2023年上海房地产估价师考试模拟卷（9）

2023年上海房地产估价师考试模拟卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是_。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上D城市地籍图比例一般为1:500 2.下列关于税收的表述中，正确的是_。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 3.按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 4.关于房屋转租，表述不正确的是_。A承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期 5.房地产开发企业对其开发的房地产项目承担_。A质量责任B经营责任C经济责任D服务责任 6.下列对法的概念理解不正确的是_。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称 7.房产面积测量的精度要求是以_作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差 8.在买方报价拍卖中，只有_才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖的保留价D竞买人的报价 9.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样 10.某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000 11.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66D1.53 12.在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 13.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_元/m2。A1250B1750C2050D2150 14.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。A0.52.0B1.52.0C0.51.5D1.01.5 15.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为_万元。A6.19B6.42C7.20D9.58 16.回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 17.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方_元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.37 18.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为_元/m2。A2938B2982C3329D3379 19.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 20.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A交通拥挤B建筑技术减少C城市规划改变D自然环境恶化 21.下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 22.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为_元/m2。A3000B4500C5200D5600 23.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年挣收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于_万元。A280B285C290D295 24.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。A4580B5580C6580D7580 25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为_万元。A4023.04B4074.10C4768.50D5652.09 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括_。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金 2.根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）A利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m23.运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质 4.实际估价中，估价对象范围的界定包括_的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围E影响范围 5.我国房地产业的发展主要得益于_重大制度和体制的改革。A城镇住房制度改革B主体经济改革C城市土地使用制度改革D房地产使用形式改革E房地产生产方式改革 6.下列情形中，可以不办理出让手续的有_。A民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D职工已购公有住房首次上市转让E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房 7.房屋租赁审查的主要内容不包括_。A审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋C审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策E审查是否按照有关部门规定缴纳了税费 8.下列_由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。A个人所有的居住房屋及院落用地B免税单位职工家属的住宅用地C房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地D民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地E企业办的各类学校、医院、幼儿园用地 9.下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有_。A征收集体土地过程中对民房的拆迁B城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁C城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁D城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 10.实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括_。A物业管理企业的酬金B物业服务支出C物业管理企业的利润D法定税费E物业服务成本 11.发生以下_情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。A申报情况不属实B房屋权属证书被涂改C无意将房屋权属证书丢失D因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实E房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记 12.根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得_。A转让房屋B租赁房屋C迁移户口D新建、扩建、改建房屋E改变房屋和土地用途 13.在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有_。A有顶盖无围护结构的场馆看台B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊C建筑物有围护结构的挑廊、走廊D屋顶楼梯间、电梯机房E建筑物内的变形缝 14.下列保险种类中，属于政策保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险 15.目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由_构成。A直接费B间接费C利润D税金E预备费 16.下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有_。A拍卖人收取佣金是一种法定行为B对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金C委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定 17.除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。A其他商品的价格B厂商对未来的预期C生产技术的变动和生卢要素的价格D政府的政策E消费者的收入水平 18.下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是_。A取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年B取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年C取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年D取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年E取得房地产估价相关学科博士学位的 19.下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有_。A以投资估算价控制设计方案的选择B以预算造价控制施工图设计C通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商D合同管理E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 20.给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。A水量、水质B生活、生产C水压、水温D消防21.某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。A收益现金流B资本价值C购买力D政策22.在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。A社会平均利润率B资本供求状况C国家宏观信贷政策D目标收益率23.从短期的角度来看，房地产市场的（）。A租金主要由需求决定B租金主要由供给决定C售价主要由需求决定D售价主要由供给决定24.影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。A净现金流量B贷款利率C基准收益率D开发经营周期25.建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A附属工程费B设备及安装工程费C室外工程费D建筑工程费