河南开封 建业大宏郑开森林半岛营销执行案101p

本报告是严格保密的。谨呈：开封建业大宏住宅建设有限责任公司建业大宏郑开森林半岛建业大宏郑开森林半岛20102010年年度营销执行案年年度营销执行案本报告是严格保密的。报告总纲一、营销目标确定及分解二、项目回顾与三期研判三、竞争市场研判四、定位再挖掘五、营销战略及销售实施六、费用预算营销目标确定营销目标分解与量化项目一期、二期产品回顾三期产品研判三期功能及属性研判区域市场特征产品细分市场竞争项目属性定位再挖掘项目形象定位再挖掘客户定位升级营销总纲确定推广攻略服务攻略展示攻略客户攻略本报告是严格保密的。第一部分第一部分营销目标营销目标本报告是严格保密的。营销目标确定短期营销目标确定基本目标：基本目标：2010年全年，项目整体实现销售回款年全年，项目整体实现销售回款4亿，多层实现销售均价亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价元，高层住宅实现销售均价4700元。元。中级目标：中级目标：2010年全年，项目整体实现销售回款年全年，项目整体实现销售回款5亿，多层实现销售均价亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价元，高层住宅实现销售均价4700元。元。高级目标：高级目标：2010年全年，项目整体实现销售回款年全年，项目整体实现销售回款6亿，多层实现销售均价亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价元，高层住宅实现销售均价4700元。元。长期营销目标确定实现项目整盘销售，提升项目品牌度和美誉度，提升开发商品牌，引领开封房实现项目整盘销售，提升项目品牌度和美誉度，提升开发商品牌，引领开封房地产市场发展。地产市场发展。本报告是严格保密的。营销目标分解2010年全年，项目整体实现销售回款年全年，项目整体实现销售回款4亿，多层实现销售亿，多层实现销售均价均价4600元，高层住宅实现销售均价元，高层住宅实现销售均价4700元元按照房源均价按照房源均价4650元元/平米来计算，平米来计算，2010年房源销售任务为年房源销售任务为86000平米。平米。按照户均面积按照户均面积140平米计算，平米计算，2010年房源销售任务为年房源销售任务为620套。考虑套。考虑到销售回款因素影响，实际销售任务为到销售回款因素影响，实际销售任务为650套。套。营销目标分解及量化本报告是严格保密的。营销目标分解及量化650650个业主购买个业主购买注:预期到访者1/6买卡，买卡者50%购房。13001300位位VIPVIP客户客户78007800位到访客户位到访客户约约8 8万人知晓万人知晓充足的来访客户量，是实现项目目标的关键！充足的来访客户量，是实现项目目标的关键！本报告是严格保密的。第二部分第二部分项目回顾和三期研判项目回顾和三期研判本报告是严格保密的。一期产品基本经济指标项目一期户型总体情况一览表楼栋情况项目一期累计13栋楼，3栋叠加别墅，4栋普通多层（5层），4栋多层洋房，2栋18层高层总户数累计户数530户总建面60037.88户型配比三房：234户，套数配比44.15%,面积33519.41，面积配比55.83%两房：136户，套数配比25.66%,面积12527.98，面积配比20.87%一房：136户，套数配比25.66%,面积8900.84，面积配比14.83%叠加别墅：24户，套数配比4.53%，面积5089.65，面积配比8.47%面积区间三房：115.45-143.34,主力户型128-133平米两房：89.05-93.63一房：65.21-65.47叠加别墅：24户，209.44-218.77产品线较广，市场主流产品，满足不同层次的客户需求！产品线较广，市场主流产品，满足不同层次的客户需求！本报告是严格保密的。一期主力户型项目一期以三房为主，套数比44%，面积比56%。多层产品中（除叠加别墅外）为纯三房设计。全明设计、大开间客厅和主卧且均朝南、步入式衣帽间、南北双阳台、部分干湿分离卫生间三房产品本报告是严格保密的。一期次主力户型项目一期的一房、两房集中在高层上，套数比均为25.66%，面积比分别为20.87%，14.83%由于采用两梯三、两梯四的设计，户型全明。一房产品两房产品本报告是严格保密的。一期补充户型项目一期的叠加别墅累计24户，套数比4.53%，套数比8.57%下沉式花园庭院多阳台设计大露台工人房本报告是严格保密的。一期作为项目的开篇之作，以丰富的物业形态和产品线入一期作为项目的开篇之作，以丰富的物业形态和产品线入市，迅速抢占市场，取得了良好的销售业绩。市，迅速抢占市场，取得了良好的销售业绩。但大面积产品中只有叠加别墅，未设计平层四房。但大面积产品中只有叠加别墅，未设计平层四房。一期产品总结本报告是严格保密的。二期房源分布一览表楼栋情况二期累计18栋楼。其中叠加别墅3栋，多层11栋（5层多层4栋、6层多层7栋），小高层4栋（9层小高层2栋，11层小高层2栋）总户数二期总户数512总建面66635.46户型配比三房：累计户数371，套数配比72.46,累计面积54534.04,面积配比71.45%两房：累计45户，套数配比8.79%，累计面积4104.4，面积配比6.16%。一房：累计22户，套数配比4.3%,累计面积1322.2，面积配比1.98%叠加别墅：累计30户，套数配比5.86%。累计面积6674.82，面积配比9.98%面积区间三房：114平米-157平米，主力户型121-140两房：89.65-90.01平米一房：60.1平米叠加别墅：208.56-235.92平米二期产品基本情况四房累计44户，套数比8.59%，累计面积6919.52，面积比10.98%本报告是严格保密的。二期主力户型项目二期仍以三房为主，套数比72.46%，面积比71.45%。户型设计方面基本采用延续一期的设计特点，同时增加南北双入户功能！本报告是严格保密的。二期补充户型项目二期的叠加别墅累计30户，套数比5.86%，面积比9.98%。户型设计方面基本采用延续一期的设计特点，同时增加南北双入户功能！本报告是严格保密的。二期补充户型项目二期的四房累计44户，套数比8.59%，面积比10.98%。全部集中在2号楼。项目二期的两房累计45户，套数比8.79%，面积比6.16%。全部集中在15号楼。项目二期的一房累计22户，套数比4.31%，面积比1.98%。全部集中在15号楼。本报告是严格保密的。二期产品较一期有一定的升级，主要体现在户型配比的调二期产品较一期有一定的升级，主要体现在户型配比的调整方面，舒适型户型的比例增加。整方面，舒适型户型的比例增加。产品升级有利于项目整体销售的拉升！产品升级有利于项目整体销售的拉升！二期产品总结本报告是严格保密的。占地：20多万平方米总建面：55万平方米（住宅地上总建面43万平米，包含高层30万平米，多层8万平米，别墅4万平米）配套建面：约9万平米（包含商业、社区诊所）地下建面：约为11万平米，（包含地下室、地下车库等）停车位：2764个（其中地面停车464个，别墅私家车位350个，地下车库1950个）绿化率：35%总套数：6743套，其中多层1068套，高层5500套，别墅175套产品类型：多层洋房、合院式联排、双拼别墅、电梯高层层高：住宅层高2.9米户型比例：90以下户型有6380套，约占95%。大三期经济指标本报告是严格保密的。大三期详细经济指标本报告是严格保密的。一号路规划汉兴路三号路85000体育公园大三期区位大三期三面环路，城市支路，车流量较少北面临体育公园，居住价值较大。本报告是严格保密的。大三期景观布局以丰富的水系水系为基础形成景观主题将建筑、道路、水体和绿化有机结合，建筑与自然和谐。让住户就近享受绿地，营造出绿意盎然、健康活泼、现代时尚的生活休闲环境。以街区型的空间街区型的空间布局为特点，规划组团公共绿地均沿小区主要道路布置。林荫路两侧以绿化景林荫路两侧以绿化景观观骨架串联丰富的社区公共活动。本报告是严格保密的。大三期交通布局及车库在南、北、东三面设有三个车行出入口，西面为人行入口，实现人车分流。停车位共有2764个，其中地面停车464个，别墅私家车位350个，地下车库1950个。本报告是严格保密的。大三期产品布局21栋高层产品，加上A-2地块的高层产品，高层产品将成为项目未来的的主流产品。18栋开封首创合院别墅，在产品差异化方面领先市场，避免产品同质化的竞争。9栋双拼别墅，是项目整体品质最高的产品。23栋多层电梯洋房，是前期热销产品的延续。本报告是严格保密的。2010年推售产品根据项目目前的工程进度，2010年项目推售的产品将是A-2地块的高层住宅，B、C地块的合院别墅、双拼别墅以及多层电梯洋房。本报告是严格保密的。三期高层产品转角阳台干湿分离卫生间生活阳台生活阳台步入式衣帽间步入式衣帽间南北通透，全明设计南北通透，全明设计本报告是严格保密的。负一层全赠送负一层全赠送下沉式庭院下沉式庭院跃层结构跃层结构大露台设计大露台设计别墅产品阳光房阳光房本报告是严格保密的。2010年项目推售的产品，在整体项目的开发中，产品品质最高，产品类型最为纯粹，因此2010年项目的产品和营销各方面将承载着特殊的使命。深化项目品牌深化项目品牌提升企业品牌提升企业品牌拉动后期产品价格平台拉动后期产品价格平台功能和属性本报告是严格保密的。第三部分第三部分竞争市场研判竞争市场研判本报告是严格保密的。森林半岛森林半岛 豪德天豪德天下下融城融城 金明裕商金明裕商业广场业广场城市城市印象印象 宋城宋城雅居雅居丽阳名丽阳名郡郡 碧碧丽国丽国都都蓝郡蓝郡希尔斯希尔斯天翼天翼英伦英伦春天春天碧水碧水蓝城蓝城南北南北十八十八院院天下天下城城世纪世纪豪苑豪苑上城上城世家世家锦绣锦绣皇城皇城萨拉曼萨拉曼卡卡维也纳维也纳森林森林菊城东方菊城东方明珠明珠水系项目水系项目开封房地产市场印象开封房地产市场呈现出以“古典城市文化复兴”为主要特征的老城板块和“加快发展步伐，完善城市功能”为主要特征的新区板块共荣共进共同竞争的发展格局！汴西新区作为开封市政府重点发展的区域，又有郑汴一体化作为其发展的强大政策保障，区域的房地产发展前景广阔，同时竞争也将日趋激烈。本报告是严格保密的。汴西新区房地产市场根据开封市政府的规划，2009年至2012年开封市规划用地面积695.1亩，其中汴西新区规划用地面积397.8亩，占比55.23%。在郑汴一体化政策的带动下，开封市拉大城市框架的必然趋势是向西发展，汴西新区作为郑汴一体化的核心一翼，必然成为开封市发展的核心区域和龙头。区域的快速发展离不开房地产行业的快速发展。汴西新区同时成为房地产投资的热点区域，未来发展空间巨大。但同时，政府的统一规划也造成了诸多房地产项目之间的同质化竞争，区域房地产市场竞争将会非常激烈。并主导城市房地产行业的竞争。区域发展空间巨大区域发展空间巨大市场竞争日趋激烈市场竞争日趋激烈本报告是严格保密的。区域房地产项目分布金明广场大梁门一号路三号路四号路五号路六号路七号路集英街金明大道夷山大道黄河大街郑开大道晋安路汉兴路宋城路金池名郡华庭碧水蓝城郑开森林半岛豪德天下融城金明裕广场城市印象希尔斯天翼英伦春天香堤湾碧丽国都宋城雅居东京大道国际城本报告是严格保密的。区域房地产项目分布项目分布区域房地产项目分布呈现出沿郑开大道（大梁路）南北排布之势。东起大梁门，西至汴西新区六号路，共分布房地产项目十多个，是开封市房地产项目最为集中的区域。项目档次区域内房地产项目水平参差不齐。高端项目如金池名郡，森林半岛；中端项目如碧水蓝城、香堤湾、英伦春天；低端项目如金明裕广场。项目竞争由于开封市城市规模和经济水平的影响，开封房地产市场需求量有限。同时房地产投资是热点，势必引起区域内房地产项目的竞争更趋激烈。项目规模区域内房地产项目规模跨度较大，从几万平米的小型社区上百万平米体量的城市综合体，满足不同层次客户的需求。本报告是严格保密的。序号序号项目名称项目名称占地（亩）占地（亩）总建面（万）总建面（万）分期建筑面积（万）分期建筑面积（万）一期一期二期二期三期三期四期四期后期存量后期存量1 1豪德豪德天下融城天下融城8728721171174 41131132 2建业建业森林半岛森林半岛10001000110110131398983 3碧水蓝城碧水蓝城34834850506 644444 4英伦春天英伦春天28028030308 822225 5金明裕商业广场金明裕商业广场15152.82.82.82.80 00 00 00 06 6金池名郡金池名郡1400140053531313（别墅）（别墅）-40407 7碧丽国都碧丽国都10810825255 5-20208 8城市印象城市印象31319 99 9-0 09 9希尔斯希尔斯天翼天翼656513133 3-10101010宋城雅居宋城雅居505010104 46 6-0 01111丽阳名郡丽阳名郡37375 55 5-0 01212蓝郡蓝郡34343 32.42.41.61.6-0 0项目竞争分析从各个项目的剩余可售面积看，标黄项目与本项目存在长期竞争的机会。从各个项目的剩余可售面积看，标黄项目与本项目存在长期竞争的机会。标蓝项目与本项目存在短期竞争的机会。标蓝项目与本项目存在短期竞争的机会。13鼎立国际城鼎立国际城11501508142本报告是严格保密的。项目竞争分析项目名称项目名称容积率容积率物业类型物业类型森林半岛森林半岛1.7多层、洋房、小高层、高层、别墅、商业、写字楼豪德天下融城豪德天下融城2多层、洋房、小高层、高层碧水蓝城碧水蓝城2多层、洋房、小高层、高层、别墅金池名郡金池名郡1.5多层、洋房、小高层、高层、别墅英伦春天英伦春天2.2多层、小高层、高层伟业香堤湾伟业香堤湾2.2多层、小高层、高层宋城雅居宋城雅居3.5高层碧丽国都碧丽国都3高层城市印象城市印象4.3高层金明裕广场金明裕广场4高层从各个项目的物业形态来看，标黄项目与本项目存在全面竞争的机会。标从各个项目的物业形态来看，标黄项目与本项目存在全面竞争的机会。标蓝项目与本项目存在部分竞争的机会。蓝项目与本项目存在部分竞争的机会。鼎立国际城2多层、小高层、高层本报告是严格保密的。金明广场大梁门一号路三号路四号路五号路六号路七号路集英街金明大道夷山大道黄河大街郑开大道晋安路汉兴路宋城路金池名郡华庭碧水蓝城郑开森林半岛豪德天下融城金明裕广场城市印象希尔斯天翼英伦春天香堤湾碧丽国都宋城雅居东京大道项目竞争分析从各个项目地段上来看，区域内项目分别处于一级竞争圈和二级竞争圈从各个项目地段上来看，区域内项目分别处于一级竞争圈和二级竞争圈国际城本报告是严格保密的。综合以上三个竞争因素的考虑，同致行认为郑开森林半岛项目与开封市其他房地产项目存在着三种竞争态势：长期竞争项目：开元华庭、碧水蓝城、豪德天下融城、鼎立国际城长期竞争项目：开元华庭、碧水蓝城、豪德天下融城、鼎立国际城阶段竞争项目：伟业香堤湾、英伦春天、宋城雅居阶段竞争项目：伟业香堤湾、英伦春天、宋城雅居基本无竞争项目：金明裕广场、城市印象、碧丽国都基本无竞争项目：金明裕广场、城市印象、碧丽国都项目竞争分析本报告是严格保密的。项目名称户型产品面积区间销售单价总价区间碧水蓝城一期两房87-90370032万-34万鼎立国际城两房85-90350030万-32万开元华庭一期两房77-100478037万-48万豪德天下融城一期两房75-85350026万-30万郑开森林半岛三期两房85-95465039万-44万碧水蓝城一期三房128-134370047万-50万鼎立国际城三房120-130350042万-46万开元华庭一期三房120-146478057万-70万豪德天下融城一期三房99-142350035万-50万郑开森林半岛三期三房118-145465054万-68万碧水蓝城一期叠加别墅177-196500066万-72万开元华庭一期叠加别墅160-200600096万-120万开元华庭一期联排别墅240-3008000200万-240万郑开森林半岛三期四房165-180465077万-84万郑开森林半岛三期合院别墅190-2408800150万-220万郑开森林半岛三期双拼270-3009000250-280万项目竞争分析本项目与主要竞争对手存在较大的价格差距（除开元华庭外），如何打破价格差距，是购房客户能够接受本项目的销售价格，促进本项目房源的销售是项目营销必须解决的课题！本报告是严格保密的。项目竞争分析项目名称开发商品牌社区规模周边配套交通条件景观资源社区配套营销提升社区功能郑开森林半岛豪德天下融城开元华庭鼎立国际城碧水蓝城本项目在地块、周边生活配套、景观资源、生活氛围等因素不占优势的情况下，如何实现营销突破，打破项目的价格劣势，促进后期房源销售呢？依托开发商品牌，结合开封市城市发展的趋势，通依托开发商品牌，结合开封市城市发展的趋势，通过营销方面的提升，强力诉求本项目的核心竞争力：过营销方面的提升，强力诉求本项目的核心竞争力：与城市同步发展、相互促进的与城市同步发展、相互促进的集约化城市功能集约化城市功能本报告是严格保密的。第四部分第四部分项目定位再挖掘项目定位再挖掘本报告是严格保密的。优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）1、规模大盘，功能性强；2、城市发展的核心级，发展潜力优越；3、建业品牌在河南省有口皆碑；4、交通便捷，环境优美；5、有一定的教育资源和人文氛围；6、根据区域的发展，具备一定的商业和商务价值；7、项目前期已在营销上取得了阶段性成功，口碑传播的效果显著；8、部分产品属于市场稀缺产品，市场直接竞争较小。1、区域人气不足，生活配套资源稀缺；2、后期产品的价格在市场处于较高水平，有一定的价格劣势；3、马家河现状不佳，对项目的居住品质有一定的影响；机会（机会（OO）威胁（威胁（T T）1、城市化进程加快，区域快速发展；2、房地产市场逐步发展，市场需求将呈现多元化发展；3、开封城市影响力不断增强；4、区域辐射力逐步增强；5、黑岗口水库已经开始动工，项目周边未来生活环境更趋优越。1、区域发展处于起步阶段，发展周期较长，为项目开发带来了不确定因素；2、项目规模大，而开封市场需求容量有限，新增刚性需求释放需要周期；3、区域是城市发展的核心级，房地产成为区域发展的热点，市场竞争将会更趋激烈；项目SWOT分析本报告是严格保密的。前期营销评估项目前期推广以围绕“两座城市 一个世界”的主题进行展开。体现经过政府部门的规划建设，开封与郑州存在滴水相融的关系，以此突出项目的区位价值和升值潜力。3期产品的推广于09年8月开始，诉求主要围绕产品进行，体现产品的品质感和稀缺性。报广与单页围墙广告项目样板间设置在A-1地块，销售中心北侧，给予客户更加直观的感受，尤其是开封市的房地产销售多以期房销售为主的情况下显得尤为重要，且利于样房间投入使用的时间。样板间本报告是严格保密的。前期营销总体评估项目前期营销推广评估项目前期营销推广评估成功1、结合城市发展，拓宽客户圈层和项目影响2、合理利用建业品牌，塑造项目高端形象3、打破开封传统营销模式，采用多种途径相结合成功促进销售4、展示营销方面表现突出5、活动营销频繁且质量较高，成功抓紧客户眼球，体现了客户尊贵性不足1、在森林半岛项目的品牌复制的前提下，未能体现出项目站在城市运营高度，未能体现出项目所具备的功能性和使命感。2、项目营销缺乏人文和生活方式的诉求，缺少对于客户圈层的营造3、销售团队专业性不强，服务意识不强4、基础工作不扎实，对于营销的指导性较差，难以应付瞬息万变的市场形势本报告是严格保密的。前期营销总体评估缺乏贯穿项目始终的魂！缺乏贯穿项目始终的魂！本报告是严格保密的。项目属性价值挖掘位于汴西新区未来城市核心级110万平米恢宏体量的城市综合体居住品质优越周边环境优美紧邻郑开大道交通条件优越产品类型丰富满足不同需求内部规划合理尽显尊贵私密内部配套齐全景观资源丰富物业管理周到品牌开发值得信赖项目属性核心价值点：城市运营城市运营功能性强功能性强包容性强包容性强本报告是严格保密的。项目属性再挖掘110万城市新价值共同体！万城市新价值共同体！项目整体规模体现项目城市运营的高度体现随开封城市发展而城市价值的提升项目与城市发展相互促进。体现项目的包容性本报告是严格保密的。项目属性诠释什么是共同体？什么是共同体？是一个温暖而舒适的场所，一个温馨的“家”，在这个家中，我们彼此信任、互相依赖。什么是价值共同体？什么是价值共同体？包括物质生活和非物质生活两个部分。社会物质生活和社会精神生活密切联系、相互结合、难分彼此，共同构成了丰富多彩的社会生活的有机整体。共同体的出处？共同体的出处？中共十七大报告首次提出了“社会生活共同体”的概念，为中国社会、生活的发展提出了方向。为什么是城市新价值共同体？为什么是城市新价值共同体？伴随着郑汴一体化、郑汴产业带等多重利好政策的提出和逐步实施，开封市的城市影响力和辐射力将呈现出几何式增长的态势，开封市的城市价值也将随之变化。开封市将会发展成为内涵深厚文化底蕴，同时具备现代都市特质的新型复合型都市。而半岛项目的开发与开封市城市价值紧密相连，并与之形成一个有机整体，相互促进，共同发展。本报告是严格保密的。项目属性诠释FOUFOU：项目所涵盖的客户圈层广泛，但同时他们又都是城：项目所涵盖的客户圈层广泛，但同时他们又都是城市发展的见证者，美好生活的向往者，营造和谐社会的市发展的见证者，美好生活的向往者，营造和谐社会的共同群体。共同群体。THRTHR：项目本身由三大地块组成，物业类型丰富，各个地：项目本身由三大地块组成，物业类型丰富，各个地块、各种物业类型之间本身就是一个有机的共同体，相块、各种物业类型之间本身就是一个有机的共同体，相互促进，共同发展。互促进，共同发展。TWOTWO：大宏作为根植于开封十七载的本土房企，在与河南：大宏作为根植于开封十七载的本土房企，在与河南第一房地产开发企业建业合作后，双方形成一个有机共第一房地产开发企业建业合作后，双方形成一个有机共同体，一荣俱荣，一损俱损。同体，一荣俱荣，一损俱损。ONEONE：从城市功能空间来看，郑州、中牟、开封随着郑汴从城市功能空间来看，郑州、中牟、开封随着郑汴一体化的深化实施，将形成一个有机的共同体。一体化的深化实施，将形成一个有机的共同体。本报告是严格保密的。形象整体定位延展方向站在城市新中心等待后来者站在城市新中心等待后来者项目整体形象定位突出项目领先城市发展，占据城市优先资源和政策的特质。体现出项目的升值空间和前瞻性，同时体现出客户的战略眼光本报告是严格保密的。别墅产品形象定位175位生活大师的尊荣私享位生活大师的尊荣私享项目三期的别墅席位体现产品的稀缺性体现别墅客户领袖级的眼光和品位尊贵性和荣耀感私密级享受。同“思想”，更体现客户的一种生活主张本报告是严格保密的。洋房产品形象定位墅院洋房墅院洋房 大境人生大境人生直接阐述洋房产品的卖点，同时体现洋房客户高瞻远瞩的生活境界。本报告是严格保密的。高层形象定位可延展方向阔景天地阔景天地 生活向上生活向上体现高层产品居高瞰远的生活意境。同时体现出客户的高度和不断最求进步的特征。本报告是严格保密的。中端中高端富豪中低端低端项目整体的客户定位：项目整体的客户定位：中端客户以上的所有客户圈层中端客户以上的所有客户圈层由于项目的体量大，物业形态丰富，项目整体的所涵盖的客户圈层较广。由于项目的体量大，物业形态丰富，项目整体的所涵盖的客户圈层较广。项目三期产品（小三期）是以低密度、品质型的产品为主，其辐射的圈层相对较窄，客户项目三期产品（小三期）是以低密度、品质型的产品为主，其辐射的圈层相对较窄，客户层次更加高端。该部分客户多数为二次置业，改善型需求。层次更加高端。该部分客户多数为二次置业，改善型需求。客户定位项目三期的客户定位：项目三期的客户定位：中高端客户及高端客户中高端客户及高端客户本报告是严格保密的。以高层、多层电梯洋房客户经济能力测算：以高层、多层电梯洋房客户经济能力测算：三期产品客户定位建筑面积建筑面积128平米；平米；均价均价4700元元/平方米平方米房源总价房源总价60万万首付款首付款24万万首次置业者首次置业者二次置业者二次置业者月供月供2196元元月供月供2416元元家庭月收入家庭月收入4392元元家庭年收入家庭年收入52702元元家庭月收入家庭月收入4832元元家庭年收入家庭年收入57984元元本报告是严格保密的。三期产品客户定位辐射客户游离客户直接客户核心客户核心客户：核心客户：开封市区行政单开封市区行政单位公务员、经济实力较强的位公务员、经济实力较强的私营业主，少部分范事业单私营业主，少部分范事业单位公务员以及企业管理层。位公务员以及企业管理层。直接客户：直接客户：在在郑州工作的开郑州工作的开封籍人士；随着郑汴一体化封籍人士；随着郑汴一体化政策深化后，看好开封发展政策深化后，看好开封发展潜力和居住化境郑州客户。潜力和居住化境郑州客户。辐射客户：辐射客户：随着开封城市化随着开封城市化进程的不断扩大，开封周边进程的不断扩大，开封周边县、镇、乡的进城客户。县、镇、乡的进城客户。少部分豫东地区的客户。随少部分豫东地区的客户。随着郑汴产业带的发展而逐步着郑汴产业带的发展而逐步形成的财富阶层。形成的财富阶层。游离客户：游离客户：随着开封城市功随着开封城市功能的不断完善，旅游产业的能的不断完善，旅游产业的更趋发达的前提下，带来的更趋发达的前提下，带来的全国各地的房地产投资者。全国各地的房地产投资者。本报告是严格保密的。在业界稳定交际圈熟悉河南，了解中原文化活动半径集中在郑洛区域注重穿着、消费、享受有置业经验关注电视、报纸等权威媒体时间较为规律有地方性质的交际圈熟悉开封，了解开封历史活动半径以郑开为主注重身份、面子、档次部分有置业经验关注口碑传播时间较为规律经常往来于开封及周边地区活动半径比较小注重交际、关系、层次部分由置业经历获知信息的渠道不多，注重口碑生活很规律在国内有一定交际圈来往全国各地，视野广阔活动半径大，兴趣使然偏好无明显方向有多次置业经验关注报纸、杂志等各种媒体生活无规律，比较随意关注物业的价值感、荣誉感经济承受能力强文化取向容易受外界引导追求相对私密、高素质、家庭氛围浓郁的生活圈喜欢相对安静但不失便利的生活氛围对提升身份的物业感兴趣，借以提升身份价值有一定的经济承受能力比较自豪于本土文化，有一定文化优越感喜欢适度开放的，便于亲朋相聚的生活圈喜欢相对安静的生活氛围看中城市发展和项目潜力有经济承受能力一般文化取向很单一喜欢有规律的生活喜欢相对闹中取静的生活氛围喜欢创新的产品，并乐意以重金搜藏有较高的经济承受能力文化取向个性化、感性化喜欢相对私密又可与事业兼顾的生活圈子喜欢相对安静但又不乏文化特色的生活氛围追求荣誉，有自我意识犒赏感情丰富，乐于追求价值喜欢潮流、时尚的消费关注保值增值关注生活环境的优越度讲求高质素的消费环境心理优越感较强有强烈的表现欲和号召力喜欢有档次的消费关注保值增值关注生活资源、环境资源追求品类丰富的消费环境追求圈层的认可攀比意识、跟随意识强不喜欢过于时尚的食物关注资源的占有做事和销售比较务实有一定的心理优越感占有欲、控制欲强习惯前沿消费，引导他人关注保值增值而不是投资回报在全国投资，置业兴趣高客户特征描述本报告是严格保密的。第五部分第五部分营销战略及销售实施营销战略及销售实施本报告是严格保密的。营销总纲房地产项目营销阶段轴线：房地产项目营销阶段轴线：从市场铺垫从市场铺垫价值诉求价值诉求品味诉求品味诉求生活诉求生活诉求 产品资源整合策略产品资源整合策略+形象扩张整合营销形象扩张整合营销市场铺垫阶段价值诉求阶段品味诉求阶段生活诉求阶段已基本完成待完成本报告是严格保密的。营销总纲延续与深化延续与深化延续：延续：1、延续项目前期展示营销的成功之处，并在此基础上将、延续项目前期展示营销的成功之处，并在此基础上将“生活艺术馆生活艺术馆”“”“样板房区样板房区”“”“建业建业大宏标志塔大宏标志塔”“”“园林示范区园林示范区”等有机结合。等有机结合。2、延续项目前期频繁的活动营销，用以促进市场关注度的不断提高，维系客户关系，保持项、延续项目前期频繁的活动营销，用以促进市场关注度的不断提高，维系客户关系，保持项目良好的口碑传播效应。目良好的口碑传播效应。深化：深化：1、由于三期产品和所辐射客户圈层的特殊性，项目营销在高度上要进一步提升。、由于三期产品和所辐射客户圈层的特殊性，项目营销在高度上要进一步提升。2、深度挖掘三期产品的核心价值点，使各种产品的销售相互促进。、深度挖掘三期产品的核心价值点，使各种产品的销售相互促进。3、根据项目客户圈层所发生的演变，在渠道选择上要进行更新。增加高端窄众营销，例如机、根据项目客户圈层所发生的演变，在渠道选择上要进行更新。增加高端窄众营销，例如机场杂志、开封私家车主专题营销等。场杂志、开封私家车主专题营销等。4、在销售服务的细节上加以完善，使客户体验尊贵感。、在销售服务的细节上加以完善，使客户体验尊贵感。5、房源推售节奏上合力把控，使之能够达到各种物业类型产品销售相互促进的结果。、房源推售节奏上合力把控，使之能够达到各种物业类型产品销售相互促进的结果。本报告是严格保密的。营销总纲1、全面展示项目城市运营的高度，提升项目品牌。、全面展示项目城市运营的高度，提升项目品牌。2、全面体现三期产品的稀缺性、品质感、尊荣感。、全面体现三期产品的稀缺性、品质感、尊荣感。形象策略形象策略1、高举发展商品牌，深度挖掘高端市场，充分利用老客户资源、高举发展商品牌，深度挖掘高端市场，充分利用老客户资源2、深入开封周边区域，全面挖掘市场潜在客户、深入开封周边区域，全面挖掘市场潜在客户推广策略推广策略3、增加高端营销模式、增加高端营销模式本报告是严格保密的。推售策略项目总体推售原则：项目总体推售原则：1、根据开封市房地产销售周期关系，基本采用旺季推售的基本原则。、根据开封市房地产销售周期关系，基本采用旺季推售的基本原则。2、结合开封市的市场需求情况，合理安排推售量。、结合开封市的市场需求情况，合理安排推售量。3、保证每批次所推售房源的丰富产品线，尽可能的满足所有的市场需求。、保证每批次所推售房源的丰富产品线，尽可能的满足所有的市场需求。4、根据实际销售情况，结合开封房地产市场特征，可安排内部认购，减少客户流失。、根据实际销售情况，结合开封房地产市场特征，可安排内部认购，减少客户流失。本报告是严格保密的。推售策略2010年首批次推售产品：年首批次推售产品：11栋多层电梯洋房、栋多层电梯洋房、4栋双拼别墅、栋双拼别墅、8栋合院别墅、栋合院别墅、1栋栋A-2地块高层地块高层本报告是严格保密的。推售策略2010年首批次推售产品：年首批次推售产品：6栋多层电梯洋房、栋多层电梯洋房、5栋双拼别墅、栋双拼别墅、10栋合院别墅、栋合院别墅、1栋栋A-2地块高层地块高层本报告是严格保密的。营销总控鱼刺图1月3月5月7月9月11月2月4月6月8月10月12月营销节奏销售目标推广策略活动营销销售团队进场外展巡游大客户拓展新批次产品排号开盘新批次产品排号开盘强效持续期强效持续期品味诉求，提升项目品牌度事件营销引爆，服务营销辅助，全面提升项目品质展示营销、服务营销辅助，全面提升项目市场热度城市发展高峰论坛质量监督委员会郑州开封飞艇游世界杯观赏竞猜月月是故乡明中秋联谊会国庆红色电影展新年联谊会剩余房源销售至90%排号400张房源销售200套房源销售200套排号400张房源销售200套房源销售200套本报告是严格保密的。推广攻略【推广攻略【推广攻略】活动攻略活动攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客户渠道周边地区拓展高端会员渠道同致行客户渠道媒体攻略媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电视媒体电台广播DM杂志大客户拓展售楼处开放质量监督委员会认筹活动世界杯主题活动月大客户联谊城市发展论坛亲子教育讲座中秋节活动产品说明会开盘活动中原秋交会口碑传播本报告是严格保密的。媒体攻略阶段排布时间途径第一阶段：2010年1月至4月初第二阶段：2010年4月至8月底第三阶段：2010年8月底至12月底策略通过户外大牌、车体、站牌、软文等手段进行形象导入，通过地市巡展、大客户拓展等手段大量积累客户。事件营销强势引爆，通过户外大牌、车体、站牌、报广、软文、电视、电台全方位推广，塑造项目形象，促进项目热销通过户外大牌、车体、站牌、报广、软文、电视、电台全方位推广，不断制造营销事件，制造新一轮热销高潮大牌和围墙车体广告站牌广告报纸分众短信软文电视电台县镇巡展大客户营销本报告是严格保密的。大牌大牌/围墙围墙时间：时间：2010年3月1日上画面目标客户群：目标客户群：全市客户形式：形式：在全市各重要关口覆盖项目户外广告位置：位置：（1）郑开大道（郑州东边界大牌）（2）中山路商业街；户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电视媒体电视媒体电台广播电台广播DM杂志杂志大牌围墙大牌围墙网络广告网络广告主流媒体攻略细分本报告是严格保密的。主流媒体攻略细分大牌围墙大牌围墙公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电视媒体电视媒体电台广播电台广播DM杂志杂志报纸广告报纸广告时间：时间：2010年1月下旬起目标客户群：目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：形式：硬广为主，软文为辅媒体：媒体：开封日报、开封晚报为主；大河报为辅网络广告网络广告本报告是严格保密的。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电视媒体电视媒体电台广播电台广播DM杂志杂志短信广告短信广告时间：时间：2010年1月底起目标客户群：目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：形式：自有意向客户群发、筛选高端客户短信群发，发布及时性信息媒体：媒体：分众无线及其他短信群发公司备注：备注：包括分众无线在内的较多短信群发公司已停业整顿，此媒体渠道需谨慎使用。网络广告网络广告主流媒体攻略细分本报告是严格保密的。主流媒体攻略细分户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电视媒体电视媒体电台广播电台广播DM杂志杂志电台广播电台广播时间：时间：2010年3月1日起目标客户群：目标客户群：全城客户，尤以有车一族、打车族及乘公车人群为主形式：形式：录制电台广播稿播放媒体：媒体：音乐频道、交通频道早中晚上下班时间段网络广告网络广告本报告是严格保密的。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电视媒体电视媒体电台广播电台广播DM杂志杂志网络广告网络广告时间：时间：2010年3月1日起目标客户群：目标客户群：政府工作人员、青年置业者形式：形式：网络广告媒体：媒体：商都房产网主流媒体攻略细分本报告是严格保密的。【推广攻略【推广攻略】活动攻略活动攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客户渠道周边地区拓展高端会员渠道同致行客户渠道媒体攻略媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电视媒体电台广播DM杂志大客户拓展质量监督委员会认筹活动世界杯主题活动月客户联谊城市发展论坛亲子教育讲座中秋节活动产品说明会开盘活动中原秋交会口碑传播推广攻略本报告是严格保密的。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月首批房源开盘二批次开盘城市发展高峰论坛及新春客户联谊会质量监督委员会成立活动开封至郑州飞艇巡游半岛杯世界杯观赏竞猜月二批次房源排号活动月是故乡明中秋联系活动国庆61周年红色电影展迎新年客户联系活动大客户拓展活动攻略本报告是严格保密的。主要营销活动分解大客户拓展时间：时间：2010年1月地点：地点：开封大单位为重点，兼顾郑州与乡镇大客户人员：人员：项目置业顾问及项目组成员形式：形式：发动各方面力量联系拜访大客户目的：目的：通过该种积极走出去的策略，主动结识大客户，为7月大客户联谊活动积累人气，更为重要的是为日后销售寻找大单买主。客户客户拓展月拓展月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月本报告是严格保密的。主要营销活动分解2月1月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：2010年2月6日形式：形式：鲁豫有约+开封汴西新区发展高峰论坛与各大媒体联合，集中炒作，轰动全市目的：目的：借助“鲁豫有约”栏目的影响力，将西区发展高峰论坛打入人心，使高峰论坛真正发挥作用，引起全民关注。城市发展城市发展论坛月论坛月城市发展论坛本报告是严格保密的。3月1月2月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主要营销活动分解时间：时间：2010年3月15日形式：形式：成立半岛项目内部业主的质量监督委员会与媒体联合，扩大影响，提升购房者信心目的：目的：利用3月15日消费者权益日，成立质量监督委员会，体现开发商自身对于项目质量的信心，体现项目品质感，提升企业品牌度和美誉度。消费者权消费者权益维护月益维护月质量监督委员会成立本报告是严格保密的。4月1月2月3月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘活动时间：时间：2010年4月18日形式：形式：首批次房源选房目的：目的：集中式选房体现项目热销，提升项目口碑。媒体全面覆盖（提前两星期）合同、选房单、选房流程、礼品等物料 筹备整齐。现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡成功选房者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动主要营销活动分解本报告是严格保密的。5月1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：2010年5月形式形式购房客户赠送开封至郑州飞艇漫游的机会购房客户赠送开封至郑州飞艇漫游的机会目的：目的：回馈客户，促进销售。同时对于政府提出郑汴一体化政策让客户实实在在感受到郑汴组团日新月异的变化。主要营销活动分解开封郑州飞艇游本报告是严格保密的。主要营销活动分解6月1月2月3月4月5月7月8月9月10月11月12月时间：时间：2010年6月11日至7月11日形式形式世界杯观赏、竞猜及河南建业足球队球迷见面会世界杯观赏、竞猜及河南建业足球队球迷见面会目的：目的：促进销售现场人气提升，促进销售。足球月足球月世界杯观赏竞猜月本报告是严格保密的。主要营销活动分解7月1月2月3月4月5月6月8月9月10月11月12月时间：时间：2010年6月11日至7月18日形式形式二批次房源排号活动二批次房源排号活动目的：目的：为二批次房源积累准客户，同时通过集中式的认筹排号活动，进一步提升项目的市场关注度。媒体全面覆盖（提前两星期）排号须知、排号流程、礼品等物料 筹备整齐。现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡牌号客户者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动排号活动本报告是严格保密的。主要营销活动分解8月1月2月3月4月5月6月7月9月10月11月12月二批次开盘活动时间：时间：2010年8月28日形式：形式：二批次房源选房目的：目的：集中式选房体现项目热销，提升项目口碑。媒体全面覆盖（提前两星期）合同、选房单、选房流程、礼品等物料 筹备整齐。现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡成功选房者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动本报告是严格保密的。9月1月2月3月4月5月6月7月8月10月11月12月主要营销活动分解时间：时间：2010年9月22日形式：形式：“月是故乡明”中秋客户联谊会目的：目的：利用中秋节重要节点，进行成交客户联谊，同时针对开封籍外地打工者进行宣传，体现开封城市发展的速度和日新月异的变化，促进该部分客户成交。月是故乡明月是故乡明“月是故乡明”中秋客户联谊本报告是严格保密的。10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月12月时间：时间：2010年10月形式：形式：利用祖国61周年国庆组织红色电影观赏月。目的：目的：弘扬爱国主义教育，体现开发商和项目心系祖国的境界，同时提升销售现场人气，促进房源销售。主要营销活动分解红色电影展本报告是严格保密的。12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月主要营销活动分解时间：时间：2010年12月25日形式：形式：庆圣诞、迎新年客户联谊会目的：目的：维系客户关系，提升销售现场人气，促进剩余房源的销售。迎新年活动本报告是严格保密的。【推广攻略【推广攻略】活动攻略活动攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大客户渠道周边地区拓展高端会员渠道同致行客户渠道媒体攻略媒体攻略大牌围墙公交车体公交站牌导示系统报纸媒体网络媒体短信广告楼宇液晶框架广告电视媒体电台广播DM杂志大客户拓展质量监督委员会认筹活动世界杯主题活动月客户联谊城市发展论坛亲子教育讲座中秋节活动产品说明会开盘活动中原秋交会推广攻略本报告是严格保密的。其他区域渠道其他区域渠道1、户外媒体、户外媒体时间：时间：建议10年3月15日前确定位置，可阶段性树立6个月时间；地点：地点：开封周边县、镇、乡繁华位置；位置：位置：具体位置需再详细与广告公司接洽。2、报纸媒体、报纸媒体A、时间：重大节点，封顶，认筹、开盘，优惠、活动节点等B、媒体：大河报A、开封日报、开封晚报、商丘晚报等3、电视媒体、电视媒体A、时间：重大节点，如售房部、样板房开放、封顶，认筹、开盘，优惠、活动节点等B、方式：插播3D片剪辑广告或插播电视字幕广告；C、媒体：河南二套（都市频道）、河南五套（电视剧频道），当地有线电视台4、邮政直投、邮政直投选取当地私营企业主、高消费人群作为目标客户群体，DM投递或直接邮寄项目资料，加入优惠信息或节点信息更加有效。5、短信媒体、短信媒体A、时间：重大节点，认筹、开盘，优惠信息、活动信息；B、方式：选取当地高端客户群体，进行短信群发，加入优惠信息或节点信息更加有效。6、地市巡展、地市巡展（1）设点接待）设点接待在各地市的繁华商业中心广场搭建展台，安排工作人员向客户讲解和发放宣传资料，邀请客户到项目现场参观；（2）派单辐射）派单辐射周边繁华商业街以及大型社区（特别是政府家属院和大型厂矿居住区）出入口派发资料，邀请客户到接待点咨询；（3）登门拜访）登门拜访针对当地重点企事业单位，如煤矿、耐火材料、建材、餐饮、服饰、医院等行业，登门拜访企业领导人。（4）开通看房班车）开通看房班车售楼部开放后，每周周末看房车往返一次郑州，接送客户看楼 特殊渠道细分本报告是严格保密的。特殊渠道细分1、单位分类：、单位分类：A、银行VIP客户：招商银行金葵花客户、工行白金卡客户等B、商会会员客户：温州商会等C、酒店VIP客户：开元名都酒店、中州宾馆等D、大型商超VIP客户：E、机场VIP客户：F、高档私家车车主：2、推广方式：、推广方式：A、短信群发，发布项目信息、优惠信息等；B、电话邀请，发布项目信息、优惠信息等；C、共同组织联谊酒会、理财讲座、美容讲座、自驾游活动等活动，邀请各自客户参加，发放小礼品，出台购房优惠措施。3、优惠方式：、优惠方式：A、额外享受购房优惠，优惠幅度1-2%；B、发放购房代金券，面值1000-3000元。高端客户渠道高端客户渠道本报告是严格保密的。同致行客户渠道同致行客户渠道1、单位分类：、单位分类：A、郑州市场客户：曼哈顿客户资源、中原新城客户资源、高速奥兰花园客户资源、宝龙城市广场客户资源、主语城客户资源、B、南阳市场客户：南阳书香水岸客户资源 C、洛阳市场客户：洛阳世纪华阳客户资源2、推广方式：、推广方式：A、短信群发；B、案场联动，推荐客户予以奖励特殊渠道细分本报告是严格保密的。展示攻略项目已经具备的展示功能项目已经具备的展示功能本报告是严格保密的。展示攻略形象墙要求：形象墙要求：目前项目临郑开大道面已立围墙广告，由于本期产品的位置，建议临一号路、三号路南段设置围墙广告。形形象象围围墙墙到位时间：到位时间：20102010年年4 4月月本报告是严格保密的。根据产品和现场已经具备的导视条件，建议临郑开大道及一号路设置临路道旗增强看房仪式感，体现客户尊贵性导导示示系系统统到位时间：到位时间：20102010年年4 4月月展示攻略本报告是严格保密的。展示攻略到位时间：到位时间：20102010年年4 4月月目的：目的：本项目部分设施选材高档，通过说明提高项目的品质感，给客户以尊贵感展示要求：展示要求：展板说明建材配置断桥彩铝窗楼板结构材料展示材材料料及及品品质质展展示示本报告是严格保密的。服务攻略 到位时间：售楼处启用时，即2010年3月1日；岗位设置：停车场、售楼大厅、看楼通道、样板房。只有服务与微笑！只有服务与微笑！大堂经理、形象大使替代保安人员！大堂经理、形象大使替代保安人员！服服务务示示范范本报告是严格保密的。服务攻略无处不在的细节服务无处不在的细节服务通过商务礼仪培训，提升细节服务，体现客通过商务礼仪培训，提升细节服务，体现客户的尊贵性户的尊贵性执行时间：同致行进场后即开始试运行执行时间：同致行进场后即开始试运行本报告是严格保密的。服务攻略茶艺茶艺 2010年3月1日开始实施可安排周期性的茶艺表演本报告是严格保密的。服务人员类别服务人员类别工作工作服装服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售统一制服、工牌售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排统一制服、工牌售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务统一制服、工牌电瓶车司机引导客户往返售楼处和样板房统一制服、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服、工牌客服中心接待大使负责为客户提供房管、按揭服务统一制服、工牌服服务务示示范范服务攻略本报告是严格保密的。客户攻略积分卡功能升级积分卡功能升级大大型型卖卖场场贵贵宾宾卡卡高高端端娱娱乐乐场场所所会会员员卡卡奢奢侈侈品品卖卖场场会会员员卡卡机机票票车车票票免免费费送送票票功功能能汽汽车车保保养养维维护护贵贵宾宾卡卡家家政政服服务务贵贵宾宾卡卡本报告是严格保密的。第六部分第六部分营销费用预算营销费用预算本报告是严格保密的。考虑到项目面临定位升级，因此该阶段营销费用建议占到总费用的考虑到项目面临定位升级，因此该阶段营销费用建议占到总费用的60%60%，即，即20102010年上半年：年上半年：400万元万元60%=240万元万元2008年度营销费用年度营销费用=销售额销售额比例比例1%=40000万元万元1%=400万元万元营销费用预算本报告是严格保密的。营销费用预算支出项目项目明细费用预算物料宣传资料10万户外户外大牌、围墙广告、道旗、车体广告128万媒体报纸、网络、短信、电视、分众传媒、目标172万活动活动营销100万本报告是严格保密的。郑开森林半岛各推广费用比重郑开森林半岛各推广费用比重营销渠道营销渠道费用（万）费用（万）比重比重围墙、道旗205%户外大牌10025%车体、候车亭82%报纸媒体10025%电视广告164%网络广告205%框架媒体123%电台广播41%杂志41%短信164%营销活动10025%合计400100.%营销费用预算本报告是严格保密的。与建业大宏共享更多领域的展业华彩！与建业大宏共享更多领域的展业华彩！同致行（中国）12/2009We expect success.