北京市昌平区郑各庄村

郑各庄村编辑本段简介郑各庄村隶属昌平区 北七家镇，576户，1388口人，其中农业人口1100人。 村域面积4332亩。 经济运行体系：以郑各庄村为基础、以宏福集团为经济主体的“村企合一”的经济运行体系，实现了资源共享、优势互补、利益双赢。 编辑本段产业结构1、传统产业：土石方机械施工、地基与基础、建筑、市政、建材、房地产开发等。 2、现代产业：产业基地为宏福创业园。 包括：电子信息、生物制药、机械制造、服装加工、新型建材等。 3、旅游休闲产业：以温都水城冠名的旅游休闲项目。包括：梦幻水空间，国际饭店、温泉养生会馆、平西王府以及鲍鱼岛商务区、活动中心等。已列入昌平区规划并即将开发的温榆河游船码头及生态观光园。 4、服务产业：大学后勤服务，园区物业保障、小区物业服务等。经济效益：现有总资产10亿元。2005年总收入7.6亿元，创利8000万元，上缴税金3300万元，人均收入17800元。分别比2004年的7亿元、6500万元、3100万元和17200元增长了9%、23%、7%和5%。 编辑本段新农村建设从1998年3月起，开始以本村自身的经济实力实施以城市化为目标的旧村改造。目前，村民上楼率达到97%。社区道路、交通、通讯、学校、幼儿园、银行、邮政、商业、社区公园、文化广场、以及供热中心、污水处理厂、垃圾分类站等基础设施完善。 编辑本段荣誉郑各庄村曾获得全国文明村、全国民主法制示范村、全国小康明星村、北京市五个好标兵村党支部、北京市先进村委会、北京市民主法制示范村、首都文明村、首都生态文明村，京郊人收入超万元专业村等荣誉称号。1 词条图册更多图册参考资料 1 图片、资料来源 北京昌平区郑各庄村党总支书记黄福水发言(全文)2011年03月30日 10:58来源：东方网 字号:T|T0人参与0条评论打印转发尊敬的各位领导，各位专家、学者。大家下午好。我的主题是主动城市化引领新农村建设。先感谢主办方和承办方为我们搭建这样一个很好的交流平台。下面结合我们郑各村这些年在走入城镇化方面的一些做法和取得的成果，谈几点体会。 郑各村是昌平区的一个行政村，有568户，1500口人。这个村除了作为行政村以外，还有三个并机相连的名字，一个叫宏福院，很大的住宅小区，是我们在主动城市化进程当中旧村原址上集中建的居住小区。这个小区已经被市民网的网民评被北京市最适合生活居住的小区。还有一个宏福集团是我们企业的名字，也是我们郑各村村的经济实体。这次从利比亚撤回的三万多人公民当中，有我们5千套住房项目工人，2千多人，刚刚撤回来。还有一个名字叫“温都”水城，这个名字在北京家喻户晓。是我们近年来打造的旅游休闲产业项目的品牌，国家AAAA风景区。 应该说宏福院、宏福集团、“温都”水城既是展现郑各村的实力、名片，也是农民自主创业、自主创新的重要成果。农民的权益和保障是统筹城乡发展，以及小城镇建设核心的问题。为了破解这方面的难题，经过不断地探讨、实践，我们走出了一条以主动城镇化发展之路。下面我谈几点。 第一是坚持规划先行。郑各村提出主动城市化的构想在1995年，当时我们村面临着四方面的困惑。一是土地资源配置不合理。415户人家占用宅基地105亩，占村面积的25%，沟塘、低洼地，占村面积的14%，人均拥有农地不足一亩半。二是农民弃地问题比较突出，由于高成本地经营农地，农民干一年的收成，不抵做一个月的工作，纷纷外出打工，大部分的农地都荒。 三是农民承受着被动城市化开发的痛苦。因为我们周边距离回龙观大概500亩，距离天竺院大的社区近2公里，两个大的社区紧临着我们的村庄。房地产开发商打着农村城镇化的招牌以址圈地，不改村的方式迅速开张。交通比较便利的地块被大面积地侵占了。而本地的农民却生活在脏乱差的区域。四是村民攀比盖房成风，农民手里有了钱便开始盖房子，解放四邻谁也不愿意自己的房子被人家矮一截，你比我高一尺，我比你高一米。由此引发了宅基地占道等等的，特别导致了一些家庭的债台高筑。为了摆脱这些困惑，我们选择了主动城市化，随即请来专家帮我们论证。依据北京市总体规划和相等产业的发展方向，编制出了郑各村21世纪生态庄园的规划，确定用15条20年把郑各村建设成现代化的乡村都市。 第二是从改善人居环境入手，迈出了主动城镇化的第一步。十年前郑各村交通闭塞，道路狭窄，特别是村民成年累月生活在既让人厌恶，又难以割舍的猪圈、厕所之中，为了彻底改善这种恶劣的居住环境，1998年3月，以主动投资自我建设、自我管理、自我服务、自我完善的旧村改造完善功能正式启动。以优惠的条件帮助村民。村民改造后，村民的住宅用地仅250亩，节约用地800亩，人均住宅面积达到了70平米。每家都能拿出一两套房子对外出租。每年增收两三万元。 与此同时温泉水、天然气、有线电视、宽带网实现了连网入户，公交车开进了社区，引进了中央戏曲学院，解放军艺术学院、北京电影学院等著名的大学。中小学校、幼儿园、图书馆、文化教育体系，实现了配套。公园、文体活动中心、三甲医院、银行、邮局、电信、超市以及变电站、污水处理站，以及垃圾分类等公共设施的全面完善。这其中做了应该由政府来做，或政府想做还没有来得及做的事情。 第三是主动城市化推动经济发展。主动城市化离不开经济作支撑，又是促进产业升级，引领经济发展的助推器。通过产业调整，以宏福置业为主体的房地产集团，以宏福建工为主体的建工产业集团，以“温都”水城为品牌的旅游产业集团，以宏福建科为主体的科工贸产业集团，主动支撑起郑各村的城市化。旅游地产、医疗地产、养老地产以及科技地产，全面铺开。重建设专业实现了基础、装饰装修配套，年施工能力达到80万平方米，中国北方最大的建筑设备总体基地已成，“温都”水城建筑面积达到40万平方米，具有接待达到上万人的会议、商务娱乐的能力。 生物科技、新能源等产业聚集。国际贸易步入了成熟，影视等文化创意产业脱颖而出。高校后勤、社区物业等保障的服务业全面配套。品牌、资本、管理、三输出的战略实施。我们在青岛、沈阳、长春等地，一条可持续发展的产业链拉开了郑各村的经济又好又快的发展。目前净资产已达到55亿元。去年经济总收入35亿元，实现利税6.3亿元，农民人均纯收入44600元。我们的“十二五”确定了到2015年总收入达到100亿，农民人均纯收入达到65000元。 第四是合理的制度安排，让农民共享主动城市化的成果。1996年北京宏福集团成立，随即创立了以体带村的发展趋势。1999年宏福集团创立了制度改革。经济持续发展有了为群众办实事和治理村庄的物质基础，目前郑各村的农民享有退休养老金、医疗、农龄以及工龄的补贴，从幼儿园到大学的全程教育补贴，水暖电气的生活保障补贴，以及粮油实物的补贴等等更多的实力。 由城乡二元体制形成的户籍问题一直是制约城乡一体化的瓶颈。特别是现行的二元分配制度，城市居民享受到公共产品，要优于农民，为了让农民享受到村内的福利保障的同时，又能够享受到城市居民的保障一方面引导大家农转非，一方面通过农民自治，自筹资金，让所有的农民都享受到农居双重保障。去年本村农民人均福利达到7350元，公平的自治制度，让农民带入资本步入城市。在经济收入、福利保障、居住环境、生活水平、健康水平、文化生活、成就感和安全感等方面的幸福指数不断提高。 最后我要说的是郑各村的发展既要创新，又带有改革的层面，既然改革就要冒着一定的风险，比如我们村在1995年做出规划，到2005年才被证实批复，这10年我们等不急，只能冒着风险去做事，把旧村改造了，把村体的关系理顺了，把人才引进来了。再有就是阻碍农村发展的瓶颈，按照现行的政策必须是国有土地上的建筑才能拿可以入市的大产权。而农民建在集体土地上的房屋，包括农民住的房子被称之为小柴全。这种不公平的制度导致农民的资产不能形成资本。 还有就是呼吁同地同价同权，政府把土地从农民手中拿走，再以招牌挂的形式入市，从重获得拿出高出几十倍的收益，这是农民的不公平，也是对农民利益和感情的伤害。希望国家要放开农村建设用地的市场，以国有土地获得平等的权利。允许上市转让，也可以自征自用。给农民的资产证明，摔倒小产权的帽子。在这里我要邀请大家，因为今年的5月5号，欢迎大家来北京郑各村参观，在那里要召开农村自主城镇化论坛，同时邀请各位学者、专家，在座的各位到我们郑各村实地参观考察。谢谢。农村城市化与集体土地资本化的关系-北京郑各庄村调查 作者：劉守英2009-8-4摘要：本文基于对北京市一个村庄的实地调查发现，土地资本化是城市化的重要依托。土地资本化的不同方式决定了城市化的模式。一种模式是政府主导的城市化，它依托于土地的国有化和政府攫取土地的级差收益。另一种模式是农民自主的城市化，即在不改变土地集体所有制性质的前提下，在规划前提下，农民集体一方面通过宅基地的商品化和资本化，发展房地产，将土地级差收益留在村庄，用于企业发展、村庄改造；另一方面通过土地的非农化发展第二三产业，推进农村的工业化和城市化。在政府主导的城市化越来越导致社会矛盾激化的情况下，应该研究农民自主城市化的经验、效果，客观评价它对中国农民参与城市化进程的重要意义。 关键词：土地资本化；城市化；村庄调查；集体土地 一、引言 在中国土地包产到户的发源地凤阳县的城墙上，至今还留着那位出生于斯的明朝开国皇帝朱元璋撰写的万事根本的牌匾。在农耕社会，土地无疑是万事之根本，是农民的衣食父母，是国家税收的主要来源。伴随农业社会向市民社会的转变，土地更是焕发出神奇的魔力，她已不再仅仅出产粮食，而是长出了一块块的工业，长出了一片片的城市；她不再仅仅是农民生存保障的源泉，而是成为升值最快、最稳定的生产要素，成为非农产业和城市投资融资的最可信赖的担保品，成为各利益相关者追逐和争夺的对象。参见蒋省三、刘守英：土地的秘密（待出版文稿）。土地的资本化成为一个国家、一个区域、甚至一个村社高速成长的发动机，是他们创造经济奇迹的秘密。参见德。索托：资本的秘密，北京：华夏出版社2006年版。 北京城郊的郑各庄村，就是一个集体土地资本化推动村庄巨变的典型个案。30年前，这里绝大多数人口被束缚在土地上以农为生，人均年纯收入182元。改革开放以来，尤其是1998年以后的10年间，郑各庄村发生了翻天覆地的变化。 2007年与1998年对比，村级总资产从0.36亿元增加到32亿元，提高了88倍；经济总收入从0.35亿元增加到12.8亿，提高了36倍；上缴税金从33万元增加到6800万元，增加了205倍；村民人均收入从3100元提高到21000元，增加了6.8倍，兑现村民福利增长了39倍；人均土地收益分配从50元增加到2000元，见郑各庄内部资料：郑各庄村史。实现了一个传统村庄向工业化、城市化的现代社区的转型。 本文以郑各庄村这块土地上如何长出工业和城市为线索，记录宏福集团利用村庄土地的资本化发展与壮大、郑各庄村伴随宏福集团的发展从传统村庄迈向工业化城市化的进程，着重分析集体土地资本化的组织、体制和机制基础，揭示农民土地资本化与政府土地资本化的差异，以及农民集体土地资本化对农村工业化和城市化的意义。 二、宅基地商品化与土地资本化 （一）化危机为机遇的土地资本化 郑各庄村在经历了集体办企业和村民在外闯荡的历程后，于1990年代末明确了要利用村里的资源谋发展，而且是在保住集体土地所有制性质不变的前提下，通过土地来自我谋发展。当时，房地产开发已经在郑各庄周边蔓延，以王府名义开发的房地产项目王府花园、王府公寓、王府农场等在相邻的村庄拔地而起，郑各庄这片土地理所当然成为许多房地产商垂涎的版图！但是，郑各庄人作出了另一种选择明确提出了自己的土地利用和开发目标：第一，郑各庄祖辈留下的地不卖！自己的地自我开发。第二，土地开发不能急功近利，要考虑可持续性发展。第三，村庄开发要有规划地进行。参见宏福集团发展史（内部资料）。 从事后来看，郑各庄村的土地开发，并不是因为郑各庄人比别人更有远见，从一开始就窥视到了土地资本化的魔力，从而甘愿冒着政策的风险成为较早吃螃蟹的人，而是出于企业当时陷于困境所采取的无奈之举。 第一，到1997年时，随着企业发展规模的扩大，已吸引大量非本村人进入企业，在企业就业员工中，外村人占到91.4%，其中有些人已成为企业发展的骨干，集团骨干中，外来人已达51人。由于这批人不是本村人，就不能享受福利化的宅基地制度的恩惠，但他们又是在为本村企业服务，作为村企合一体制的领导人就不可能不解决这批人的住房、而将他们推向商品房市场来解决。因此，解决这些人的住房成为宏福集团留住人才、发展自己的重要手段。 第二，是为了消化企业的三角债.90年代末这家以建筑、施工为主的宏福集团已经被三角债拖得债权高筑，到1997年，集团债权高达3000多万元。于是集团不得不决定以物折款的方式盘活资产，凡是集团的债务单位，有水泥出水泥，有钢材出钢材，没有材料的出人工，作为启动住房建设的资源。参见北京郊区村庄制度变迁研究组集体土地上长出的城市郑各庄现象研究。 令郑各庄人喜出望外的是，这一本来为企业解困的初衷却让他们尝到了土地商品化的甜头，产生了通过土地资本化发展企业、改造村庄的念头。 郑各庄第一批住宅楼经过八个月的盖建诞生。这批住宅楼的入驻取得了意想不到的效果，上楼的村民和员工以预付款方式进行订购。所得的500万元预付款不仅救活了企业，而且企业以此作为周转金，净赚了2000万元。这给宏福集团通过旧村改造实现土地资本化很大启发！在仅仅6亩地上就盖出了4栋15236平方米的楼房，全村现状为415户，占地1050亩，不仅用地不集约，而且毫无规划，未来新增人口还得申请宅基地继续盖房，更要命的是，农民祖祖辈辈只要有点活钱，随着娶妻分家，就要不断地翻盖房屋，如果让全体村民都住进楼房，整个村子将省出多少宅基地！ 宏福集团在土地上不就大有文章可做了吗！把郑各庄建成现代生态庄园不就有了突破口了！ 就这样，在郑各庄人面前，危机变成了机遇。 起初只是为了解决企业员工住房、消化企业债权的无奈之举，变成了一个对未来宏福集团和郑各庄发展起决定作用的决定：进行旧村改造，盘活宅基地，为集团发展开辟土地空间。 （二）细致工作和利益兼顾促成的旧村改造 要进行旧村改造，就必须动用农民已经占有的宅基地。但是，盘活宅基地谈何容易！一大堆的问题有待发动旧村改造的领头人去解决：据郑各庄旧村改造农户调查实录。 村里的每个农户祖祖辈辈就是一家一院自盖院落的传统，房子里要摆放农具，四周要养猪禽增加收入，要他们住到一间一间的阁楼上去，大多数农民认为不习惯、不方便。 祖辈留下的院宅房屋是几代人奋斗的结果，每块砖瓦、每根椽子都是流着血汗！况且大多数农民的房屋都是在改革以后收入提高新盖的，一些农户的房子还盖得很有水准，要拆掉他们的房子，不仅费钱，更主要是他们舍不得。 农民住自己的房子时，都是自我维护和自我管理，上楼以后就要有专门的物业管理，用电用煤都比原来高，农民反映收入低、住不起。 农民对于上楼更是心存后顾之忧，今天上楼，明天养不起楼怎么办？ 还有法律对宅基地制度的规定。按照土地管理法的规定，农村村民一户拥有一处宅基地，上楼以后这个权利如何保障，如何实施？ 会不会上楼以后，这个权利就没有了？ 但是，农民上楼既是郑各庄旧村改造的题中应有之义，也是旧村改造能否进行和能否成功的关键。因为农民不上楼，旧村改造就无法展开，土地节约就无从谈起，土地资本化也就成了空想。 如何让农民上楼？重要的是形成和制定符合村民实际、顾及他们利益的政策，作出有利于保障村民居住权益和经济利益的制度安排。党总支召开会议提出三条原则： 要设身处地为村民着想，决不让老百姓吃亏，既然有好的初衷，就要实现良好的目的。 实行不让农民吃亏的房屋作价评估。 制定相关优惠政策，既然要让村民上楼，就要让村民住得起楼，养得起楼。 按照这几条原则形成了郑各庄村旧村改造中关于村民拆迁安置的规定。包括：（1）拆迁安置：凡是具有本村常住户口的村民以及在上学期间户口迁出并长期与父母生活居住在一起的未婚人员，每人40平方米。为了缓解住房安置压力，零岁以上的未婚人员每人为120平方米；原住宅面积如大于拆迁安置住宅面积，按原住宅面积进行安置。（2）拆迁补偿办法及标准：分期进行补偿。（3）在综合考察村民拆迁补偿水平的基础上，确定出售给村民楼房的价格。（4）将村民拆迁的前期补偿总额与村民认购楼房的总额进行互抵，多退少补。（5）确定住房福利待遇标准。（6）解决村民临时居住的办法。参见北京郊区村庄制度变迁研究组集体土地上长出的城市郑各庄现象研究。 在作出有关农民拆旧换新制度安排的同时，郑各庄的旧村改造规定中，也制定了相应的企业和教师购房办法和外来人口购买宅基地改造剩余用房办法，通过盘活宅基地和旧村改造，实现土地资本化收益的目标彰显。 一是关于教师购房办法。有资格购房的教师是指工作在本村域内院校中非本村村民属性的相关人员。中小学校（过去属于民办公助性质的中小学校）老师：给与40平方米村民（相当于一个人的指标）福利房价，其余的按每平方米1680元售给，但购房总面积不能超过家庭人口现状的人均40平方米。超过部分按市场价格购买；引进的大学教职工：按市场价格的80%售给，委托校方对购房标准实施控制。 二是企业员工购房办法。有资格购房的企业员工是指工作在本村域内企业中非本村村民属性的相关人员。根据员工的贡献（工龄、职务），按照市场价格的60%-80%售给。住房面积控制在90-160平方米之间。 三是有住房的外来人员房屋兑现办法。指在旧村改造之前购买村民宅地内房屋的人员。按旧房屋同等的建筑面积、以村民福利房价格标准售给楼房。超过原房屋建筑面积的部分，按市场价格购买。拆迁后，不享受村内福利。 四是外来人购房办法。把村民、企业员工、教职工认购住房后的剩余房推向市场。在不作宣传、不推销的前提下，外来人自愿前来购买。执行市场价格，以弥补旧村改造的资金缺口。 正是由于细致的工作、以保障村民利益为前提的制度规范，以及先上楼农户的示范效应，郑各庄391户祖祖辈辈自己盖院、几代人生活在一个院落的传统，转变为按门牌号和楼层、户与户之间彼此不相识的多层楼居住方式。 （三）盘活宅基地实现多赢的效果 第一，改善了村民的居住和生活条件。从1998年3月到2007年年末，郑各庄共拆除旧房屋3084间，计50000平方米，院墙16000平方米。旧村改造后，村民住房共1130套，建筑面积101700平方米；另外为新生及合理迁入的村民预留福利房120套，建筑面积11300平方米。共计113000平方米。人均居住面积达到70平方米，相当于上楼前23平方米的3倍。差不多原来的一个农户在旧村改造后获得了3-4套公寓楼。实施旧村改造，村民陆续搬迁上楼，基本一代人一套住房，打破了原来一宅一家一户的格局。同时也把农民从多少年来劳其一生省吃俭用、一辈子心血都用在盖房上的生活模式中解放出来。 第二，以优惠价格配置住房给企业核心员工，为发展企业留住了人才，积累了人力资本。产业配套房，用于安置宏福集团及合作企业的员工、大中小学校的教职工，筑巢引凤的效应愈加显著。使郑各庄村经济建设蒸蒸日上。在不扩大住宅用地的前提下，建了一批产业配套住房，安置企业员工、院校教职工以及周边村农民4500户。通过旧村改造，为企业员工及大中小学教职工建造1377套房，建筑面积181901平方米。还预留了产业配套房182套，建筑面积191215平方米。共计373116平方米。这两类群体只是以成本价购房，成为商品房改革大潮中的赢家。 第三集体土地资本化与农村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 浏览量：76 【加入收藏】【复制网址】【大 中 小】 ，土地的资本化收益，为公司创造了巨额资金。第一批对外销售298套，33475.48平方米，实现销售收入34，008，990.26元，到2007年，共对外销售18批房、4452套，销售面积418383.27平方米，平均单价从680元提升到5680元，共实现销售收入1，378，013，540.75元。 第四，节约了土地资源，为郑各庄的产业发展腾出了土地空间。通过旧村改造，住宅用地由原来的1050亩减少到250亩，节约土地800亩。 第五，改善了村民居住环境，使郑各庄从一个传统农村变成现代城市社区。十年前的郑各庄，生活环境差。现在郑各庄成为一个规划科学、村里人和外来人共处、环境优美的现代城市社区。 （四）宅基地商品化、资本化的意义 第一，郑各庄的旧村改造，创造了农民以自主投资、自我管理的方式进行村庄改造的模式。 郑各庄村在旧村改造中，村民的拆迁补偿、住宅楼和基础设施建设以及物业管理等方面的投资完全由村里企业负担，没有给地方政府财政添任何负担，而且在旧村改造中不依赖开发商，完全靠自己投资，自己开发、自己管理、自我完善，避免了农民和村庄利益的流失，减少了目前征地拆迁中农民集体与开发商的利益纠纷，也避免了政府为了拆迁改造给开发商让利，造成政府与农民的冲突。 郑各庄旧村改造运营成功的经验表明，只要在宅基地政策上敢于创新，允许宅基地的商品化、资本化，允许集体宅基地作为房地产市场的适当补充，就可以打通旧村改造的资金流，也可以改变目前国有土地垄断供应下房价居高不下的局面，为城乡生产要素的对流和农民参与城市化进程打开一条通道。 第二，郑各庄的旧村改造，开辟了乡村房地产开发新模式。我国政府认定的房地产开发模式是，政府供应土地，由房地产商在国有的土地上开发与经营，政府通过土地的招拍挂获得巨额土地出让收入，房地产商从住房销售中获得利润。郑各庄村的房地产开发则完全是另一种模式，他们是利用村庄宅基地盘活节约的土地，从事了部分商品房开发对外销售，因此，其土地是集体所有的宅基地，住房建设的主体是村里的企业。 因此，土地资本化的收益留在了村庄和企业，房地产销售的利润也归本村企业，促进了企业发展和村庄面貌的改善。 由此可见，郑各庄的旧村改造取得了多赢的效果，农民居住条件改善，为企业员工解决了后顾之忧，而宏福集团则成为旧村改造和土地资本化的最大受益者。 三、集体建设用地入市与农地非农化 事实上，郑各庄对村庄土地的利用并不仅仅局限于实施旧村改造来改变农民的居住方式和村庄环境，他们在谋划着一个更大的目标：利用集体土地实现村庄的工业化和城市化。 要实现农业向工业的转变，就必须要改变土地的用途和使用方式。对于宏福集团的决策者来说，全村土地总量4332亩中，已有1370.57亩作为村庄道路、广场、宏福学校等公益性设施用地，另外近3000亩地分别为通过旧村改造腾挪出的800亩宅基地和2200亩耕地。我们下面就来讲述郑各庄人是怎样通过企业、村庄与农民的巧妙的合约安排，依靠这片土地的非农化，推进村庄工业化和城市化的进程的。 （一）化解土地非农化的政策制约 要在这片土地上做工业化的文章，首先就要得到各主管部门的许可和批准。 第一关是规划关。按照城乡规划法规定，乡规划、村规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农业生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护等的具体安排。乡、镇人民政府组织编制乡规划、村规划，报上一级人民政府审批。村规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。参见中华人民共和国城乡规划法。 到了1996年，郑各庄人绘制出自己村庄的第二个规划。这个被称为郑各庄村21世纪生态庄园的建设规划，由郑各庄人聘请一批专家绘制完成。它依据北京市及昌平区总体规划布局和功能定位，按照人与自然、人与资源、人与环境和谐的理念，结合本村所处的地理位置以及具有的人文特征、资源特点和未来产业发展方向等因素，遵循可持续发展的主导思想，将郑各庄村288.7公顷村域，规划出生活居住、科技产业、教育科研、旅游休闲、商业服务等五大功能。这一规划突出了产业支撑、生态环境改善以及基础设施配套等，计划用20年的时间，打造一个以经济繁荣和高度的精神文明为主体，拥有优美的人居环境、完善的基础设施和配套的服务体系的生态型主题村庄。参见昌平区规划委员会对郑各庄规划的批复。 尽管这个规划按照郑各庄人对未来自己家园的憧憬绘制，但其科学性和前瞻性丝毫不亚于任何一个高标准的、高花费的、兴师动众的规划。鉴于此，2005年3月北京市规划委员会正式批复的郑各庄片区平西府组团控制性详细规划就是在这个规划基础上形成的。 这个规划是郑各庄人的第三个规划。它按照北京市和昌平区总体规划以及北七家小城镇功能定位，对村域内4331.3亩土地作了规划，除了保留73.5亩农业用地外，大部分土地规划为集体建设用地即非农产业用地。具体用地功能如下：村民及企业配套住房用地646.8亩，高档住宅即1000栋用地494亩，工业用地355.95亩，教育科研用地533.59亩，温榆河绿化带763.6亩，人工湖、护城河、温榆河等水域用地230.8亩，商业文化娱乐用地161.55亩，公共设施用地25.8亩，道路用地680亩，行政办公用地34.05亩，绿地及绿色产业用地833.66亩。 这个规划不仅让郑各庄的人吃了一颗定心丸，而且为郑各庄村的建设和发展提供了法律保护、科学凭据和规划保证。从1996年自我制定的规划到2005年规划得到批复，以及规划批复以后的整个时段，郑各庄真正做到了以规划统领全村的空间布局、产业配置、基础设施建设和村庄发展，真正落实了规划的权威性和严肃性，它没有像某些城市那样花大价钱绘制完规划以后，让其变成规划、规划、墙上挂挂，也没有因长官意志和领导人的个人喜好而随便更改规划。规划真正成为郑各庄从传统农区变成现代、宜居、功能完善、布局科学和和谐发展的城市的基础。 第二关是宅基地使用关。通过旧村改造节约出来的800亩地，审批起来相对容易，因为这些地已经是集体建设用地，只需办理相关手续即可使用。 第三关是土地审批关。因为1998年施行的修订后的土地管理法，对土地实行用途管制、严格耕地保护和加大审批等规定，对土地转为非农用途作出了非常严格的规定。对于宏福集团来说，更难的是第三道关，2200亩耕地要转变用途，就要到国土部门办理土地转用审批手续。不过，实事求是地讲，1990年代末的土地管制还没有现在这样严格，加上农业部门对农民发展经济的支持，又从另一角度分担了农民利用土地发展非农产业的风险。在这一历史关头，当时北京市大力发展乡镇工业区的政策支持了郑各庄创办的宏福创业园.参见郑各庄关于土地确权、确利的规定。村集体就通过整理置换、交纳复垦费等方法，逐步将其中的1600耕地调整为建设用地。也就是说，宏福集团靠盘活宅基地节约的800亩存量集体建设用地加上整理置换的1600亩地，已经拥有了2400亩土地的开发经营权。 （二）与农民集体达成租地合约 更为关键的是，必须解决好村民与土地的关系，核心是村民的土地对利益保障。 节约出来的宅基地属于全体村民集体所有，集中利用的核心是保障每个村民的土地利益。那2200亩耕地就要复杂得多，这些土地于1984年包产到户时已下放到每个农户，尽管在大部分农户转向非农产业以后，这些土地已由村农业公司代为经营，但是承包权和收益权仍然属于郑各庄村的每个农户。如何将这些每个农户拥有权利的土地转为集团集中开发经营呢？ 郑各庄在1998年实行旧村改造的同时，还有另一个举动，那就是作出了村庄农民集体土地委托公司经营的制度安排。当时正值落实中央关于土地延包30年不变的政策，郑各庄结合本村的特点，在尊重农民意愿的前提下，建立了确权、确利、保收益的土地流转机制，为集团经营村庄农民集体所有土地提供了制度保障。具体而言：村委会与宏福集团签订土地流转协议。集团一律采取有偿租用的形式，保证每亩每年不低于5000元的土地租金。对尚未租出的土地，则由宏福集团按每亩每年500元的租金标准支付给村委会。村委会收回的土地租金，全部分配给享有土地承包权的农民。参见刘守英：中国的二元土地制度与土地市场残缺，农业部农研中心改革30年论文集。 这一制度规定带来土地利用主体的重大变化，那就是，宏福集团从村集体手中，获得了对郑各庄村域全部土地有规划的开发与经营权。它成为宏福集团对村庄土地实行统一规划、统一招商引进企业，依靠市场机制推动土地流转，推动村庄工业化和城市化的重要合约安排。 这一合约安排当时之所以为大多数农民所接受，主要是基于： 第一，在土地经营上，郑各庄村召开村民代表大会通过决议，明确了土地只租不卖的思路，只是将土地经营权委托给了集团，集体土地所有权性质并未发生移转，也就是说，宏福集团只是通过出租方式获得了郑各庄村农民集体土地20-30年的使用权，集体土地所有权仍然握在郑各庄农民集体手中。这就避免了国家征地或房地产商买地开发导致农民集体丧失土地所有权。 第二，集团支付给农民集体每亩土地租金不低于5000元、未出租土地按500元支付。集团使用郑各庄村的土地，无论盈亏与否，都必须按时交付租金，保障了农民的土地租金，避免了农民直接参与市场经济的风险。村民作为土地所有者，不参与土地经营，但享受土地租金，保障了农民的土地权益。集团在与村委会签订委托经营土地合同、交纳土地租金后，可以自行经营土地，也有利于集团作出整体规划，优化产业布局。 第三，村委会保证收取的土地租金，除公共福利外全部分配给村民，每年将土地利用情况、租金标准、租金收入及分配方案向农民张榜公布，保障了村民的知情权和监督权，使农民集体的土地租金得到足额分配。 （三）集体建设用地非农化的方式 在通过出租取得集体土地的经营权后，宏福集团对郑各庄村域土地采取了自用、入股、土地出租和厂房出租的方式，以推进村庄的工业化进程。 从1998年到2007年，宏福集团自用土地创办属于集团旗下企业18家，自用土地410亩；宏福集团以参股及合作方式引进企业8家，合作利用土地515亩；园区以厂房出租方式引入企业27家，占地61亩。通过这三种方式，郑各庄土地被转化为企业用地576亩，占全村土地面积的13.3%，占全村建设用地面积的17.2%.正是通过土地的自用、集团参股、合作利用土地、租厂房和租地招商引资，到2007年，郑各庄已有企业60家，创造产值12.8亿元，上缴税收7000万元。制造业产值和就业占到全村的47.8%和14.5%，基本实现了村庄的工业化。在自身大力发展、引入企业、推进工业化的同时，宏福集团还通过调整产业结构、大力发展第三产业、引入学校进入村庄聚集人气，推进村庄的城市化。为了适应产业结构的转型和城市化的进程，宏福集团在土地配置上也作出了相应调整： 一是自用240亩用于温都水城品牌相关的第三产业发展，实现宏福集团自身从原来以建筑施工为主导产业的集团向以旅游、宾馆、文化创意、会展等以第三产业为主的服务业的转型。 二是引入北京邮电大学软件学院和中央戏剧学院，聚集郑各庄的人气、文气，改变人群结构，提升购买力，使村庄工业化向城市化转型。到2007年年底，租用大学园区112亩，占村域面积的2.6%。 （四）集体建设用地非农化的收益与分配 第一，农民集体获得了土地租金 集体土地资本化与农村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 浏览量：77 【加入收藏】【复制网址】【大 中 小】 。郑各庄通过集体建设用地进入市场，实现工业化城市化的同时，也收获了土地非农化的租金。 第二，形成产业发展、村民居住、社区公共空间配置科学、合理的用地结构。一方面表现为产业用地配置合理，第二产业用地占13.5%，服务业用地占62.4%，完成从工业用地为主向服务业用地为主的现代城市用地结构转型。另一方面表现为用地极其高效、集约。产业用地占比达80%，公共用地只占0.3%，企业和村庄办公用地只占0.08%，与我国各大城市的宽马路、大广场、气派威严的政府办公大楼等公共用地占比过高形成鲜明对照。 第三，在村庄土地工业化、城市化进程中，受益最大的是宏福集团。在集团创办的企业，在利用村庄土地时，只需要支付每年每亩5000元的租金，这就大大降低了企业的土地成本，可以将大量流动资金用于企业发展。而且无论是早期的办建筑产业还是后期的宾馆、高档服务业用地，也只需要按原来集团与村委会的合约支付5000元钱，对宏福集团来讲就太合算了。 第四，村农民集体得到了一笔比原来种地时更高的土地租金。从村集体来看，按照原来的集团与村委会的合约，到2007年年底，集团已非农化的土地共1390亩，按每年每亩5000元计算，每年集团向村委会支付租金698万元，其中，自用410亩，交纳租金205万元，合作给村外企业910亩，租金490万元，厂房出租61亩。苗木地60亩，因属村内绿化配套，由物业公司按年亩300元标准补偿。暂未租用的979.76亩，由宏福集团按每年每亩500元标准补偿，两项加总，村集体每年从集团获得租金为698万元。与农民原来经营农业的收入相比，村农民集体从土地确实获得了一笔很大的且有保障的收入，每亩地的收入上涨15倍。 第五，每个村民以村民身份获得了一笔土地分红。在个人不直接经营的条件下，2007年，人均从土地收益中得到5600元的回报，比自己承包经营时的300元提高了17.6倍。 SPAN家，占地61亩。通过这三种方式，郑各庄土地被转化为企业用地576亩，占全村土地面积的13.3%，占全村建设用地面积的17.2%.正是通过土地的自用、集团参股、合作利用土地、租厂房和租地招商引资，到2007年，郑各庄已有企业60家，创造产值12.8亿元，上缴税收7000万元。制造业产值和就业占到全村的47.8%和14.5%，基本实现了村庄的工业化。在自身大力发展、引入企业、推进工业化的同时，宏福集团还通过调整产业结构、大力发展第三产业、引入学校进入村庄聚集人气，推进村庄的城市化。为了适应产业结构的转型和城市化的进程，宏福集团在土地配置上也作出了相应调整： 一是自用240亩用于温都水城品牌相关的第三产业发展，实现宏福集团自身从原来以建筑施工为主导产业的集团向以旅游、宾馆、文化创意、会展等以第三产业为主的服务业的转型。 二是引入北京邮电大学软件学院和中央戏剧学院，聚集郑各庄的人气、文气，改变人群结构，提升购买力，使村庄工业化向城市化转型。到2007年年底，租用大学园区112亩，占村域面积的2.6%。 （四）集体建设用地非农化的收益与分配 第一，农民集体获得了土地租金 集体土地资本化与农村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 浏览量：77 【加入收藏】【复制网址】【大 中 小】 。郑各庄通过集体建设用地进入市场，实现工业化城市化的同时，也收获了土地非农化的租金。 第二，形成产业发展、村民居住、社区公共空间配置科学、合理的用地结构。一方面表现为产业用地配置合理，第二产业用地占13.5%，服务业用地占62.4%，完成从工业用地为主向服务业用地为主的现代城市用地结构转型。另一方面表现为用地极其高效、集约。产业用地占比达80%，公共用地只占0.3%，企业和村庄办公用地只占0.08%，与我国各大城市的宽马路、大广场、气派威严的政府办公大楼等公共用地占比过高形成鲜明对照。 第三，在村庄土地工业化、城市化进程中，受益最大的是宏福集团。在集团创办的企业，在利用村庄土地时，只需要支付每年每亩5000元的租金，这就大大降低了企业的土地成本，可以将大量流动资金用于企业发展。而且无论是早期的办建筑产业还是后期的宾馆、高档服务业用地，也只需要按原来集团与村委会的合约支付5000元钱，对宏福集团来讲就太合算了。 第四，村农民集体得到了一笔比原来种地时更高的土地租金。从村集体来看，按照原来的集团与村委会的合约，到2007年年底，集团已非农化的土地共1390亩，按每年每亩5000元计算，每年集团向村委会支付租金698万元，其中，自用410亩，交纳租金205万元，合作给村外企业910亩，租金490万元，厂房出租61亩。苗木地60亩，因属村内绿化配套，由物业公司按年亩300元标准补偿。暂未租用的979.76亩，由宏福集团按每年每亩500元标准补偿，两项加总，村集体每年从集团获得租金为698万元。与农民原来经营农业的收入相比，村农民集体从土地确实获得了一笔很大的且有保障的收入，每亩地的收入上涨15倍。 第五，每个村民以村民身份获得了一笔土地分红。在个人不直接经营的条件下，2007年，人均从土地收益中得到5600元的回报，比自己承包经营时的300元提高了17.6倍。