浅析房地产作为国民经济支柱产业风险论文

浅析房地产作为国民经济支柱产业风险论文 改革开放以来，我国经济发展经历了两个大的阶段:第一阶段是1978-2002年的工农业尤其是以制造业为核心的实体经济高速发展的阶段;第二阶段是2003年至今的以房地产为核心的虚拟经济高速发展的阶段。在第二阶段确立房地产业为国民经济支柱产业地位，我国经济由此进入虚拟经济为主导的阶段。由于在政策上过渡倾斜和支持，特别是房地产业暴利，诱惑和吸引着各行业的资源都向房地产领域流动和聚集，推动着房地产业的快速发展，使房地产业进人了前所未有的辉煌时期。30多年来虽然房地产业的发展在一定程度上推动了经济高速增长和繁荣，但其所产生的不利影响和风险也在急剧增加。因此，深刻认识和剖析把房地产业作为国民经济支柱产业所产生的不利影响和风险，彻底改变依赖房地产投资和信贷扩张为主的经济增长模式已经迫在眉睫，否则，经济难以真正回归健康发展轨道上来，经济发展也难以真正藏富于民。一、2003年是我国经济发展的分水岭2003年8月12日，由当时的建设部起草的关于促进房地产市场持续健康发展的通知(简称“18号文”)获准通过。该通知的第一条即对房地产进行了前所未有的定位:“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”这是我国经济史上第一次明确把房地产业作为“国民经济支柱产业”，这项产生重大影响乃至改变经济发展趋势和无数人命运的政策出台，意味着我国在资源配置方面的引领发生了方向性的改变从实体经济主导向虚拟经济主导的过渡，意味着住房的公共产品特性被消弱，福利房转化成市场化的商品房，房地产热从此拉开序幕。自此以后，全社会的资源都开始涌向房地产领域，房地产泡沫由此开始膨胀，其所产生的不利影响和风险也在加剧。而房地产这种泡沫绝非一般意义上的宏观调控所能控制的，因为政策的示范和引领效应已经定格，而一般意义上的调控根本无法改变资源的流向，这也是屡次调控都以失败告终的根源。如今房地产泡沫以及由此引发的货币超发和债务扩张已成为我国经济持续发展的三大“堰塞湖”，直接影响到整个经济趋势的走向乃至民族的命运。二、房地产业作为国民经济支柱产业产生的不利影响和风险1.货币超发，通胀压力加大。回顾改革开放以来的经济发展脉络不难发现，凡是投资过热尤其是房地产投资最热的年份，往往容易发生较为严重的通货膨胀，因为房地产热本身就意味着资金需求和供给的加大。无论是开发商、炒地皮者、炒房者还是银行，都有强烈的追逐利益的冲动，而所有的利益都必须通过货币这个媒介来完成。房地产业是资金密集型产业，它的发展需要巨量资金的支持。2.消弱了实体经济的发展和创新力。当资源涌向房地产领域，赚钱效应很快就蔓延开来，炒房热急剧升温，辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的钱多，一些从事制造业或服务业的企业家关掉企业，拿资金炒楼炒房炒地皮。据资料显示，2010年上市公司的年报中，共有200家非地产主业的上市公司的主营业务收人中包含房地产相关业务收人，尤其是超过半数企业的房地产业务方面的毛利润超过40%，有的毛利润甚至达到100%。3.抬高工商业成本，消弱了经济的竞争力。现阶段我国城镇的房价如同粮食价格一样，属于基础性价格。房价的变化直接影响到一系列商品和服务业的价格。首先是导致劳动力成本上升。在房价和房租以及整个物价大幅度上升的情况下，劳动力的生活成本随之上升，企业不得不提高员工工资。工资的提高，增加了企业用工成本，使得我国企业原有低成本竞争优势开始减弱。其次导致商业成本的提高，制约了商业服务业的健康发展。一方面零售商业的场租费用上升，另一方面由于消费的有效需求不足，生意惨淡，使商业零售业和服务业经营陷人困境，最终引发一业畸形发展、百业衰退的局面。据资料显示，2012年有的大城市一年就消失14万家个体工商户，每月关门歇业的小餐馆100多家，主要原因是场租费用太高，使小本生意难以维持经营。4.推动生产要素成本攀升，迫使国内制造企业向外迁移。地价上涨推动房价上涨，房价上涨又带动地价、房租、物价、劳动力价格的上涨，导致国内制造业成本大幅度上升，部分制造企业不堪负重，被迫向周边国家转移。据测算，2012年末全国主要监测城市地价总水平为3129元/m2，是2005年末的2.4倍，其中商业服务、住宅、工业地价分别比2005年上涨183%,275% ,36%。据英国经济学人智库发布的数据，2000-2011年中国劳动力成本大幅增长近4倍，单位小时劳动力成本由2000年的0.6$增加至2011年的2.9。与东南亚国家相比，中国劳动力成本已有10年前的偏低转变为偏高，相当于泰国的1.5倍、菲律宾的2.5倍、印尼的3.5倍。各种要素成本价格的不断上升，国内很多企业处于亏损，企业不堪负重，被迫纷纷迁移东南亚国家。同时资本也逐渐从流人国转向流出国。