老旧小区物业管理办法

老旧小区物业管理办法社区是若干社会群体或社会组织聚集在某一个领域里所形成的 一个生活上相互关联的大集体，是社会有机体最基本的内容，是宏观 社会的缩影。我为大家整理的相关的老旧小区物业管理办法，供大家 参考选择。老旧小区物业管理办法承包方人员管理：按照承包方投标承诺，需人员到岗履责，人员 更换需履行变更手续，更换的人员需具备相应的资格和能力。一、因擅自更换人员的违约约定：1、除发包人要求外，承包人在投标文件中拟派的项目管理机构 人员不得私自更换，且本项目实行押证，在中标后至项目完成，承包 人项目管机构所有人员证件由发包人保管，项目完成后退还。2、项目实施过程中承包人不得私自更换项目组人员，如发现人 员更换，项目负责人、项目经理发现一次罚款1000元/人，项目部其 他人员发现一次罚款500元/人。如经发包人同意确需更换，更换人 员须至少与原派驻人员同等水平，并提供相应证书及单位缴纳的至少 半年的社会保险。3、项目负责人、项目部项目经理及专职安全员等主要人员在施 工现场的工作时间每月不得少于22个工作日，如擅自缺勤，一经发 现，项目经理、专职安全员缺勤1天罚款1000元/人，关键性岗位等 主要人员缺勤1天罚款500元/天。4、承包人不得出现拖欠农民工工资的现象，如因拖欠工资引起 上访等现象，发包人有权使用合同价款或履约保函进行农民工工资的 发放处理，并有权解除合同，同时，承包人须承担合同约定的违约金。以上违约罚款将在合同价款中扣除，在罚款未落实前，即便已到 履约保证解绑时间，发包人有权不对履约保证金等保证形式进行解 绑。二、工期和进度1、施工组织设计(1) 合同当事人约定的施工组织设计应包括的其他内容：专业 性较强的专项工程安全施工组织设计，安全技术措施，施工现场 临时用电方案，达到规定规模的危险性较大的作业方案等，承包 人收到施工图后，应在7天内做出详细的施工组织设计，报监理总 监及发包人审批，施工组织设计应包括但不限于设备材料、成品、半 成品等采购供应进场计划，人员安排、质保体系、安全文明施工措施、 施工机械设备配置情况，分部分项具体施工方案以及施工现场优化布 置等内容。发包人接到承包人报来的施工组织设计后七天内组织审核 批准或提出修改意见。(2) 施工组织设计的提交和修改承包人提交详细施工组织设计的期限的约定：最迟不超过约定开工日期前7天。发包人和监理人在收到详细的施工组织设计后确认或提出修改 意见的期限：7天。2、施工进度计划施工进度计划的修订发包人和监理人在收到修订的施工进度计划后确认或提出修改 意见的期限：收到后7天内批准。承包人应根据本项目的特点制定 全部项目的总进度计划，并合理分别制定工作内容的进度计划，进度 计划制定应有针对性，并明确各关键节点完成时点。三、误期赔偿1、因发包人原因导致工期延误：1）政府及相关部门涉及对项目审批事宜、拆迁不到位等因素，所 造成的工期延误不包含在总工期之内，工期应予以顺延；2）政府政策性因素造成对工期的延误，工期应予以顺延；2、因不可抗力原因导致工期延误的其他情形：包括但不限于导 致本工程无法施工的地震、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争等国家规 定的相关情景。3、因承包人原因导致工期延误；因承包人原因造成工期延误，逾期竣工违约金的计算方法为：工 期每延误一天，每天按其合同施工部分总金额万分之一支付违约金； 违约金最高限额为合同施工部分总金额的百分之三；延误工期超过 120日后发包人有权解除合同，另行承包给其他人继续施工，因解除 合同造成的工程交接、施工费用的增加等产生的损失和因工程延误造 成的利息支出、超期临安置费等其他损失均由承包人承担，从应付工 程款中扣除。在罚款未落实前，即便已到履约保证解绑时间，招标人 有权不对履约保证进行解绑。四、承包人违约的情形承包人违约的其他情形：1、因承包人资金不到位造成工程停工、延期、工人上访、或者 其他欠款造成纠纷或群体事件。2、应服从建设单位的统一管理。结算资料或竣工验收资料不全、 不及时、不按约定清场、不给予或不配合分包管理、未提供项目施工 服务等其他事项。承包人违约的责任承包人违约责任的承担方式和计算方法：扣罚相应金额的履约保 证金额，超出履约保证金额的从合同金额中扣罚。五、因承包人违约解除合同关于承包人违约解除合同的特别约定：承包人承担违约责任，发 包人有权更换施工队伍并继续施工，由承包人承担因变更施工队伍而 发生和增加的全部费用损失，并承担违约责任，并全部扣除履约保证 金额，给发包人造成损失大于履约保证金额的，发包人有权从工程款 中继续扣除。发包人继续使用承包人在施工现场的材料、设备、临时工程、承 包人文件和由承包人或以其名义编制的其他文件的费用承担方式:双方另行约定。六、本办法自2021年4月21日实施老旧小区物业管理办法一、指导思想及目标为提升小城镇公共服务水平和环境综合整治长效管理，建立健全 小城镇长效管理机制，实现管理精细化、标准化、规范化、常态化， 全面提升小城镇管理水平，巩固街容街貌，维护镇容镇貌整洁有序。 结合本镇实际，制定本办法。二、管理机构及职责根据工作需求，成立以镇党委书记为组长，镇长、人大主席为副 组长的xx镇小城镇管理工作领导小组，全面负责小城镇日常管理工 作，分管领导按照职责分工协助镇长做好具体工作。(1) 镇环卫站负责市政设施管理及维护；(2) 镇行政执法中队负责镇容镇貌管理、行政执法工作；(3 )镇派出所、司法所、综治办负责治安管理；(4) 镇国土规划所负责辖区居民、村民建造房屋的规划造址和服 务；(5) 小城镇管理工作领导小组下设办公室，负责建设统计、建设 档案管理及法律法规规定的其他职责。三、市政设施管理及维护(1) 人行道铺筑平整，无松动、缺失，与人行道井、树池、周边 围墙连接平顺，无障碍设施完善，盲道与周边彩砖等连接平顺，无松 动、破损等病害，整体完好。(2) 混凝土路面无沉陷、严重破碎等病害，沥青路面无坑槽、沥 青颗粒松散脱落等病害，路面平整度良好。(3) 排水管网插接口完好，坡度顺畅，管壁无破损、无泄漏，井 盖井座完好、吻合、安放平稳、启闭灵活。(4 )垃圾回收桶无明显破损，日常按时清理，无长期囤积现象。(5)市政照明路灯正常使用，灯杆无乱贴乱画，污损现象。三、治安管理(1) 镇内治安管理由派出所、司法所、综治办三个单位联合开展。 派出所要组织警力对镇区例行巡逻检查，定期开展严打斗争;司法所 要协调相关村庄搞好民事纠纷调解；综治办要妥善处理群众来信来 访，确保社会稳定。(2) 各村(居)要落实好属地管理，积极搞好社会治安综合治理， 由治保主任牵头组建联防队伍，在重要时间节点配合做好村民治理工 作。四、规划建设管理(1) 符合建房条件的住户，应当先向所由村委会对住户的申请进 行预审和选址，然后到镇国土所进行审批。镇国土规划所对村庄提交 的住户建房申请核查审批，审查后对符合条件的办理施工手续，报镇 政府审批后上报县国土规划部门备案。(2) 在镇内进行临时建设，应当由镇人民政府批准。批准的临时 建筑使用期限不得超过两年，使用期满或因政府规划需要必须无条件 拆除。禁止在批准的临时用地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设 施。五、镇容镇貌和镇区卫生管理(1) 镇域内各种建筑物、构筑物和其它设施以及公共场所必须符 合国家规定的城镇容貌标准，任何单位和个人不得在建筑物、构筑物 或其它设施和树木上张贴、刻画、涂写各类广告，一经发现坚决予以 取缔，并对当事人给予处罚。(2) 任何单位和个人不得擅自占用道路和市场等公共场地堆放杂 物，因需要确需占用的，必须按规定到管理办公室申报。建设工程竣 工后，施工单位必须及时清理施工场地，如不及时清运、责令限期清 除并对当事人进行处罚。(3) 镇辖区内实行门前三包，生产生活垃圾必须送到指定地点， 自觉保持卫生整治。辖区内各村(居)各自负责村庄卫生日常保洁，确 保主要道路两侧美化、绿化、亮化。各村(居)生产生活垃圾由环卫工 人统一收集后送垃圾中转站，镇政府统一外运县垃圾焚烧厂进行集中 处理。(4) 道路两侧不得设置临时摊点，不得占道经营和堆放其它杂物。六、处罚管理规定(1)在镇域内，未按照规定办理审批手续或者违反规划进行建设 的，由镇人民政府责令停止建设，限期拆除违法建筑物、构筑物及其 他设施。影响镇区规划，尚可采取改正措施的，责令改正，并对相关 责任人进行处罚。(2) 在镇区内擅自进行临时建设或者未在规定期限内拆除临时建 筑的，由镇人民政府责令限期拆除，并对相关责任人进行处罚。(3) 货运车辆在镇区运行中，泄露和遗撒液体及杂物，影响道路 整洁的，责令清除，并对相关责任人进行处罚。(4 )新建工程竣工后，未在规定期限内清运建筑垃圾的，责令限 期清除。(5) 因施工等原因损坏路面、公路设施、花草树木等，在规定的 期限内未修复的，责令修复。(6) 未经批准擅自在街道两侧和公共场所堆放物料，乱搭乱建建 筑物、构筑物或者其它设施，对相关责任人进行处罚。(7) 以上所涉及的处罚，由管理办公室按照行政执法程序报呈县 直相关部门联合执行。七、管理考核内容(1) 明确责任主体：明确小城镇管理中各项分工责任主体，责任 范围，分管工作无失管、失责情况。(2) 建立基本资料台账：建立小城镇管理的基本资料，基本资料 应有工作计划及总结、工作台账及清单、日常管理工作制度等。(3) 日常巡查工作：合理安排巡查人员明确巡查内容、巡查范围、 巡查时间、巡查发现问题报告及追踪解决的程序等。重点路段巡查人 员每天必须巡查一次。巡查过程中发现问题要及时向相关部门汇报， 同时，对危及车辆和行人安全的问题要及时采取临时处置措施。对报 告后未及时处理的，应追踪报告，直至解决。(4) 日常维护管理：认真贯彻预防为主，防治结合的方针，加强 预防性养护，发现病害及时处治，做到维护道路路面平整，排水设施 运行良好。要求做到施工前期有审批，过程有记录、有监督，工程质 量有验收等。(5) 建立应急事件处理机制，适时修订应急预案，值班制度落实， 积极妥善处置突发事件，设置专项应急值班记录，记录齐全真实。接 通知后半小时内应到现场查看，提出处理意见，落实处置措施，并向 上级部门报告，处置完毕后立即向上级部门通报信息。(6) 认真履行社会责任，在巡查中及时发现非法挖掘、占道、非 法接道等行为，督促责任单位按照相关程序办理相关手续，并恢复挖 掘占用道路。作为道路管理主体单位，有责任协调解决我镇辖区内不 属我镇管理范围的设施问题。七、管理考核方式考核方式分为日常考核和年终考核。(1) 日常考核由各分管工作部门根据本考核办法自行组织人员对 分管工作进行自查，做好自查相关资料的统计、记录并汇总。(2) 年终考核由镇分管领导牵头成立考核小组，由管理办公室牵 头对镇环卫站、镇行政执法中队、镇派出所、镇司法所、各村(居) 工作落实情况进行检查考核，做好检查考核相关资料的统计、记录并 汇总，并将检查情况进行通报。(3) 依据本办法对本镇市政设施管理的考核结果，做为年终工作目标考核、评选先进集体、优秀个人的依据，同时对工作表现优秀的 集体和个人给予一定奖励。老旧小区物业管理办法随着城市化的快速推进，住宅小区物业管理已成为城市管理的重 要组成部分，同时也是衡量城市品质的重要指标。由于物业管理服务 水平参差不齐、小区品质差异化、管理体制不顺等问题，小区业主与 物业公司的矛盾日益突出，尤其是老旧小区，业主无理由拒缴物业费 或物业公司因经营成本高而直接撤出小区的现象时有发生。如何破解 小区物业管理难题，更好地提升居民的安全感和满意度，已然成为一 个重要的民生问题。一、基本情况以目前老旧小区量最大的招宝山街道为例，招宝山街道辖区内共 有58个住宅小区（不包括散居楼群），总建筑面积226.73万平方米； 其中老小区33个、占比57%，总建筑面积达140.19万平方米、占比 62%;即不管是从个数上看，还是从建筑面积上看，辖区内近六成的小 区都是老旧小区，这还不包括散落在各片区的散居楼群。由于历史原 因，几乎所有的老旧小区均无专项维修基金，物业服务用房和经营用 房均存在配备不足的情况，无法有效补充老旧小区日常物业管理开 支。物业管理形式方面，以准物业管理为主，近半的老旧小区由招宝 物业公司管理（街道下属物业公司，享受街道财政补助），四成左右的 老小区由社会化物业公司管理。物业补贴方面，所有的老旧小区均在 不同程度上享受街道物业补贴或设施养护上的补助。物业收费标准方 面，处于较低水平，在0.35元/平方米.月一0.5元/平方米.月之间。 物业服务质量方面，一般只负责小区治安和保洁工作，对公共部位设 施设备的维修保养任务基本不涉及。二、存在的问题近几年来，随着新小区的不断建设，万科、绿城等一批高档规范 化物业小区的出现，居民群众对物业服务的要求不断提高，老旧小区 物业服务与居民需求的矛盾日益凸显。主要表现在以下几方面：（一）老旧小区管理成本高、管理难度大一方面，由于当时的建设和规划标准较低，老旧小区配套设施不 全、设施设备破损问题严重，各类管线随意穿空架设，门岗设施多而 陈旧落后;另一方面，老旧小区普遍缺乏必要的物业经营、管理用房， 制约小区的正常管理和运行，导致老旧小区管理难度和成本较大。（二）业主权利义务不清，小区自治能力不强由于历史原因，老旧小区大多由不同产权属性的散居楼群整合而 成，造成产权形式多样，有房改房、安置房、商品房等，特别是房屋 在多轮交易后，导致产权关系更加界定不清。居住人员结构较历史更 为复杂，在认知水平和消费观念上存在巨大差异，大多数居民对自身 权益的期望值过高，而对美化公共空间和环境，优化物业长足服务机 制等基础性、长远性的公共问题兴趣不大。居民重权利轻义务的问题 较为严重，侵占公共利益的现象时有发生。业主对物业管理的诉求也 呈多样化，很难达成一致意见。部分老旧小区虽然成立了业主委员会， 甚至成立了业主自治组织，但由于物业矛盾涉及面广、情况复杂，自 治成员存在年龄较大、专业知识缺乏等问题，业主自治组织发挥作用 十分有限，尤其是在调节物业纠纷、决策小区事务、推进民主协商机 制、宣传物业法律法规方面，往往力不从心。（三）物业管理服务水平低由于历史原因，老旧小区物业规模小、管理复杂、收费标准较低， 大部分老旧小区物业服务需要政府补贴，一般以满足物业公司的基本 营运作为测算依据，亏损部分则由街道财政直接补助。老旧小区的物 业管理主体市场培育不够完善，市场竞争意识差，专业化规模化水平 低，不能真正有效的参与市场服务毫无竞争。在物业服务内容上，由 于物业服务水平低，一些本应由物业服务企业解决的，诸如环境维护、 房屋日常维修、停车有序管理、公共设施日常管养、公共安全管理等 日常工作，往往需通过有关管理平台推却给属地社区和街道，造成居 民问题无法得到有效解决，加重了社会基层管理的成本，也加剧了基 层矛盾的发展。老旧小区居民诉求多，物业服务内容少的矛盾，在一 定程度上又引发了居民对物业服务不满意而不愿缴纳物业费，物业服 务企业因收缴率不高而经营难的问题。（四）主体责任难落实，政府职能难发挥物业管理涉及政府主管部门、街道（社区）、建设单位、业主、物 业服务企业、公共服务机构等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋 质量、供电、供水、供气、电梯等公共设施设备的日常维修等按理都 不属于街道的管理职责，但是根据属地原则，只要该小区属地在街道， 街道都得出面解决。同时街道（社区）还承担了大量居民投诉和物业调 解工作，导致街道（社区）在人力上、财力上不堪重负，一定程度上造 成社会矛盾加剧老旧小区管理问题面广、量大，上级有关部门和相关 行业单位需主动发挥职能作用，才有可能改变老旧小区物业管理上的 薄弱环节。三、意见及建议由政府主导的准物业管理模式已不再适应现阶段物业管理的新 形势。因此，加快进一步加强老小区物业规范化管理，破解老旧小区 物业管理难问题已迫在眉睫。建议如下：（一）组团成片，探索大社区、大物业管理模式建议由区物业办牵头，针对老旧小区管理成本大的问题，结合老 旧小区改造计划，在充分征集社区和业主的意见上，适当调整老旧小 区物业管理区域，特别是对邻近的规模小、门岗多的小区和散居楼群， 可因地制宜，在条件成熟的街区或社区推行组团式集中连片管理，从 而降低物业管理成本，提高物业管理水平。（二）党建引领，强化业委会自治水平按照谁使用、谁享受、谁付费的社会准则，老旧小区管理的主体 理应是业主本身，因此应始终把提高小区自治水平、加强小区自治能 力建设作为工作的落脚点，着力推进老旧小区管理由为民作主向由民 作主转变。建议通过党建引领的方式，要求小区内的党员必须也应当 参加业委会竞选，积极主动带领小区居民进行自治管理，引导业主明 确自身在物业服务中的权利和义务，从而按自身承受能力选择符合实 际的物业服务项目和服务档次。（三）完善小区物业管理体系随着城区规模的扩大，小区物业管理已经成为社会基层综合治理 的重要组成部分，政府各级部门应进一步完善物业管理体系，形成政 府职能部门、街道物业办、社区物业站的三级管理体系，着重于区、 街道、社区对物业管理工作的管理规划、市场培育与竞争、科学考评、 信息公开等建设。同时，通过建立不同层级的服务机构，帮助指导小 区的物业大中修施工咨询、公共采购、资金和项目审核、项目评估等 工作，形成公开透明的物业服务环境。（四）建立老旧小区物业专项维修基金体系由于历史原因，1999年以前的商品房基本上未建立维修资金制 度，公房出售房屋和集资建房房屋虽然建立了维修资金制度，但基数 较小，标准不一，部分2000年前的房屋没有列入统筹范围，导致共 用部位和共用设施的维修资金依然缺乏。建议由区建交局牵头，会同 区财政等部门，建立老旧小区专项维修资金补充办法，解决现有老旧 小区物业专项维修基金缺失问题。（五）加强联合执法，形成老旧小区管理合力建议结合目前正在积极推进的住宅小区行政执法清单制度，明确 老旧小区物业管理中行政监管与执法部门的职责。通过公开物业管理 区域各方主体服务清单、权力清单、责任清单和负面清单，联合执法 勤务室例会制度等措施，确保物业管理区域各方主体权利明晰、责任 落实。同时各相关部门应加强事中、事后监管，形成管理合力，同心 协力提高老旧小区管理力度。（六）加强行业监管，提高物业企业服务水平建议区物业办牵头，制定物业企业服务考核办法，加强物业服务 企业的事中事后监管，发挥市场在物业服务资源配置中的决定性作 用，实行物业服务企业的优胜劣汰。特别是老旧小区，要进一步培育 符合老旧小区管理实际的物业公司，培育一批老旧小区物业管理品牌 企业，牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓意识，努力使物业服务企 业上规模、上档次、上水平。本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢!