成本管理分享-苏州

1主讲：郝霄翾主讲：郝霄翾时间：时间：20112011年年1111月月目录目录探讨探讨&交流交流三三成本管控核心要点成本管控核心要点二二房产企业成本管理现状房产企业成本管理现状一一房地产企业成本管理的现状成本管理就是工程成本管理；成本管理就是工程成本管理；成本管理就是做预决算；成本管理就是做预决算；成本管理是成本管理是成成本部和本部和总经理的事情总经理的事情；没有目标成本管理的思路；没有目标成本管理的思路；做了很多年的房产开发，没有一套完整的成本指标库；做了很多年的房产开发，没有一套完整的成本指标库；项目峻工交付后，都不清楚项目具体赢利多少；项目峻工交付后，都不清楚项目具体赢利多少；目录目录探讨探讨&交流交流三三房产企业成本管理现状房产企业成本管理现状一一成本管控核心要点成本管控核心要点二二 房地产企业成本管理是什么？房地产企业成本管理是什么？房地产成本管理经典语录房地产成本管理经典语录利润利润 收入成本收入成本 省钱就是赚钱！省钱就是赚钱！合理的分配成本合理的分配成本 好钢要用在刀刃上！好钢要用在刀刃上！价值价值 功能功能/成本成本 花花“小钱小钱”赚赚“大钱大钱”！什么决定成本？什么决定成本？土地决定成本土地决定成本设计阶段决定成本设计阶段决定成本无效成本决定成本无效成本决定成本项目周期决定成本项目周期决定成本招标、施工过程决定成本招标、施工过程决定成本核心管理思路核心管理思路全过程成本全员成本全成本全成本管理全成本管理全员成本管理全员成本管理全员成本全员成本全过程成本管理全过程成本管理指导思想：指导思想：通过“目标成本+合约规划体系”事前控制项目成本。管理基础：管理基础：合约规划体系。管理价值：管理价值：通过成本合理控制，保障项目收益。信息化工具：信息化工具：成本管理系统落地关键落地关键一条主线一条主线-以合同及合约规划作为管理主线，管控项目总体成本以合同及合约规划作为管理主线，管控项目总体成本三个模板三个模板-目标成本模板目标成本模板-合约规划模板合约规划模板-成本历史库模板成本历史库模板四个成本数据四个成本数据-目标成本、动态成本、实际成本、实付成本目标成本、动态成本、实际成本、实付成本一条主线：合约规划一条主线：合约规划为什么要做合约规划？为什么要做合约规划？合约规划是什么合约规划是什么？l 预计合同l 将各费项成本分解为未来可执行的合同l 随项目的进展，合约规划逐步变成真实合同 统一成本语言 指导采购招标计划制定 从拆分工作解脱出来 事前控制 指导合同签订 成本支出现金流，指导资金筹措基于合约规划的成本管控体系基于合约规划的成本管控体系三级科目保持一致。三级科目保持一致。一个是合约分解，一个按测算明细科目分解一个是合约分解，一个按测算明细科目分解控制：目标成本科目控制：目标成本科目 +合约规划合约规划核算：目标成本科目核算：目标成本科目 +明细测算科目明细测算科目三个模板三个模板：目标成本测算模板：目标成本测算模板三个模板三个模板：合约规划模板：合约规划模板三个模板三个模板：历史成本库模板：历史成本库模板四个数据成本四个数据成本l目标成本目标成本 -项目预算l动态成本动态成本 -预计最终成本l实际成本实际成本 -实际完成的工程量l实付成本实付成本 -实际支付成本成本控制模型成本控制模型集团统一的成本科目体系成本测算成本核算目标成本(合约规划）动态成本(已发生+待发生合约规划)结算成本(成本总结)成本控制成本控制维护阶段销售管理阶段施工管理阶段招标采购阶段设计管理阶段项目策划阶段项目论证阶段成本控制科目（按合约规划思路构建）成本核算科目（按工程造价核算分类构建）动态成本控制的困境动态成本控制的困境成本拆分归集难1缺乏有效监控机制2出现问题责任归属难3动态成本预不准4动态成本监控动态成本监控n 示例1:某地产公司动态成本监控表动态成本监控动态成本监控n 示例2:某地产公司动态成本监控汇报原则对比、考核均与该基准值该基准值比较1.动态成本-执行版基准 3%预警二级费项：差值 6%跳闸（停止付款）总额控制（按相对值）总额差值 1%预警总额差值 2%跳闸（停止付款）二级费项二级费项：指土地费，前期工程费，配套设施费，建安装修工程费，基础设施费，工程相关费，营销设施建造费，调研、推广、代理、广告费等。比较对象比较对象：最新版本目标成本。系统发出待办预警系统发出待办预警：“xx项目xx费项动态成本超出目标成本xxx万元，请调整目标成本”。发给地区、集团相关管理层。8 8月月1 1日集团试运行，日集团试运行，9 9月月1 1日全集团正式运行。日全集团正式运行。成本后评估成本后评估n 评估全过程成本管理指标评估全过程成本管理指标n评估周期成本评估周期成本n评估无效成本评估无效成本n成本指标沉淀成本指标沉淀n总结经验、教训，实现持续改进总结经验、教训，实现持续改进后评估目的？后评估目的？成本后评估（全过程成本管理指示）成本后评估（全过程成本管理指示）成本项目成本项目(万元万元)可研阶段可研阶段定位阶段定位阶段设计阶段设计阶段实施阶段实施阶段节超额节超额节超比例节超比例%1.1.土地费用土地费用1.1 地价1.2 拆迁费1.3 土地办证费1.4 其它土地费2.2.前期费用前期费用2.1 调研评估费2.2 设计费2.3 勘探测绘费2.4 报建费2.5 其它前期费3.3.建安费用建安费用3.1 前期工程3.2 岩土工程3.3 基础工程可售多层住宅成本后评估成本后评估-周期成本（项目计划执行）周期成本（项目计划执行）序号序号进度目标节点进度目标节点计划完成时间计划完成时间实际完成时间实际完成时间延迟完成（天）延迟完成（天）1 1项目策划定位项目策划定位*年年*月月*日日*年年*月月*日日2 2项目发展纲要项目发展纲要*年年*月月*日日*年年*月月*日日3 3规划设计方案定稿规划设计方案定稿*年年*月月*日日*年年*月月*日日4 4施工图完成施工图完成*年年*月月*日日*年年*月月*日日5 5项目开工时间项目开工时间*年年*月月*日日*年年*月月*日日6 6售楼准备工程完成时间售楼准备工程完成时间*年年*月月*日日*年年*月月*日日7 7项目开盘预售项目开盘预售*年年*月月*日日*年年*月月*日日8 8项目竣工验收时间项目竣工验收时间*年年*月月*日日*年年*月月*日日9 9项目入伙项目入伙*年年*月月*日日*年年*月月*日日1010后评估工作后评估工作*年年*月月*日日*年年*月月*日日成本后评估成本后评估-周期成本（工程进度执行）周期成本（工程进度执行）序号序号进度目标节点进度目标节点计划完成时间计划完成时间实际完成时间实际完成时间延迟完成（天）延迟完成（天）1土方开挖*年*月*日*年*月*日2基坑支护*年*月*日*年*月*日3地基处理*年*月*日*年*月*日4基础施工*年*月*日*年*月*日5承台、地下室地板*年*月*日*年*月*日6地下室结构封顶*年*月*日*年*月*日7一层结构封顶*年*月*日*年*月*日8二层结构封顶*年*月*日*年*月*日9三层结构封顶*年*月*日*年*月*日10主体结构封顶*年*月*日*年*月*日11机房结构封顶*年*月*日*年*月*日12主体验收*年*月*日*年*月*日13顶层外墙装饰*年*月*日*年*月*日*年*月*日*年*月*日14底层外墙装饰*年*月*日*年*月*日15外架落完时间*年*月*日*年*月*日16消防工程*年*月*日*年*月*日17燃气工程*年*月*日*年*月*日18电梯调试*年*月*日*年*月*日19室外绿化、景观*年*月*日*年*月*日20竣工验收*年*月*日*年*月*日成本后评估成本后评估-周期成本（销售准备工程计划）周期成本（销售准备工程计划）序号序号进度目标节点进度目标节点计划完成时间计划完成时间实际完成时间实际完成时间延迟完成（天）延迟完成（天）1 1售楼处（或会所）售楼处（或会所）*年年*月月*日日*年年*月月*日日1.1主体封顶*年*月*日*年*月*日1.2外墙装修*年*月*日*年*月*日1.3室内装修*年*月*日*年*月*日2 2售楼展示样板房售楼展示样板房*年年*月月*日日*年年*月月*日日2.1主体封顶*年*月*日*年*月*日2.2外墙装修*年*月*日*年*月*日2.3室内装修*年*月*日*年*月*日3 3室外售楼环境室外售楼环境*年年*月月*日日*年年*月月*日日3.1售楼环境区域划分*年*月*日*年*月*日3.2大乔木种植*年*月*日*年*月*日3.3地下管道、结构等*年*月*日*年*月*日3.4园建、道路等*年*月*日*年*月*日3.5绿化等*年*月*日*年*月*日成本后评估案例成本后评估案例目录目录房产企业成本管理现状房产企业成本管理现状一一成本管控核心要点成本管控核心要点二二探讨探讨&交流交流三三常见问题常见问题n 明源成本管理与传统财务成本管理的区别？n 如何确保项目动态现金流准确？n 成本管理与全面预算关系？n 明明源成本管理与传统财务成本管理区别源成本管理与传统财务成本管理区别D:回顾回顾动态动态现金流原理现金流原理成本管理与全面预算的关系？成本管理与全面预算的关系？成本管理目的？成本管理目的？n强化全员成本管理导向n成本透明n指导招标n过程管控n成本数据库沉淀n减少无效成本n避免周期成本n把握成本资金流，指导资金筹措演讲完毕，谢谢观看！