北京华远集团房地产市场发展趋势课件

1大标题文字区域大标题文字区域年月日区域年月日区域北京市华远集团北京市华远集团总裁：任志强总裁：任志强2010年年11月月房地产市场发展趋势房地产市场发展趋势2第一部分第一部分宏宏 观观 经经 济济3政策环境政策环境继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策7月20日，中南海会议提出：保持宏观经济政策的连续、稳定10月15日，五中全会提出：今后5年经济发展主要目标经济平稳较快发展、继续推进城市化9月29日，央行例会：强调继续实施适度宽松的货币政策10月20日，央行首度加息4房地产调控房地产调控9月29日，楼市调控“新五条”出台9月17日，加强公共租赁住房建设9月27日，财政与税务发布公租房税收优惠政策9月21日，国土部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知14个城市相继出台限购令全国人大将审议住房保障法5政政 策策 变变 化化 比比 较较64月17日 9月29日 变化国十条929新政首套房贷对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。只要是贷款购房，不论是否首套及面积大小，均要按30%及以上比例缴首付款。二套房贷对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。无变化三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对三套及以上住房停贷，由部分地区扩大到全国。异地购房房价过高城市有选择性地实行，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。由房价过高城市有选择性地实行扩大到全国。房贷政策变化房贷政策变化7税费政策变化税费政策变化4月17日 9月29日 变化国十条929新政土地增值税税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。无明显变化房产税加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。新增内容个人所得税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。停止免征个税契税契税征收税率为3%，但90平方米以对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。家庭唯一唯一住房享契税“减半”优惠下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收（北京）8监管政策变化监管政策变化4月17日 9月29日 变化国十条929新政开发商对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。开发商违法违规行为的界定范围扩大。暂停新购置地，开发贷款停止展期，也是对违法违规开发商的新限制。政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。政府监管力度加大中介加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为。9三季度情况摘要三季度情况摘要三季度交易面积同比增幅持续回落9月份当月交易面积环比较快增长三季度房价涨幅趋缓，但9月份涨幅增加投资意愿下降，但仍属历史高位10趋趋 势势58月份，10号文调控效果显著9月份，呈现量价齐升的现象9月末，更严厉的天空政策出台四季度，通胀预期加大四季度，市场的政策环境仍为从紧四季度，“新五条”调控政策效应显现四季度，市场景气继续回落，房价稳中有降11政府以价格为目标的调控政府以价格为目标的调控可能导致：市场机制的削弱 金融体制的削弱 消费转换的削弱 矛盾后移而非消失12关于市场经济关于市场经济 什么是商品房 缴纳了土地出让金 可自由交易 具有金融与投资功能13商品房的功能定位商品房的功能定位 保障基本生存权利 改善居住条件 提高生活质量 引导生活方式14住房保障法的作用住房保障法的作用 保障居住权利 人人有房住而非人人有产权 界定政府与市场的责任15统计学中的误解统计学中的误解 房地产支柱产业 房地产投资 房地产税收1620102010年年1-91-9月房地产开发投资增幅保持高位月房地产开发投资增幅保持高位 17统计学的误解统计学的误解 住房私有化率 谁是无房户 谁在占用土地资源1828.7%X 30%X 70%X 80%=4.82%能否拿出能否拿出4.82%的一的一半，即全部建设用半，即全部建设用地的地的2.41%，用于一，用于一般商品房用地。般商品房用地。19 城镇建成区：3.84万平方公里 占国土面积：0.4%农村宅基地：16.8万平方公里 占国土面积：1.75%是城镇面积的：4.37倍20建立什么样的住房体系建立什么样的住房体系从发达国家的情况看：从发达国家的情况看：6070%的市场化 2030%的租赁 510%的廉租保障 是保障买不起房，还是保障租不起房；是“居者有其屋”还“是居者有其所”21中国货币化之前实行最完整的分配或保障中国货币化之前实行最完整的分配或保障 农村的16.8万平方公里的宅基地 城市的3.84万平方公里的建成区50%为保障 住房私有化率全球最高 保障性最高22问题的主要在问题的主要在A、户籍管制，限制了人口流动B、两种土地性质，不能流转与变现C、城乡割裂的保障体系D、资源分配不平衡中的输入 输出E、财税体制与土地垄断F、政府超越发展阶段的过度承诺23不同发展阶段的住房标准不同发展阶段的住房标准“二五”期间，大、中、小城市4、5、6（使用面积）1978年提出：1985年目标人均5（使用面积）1981年提出：2000年目标人均8 （使用面积）1980年住一图纸：一居40 以下，二居60 以下“九五”期间，实现目标人均12 （使用面积）2010年目标：人均18 （使用面积）2005年提出：120 20%普通商品房2006年提出：90 70%政策24第二部分第二部分决定我国房地产未来发展空间的要素决定我国房地产未来发展空间的要素25国际发达国家的对比国际发达国家的对比261 1、经济发展因素、经济发展因素27中国未来中国未来2020年将经历发达国家年将经历发达国家1950-19801950-1980年历程年历程050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美国日本西德英国法国中国中国20002020年美元/人发达国家19501980年增长阶段281959-20021959-2002年美国房地产业增加值占年美国房地产业增加值占GDPGDP的比例的比例8.59.09.510.010.511.011.512.01959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999%29美、德、法住宅投资占固定资产投资的比重变化美、德、法住宅投资占固定资产投资的比重变化051015202530351951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973%美国日本西德法国302 2、居住条件的改善、居住条件的改善31 1950-20001950-2000年美国住宅时态统计年美国住宅时态统计项目1950年1970年1990年2000年平均户内面积(平方米)91.4139.5193.4210.6小于112平方米户数%6236116112至186平方米户数%36544440大于223平方米户数%-102935卧室数目2个%661315113个336357534个1242935浴室数目1.5个%9652137233242382.51164556户式中央空调%-347685无家庭停车位%532516111车位41221072车位-3972653车位-1732 我国人均住宅使用面积的未来增长空间我国人均住宅使用面积的未来增长空间24.424.420.520.517.817.80510152025303540452000201020202030平方米/人中国美国美国1940年1950年1960年1970年332004-20202004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 140.0188.0250.1330.30501001502002503003502005201020152020亿平方米2025303540平方米/人城镇住宅存量（左轴）城镇人均住宅面积（右轴）34 2004-20202004-2020年每年新建城镇住宅面积年每年新建城镇住宅面积0510152020052007200920112013201520172019亿平方米城镇新建住宅面积平均每年施工量353 3、人口增长与红利曲线、人口增长与红利曲线36人口趋势变化人口趋势变化 稳定的人口增长 人口红利 家庭结构变化 中国的特殊因素37中国的人口结构变化（绝对数）中国的人口结构变化（绝对数）38中国的人口结构变化（比例）中国的人口结构变化（比例）39中国的人口抚养率中国的人口抚养率目前正处于目前正处于“黄金时代黄金时代”40 中国的人口结构中国的人口结构41重要影响要素指标表重要影响要素指标表20002001200220032004200520062007人均GDP(元/人)708676518214910112336140531616518934GDP增速（%）8.68.19.510.610.411.211.812.2城镇居民家庭人均可支配收入(元)62806859.67702.88472.29421.61049311759.513785.8城镇居民家庭恩格尔系数（%）39.438.237.737.137.736.735.7836.3城镇居民住房消费支出（元）201.59216.98242.64256.45247.89249.25285.07302.19城镇人口(万人)4590648064502125237654283562125770659379城镇居民平均每户家庭人口数（人/户）3.133.103.043.012.982.962.952.91全国登记结婚（万对）848.5805786811.4867.2823.1945-全国登记离婚（万对）121.3125117.7133166.5178.5189.3-城镇居民平均每一就业者负担人数（包括就业者本人）1.871.881.921.911.911.961.931.89总抚养比（%）42.5642.5641.7440.5438.6340.138.2537.42少年儿童抚养比（%）32.6432.6430.1728.5826.7627.3925.5324.56老年人口抚养比（%）9.929.9211.5711.9611.8712.7112.7212.86资料来源：国家统计局、REICO数据库。42结婚对数与滞后结婚对数与滞后2323年的出生人口对比年的出生人口对比434 4、城市化需求、城市化需求441990-20081990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成年我国城市化进程及城市人口增长构成年份城市化城镇人口自然增长农村向城镇净迁入水平（%）增长率(%)总量新增人口数(万人)贡献率（%）人口数（万人）贡献率（%）199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77199227.461.9332175972302.6731.14669.3368.86199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72199934.784.29437482140319.1314.911820.8785.09200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88200543.002.97562121929319.7316.571609.2783.43200643.902.09577061494296.8019.871197.2080.13200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.172008年45.70 1.69 60667 1288 301.65 23.42 986.35 76.58 数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报452000200520002005年城市全部新增住房面积按户籍的分布年城市全部新增住房面积按户籍的分布2000年2005年2000-2005城市总面积城市总面积面积增量占比（%）本乡镇农村户籍62444205088813086433256866592523.65861本乡镇非农户籍1174650010516909209061516270895647.55096本县其他乡镇农村户籍444295323.252426702679971702.750.736577本县其他乡镇非农户籍24310881512012647547-418440603.6-3.85403外地农村户籍514225637.22300230096178600445916.44993外地非农户籍519711848.92198014336167830248715.45795全部合计219002415733275745449910857212926数据来源：国家统计局人口调查数据库46不同的经济因素如何影响房地产类型不同的经济因素如何影响房地产类型 住宅受家庭组成速度（分裂速度）的影响 办公楼受新创造的就业机会和从一、二产业向第三产业（服务经济）转变的影响 酒店受国民生产总值的影响 零售受消费者信心的影响475 5、非住宅生产因素、非住宅生产因素4819901990年美国国民财富存量结构年美国国民财富存量结构独户住宅35%非物业资产45%仓库1%制造业厂房2%写字搂6%零售商业7%其他住宅4%496 6、现有住房情况分析、现有住房情况分析5020052005年不同建筑样式住宅结构年不同建筑样式住宅结构 平房8.4%单元房二居室46.0%单栋住宅2.8%普通楼房5.6%单元房一居室5.2%单元房四居室及以上3.9%单元房三居室28.2%5120082008年城镇居民家庭住房建筑面积年城镇居民家庭住房建筑面积 资料来源：国家统计局、REICO数据库 5220082008年我国城镇住房存量的产权结构及变化年我国城镇住房存量的产权结构及变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 5320082008年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构年城镇不同收入阶层居民家庭的住房产权结构 资料来源：国家统计局、REICO数据库 54不同收入阶层住房状况不同收入阶层住房状况 家庭住房建筑面积（m2）单栋住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通楼房比重楼龄(年)现有住房市场价值(万元)最低收入组67.32.3%1.6%13.1%43.7%10.3%8.2%18.711.8低收入组73.62.7%1.8%18.6%48.0%7.9%7.3%17.314.9中等偏下组78.83.3%2.5%24.6%47.7%6.7%6.4%16.218.4中等收入组85.23.6%3.3%30.0%47.2%5.2%5.1%15.223.5中等偏上组91.13.8%4.2%35.8%43.9%3.8%4.3%14.330.3高收入组96.33.8%5.2%40.3%40.6%3.2%3.8%14.040.7最高收入组106.65.3%8.6%44.0%35.2%2.2%2.6%13.060.3资料来源：国家统计局、REICO数据库 5520082008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况 居民家庭第二居所比例第二居所比例第二居所用途第二居所用途出租出租偶尔居住偶尔居住其他用途其他用途全部家庭全部家庭9.5%54.4%30.1%19.3%最低收入组3.3%63.5%21.2%16.2%低收入组4.2%60.9%22.1%19.2%中等偏下组5.5%57.4%26.1%19.0%中等收入组7.6%53.3%29.1%19.4%中等偏上组11.1%54.5%30.8%18.7%高收入组15.3%53.8%32.2%19.0%最高收入组24.3%51.6%33.3%20.7%资料来源：国家统计局、REICO数据库 56我国城市家庭仍有较多的住房改善的潜在性需求我国城市家庭仍有较多的住房改善的潜在性需求 57历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较 城镇住宅竣工面积（亿平方米）房地产开发住宅竣工面积（亿平方米）房地产开发住宅竣工套数（套）房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积比重19984.761.41-29.62%19995.591.76194635831.48%20005.492.06213970237.52%20015.752.46241439242.78%20025.982.85262961647.66%20035.53.38302113461.45%20045.693.47404221960.98%20056.614.37368252366.11%20066.34.55400530572.22%20076.884.98440120372.38%20087.605.43493918971.45%资料来源：国家统计局、REICO数据库587 7、从个贷看市场、从个贷看市场5920102010年第年第3 3季度个人按揭贷款增幅继续回落季度个人按揭贷款增幅继续回落 60央行央行2222个城市个贷调查个城市个贷调查613.223.22个城市的购房人对贷款依赖度不高，购买支付能力较强个城市的购房人对贷款依赖度不高，购买支付能力较强贷款首付比例均值为贷款首付比例均值为37.07%37.07%2005年2006年2007年2008年2009年新增个人住房贷款/商品住宅销售%16.78.428.313.737.462不同区域借款人的年龄分布不同区域借款人的年龄分布63高房价下住房困难户是城市月平均收入高房价下住房困难户是城市月平均收入3 3倍左右以下收入水平的民众倍左右以下收入水平的民众22个样本城市借款人月收入与统计局口径城镇居民月收入的对比（单位：元）城市居民月收入可支配收入借款人月收入借款人家庭人均月收入均值中位数均值中位数东部城市平均200414223757160064292中部城市平均14655792394339442508西部城市平均144349753872279421786420302030年龄段借款人首付款来源于全部样本情况的对比年龄段借款人首付款来源于全部样本情况的对比65借款人所购住房的面积分布（借款人所购住房的面积分布（%）668 8、美、日、港地产周期的变化、美、日、港地产周期的变化67美国房地产周期与经济周期的波动美国房地产周期与经济周期的波动68日本房地产周期与经济周期的波动日本房地产周期与经济周期的波动69香港房地产周期与经济周期的波动图香港房地产周期与经济周期的波动图70美国、日本、香港经济周期的诱发因素美国、日本、香港经济周期的诱发因素全球金融危机全球金融危机第一次第一次石油危机石油危机第二次第二次石油危机石油危机第三次第三次石油危机石油危机美国美国IT泡沫泡沫亚洲金亚洲金融危机融危机71房地产周期内下降期的房价房地产周期内下降期的房价/地价变化情况地价变化情况国家/地区房地产周期下降期实际房价/地价变化（%）下降期名义房价/地价变化（%）美国1970-1974年-0.5 10.51974-1980年-8.2 161980-1991年-4.2 14.81991-2001年2.4 8.8日本1975-1985年12.3 22.81985-1993年-4.5 1.71993-2004年-21.0-18香港1990-1995年-2.4 25.91995-1998年-30.2-28.21998-2006年15.4 18.87273经济周期对房地产周期的影响经济周期对房地产周期的影响经济增长率房地产发展状况小于4%萎缩4%5%停滞、甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%15%飞速发展西蒙库兹涅茨各国的经济增长74