2023年《房地产估价原理与方法》核心备考题库（含典型题、重点题）

2023年房地产估价原理与方法核心备考题库（含典型题、重点题）一、单选题1.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V=46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。2.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元m2，建筑物残值率6，年折旧率2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A、76800B、79104C、80118D、81562答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。dDC，年折旧额DCd1208002.22112（元）；折旧总额EtDt2112816896（元）；建筑物现值VCEt1208001689679104（元）。3.某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧1000100（12.5%）/N；（2）10年折旧额100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39。4.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域的（）。A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格答案：C解析：考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。5.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。无效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（万元），收益损失的现值2.5/10%（11/1.130）23.57（万元），功能过剩折旧31.07万元。6.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误，不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。7.在评估投资价值时，折现率是（）。A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。8.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。9.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。10.一套建筑面积为100m2，单价为15000元m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8，则该套住宅的（）。A、实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元B、实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元C、实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元D、实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。11.政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社会因素D、人文因素答案：C解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。12.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。13.均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。14.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成答案：C解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。15.某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。16.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动答案：D解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。17.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（）年。A、37B、40C、60D、63答案：A解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。6034023（年），602337（年）。18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（）。A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格答案：D解析：本题考查的是房地产均衡价格。房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。19.下列有关房地产估价原则，描述错误的是（）。A、抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。20.【2013年真题】根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A、行政区域B、估价目的C、估价对象规模D、价值类型答案：B解析：本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。21.关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A、商业用房与工业用房是互补品B、新建商品房与存量房是互补品C、经济适用住房与普通商品住房是互补品D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。22.【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。23.下列不属于数学曲线拟合法的是（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数线性修正法答案：D解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。24.【2013年真题】采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A、成交价格B、账面价格C、正常价格D、期望价格答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。25.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。26.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元/m2。A、3000B、3277C、3500D、3599答案：C解析：考点:统一计价单位。住宅总价（1459）3295507430；按套内建筑面积计算的单价507430/1453499.5172413500元/m2。27.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（）万元。A、2045.77B、2250.34C、2409.61D、2190.55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。VA/Y11/（1Y）n，其中A（18001500）80012288万；Y10%；n15213。V288/10%11/（110%）132045.77万元。28.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。29.中国台湾地区不动产估价师法规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区不动产估价师法规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。30.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A、消费者的收入水平增加B、该种房地产的价格水平下降C、该种房地产的开发成本上升D、消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。31.土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A、地质状况B、地形状况C、地势状况D、土壤状况答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。32.运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A、较高B、较低C、最高D、居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值33.房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。34.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。35.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A、区位因素B、社会因素C、实物因素D、权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。36.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有37.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A、21B、27C、79D、85答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R0时，该建筑物的成新率qn（tn）30（830）78.9。38.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析：考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。39.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。容积率总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积6000/32000（m2）；土地单价1800000/2000900（元/m2）。40.财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”41.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：B解析：本题考查的是开发利润。开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6009005060）20%322万元。成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）322/（6009005060150）18.30%。42.运用指数修匀法进行预测的关键是（）。A、确定本期的实际值B、确定本期的预测值C、确定预测对象D、确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。43.运用标准价调整法进行估价时，首要步骤是（）。A、进行房地产分组B、确定估价范围C、设定标准房地产D、测算标准价答案：B解析：考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：（1）确定估价范围；（2）进行房地产分组；（3）设定标准房地产；（4）测算标准价；（5）确定有关调整系数；（6）计算各宗被估价房地产的价值或价格。44.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。45.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。46.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在2080万元答案：C解析：本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。1008020（万元）。47.下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（）。A、耕地占用税不属于其税收B、卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨C、买方市场，减少卖方的税收会使房价下降D、卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降答案：D解析：本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。48.（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、估价对象B、价值类型C、价值时点D、估价目的答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。49.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本题考查的是开发利润。80006000800600720X6%X16%X，X20666.67（万元）。50.某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法的公式。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量3200.13300.23500.23400.5338（元/平方米），2010年价格681033858500（元/平方米）。51.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。52.在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A、现货价格B、期货价格C、现房价格D、期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。53.（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长答案：B解析：本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。54.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。55.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、挂牌价格一般低于市场成交价格C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。56.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A、上调住房抵押贷款利率B、收紧房地产开发贷款C、开征房地产持有环节的税收D、增加土地供应答案：B解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。57.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力58.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。59.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。60.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考点:年限法。q=V/C=（60012014408）（600120）84%。61.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为超高层建筑。A、70B、80C、90D、100答案：D解析：考点:房地产实物状况描述。总高度超过100m的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。62.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/，后街路线价为3800元/，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A、22B、28C、38D、50答案：B解析：考点:临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=505000/（5000+3800）=28.4。63.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。64.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人答案：B解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。65.房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A、正，正B、正，负C、负，负D、负，正答案：B解析：考点:房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。66.在房地产估价中，建筑物（）。A、包括房屋和构筑物两大类B、仅包括房屋，不包括构筑物C、包括房屋.构筑物和土地D、仅仅指房屋答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。67.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。68.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考点:净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。69.房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。70.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。71.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）。A、技术上的可能B、经济上的可行C、价值最大化D、法律上允许答案：D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。72.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格可比实例价格0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X0.98，X102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。73.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=80（1-40%）=48（万元），Y=6%（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%1-1/（1+8.4%）42=552.12（万元）。74.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。75.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。76.关于假设开发法的说法，错误的是（）。A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。77.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率6%+6%25%7.5%。5061.44（万元）78.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980答案：A解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是30030%90（万元），余下300（130%）210（万元），在年末支付，房地产实际价格30030%30070%/（16%）288.11（万元）；建筑面积套内建筑面积公摊面积100/90%111.11m2，建筑面积单价288.11/111.1125930.16（元/平方米）。79.下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。80.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺,从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。81.运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/98答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。82.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低1000元亩100亩660万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高1000元亩100亩10100万元。83.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A、相关物品的价格水平B、该种房地产的价格水平C、房地产开发商对未来的预期D、消费者对未来的预期答案：B解析：本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。84.住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A、7B、8C、9D、10答案：D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。85.在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。86.下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴定答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。87.在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。88.下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）。A、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件答案：D解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。89.（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。90.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=50012012=72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；91.某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3，