间，可以用于短期拆借、购买货币市场基金，投资国债、金融债、信托计划等金融产品。等金融产品。信托计划资金在信托计划约定期限届满前可作循环投资（即投资于新项目公司）。信托计划资金在信托计划约定期限届满前可作循环投资（即投资于新项目公司）。资金退出方式：资金退出方式：正常退出：基金所投资项目公司已销售面积达到可销售面积的正常退出：基金所投资项目公司已销售面积达到可销售面积的90%90%或信托计划存续满或信托计划存续满5757个月，个月，上述二者中任一情况发生的。则开发商承诺：清算项目公司，转让项目公司股权，收购项目上述二者中任一情况发生的。则开发商承诺：清算项目公司，转让项目公司股权，收购项目公司未售物业。公司未售物业。非正常退出：开发商向受托人出具承诺，如所投资项目出现停工停建、重大事故等危机事项，非正常退出：开发商向受托人出具承诺，如所投资项目出现停工停建、重大事故等危机事项，或因开发商其它原因导致本信托计划被迫终止的，受托人有权要求开发商以约定溢价率（不或因开发商其它原因导致本信托计划被迫终止的，受托人有权要求开发商以约定溢价率（不低于低于15%/15%/年）收购信托计划所持项目公司所有股权。年）收购信托计划所持项目公司所有股权。信托方案介绍信托方案介绍安全措施安全措施:（模拟）（模拟）优先受益人：优先受益人信托资金规模不高于优先受益人：优先受益人信托资金规模不高于70%70%，对应信托规模为，对应信托规模为280280亿元。亿元。信托合同中约定，一般受益人以其信托利益保障优先受益人的信托利益信托合同中约定，一般受益人以其信托利益保障优先受益人的信托利益。一般受益人：一般受益人信托资金规模不低于一般受益人：一般受益人信托资金规模不低于30%30%，对应信托规模为，对应信托规模为120120亿元。亿元。承诺一：承诺一：在信托计划存续期间，如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到在信托计划存续期间，如信托计划优先受益人分配收益时，当期核算现金收益率未达到10%/10%/年的，由万科及建业集团补足；年的，由万科及建业集团补足；承诺二：承诺二：信托计划以非正常清算方式退出项目公司的，万科及建业集团承诺根据基金投资期限，以信托计划以非正常清算方式退出项目公司的，万科及建业集团承诺根据基金投资期限，以不低于不低于15%/15%/年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权。年的溢价率收购信托计划持有的项目公司的所有股权。信托计划相关法律法规信托计划相关法律法规参考依据：中华人民共和国信托法参考依据：中华人民共和国信托法信托的设立信托的设立第一条第一条 设立信托，必须有合法的信托目的。设立信托，必须有合法的信托目的。第二条第二条 设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财本法所称财产包括合法的财产权利。产包括合法的财产权利。第三条第三条 设立信托，应当采取书面形式。设立信托，应当采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。采取其他书面形式设立信托的，面文件等。采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。采取其他书面形式设立信托的，受托人承诺信托时，信托成立。受托人承诺信托时，信托成立。第四条第四条 有下列情形之一的，信托无效：有下列情形之一的，信托无效：（一）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；（一）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益；（二）信托财产不能确定；（二）信托财产不能确定；（三）委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；（三）委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托；（四）专以诉讼或者讨债为目的设立信托；（四）专以诉讼或者讨债为目的设立信托；（五）受益人或者受益人范围不能确定；（五）受益人或者受益人范围不能确定；（六）法律、行政法规规定的其他情形。（六）法律、行政法规规定的其他情形。第五条第五条 委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。人民法院依照前款委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。人民法院依照前款规定撤销信托的，不影响善意受益人已经取得的信托利益。本条第一款规定的申请权，自债权人知道或者规定撤销信托的，不影响善意受益人已经取得的信托利益。本条第一款规定的申请权，自债权人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。信托计划相关法律法规信托计划相关法律法规信托当事人：信托当事人：委托人委托人第一条第一条 委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。第二条第二条 委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。委托人委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。第三条第三条 因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，益人的利益时，委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。第四条第四条 受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。前款规定的申请该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。前款规定的申请权，自委托人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。权，自委托人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的，归于消灭。第五条第五条 受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。信托计划相关法律法规信托计划相关法律法规信托当事人：信托当事人：受托人受托人第一条第一条 受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。法律、行政法规对受托人的条件另有规定的，受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。法律、行政法规对受托人的条件另有规定的，从其规定。从其规定。第二条第二条 受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。第三条第三条 受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。受托人违反前款规定，利受托人违反前款规定，利用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产。用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产。第四条第四条 受托人不得将信托财产转为其固有财产。受托人将信托财产转为其固有财产的，必须恢复该信托财受托人不得将信托财产转为其固有财产。受托人将信托财产转为其固有财产的，必须恢复该信托财产的原状；造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。产的原状；造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。第五条第五条 受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易，但信托受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易，但信托文件另有规定或者经委托人或者受益人同意，并以公平的市场价格进行交易的除外。受托人违反前款规定，文件另有规定或者经委托人或者受益人同意，并以公平的市场价格进行交易的除外。受托人违反前款规定，造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。第六条第六条 受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记帐，并将不同委托人的信托财产分别管理、受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记帐，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记帐。分别记帐。第七条第七条 受托人必须保存处理信托事务的完整记录。受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收受托人必须保存处理信托事务的完整记录。受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委