基于资本结构对房地产企业战略的影响

基于资本结构对房地产企业战略的影响基于资本结构对房地产企业战略的影响 2013/11/152013/11/15以绿城地产为例分析以绿城地产为例分析 组长：赵雪茜成员：李彦贞、马伟坚、张雪志、杨晓君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美红第一小组成员第一小组成员 房地产行业背景房地产行业背景1绿城地产公司概况绿城地产公司概况2资本结构分析资本结构分析3问题探讨问题探讨4内 容 企业层面可能出现的转型：空间布局、物业状态、盈利模式、企业组织、产品、行业关系 一、房地产行业背景一、房地产行业背景 迅速发展宏观调控房地产行业背景房地产行业背景1绿城地产公司概况绿城地产公司概况2资本结构分析资本结构分析3问题探讨问题探讨4内 容 二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况 成立日期成立日期19951995年年1 1月月6 6日日注册地址注册地址浙江杭州浙江杭州20052005年年反向收购，转变为外商独资企业反向收购，转变为外商独资企业20062006年年7 7月月1313日日绿城中国控股在香港上市绿城中国控股在香港上市股票代码股票代码0390003900机构评定机构评定至至20132013年，连续九年年，连续九年被被评定为评定为中国房地产企业综合实力中国房地产企业综合实力TOP10TOP10 绿城总品牌价值绿城总品牌价值190.09190.09亿元亿元二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况 二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况 2006-20122006-2012年度营业额、损益额（单位：亿元）年度营业额、损益额（单位：亿元）二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况 截止截止20132013年年6 6月月3030日土地储备日土地储备情况：情况：1313个地区、个地区、9999个项目、土地面积个项目、土地面积2116521165千平方米、总建筑面千平方米、总建筑面积积4138741387千平方米，其中浙江省占千平方米，其中浙江省占44%44%房地产行业背景房地产行业背景1绿城地产公司概况绿城地产公司概况2资本结构分析资本结构分析3问题探讨问题探讨4内 容 资本结构的内涵资本结构的内涵3.1三、资本结构分析 资本结构理论资本结构理论3.2绿城资本结构分析绿城资本结构分析3.3资本结构：也称融资结构，指股资本结构：也称融资结构，指股权资本与债权资本的比例关系。权资本与债权资本的比例关系。3.1 资本结构的内涵 广义：各种要素的组合结构。广义：各种要素的组合结构。狭义：各种长期资本价值的构成及其狭义：各种长期资本价值的构成及其比例关系。比例关系。3 3、代理成本权衡理论、代理成本权衡理论3.2 资本结构理论 1 1、完善市场的资本结构理论、完善市场的资本结构理论优序融资理论：优序融资理论：内部融资优先，若企业要进行外部融资，也优先选择债券融资 2 2、财务危机权衡理论、财务危机权衡理论4 4、信息不对称与控制权理论、信息不对称与控制权理论3.3 3.3 绿城资本结构分析绿城资本结构分析 权益资本公开发公开发行行H H股股配股配股战略战略投资者投资者入股入股负债资本可转换可转换债券债券银行银行贷款贷款定向定向发行发行高息债高息债筹资筹资方式方式3.3 绿城资本结构分析 融资途径：融资途径：年度主要融资手段2006IPO2007-2008负债资本2009-2011信托融资3.3 绿城资本结构分析 融资之路：融资之路：日期融资途径金额2006-1-18境外合作资金、可转换债券2000万、1.3亿美元2006-7-13IPO3.5亿美元2006-11高息债券7年到期，4亿美元3.3 绿城资本结构分析 融资之路：融资之路：日期融资途径金额2007-5-7配股23.1亿港元2007-5-15可转换债券23.47亿港元2007-10-24银团贷款39个月，8.5亿人民币3.3 绿城资本结构分析 融资之路：融资之路：日期融资途径金额2008年银行借款超100亿2008年5月信托融资1.5亿，第一笔2009-4-15信托融资19.83亿人民币 2010年信托融资31.5亿人民币2011年信托融资33.2亿人民币3.3 绿城资本结构分析 2006-20122006-2012年度资产负债情况（单位：亿元）年度资产负债情况（单位：亿元）报告期报告期20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年流动资产流动资产167 167 303 303 393 393 706 706 1,160 1,160 1,152 1,152 933 933 流动负债流动负债75 75 140 140 229 229 470 470 874 874 929 929 736 736 流动比率流动比率2.22 2.22 2.17 2.17 1.72 1.72 1.50 1.50 1.33 1.33 1.24 1.24 1.27 1.27 存货存货112.99 112.99 225.21 225.21 313.76 313.76 458.32 458.32 786.56 786.56 847.56 847.56 565.63 565.63 速动比率速动比率0.72 0.72 0.56 0.56 0.35 0.35 0.53 0.53 0.43 0.43 0.33 0.33 0.50 0.50 总资产总资产178 178 329 329 428 428 755 755 1,254 1,254 1,280 1,280 1,077 1,077 总负债总负债135 135 248 248 346 346 659 659 1,152 1,152 1,160 1,160 866 866 资产负债率资产负债率75.48%75.48%75.33%75.33%80.83%80.83%87.28%87.28%91.86%91.86%90.67%90.67%80.37%80.37%3.3 绿城资本结构分析 2006-20122006-2012年度融资情况（单位：亿元）年度融资情况（单位：亿元）报报告期告期20062006年年20072007年年20082008年年 20092009年年 20102010年年20112011年年 20122012年年利息利息费费用用/融融资资成本成本0.6 0.6 2.2 2.2 4.0 4.0 6.6 6.6 3.4 3.4 4.2 4.2 5.6 5.6 银银行行贷贷款款(一年一年内内到期，到期，流流动负债动负债)19.4 19.4 24.4 24.4 38.7 38.7 84.7 84.7 119.9 119.9 158.8 158.8 150.1 150.1 非流非流动动银银行行贷贷款款19.7 19.7 43.7 43.7 73.9 73.9 139.5 139.5 216.2 216.2 158.1 158.1 61.2 61.2 可可转换债转换债券券3.9 3.9 20.7 20.7 21.6 21.6 21.9 21.9 1.8 1.8 1.9 1.9 高收益高收益债债券券30.7 30.7 28.8 28.8 27.0 27.0 2.6 2.6 2.5 2.5 2.4 2.4 2.4 2.4 信托融信托融资资3.4 3.4 2.5 2.5 8.3 8.3 3.3 绿城资本结构分析 2006-20122006-2012年度现金流入净额分析：年度现金流入净额分析：7 7年间共流入净额年间共流入净额53.553.5亿元，其中：融资活动亿元，其中：融资活动264.5264.5亿元，经营业务所得亿元，经营业务所得-171.5-171.5亿元，投资活亿元，投资活动动-39.5-39.5亿元。亿元。3.3 绿城资本结构分析 现金流结构分析现金流结构分析3.3 绿城资本结构分析 现金流结构分析现金流结构分析3.3 绿城资本结构分析 外部融资现金流入结构分析外部融资现金流入结构分析种类种类20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年银行及其他贷银行及其他贷款筹集款筹集28 28 60 60 72 72 186 186 283 283 150 150 115 115 信托贷款筹集信托贷款筹集32 32 33 33 发行可转换股发行可转换股债券所得款项债券所得款项10 10 23 23 发行股份所得发行股份所得款项款项282823 23 21 21 发行可换股证发行可换股证券券21 21 出售附属公司出售附属公司5 5 房地产行业背景房地产行业背景1绿城地产公司概况绿城地产公司概况2资本结构分析资本结构分析3问题探讨问题探讨4内 容 存在存在问题问题速动比率速动比率资产负债率资产负债率融资途径融资途径流动比率流动比率四、问题探讨四、问题探讨 四、问题探讨四、问题探讨 启示与建议启示与建议1 1、拓宽融资渠道，充分利用金融、拓宽融资渠道，充分利用金融创新产品；创新产品；2 2、保持良好的信用能力；、保持良好的信用能力；3 3、调整负债结构；、调整负债结构；4 4、寻求最佳资产负债率；、寻求最佳资产负债率；5 5、提高盈利水平。、提高盈利水平。四、问题探讨四、问题探讨 绿地公司绿地公司2012-20132012-2013年动向：年动向：1 1、持续提升产品和服务品质、持续提升产品和服务品质2 2、产品多元化、产品多元化3 3、财务稳健、财务稳健4 4、成本管控、成本管控5 5、轻资产战略、轻资产战略6 6、区域布局、区域布局7 7、引进战略投资者、引进战略投资者四、问题探讨四、问题探讨 引入战略投资者：引入战略投资者：20122012年年6 6月月8 8日，绿城引进九龙仓作为战略性日，绿城引进九龙仓作为战略性股东，九龙仓合共投资约港币股东，九龙仓合共投资约港币5151亿元（约人亿元（约人民币民币41.641.6亿）亿）。20122012年年6 6月月2222日，绿城与融创达成协议，共同日，绿城与融创达成协议，共同组建合资公司上海融创绿城投资控股有限组建合资公司上海融创绿城投资控股有限公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公司司50%50%的股权。的股权。此次交易绿城转让上述九个项此次交易绿城转让上述九个项目权益的目权益的50%50%，收取对价人民币，收取对价人民币33.633.6亿元。亿元。四、问题探讨四、问题探讨 截至截至20132013年年1010月月3131日，绿城集团日，绿城集团销售情况销售情况20122012年年1-121-12月月销售物业面积约销售物业面积约283283万平方米万平方米 比比20112011年增年增长约长约61.7%61.7%销售金额销售金额546546亿亿比比20112011年增年增长约长约54.6%54.6%20132013年年1-101-10月月销售金额销售金额511511亿亿比去年同期比去年同期增长约增长约33%33%THANK YOU！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。23.1.2223.1.22Sunday,January 22,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。6:21:056:21:056:211/22/2023 6:21:05 AM11、以我独沈久，愧君相见频。23.1.226:21:056:21Jan-2322-Jan-2312、故人江海别，几度隔山川。6:21:056:21:056:21Sunday,January 22,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。23.1.2223.1.226:21:056:21:05January 22,202314、他乡生白发，旧国见青山。2023年1月22日星期日上午6时21分5秒6:21:0523.1.2215、比不了得就不比，得不到的就不要。2023年1月上午6时21分23.1.226:21January 22,202316、行动出成果，工作出财富。2023年1月22日星期日6时21分5秒6:21:0522 January 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午6时21分5秒上午6时21分6:21:0523.1.229、没有失败，只有暂时停止成功！。23.1.2223.1.22Sunday,January 22,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。6:21:056:21:056:211/22/2023 6:21:05 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。23.1.226:21:056:21Jan-2322-Jan-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。6:21:056:21:056:21Sunday,January 22,202313、不知香积寺，数里入云峰。23.1.2223.1.226:21:056:21:05January 22,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月22日星期日上午6时21分5秒6:21:0523.1.2215、楚塞三湘接，荆门九派通。2023年1月上午6时21分23.1.226:21January 22,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023年1月22日星期日6时21分5秒6:21:0522 January 202317、空山新雨后，天气晚来秋。上午6时21分5秒上午6时21分6:21:0523.1.229、杨柳散和风，青山澹吾虑。23.1.2223.1.22Sunday,January 22,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。6:21:056:21:056:211/22/2023 6:21:05 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。23.1.226:21:056:21Jan-2322-Jan-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。6:21:056:21:056:21Sunday,January 22,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。23.1.2223.1.226:21:056:21:05January 22,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月22日星期日上午6时21分5秒6:21:0523.1.2215、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2023年1月上午6时21分23.1.226:21January 22,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023年1月22日星期日6时21分5秒6:21:0522 January 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午6时21分5秒上午6时21分6:21:0523.1.22MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉