建设工程监理

1、土地费用估算1土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让 金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年 限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民 政府公布的城市基准地价或平均标定地价，根据工程用地所处的地段等 级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式 包括拍卖、招标与协议。2土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权 调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房 屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。3土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使 用者。4土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中如购入酒店以作出租经营之 用时经常采用。5) 土地投资折价非常常见的合作开发工程的模式。2、前期工程费前期工程费主要包括开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水 文地质勘测以及“三通一平等土地开发工程费支出。1)工程的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按工程总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右, 可行性研究费占工程总投资的%，水文、地质勘探所需的费用可根据 所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的左右。2) “三通一平等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑 物撤除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 这些费用的估算可 根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的。3、根底设施建设费根底设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物 2米以外和小 区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、 道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各 项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。根底设施费通常米用单位指标估算法来计算。粗略估算时，那么各 项根底设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总本钱费用，主要包括建 筑工程费结构、建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排 水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安 装以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区内为居民效劳配套建设的各种非营业 性的公共配套设施又称公建设施的建设费用。主要包括居委会、派 出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6、开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。7、管理费用管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产工程的 开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、 业务接待费、职工教育经费、劳动费、待业费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税企业管理用房、车船使用费、 技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。管理费用可按工程投资或前述15项直接费用为基数，取一个百分 比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包 括借款和债券的利息、金融机构手续费、费、代理费、汇兑净损失以及 企业为工程筹资发生的其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算。利息外的财务费用可按利息10%估算。9、销售费用销售费用是指开发工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设 销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。(1宣传及市场推广费约为销售收入的2%3%住宅销售物业较高，写字楼物业较低(2销售代理费约为销售收入的%2%(3其他销售费用约为销售收入的%1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。10、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总 承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、 工程费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额 的 2%3%。11、开发期间税费开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地 方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这局部税费已成为开 发建设工程投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关 法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：1配套设施建设费小区建安造价的，单体11%2固定资产投资方向调节税按总投资额 30%-5%计征，目前暂停征 收3土地使用税4建筑工程质安监督费5供水增容费已免征6供电增容费已免征7物业管理按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出 售的，买家交8其他12、不可预见费不可预见费包括备用金不含工料价格上涨备用金、不可预见的 根底或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它 依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用 之和为基数，按3%5%计算。如果是开发工程完成后出租或自营的工程，还应估算以下费用：13、运营费用运营费用是指房地产工程开发完成后，在工程经营期间发生的各种 运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。14、修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产工程在经营期间 发生的物料消耗和维修费用。