房地产有效管理下的地产产品创新创新_136PPT

有效管理下的地产产品创新有效管理下的地产产品创新 创新篇创新篇目录目录1234住宅产品创新的目的住宅产品创新的目的产品创新的与形式产品创新的与形式住宅产品创新住宅产品创新的阶段与流程的阶段与流程项目主题与产品创新项目主题与产品创新5住宅产品创新住宅产品创新的的实现实现与与案例分析案例分析四、四、项目主题与产品创新项目主题与产品创新1.主题在产品创新中的主导作用2.项目主题的分类3.项目主题在产品创新中的重要作用4.项目主题覆盖产品创新的范畴5.项目主题与产品线(形态)五、五、住宅产品创新住宅产品创新的的实现实现与与案例分析案例分析1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品设计研发阶段的创新4.产品标准化与多样化5.产品的展示设计6.其它一、住宅产品创新的目的：一、住宅产品创新的目的：1.实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能2.是企业核心竞争力的体现3.口号 一流企业制造标准 二流企业制造品牌 三流企业制造产品二、产品创新的与形式：1.改善型创新 住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新2.组合型创新 多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。3.移植型创新 不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。三、住宅产品创新三、住宅产品创新的阶段与流程的阶段与流程阶段：1、项目决策（论证策划阶段）概念设计阶段2、产品研发（方案实施阶段）方案设计、扩初设计3、产品实施（工程管理阶段）施工图绘制、实施建造阶段 产品创新研发贯穿概念规划方案、建筑规划方案、扩初设计三个阶段。四、项目主题与产品创新四、项目主题与产品创新1.主题在产品创新中的主导作用2.项目主题的分类3.项目主题在产品创新中的重要作用4.项目主题覆盖产品创新的范畴5.项目主题与产品线(形态)1.1.主题在产品创新中的主导作用主题在产品创新中的主导作用:项目主题是产品创新的主线,贯穿整个产品从客观规划到微观细节的全过程,体现了项目的人文品质、调性与生活形态的线索。2.2.项目主题的分类项目主题的分类:对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划、民族风情等)的挖掘提炼,可以形成既符合市场特点又有自身特异性的主题概念。2.1地域人文类主题:天津格林世界-海河印象主题2.2自然地貌类主题:香密山-城市山林主题2.3民族风情类主题:北京格林小镇-北欧风情 北京格林小镇6-法国风情 万科红群-英国风情 万城华府-中国地王,城市别墅2.4城市规划类主题:金地名津-一个城市,两个世界2.5人文时尚类主题:梅隆镇-城市的T型舞台 亿城新天地-新苏州人,新天地3.3.项目主题在产品创新中的重要作用项目主题在产品创新中的重要作用案例案例1:1:香密山概念规划的演变香密山概念规划的演变(原规划概念原规划概念)日清方案模型日清方案总图王董方案一王董方案二新加坡DP方案总图新加坡DP方案模型案例案例1:1:香密山概念规划的演变香密山概念规划的演变(最终规划概念最终规划概念)最终规划概念草图 天津市中心蜿蜒的海河和变化的城市街坊是规划概念的起源，一条意寓海河的“绿河”从北向南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带。并创造了一个南北向的强有力的视觉和功能联系。案例案例2:2:天津格林世界规划概念天津格林世界规划概念4.4.项目主题覆盖产品创新的范畴项目主题覆盖产品创新的范畴4.1 规划-概念-方案-扩初设计、部品设计4.2 景观-概念-小品细节、材料4.3 室内-概念主题-配饰设计主题5.5.项目主题与产品线项目主题与产品线(形态形态)1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品设计研发阶段的创新4.产品标准化与多样化5.产品的展示设计6.其它五、住宅产品创新五、住宅产品创新的的实现实现与与案例分析案例分析1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素，是实 现创新的关键。根据创新的流程,分为以下几个创新层次,各阶段解决 的创新问题各自不同:1.1 概念设计阶段。1.2 产品研发阶段。1.3 标准化与多样化阶段。目录2.1 概念设计要点2.2 项目的规模分类2.3 不同项目规模下概念设计的特点2.4 不同项目自然资源下概念设计的特点2.5 概念设计的标准化思考2.2.概念设计阶段的创新概念设计阶段的创新2.1 2.1 概念设计要素概念设计要素 策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述,以及 针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。2.2 2.2 项目的规模分类项目的规模分类:超大盘:100万平方米以上大盘:50万平方米以上中盘:1530万平方米以上小盘:15万平方米以下2.3 2.3 不同项目规模下概念设计的特点不同项目规模下概念设计的特点:目录目录2.3.1 2.3.1 规划概念规划概念2.3.2 2.3.2 景观概念景观概念2.3.1 2.3.1 规划概念规划概念大盘案例大盘案例1:1:荔湖城荔湖城大盘案例大盘案例1:1:荔湖城荔湖城大盘案例大盘案例2:2:北京格林小城北京格林小城大盘案例大盘案例2:2:北京格林小城北京格林小城大盘案例大盘案例2:2:北京格林小城北京格林小城 自始至终，本项目都被作为城市的一部分进行设计，如何延续城市文脉，如何提升区域品质，是我们一直关注的话题。基于对城市、对历史文脉的关注与尊重，我们找到了来源于海河的设计构思。大盘案例大盘案例3:3:天津金地格林世界天津金地格林世界天津金地格林世界天津金地格林世界在规划设计理念上吸纳了干百年来的海河文化沉淀下来的文化精髓，以丰富和延伸海河精神为规划线索,以营造天津“五大道”的生活氛围为目的。在总平面上大胆采用了一条宽阔的绿化曲线来象征海河,以条形街区来模拟五大道的布局。设计过程道路系统设计过程道路系统停车比例：0.7辆/户；其中：地面停车比例：0.4辆/户；半地下室、架空层、地下人防停车比例：0.3辆/户项目设计主题以法国浪漫小镇为主题。在建筑规划及景观的层面都能体现到法国小镇之艺术及浪漫情怀。小区分为南片区及北片区两部份，南北片区定位有差别。南片区以精致、细腻为主；北片区以自然开阔空间为依归。中盘案例中盘案例1:1:北京格林小镇北京格林小镇6 6规划概念规划概念中盘案例中盘案例2:2:北京格林小镇北京格林小镇6(6(北欧风情北欧风情)小盘案例小盘案例1:1:亿城新天地亿城新天地7#7#地地小盘案例2:四惠项目规划概念概念设计回顾概念设计回顾承孝相承孝相小盘案例小盘案例2:2:四惠项目规划概念四惠项目规划概念2.3.2 2.3.2 景观概念景观概念大盘案例大盘案例中盘案例中盘案例小盘案例小盘案例样板房院落景观概念案例样板房院落景观概念案例主题：中央公园以一条寓意海河的“绿河”从北到南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带，四个住宅小区则分别以英国、法国、意大利、北欧等风格的设计手法，宜人的尺度来营造具异国怀旧气息的居住环境。大盘案例大盘案例:天津格林世界景观规划概念天津格林世界景观规划概念概念设计阶段案例天津格林世界天津格林世界景观结构概念分析景观结构概念分析天津金地格林世界天津金地格林世界中盘案例中盘案例:北京格林小镇北京格林小镇6 6中盘案例中盘案例:北京格林小镇北京格林小镇6 6小盘案例:亿城新天地7#地小盘案例小盘案例:亿城新天地亿城新天地7#7#地地小盘案例小盘案例:亿城新天地亿城新天地7#7#地地样板房院落景观概念案例样板房院落景观概念案例样板房院落景观概念案例样板房院落景观概念案例2.4 2.4 不同项目自然资源下概念设计特点不同项目自然资源下概念设计特点:案例案例1 1 香密山香密山案例案例1 1 香密山香密山2.5 2.5 概念设计的标准化思考概念设计的标准化思考(留作业留作业)3 3 产品设计研发阶段的创新产品设计研发阶段的创新3.1 3.1 规划中各物业形态在布局中的价值特点规划中各物业形态在布局中的价值特点3.2 3.2 户型创新户型创新3.33.3 立面创新立面创新3.43.4 部品系列与创新部品系列与创新3.1 3.1 规划中各物业形态在布局中的价值分布特点规划中各物业形态在布局中的价值分布特点 11.5F4.5F高端4.5F主力8.5F5.5F9F18F混合社区：各种档次和种类的产品均匀分布于整个居住区，它有助于丰富造型和扩大交往。3.2 3.2 户型创新户型创新3.2.1 3.2.1 小户型研究与创新小户型研究与创新3.2.2 3.2.2 特色户型创新特色户型创新3.2.1 3.2.1 小户型研究与创新小户型研究与创新小户型研究案例小户型研究案例:天津山水颐园公建天津山水颐园公建小户型研究案例小户型研究案例:天津山水颐园公建天津山水颐园公建小户型研究案例小户型研究案例:苏州亿城新天地苏州亿城新天地7#7#地户型设计地户型设计特点一、节地型：窄面宽大进深特点一、节地型：窄面宽大进深日本户型设计特点日本户型设计特点国家国家户均户均人数人数主流户型主流户型（m2）人均面积人均面积（m2/人人）户进深户进深（不含阳（不含阳台台,m）户面宽户面宽（m）中国中国3.290120241113811日本日本2.7608530111368日本日本小户型研究小户型研究日本户型设计特点日本户型设计特点特点二、特点二、外廊式交通外廊式交通特殊处理的入口玄关特殊处理的入口玄关 节约用地；节约用地；减少楼电梯的用量，节约造价；减少楼电梯的用量，节约造价；保证发生地震、火灾时住户能快保证发生地震、火灾时住户能快速到达室外。速到达室外。日本日本小户型研究小户型研究特点三、特点三、内部采用灵活隔断墙内部采用灵活隔断墙 住宅采用框架结构，户间住宅采用框架结构，户间分隔墙占用空间少；分隔墙占用空间少；户内分隔墙采用轻质材料，户内分隔墙采用轻质材料，并与推拉门、壁柜等结合设置并与推拉门、壁柜等结合设置，灵活、充分利用空间。，灵活、充分利用空间。日本日本小户型研究小户型研究特点四、特点四、设备与结构同寿命设备与结构同寿命将室内地面抬高，在地板下面布置将室内地面抬高，在地板下面布置户内的各种管线及储藏空间，便于更户内的各种管线及储藏空间，便于更新与翻新新与翻新日本日本小户型研究小户型研究借鉴一、过渡借鉴一、过渡空间人性化空间人性化门厅空间设置完整，形成过渡空间；门厅空间设置完整，形成过渡空间；门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。日本户型可借鉴处日本户型可借鉴处日本日本小户型研究小户型研究借鉴二、借鉴二、主卧功能扩大化主卧功能扩大化 主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围日本中小户型设计日本中小户型设计借鉴三、借鉴三、储藏空间细分化储藏空间细分化日本储藏空间一般达到住宅使用面积的日本储藏空间一般达到住宅使用面积的1/101/10左右，左右，且分类细致，是我国住宅户型深化设计及精装修的发且分类细致，是我国住宅户型深化设计及精装修的发展方向之一展方向之一日本中小户型设计日本中小户型设计借鉴四、借鉴四、卫浴空间卫浴空间三件三件分离分离日本中小户型设计日本中小户型设计借鉴五、借鉴五、管井设备可替代化管井设备可替代化设备水平管线走管置于地板下设备水平管线走管置于地板下;可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构;真正实现真正实现“全寿命住宅全寿命住宅”。日本中小户型设计日本中小户型设计小户型专题研究小户型专题研究3.2.2 特色户型创新案例:北京格林小镇6户型设计创新类型以移植型为主 1、容积率：1.4规划条件1、高单价，接近TOWNHOUSE单价。2、低总价，低于TOWNHOUSE、叠拼住宅总价营销要求 1、2030%的小高层2、住宅进深12米左右1、100%多层2、住宅平均进深 13-14米（小面宽）1、低密度的室内室外空间感觉2、高的产品附加值、高实用率3、差异化的产品小高层无法支撑高单价方案不可行第一步第一步确定产品定位确定产品定位第二步第二步确定产品物业类型确定产品物业类型1、住宅平均进深 13-14米（小面宽）2、户均面积150-160平方米3、部分复式户型，（支撑高单价）住宅设计输入条件1、40%的4.5层，60%的6层2、高的复式户型比例3、每户都需要有卖点，并非部分户型有卖点初步结论1、4.5层设计为叠拼2、6层的为带观景电梯1、传统叠拼住宅户型总面积大，3-4层的住宅容积率低2、楼上的复式户型得房率低，两户公摊3-4层的楼梯面积4.5层住宅问题 1、一梯多户、2、小面宽 3、5层住宅解决方案确定移植的类型1、首二层连排别墅2、楼栋叠拼住宅形式反反楼梯3 反454 反单元户型分布图(北向)第三步第三步确定移植的类型和形式确定移植的类型和形式F-1F-2上上F-1F-2上上金地格林小镇金地格林小镇6 64 4。5 5层户型层户型下层花园赠送地下影音室每户赠送库房底层户型地下室平面室内直接上二层3.3 3.3 立面创新立面创新 3.3.1 3.3.1 传统文脉类传统文脉类 3.3.2 3.3.2 地域文化类地域文化类 3.3.3 3.3.3 风情类风情类 3.3.4 3.3.4 组合创新组合创新3.3.1 传统文脉类案例:亿城新天地7#地立面设计亿城新天地7#地立面设计3.3.2 地域文化类案例:天津格林世界一二期4.5主力产品(中建)主力系列产品是社区中比例最多的，在设计手法上，通过调整砖与白色涂料之间的比例来形成不同的感受。采用水平板片加垂直构件的手法，墙面利用砖墙与涂料墙面穿插，加入双坡屋顶、转角窗，使其风格在现代中透出古典的气息。案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)3.3.3 风情类-北京格林小镇6(马驹桥项目)特点：纯粹、雕塑感、个性鲜明立面来源市场定位法式风情、法国住宅北立面改善发展型创新：从4.5层到6层到9层住宅立面风格沿着由典雅向现代简约路线逐步演化发展，使小区外观富含历史生长感。法国设计公司设计草图北京马驹桥项目北京马驹桥项目4.54.5层住宅层住宅北立面法国设计公司设计草图北京马驹桥项目北京马驹桥项目4.54.5层住宅层住宅南立面概念效果图工作模型照片北京马驹桥项目北京马驹桥项目4.54.5层住宅层住宅法国设计公司设计草图北京马驹桥项目北京马驹桥项目4.54.5层住宅层住宅概念效果图北京马驹桥项目北京马驹桥项目4.54.5层住宅层住宅北京马驹桥项目9层立面概念效果图北京马驹桥项目北京马驹桥项目现场实景现场实景北京马驹桥项目现场实景北京马驹桥项目现场实景3.3.4 3.3.4 组合创新组合创新-天津格林世界天津格林世界天津金地格林世界立面设计背景 “五大道”地区是天津名居名宅最为集中的地区，这里被誉为“万国建筑博览会”，因小洋楼多、保存完整、建筑风格多样以及体现出的中西文化的冲突、交融而著名，汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式风貌建筑230多幢，名人名宅50余座，这些风貌建筑从建筑形式上丰富多彩，有文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。天津金地格林世界住宅单体立面设计天津金地格林世界住宅单体立面设计特点：典雅、温馨、怀旧、文化性特点：典雅、温馨、怀旧、文化性在立面设计中,强调小区既体现现代感,又富有家居温馨的氛围，在不同的产品上，我们运用了风格近似但不尽相同的设计手法，以营造天津“五大道”丰富而统一的建筑环境。外墙材料以暖色面砖墙及涂料为主，辅以金属构架和玻璃雨蓬，局部墙体采用玻璃砖透光设计；坡屋顶采用青灰色水泥品砚瓦屋面。（1 1）高端系列）高端系列4.5F高端产品是社区中品质最高的，它位于全区的最佳地段，采用的是简洁的体块穿插手法，全砖的外墙面上点缀以钢与玻璃的纤细与纯粹，加上局部的涂料线脚,利用窗和空调百叶布置的变化，取得了丰富的立面形态，略有角度的斜切屋顶处理把居住建筑的特质表现的含蓄而生动。整个建筑充满体量感，具有雍容稳重的高贵姿态。（1 1）主力系列）主力系列主力系列产品是社区中比例最多的，包括4.5F、5.5F两种类型，在设计手法上，通过调整砖与白色涂料之间的比例来形成不同的感受。我们采用了水平板片加垂直构件的手法，墙面利用砖墙与涂料墙面穿插，加入双坡屋顶、转角窗，使其风格在现代中透出古典的气息。8.5层主要和其他多层住宅进行拼接形成高低错落的社区形态，它以独有的体量点缀在街坊ZONE中，在视线上形成一个个错动的小高潮。11.5层是点缀在PARK ZONE中央景观带中的。它们的建筑风格均以纯现代为主，利用住宅立面的阳台、露台做出丰富的变化，实现了点线面的多重组合。通高的观光电梯让回家的路充满了情趣，即使住在顶层也可以让住户将自然景观带到家门口。（3 3）8.58.5层、层、11.511.5层小高层层小高层9层薄板住宅以清新的姿态少量出现在基地中，它面宽大，建筑面积小，非常适合青年消费群体。建筑立面以白色抹灰为主，在墙面凹凸有限的条件下做出了丰富的层次。白色抹灰框架为最外侧的层次，配上局部深色空调百叶，以竖向楼梯间为焦点，其上开着左右错动的竖条窗，极富现代感。砖的质感与色彩形成了第二个层次，点缀在白色框架之后，它们共同构成了立面上的实体部分。（4 4）9 9层薄板层薄板3.4 3.4 部品系列与创新部品系列与创新 3.4.1 3.4.1 部品定义部品定义 3.4.2 3.4.2 部品设计创新部品设计创新3.4.1 部品定义：材料、设备、构配 件的统称。3.4.2 部品设计创新栏杆栏杆铝合金窗外墙砖部品设计创新:单元入口装置 单元入口门厅包含的部件：单元入口门、门牌、雨蓬等。强化入口概念，美化建筑形体。3.5 景观方案体系与创新-案例格林小镇6G:讲稿资料景观方案格林小镇6060927南区深化文本成果ddsheet4 标准化与多样性产品标准化：以在市场已成功的项目作为 标准之一，在新项目设计中进行组合，实现多样化。部品标准化标准化与多样性北京金地格林小镇标准化与多样性标准化与多样性天津金地格林世界标准化与多样性标准化与多样性天津金地格林世界实景照片天津金地格林世界三期立面效果图天津金地格林世界二期立面效果图标准化与多样性标准化与多样性5.5.产品展示设计产品展示设计 1.1.样板示范区设计样板示范区设计 2.2.样板间概念样板间概念 3.3.包装展示设计包装展示设计 案例案例:金地梅隆镇示范区包装策划金地梅隆镇示范区包装策划1.1.样板示范区设计样板示范区设计 -体验式销售体验式销售 产品展示设计产品展示设计天津金地格林世界示范区 天津金地格林世界示范区效果图 产品展示设计产品展示设计天津金地格林世界示范区 产品展示设计产品展示设计天津金地格林世界示范区 产品展示设计产品展示设计天津金地格林世界示范区2.2.样板间设计样板间设计天津格林世界艺术家样板房设计概念天津格林世界艺术家样板房设计概念天津格林世界艺术家样板房设计概念天津格林世界艺术家样板房设计概念产品展示设计天津金地格林世界艺术家产品展示设计天津金地格林世界艺术家天津金地格林世界艺术家产品展示设计天津金地格林世界收藏家产品展示设计天津金地格林世界收藏家产品展示设计天津金地格林世界收藏家产品展示设计天津金地格林世界运动家天津金地格林世界运动家产品展示设计北京金地格林小镇6样板房概念产品展示设计3.3.包装展示设计包装展示设计示范区包装理念示范区包装理念包装理念文案包装理念文案销售动线销售动线平面广告设计平面广告设计会所室内设计会所室内设计广告策划文案广告策划文案样板间设计样板间设计电视广告设计电视广告设计户外广告设计户外广告设计设计设计网站广告设计网站广告设计其它影响其它影响部品设计部品设计交通工具外观交通工具外观礼品设计礼品设计分项设计概念文案或柔性设计前置条件报纸杂志广告报纸杂志广告宣传资料宣传资料示范区包装策划流程图商业街建筑设商业街建筑设计计示范区景观设示范区景观设计计6.其它 6.1灯光设计 6.2标识设计 6.3厨房尺度及功能细节研究 6.4道路装置及说明6.16.1灯光设计灯光设计6.26.2标识设计标识设计案例案例:天津格林世界标识设计天津格林世界标识设计案例案例:天津格林世界标识设计天津格林世界标识设计6.36.3厨房尺度及功能细节研究厨房尺度及功能细节研究人体操作姿势与柜体之间的关系人体操作姿势与柜体之间的关系厨房立面展开图厨房立面展开图6.46.4道路装置及说明道路装置及说明把居住区规划设计中，常见的出入口、道路、交通、小区内减速装置、标识、公用设施等要素，深入研究并加以规范，保证各项功能的满足使客户在小区内的出行便捷、安全、顺畅是总图装置研究的最终目的。谢谢谢谢!Thank youThank you演讲完毕，谢谢观看！