资产评估途径与方法

第第6 6章章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法p6.1 资产评估途径与方法概述p6.2 市场途径p6.3 收益途径p6.4 成本途径p6.5 评估途径及其方法的选择资产评估途径与方法概述6.1.1 资产评估途径内涵 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径。益途径和成本途径。6.1.2 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型所设计出来的若干资产价值评估基本模型 6.2 市场途径6.2.1 市场途径的基本含义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。6.2.2 市场途径的基本前提其一是要有一个活跃的公开市场；其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。6.2.3 6.2.3 市场途径的基本程序市场途径的基本程序1 1）选择参照物）选择参照物2 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素）在评估对象与参照物之间选择比较因素3 3）指标对比、量化差异）指标对比、量化差异4 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异指标差异5 5）综合分析确定评估结果）综合分析确定评估结果 6.2.5 市场途径中的具体方法1 1）直接比较法）直接比较法评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格修正系数修正系数1 1修正系数修正系数2 2.修正系数修正系数n n （6161）或或 =参照物成交价格参照物成交价格基本特征差额基本特征差额1 1基本基本特征差额特征差额22基本特征差额基本特征差额n n （6262）(1(1）现行市价法）现行市价法:同类资产同类资产（2 2）市价折扣法：适用清算前提条件）市价折扣法：适用清算前提条件资产评估价值资产评估价值=参照物交易价格参照物交易价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）（3 3）功能价值类比法）功能价值类比法 价值与功能呈线性关系（生产能力比例法）价值与功能呈线性关系（生产能力比例法）资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物成交价格（评估对象生产能力/参照参照物生产能力）物生产能力）价值与功能呈指数关系（规模经济效益指数法）价值与功能呈指数关系（规模经济效益指数法）功能价值指数参照物生产能力评估对象生产能力参照物成交价格资产评估价值（4 4）价格指数调整法（亦称物价指数法）价格指数调整法（亦称物价指数法）w资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格（参照物成交价格（1+1+物价变动指数）物价变动指数）w或，资产评估价值或，资产评估价值=参照物成交价格价格指数参照物成交价格价格指数（5 5）成新率价格调整法）成新率价格调整法w资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成交价格（评估对象成新率/参参照物成新率）照物成新率）w资产成新率资产成新率=资产尚可使用年限资产尚可使用年限/（资产已使用年限（资产已使用年限+资资产尚可使用年限）产尚可使用年限）（6 6）市场售价类比法）市场售价类比法 w资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功能差异值功能差异值+时间差异值时间差异值+交易情况差异值交易情况差异值w资产评估价值资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数参照物售价功能差异修正系数 时间差异修正系数时间差异修正系数wP85P85例例（7 7）价值比率法）价值比率法成本市价法成本市价法资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理成本参照物成交价评估对象现行合理成本参照物成交价格格/参照物现行合理成本参照物现行合理成本市盈率倍数法市盈率倍数法资产评估价值资产评估价值=评估对象（企业）收益额参照物（企评估对象（企业）收益额参照物（企业）市盈率业）市盈率2 2）间接比较法）间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。方法。市场法的优缺点市场法的优缺点 优点：优点：n（1 1）能直接反映市场资产行情，评估值直接反映市场现）能直接反映市场资产行情，评估值直接反映市场现实价格。实价格。n（2 2）评估结果是在公开市场条件下公允现行市价，符合）评估结果是在公开市场条件下公允现行市价，符合市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。市场经济规律，公正公平，易于被各方接受。n（3 3）相对而言较为简单。）相对而言较为简单。缺点：缺点：n（1 1）受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。）受供求关系影响，价格不一定反映真实的价值。n（2 2）即使在典型的发达市场经济条件下，信息不流畅，）即使在典型的发达市场经济条件下，信息不流畅，市场失灵的情况也是经常发生的。（信息不对称）市场失灵的情况也是经常发生的。（信息不对称）n（3 3）一般不适用于专用机器、设备、大部分无形资产，）一般不适用于专用机器、设备、大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。6.3 收益途径6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。收益途径亦被称为收益法。6.3.2 收益途径的基本前提n（1 1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；量；n（2 2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；可以用货币衡量；n（3 3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利年限可以预测。6.3.3 收益途径的基本程序（1 1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；n（2 2）分析测算被评估对象未来预期收益；）分析测算被评估对象未来预期收益；n（3 3）确定折现率或资本化率；）确定折现率或资本化率；n（4 4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；现值；n（5 5）分析确定评估结果。）分析确定评估结果。6.3.4 收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。6.3.5 收益途径中的具体方法未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期；未来预期收益有无限期划分：有限期和无限期；预期收益额划分：等额收益和非等额收益。预期收益额划分：等额收益和非等额收益。1 1）纯收益不变）纯收益不变P PA/r A/r 其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益年期无限。(2)(2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：算式：)111 nrrAP（614614）2 2）纯收益在若干年后保持不变）纯收益在若干年后保持不变(1)(1)无限年期收益。其基本公式为：无限年期收益。其基本公式为：nntiirrArRP)1()1(1 （616616）(2)(2)有限年期收益。其计算公式为：有限年期收益。其计算公式为：)1(11)1()1(1tnttiiirrrArRP（617617）3 3）纯收益按等差级数变化（年变化额）纯收益按等差级数变化（年变化额B B ）：）：A A、纯收益按等差级数递增（收益期无限）：纯收益按等差级数递增（收益期无限）：2rBrAPB B、纯收益按等差级数递增（收益期有限）：纯收益按等差级数递增（收益期有限）：nnrnrBrrBrAP11112C C、纯收益按等差级数递减（收益期无限）：纯收益按等差级数递减（收益期无限）：2rBrAPD D、纯收益按等差级数递减（收益期有限）：纯收益按等差级数递减（收益期有限）：nnrnrBrrBrAP111124 4）纯收益按等比级数变化）纯收益按等比级数变化（1 1）在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，）在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式有以下计算式srAP（6 62222）（2 2）纯收益按等比级数递增，收益期有限）纯收益按等比级数递增，收益期有限nrssrAP1115 5）已知未来若干年后资产价格）已知未来若干年后资产价格已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：nnnrPrrAP)1()111（6 62626）（3 3）纯收益按等比级数递减，收益期无限）纯收益按等比级数递减，收益期无限srAP（4 4）纯收益按等比级数递减，收益期有限）纯收益按等比级数递减，收益期有限nrssrAP1116.4 成本途径6.4.1 成本途径的基本含义成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。本途径亦被称为成本法。资产的评估值资产的重置成本资产实体有形资产的评估值资产的重置成本资产实体有形损耗资产功能性陈旧贬值损耗资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值资产经济性陈旧贬值 6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。含着其使用的有效性的经济意义。6.4.3 成本途径的基本要素 1 1）资产的重置成本）资产的重置成本 2 2）资产的有形损耗）资产的有形损耗 3 3）资产的功能性陈旧贬值）资产的功能性陈旧贬值 4 4）资产的经济性陈旧贬值）资产的经济性陈旧贬值 6.4.4 成本途径中的具体方法1 1）重置成本的估算方法）重置成本的估算方法（1 1）重置核算法：购买、自建）重置核算法：购买、自建 （2 2）价格指数法：账面价格指数）价格指数法：账面价格指数 （3 3）功能价值类比法：生产能力比例法、规模经济）功能价值类比法：生产能力比例法、规模经济效益指数法效益指数法 2 2）实体性贬值的估算方法）实体性贬值的估算方法（1 1）观测法。观测法，也称成新率法）观测法。观测法，也称成新率法实体性贬值实体性贬值=重置成本（重置成本（1-1-实体性成新率）实体性成新率）（2 2）使用年限法）使用年限法（3 3）修复金额法：修复资产的花费）修复金额法：修复资产的花费实际已使用年限总使用年限预计残值重置成本实体性贬值总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实体性贬值率实体性贬值率=实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率计法定利用时间截止评估基准日资产累计实际利用时间截止评估基准日资产累资产利用率 例：例：某资产某资产1995年年2月购进，总使用年限为月购进，总使用年限为20年，年，2005年年2月月评估时，根据资本指标，正常使用条件下，每天工作评估时，根据资本指标，正常使用条件下，每天工作8小时，小时，重置成本重置成本20万，预计残值不计，实际只有万，预计残值不计，实际只有4小时，求小时，求（1）资产利用率）资产利用率（2）名义已使用年限）名义已使用年限（3）尚可使用年限）尚可使用年限（4）实体性贬值）实体性贬值解：解：（1）资产利用率）资产利用率=*100%=50%（2）名义使用年限为）名义使用年限为10年年（3）尚可使用年限）尚可使用年限=20年年-实际使用年限实际使用年限=20-10*50%=15年年（4）实体性贬值）实体性贬值=*实际使用年限实际使用年限 =20/20*（10*50%）=5万元万元3 3）功能性贬值的估算方法）功能性贬值的估算方法方法一、通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：方法一、通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：n第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同且广泛使用的主流第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较。资产的年运营成本进行比较。n第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。n第三，估计被评估资产的剩余寿命。第三，估计被评估资产的剩余寿命。n第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现：营成本折现：n被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本（被评估资产年净超额运营成本折现系数）折现系数）（6 64343）方法方法2w功能性贬值功能性贬值=复原重置成本复原重置成本-更新重置成本更新重置成本 w复原重置成本复原重置成本即按即按原来原来的技术标准、设计、材料、工艺进的技术标准、设计、材料、工艺进行行“克隆克隆”，按现行的价格复原这项全新资产所发生的支，按现行的价格复原这项全新资产所发生的支出。出。w更新重置成本更新重置成本即按即按现在现在的技术标准改进后的设计新型原材的技术标准改进后的设计新型原材料和较先进的工艺所生产的具有同等功能的全新资产所需料和较先进的工艺所生产的具有同等功能的全新资产所需的成本（现行价格）。的成本（现行价格）。例：例：被评估设备被评估设备A A的日运营成本的日运营成本820820元，参照物为改进后的元，参照物为改进后的B B型设型设备，其生产能力处与备，其生产能力处与A A型相同，型相同，B B日营运成本日营运成本670670元，全年法元，全年法定工作日为定工作日为254254天，尚可使用天，尚可使用6 6年，若按年，若按33%33%的所得税率和的所得税率和10%10%的折现率计算，该设备的功能性贬值为多少？的折现率计算，该设备的功能性贬值为多少？w解：按步骤解：按步骤w（1 1）计算年超额营运成本）计算年超额营运成本 年超额营运成本年超额营运成本=（820-670820-670）*254=38100 254=38100元元w（2 2）计算年净超额成本）计算年净超额成本 年净超额营运成本年净超额营运成本=38100=38100*（1-33%1-33%）=25527=25527元元w（3 3）计算该设备的功能性贬值额）计算该设备的功能性贬值额 A A的功能性贬值额元的功能性贬值额元4 4）经济性贬值的估算方法）经济性贬值的估算方法（1 1）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：（2 2）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：（3 3）当确信被评估资产持续存在收益损失时：）当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额经济性贬值额资产年收益损失额资产年收益损失额(1(1所得税税率所得税税率)(P/A(P/A，)%1001x）资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生（经济性贬值率%1001 资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生经济性贬值率经济性贬值额经济性贬值额=资产的重置成本资产的重置成本经济性贬值率经济性贬值率例：例：一台多功能镙帽加工机床年生产能力为万件六角一台多功能镙帽加工机床年生产能力为万件六角镙帽，现供大于求，生产能力过剩，实际年产镙帽，现供大于求，生产能力过剩，实际年产6 6万万个，该机床的重置全价为个，该机床的重置全价为9 9万元，实体性贬值万元万元，实体性贬值万元，功能性贬值万元，设，功能性贬值万元，设X X 为，求其评估值。为，求其评估值。w解：解：经济性贬值率经济性贬值率=1-=1-（）（）*100%=14.46%100%=14.46%经济性贬值额经济性贬值额=9=9*1414.万元万元 评估值评估值=9-2.7-0.9-2.7-0.9-万元万元成本法的程序及其优缺点分析成本法的程序及其优缺点分析 1 1、程序、程序 （1 1）确定被评估资产的重置成本）确定被评估资产的重置成本 （2 2）确定使用年限）确定使用年限 （3 3）估算损耗或贬值）估算损耗或贬值 （4 4）确定价值）确定价值 2 2、成本法的优缺点、成本法的优缺点优点优点:（1 1）充分考虑了资产的损耗，评估结果趋于公平合理）充分考虑了资产的损耗，评估结果趋于公平合理 （2 2）有利于单项资产和特定用途资产的评估）有利于单项资产和特定用途资产的评估 （3 3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用件下可广泛应用 （4 4）有利于企业资产保值）有利于企业资产保值缺点缺点:（1 1）工作量大）工作量大 （2 2）经济性贬值不易计算）经济性贬值不易计算 作业：1 1、某国定资产的重值全价为、某国定资产的重值全价为2828万，其净残值率为万，其净残值率为3.5%3.5%。资产名义上已使用。资产名义上已使用2 2年，据测算尚可使用年，据测算尚可使用6 6年。年。截止到评估基准日该资产的制度使用时间应为截止到评估基准日该资产的制度使用时间应为1152011520小时，但实际累计使用时间为小时，但实际累计使用时间为97929792小时。计小时。计算该资产的实体性贬值额。（计算值取道小数点后算该资产的实体性贬值额。（计算值取道小数点后4 4位。）位。）2 2、待评估的、待评估的A A设备与参照物设备与参照物B B设备生产能力相同，设备生产能力相同，但但A A设备因技术相对落后日运营成本为设备因技术相对落后日运营成本为800800元，元，B B设设备日运营成本只需备日运营成本只需720720元。设备制度工作时间为元。设备制度工作时间为360360天天/年，年，A A设备尚可再用设备尚可再用5 5年。按所得税率年。按所得税率33%33%、折现、折现率率12%12%计算，计算，A A设备的功能性贬值额是多少？设备的功能性贬值额是多少？